未成年签的租房合同是不是生效

最新修订 | 2024-03-01
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包敬立律师
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专家导读 我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着未成年签的租房合同是不是生效的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
未成年签的租房合同是不是生效

一、未成年签的租房合同是不是生效

16至18周岁依靠自己的收入为主要生活来源的未成年签的租房合同生效未成年人民事行为能力有限,属于非完全民事行为能力的未成年人和限制民事行为能力的未成年人可以由其法定监护人代为办理租房手续,16至18周岁依靠自己收入为主要生活来源的未成年人可以独立办理租房手续。

民法典》第十八条

成年人为完全民事行为能力人,可以独立实施民事法律行为。十六周岁以上的未成年人,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。

第十九条

八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认;但是,可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。

第二十条

不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人,由其法定代理人代理实施民事法律行为。

二、租房合同个人签订的是不是无效的

租房合同个人签订的依法成立即有效。有效的租房合同要求当租赁双方意思表示自愿真实、具有相应的民事行为能力;合同内容合法、符合法律规定的形式;租赁关系的成立不得以合法形式掩盖非法目的、不得违反法律法规的强制性规定。

一般的租房合同的必写以下免责条款:

1、承租人擅自将承租的房屋转租,转让或转借的。

2、承租人利用承租的房屋进行非法活动,损害了公共利益的。

3、承租人不按合同规定的期限缴纳房租达一定时间的。

4、承租人违反合同擅自改变房屋用途的。

5、承租人严重损坏房屋或者辅助设备而拒不维修、拒不赔偿的。

一般来说租房合同主要有以下内容:

(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;

(三)租金和押金数额、支付方式;

(四)租赁用途和房屋使用要求;

(五)房屋和室内设施的安全性能;

(六)租赁期限;

(七)房屋维修责任;

(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

(九)争议解决办法和违约责任;

(十)其他约定。

一般存在以下情形会导致合同无效

(一)一方以欺诈胁迫的手段订立合同,即合同不是在意思表示真实的情况下订立的;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)行为人在订立合同时不具有相应的民事行为能力;

(六)违反法律、行政法规的强制性规定。

《民法典》第一百四十三条,具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

三、租房合同个人签订的是无效的吗

租房合同个人签订的依法成立即有效。有效的租房合同要求当租赁双方意思表示自愿真实、具有相应的民事行为能力;合同内容合法、符合法律规定的形式;租赁关系的成立不得以合法形式掩盖非法目的、不得违反法律法规的强制性规定。

一般的租房合同的必写以下免责条款:

1、承租人擅自将承租的房屋转租,转让或转借的。

2、承租人利用承租的房屋进行非法活动,损害了公共利益的。

3、承租人不按合同规定的期限缴纳房租达一定时间的。

4、承租人违反合同擅自改变房屋用途的。

5、承租人严重损坏房屋或者辅助设备而拒不维修、拒不赔偿的。

一般来说租房合同主要有以下内容:

(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;

(三)租金和押金数额、支付方式;

(四)租赁用途和房屋使用要求;

(五)房屋和室内设施的安全性能;

(六)租赁期限;

(七)房屋维修责任;

(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

(九)争议解决办法和违约责任;

(十)其他约定。

一般存在以下情形会导致合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,即合同不是在意思表示真实的情况下订立的;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)行为人在订立合同时不具有相应的民事行为能力;

(六)违反法律、行政法规的强制性规定。

《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

通过本篇文章的内容,希望能够解答您所面临未成年签的租房合同是不是生效的问题。平常我们可以多多学习了解法律知识,这样在面临法律问题需要解决时,我们就能够通过学习到的法律知识来维护自己的权益了。想要了解更多相关的法律问题,点击下方“立即咨询”按钮,为您匹配专业律师在线为您提供帮助。

