动产租赁有优先购买权吗

最新修订 | 2024-02-24
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王淳律师
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动产租赁有优先购买权吗

一、动产租赁有优先购买权吗

动产的承租人没有法定的优先购买权,法律只规定不动产的承租人享有优先购买权,但是动产租赁的双方当事人可以约定承租人享有优先购买权。法律规定,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。第七百二十七条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。

二、承租人是否享有优先购买权

承租人有优先购买权。

出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。

如果在租赁期限内,房屋所有权人未通知承租人的情况下,直接将房屋出售给他人。房屋所有权人的这种做法就侵犯了承租人的优先购买权。

但是若出租人的房屋共有人行使优先购买权的或出租人将房屋出卖给近亲属,或承租人在十五日内未明确表示购买的、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的,承租人不享有优先购买权。

出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十四条

具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

(一)房屋共有人行使优先购买权的;

(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

三、承租人是否享有优先购买权

承租人有优先购买权。

出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。

如果在租赁期限内,房屋所有权人未通知承租人的情况下,直接将房屋出售给他人。房屋所有权人的这种做法就侵犯了承租人的优先购买权。

但是若出租人的房屋共有人行使优先购买权的或出租人将房屋出卖给近亲属,或承租人在十五日内未明确表示购买的、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的,承租人不享有优先购买权。

出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十四条

具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

(一)房屋共有人行使优先购买权的;

(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

日常生活中我们会面临很多法律问题,所以应该了解一些法律方面的知识,以免在遇到法律问题时无法维护自己的合法权益。相信上面文章的内容已经对动产租赁有优先购买权吗的问题作出了解答,如果您还需要咨询相关的其他问题,可通过点击下方“立即咨询”按钮,我们会匹配专业律师为您解答问题。

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[律师回复] 法律实务中,承租人所获得的损害赔偿的范围及举证角度如下:<br/>  <br/>一、寻租费用损失<br/>  寻租费用损失指的是由于承租人优先购买权的丧失,导致承租人不能继续租赁该房屋,承租人因此需要另行租赁其他房屋所花费的寻找合适租赁点的费用损失。但是房屋所有权人的更换本身不能直接导致承租人的无法继续租赁,只有在客观上新房屋所有权人未与其签订新的租赁合同,且未继续签订租赁合同的原因在于法律的禁止性规定或双方就新租赁意向无法达成一致。<br/>  对于承租人而言,举证方面需要注意以下几个角度:<br/>  <br/>1、向新房屋所有权人发出的限期续租意向书(得到确认);<br/>  <br/>2、寻租新房屋的中介费用发票;<br/>  <br/>3、其他寻租过程中所花费的费用票据。<br/>  <br/>二、搬迁费用<br/>  搬迁费用主要指因雇请搬家人员所花费的费用。费用证据主要指费用发票及相关的费用票据。<br/>  <br/>三、涉案房屋相关费用<br/>  涉案房屋相关费用主要指的是承租人替代购买房屋过程中所花费的中介费用及其他费用。有人任务承租人另行购买的房屋所花费的相关费用不再赔偿之列,因为即便承租人购买替代性房屋,仍然会产生交易成本。(《试析侵害承租人优先购买权的赔偿问题》,作者陆慧,来源《法制与社会》2012年第33期)<br/>  笔者认为提出此观点的人可能不了解房屋交易的业务实践。对于已经明确房屋所有权人且存在一定的业务联系的房屋交易而言,双方在房屋买卖中的交易成本是极低的。例如,承租人不需要另行支付中介费用就可以直接可以和房屋所有权人洽谈并根据公开价格获得交易机会。因此此种情况下的交易成本要远远低于承租人另行购买房屋的交易成本。<br/>  另外一层主要指的是合同预期利益的损害赔偿问题,实务中可以承租人所替代购买的房屋本身的现时再转让价值与涉案房屋之间的现时再转让价值之差。<br/>  <br/>四、其他费用<br/>  承租人优先购买权案件,其他费用应当根据案件实务情况而定,例如承租人为调查房屋所有权人的房屋转让行为而花费的调查取证费用,为确定房屋再转让价值而花费的鉴定费用等。
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[律师回复] 承租人的优先购买权,是指出租人在租赁合同的有效期限内出卖租赁物时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性,使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受到影响,维护交易秩序的稳定,促进市场经济的发展。出租人出卖租赁房屋,在同等条件下,卖给第三人和卖给承租人,其利益不受任何影响,出租人卖给承租人更有利于保护承租人利益。<br/>根据我国合同