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未经出租人同意的转租合同的效力
[律师回复] 根据你的问题解答如下, t  《中华人民共和国合同法》第224条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损害的,承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”如果经过出租人同意的转租行为,承租人可以转租。那么此时存在两个租赁关系,出租人与承租人之间的租赁合同关系,承租人与次承租人之间的租赁关系,而此时两个租赁合同都是合法有效的,对此学界和实务界并无异议。但是未经出租人同意的转租行为中,法律赋予了出租人租赁合同解除权,以保护其利益。而对于承租人与次承租人之间的转租合同是否依附于原租赁合同而存在其合同效力是认定为有效无效亦或效力待定却在理论和实务界有着不同的观点。t  
一、对于未经出租人同意的转租合同的性认定t  就转租合同需以租赁合同为前提而言,二者非常类似于主从合同关系、在主从合同关系中,主合同是指能够存在,不以其他合同的存在为前提的合同,从合同是依附于主合同而存在,以主合同为存在前提的合同,又称为附属合同。两个合同之间是否具有主从关系,应从如下六个方面加以分析:
(1)发生上的依附性,即从合同以主合同的存在为前提,
(2)效力上的从属性,主合同不能成立,从合同就不能成立;主合同被宣告无效或被撤销,从合同也将失去效力;
(3)转让的从属性,主合同转让,从合同不能单独存在;主合同的权利转让,从合同的权利必须依附于主合同发生转让;
(4)消灭上的从属性,主合同消灭,从合同亦应当随之终止;
(5)法律利益的从属性,即从合同的存在目的是为了保障主合同当事人的法律利益。就当事人的角度分析,有的从合同当事人与主合同当事人完全相同,如的定金合同,有的从合同的当事人则为主合同当事人之一与第三人,如保证合同。无论何种情形,从合同均服务于主合同债权人的法律利益;
(6)如果从合同在主合同当事人与第三人之间成立,则从合同之标的须有别于主合同之标的物。以第三人向借款合同之借款人提供抵押担保为例,主合同之标的物为一定数量的金钱,而抵押合同之标的物则为第三人提供的抵押物。t  从主从合同的特点分析,可以看出,转租合同不是原租赁合同的从合同。虽然转租在发生上、效力上、转让上、消灭上均受到租赁合同的限制,即转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在,但就转租合同内容而言,转租人与次转租人均存在于租赁合同的法律利益,转租人为了获取租金,次承租人则为了获得租赁物的使用、收益之权,不符合主从合同的要求。另就标的物而言,转租合同的标的物系租赁合同的标的物或其一部,具有同一性,亦不符合主从合同的要求。t  
二、对于分析t  对此类合同的效力认定上,理论和实务界有三种不同意见:意见
一、承租人未经出租人同意签订的转租合同无效;意见
二、承租人未经出租人同意签订的转租合同,在前经出租人追认,合同应当认定有效。该种意见涉及对未经出租人同意的转租行为是否是无权处分行为的理解。认为未经出租人同意即将租赁物转租他人是一种无权处分行为,即未经出租人同意的转租合同是一种效力待定的合同,若出租人事后不追认转租合同的效力,该转租合同就是无效的,反之即为有效。意见
三、出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的,人民不予支持。笔者赞同第三种意见,而意见一和意见二反应了许多认识上的误区。t  对于意见一,笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意或者事后追认而认定无效。
首先,从《合同法》第224条的文意,可以看出法律赋予出租人在承租人擅自转租时,出租人可以解除合同的权利,并不能得出承租人未经出租人同意而转租,转租合同当然无效的结论。《合同法》在存在转租行为的情况下对原出租人的保护方式,仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由,并不是一概禁止转租。
其次,无效合同指的是合同违反了法律和行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益,因而不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。《合同法》52条对于合同无效的情况进行了明确的规定,认定合同无效应当严格按照无效合同的法定事由予以适用,不能任意扩大合同无效的情形。而《合同法》第224条的规定,如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就排除了该条的适用,显然该条为任意性规定而不是法律的强制性规定。
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(4)消灭上的从属性,主合同消灭,从合同亦应当随之终止;
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(6)如果从合同在主合同当事人与第三人之间成立,则从合同之标的须有别于主合同之标的物。以第三人向借款合同之借款人提供抵押担保为例,主合同之标的物为一定数量的金钱,而抵押合同之标的物则为第三人提供的抵押物。  从主从合同的特点分析,可以看出,转租合同不是原租赁合同的从合同。虽然转租在发生上、效力上、转让上、消灭上均受到租赁合同的限制,即转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在,但就转租合同内容而言,转租人与次转租人均存在于租赁合同的法律利益,转租人为了获取租金,次承租人则为了获得租赁物的使用、收益之权,不符合主从合同的要求。另就标的物而言,转租合同的标的物系租赁合同的标的物或其一部,具有同一性,亦不符合主从合同的要求。  
二、对于分析  对此类合同的效力认定上,理论和实务界有三种不同意见:意见
一、承租人未经出租人同意签订的转租合同无效;意见
二、承租人未经出租人同意签订的转租合同,在前经出租人追认,合同应当认定有效。该种意见涉及对未经出租人同意的转租行为是否是无权处分行为的理解。认为未经出租人同意即将租赁物转租他人是一种无权处分行为,即未经出租人同意的转租合同是一种效力待定的合同,若出租人事后不追认转租合同的效力,该转租合同就是无效的,反之即为有效。意见
三、出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的,人民不予支持。笔者赞同第三种意见,而意见一和意见二反应了许多认识上的误区。  对于意见一,笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意或者事后追认而认定无效。
首先,从《合同法》第224条的文意,可以看出法律赋予出租人在承租人擅自转租时,出租人可以解除合同的权利,并不能得出承租人未经出租人同意而转租,转租合同当然无效的结论。《合同法》在存在转租行为的情况下对原出租人的保护方式,仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由,并不是一概禁止转租。
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[律师回复] 一.出租房屋要登记备案吗虽然,根据《合同法》的规定,租赁合同是否有效,主要取决于合同的内容,与是否办理登记备案没有太大关系,但是,房屋出租不办理登记备案的行为确实是属于违法行为!根据《中华人民共和国房地产管理法》第五十三条、《江苏省城市房地产交易管理条例》第三十二条、《城市房屋租赁管理办法》第十三条、十四条、《南京市房屋租赁管理办法》等法律法规中都明确规定:房屋租赁当事人在签订合同后,应当向房产管理部门登记备案。同时《南京市房屋租赁管理办法》第二十六条规定:房屋租赁未办理登记备案手续的,由房屋租赁管理部门责令限期办理。逾期仍未办理的,可以对住宅租赁当事人处以100元以上1000元以下的罚款;对非住宅租赁当事人处以1000元以上10000元以下的罚款。所以,出租房屋应该办理登记备案。办理房屋租赁登记备案,是法律、法规规定的房屋租赁当事人应当履行的行政义务。不办理登记备案是要受到行政处罚的!二、未备案的房屋租赁合同有效吗有人认为,房屋租赁合同必须经登记备案后方能生效,未办理登记备案的合同无效,将是否登记备案作为房屋租赁合同生效或有效的要件。但根据《合同法》第44条第2款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》的规定,可以认为,批准、登记既不是合同的成立要件,也不是合同的有效要件,而仅仅可能是合同的生效要件。这可能有两种情况,一种是法律、行政法规规定应当办理登记手续,且规定登记后才生效的;另一种是法律、行政法规规定合同应当办理登记手续但未规定登记后生效。前一种登记主要指《担保法》等所规定的抵押合同登记和权利质押登记等。这种登记是合同的生效要件,没有办理,则合同不生效。房屋租赁登记则属于后一种登记不是合同的生效要件,没有办理,并不影响合同的生效和有效。此外,由于房屋租赁合同属于诺成性合同,如果租赁双方当事人没有在合同别约定经登记备案为合同生效的条件,那么,根据《合同法》第四十四条“依法成立的合同,自成立时生效”的规定,合同经租赁双方当事人签字盖章后即生效。
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一、承租人未经出租人同意签订的转租合同无效;意见
二、承租人未经出租人同意签订的转租合同,在前经出租人追认,合同应当认定有效。该种意见涉及对未经出租人同意的转租行为是否是无权处分行为的理解。认为未经出租人同意即将租赁物转租他人是一种无权处分行为,即未经出租人同意的转租合同是一种效力待定的合同,若出租人事后不追认转租合同的效力,该转租合同就是无效的,反之即为有效。意见
三、出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的,人民不予支持。笔者赞同第三种意见,而意见一和意见二反应了许多认识上的误区。t  对于意见一,笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意或者事后追认而认定无效。
首先,从《合同法》第224条的文意,可以看出法律赋予出租人在承租人擅自转租时,出租人可以解除合同的权利,并不能得出承租人未经出租人同意而转租,转租合同当然无效的结论。《合同法》在存在转租行为的情况下对原出租人的保护方式,仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由,并不是一概禁止转租。
其次,无效合同指的是合同违反了法律和行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益,因而不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。《合同法》52条对于合同无效的情况进行了明确的规定,认定合同无效应当严格按照无效合同的法定事由予以适用,不能任意扩大合同无效的情形。而《合同法》第224条的规定,如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就排除了该条的适用,显然该条为任意性规定而不是法律的强制性规定。
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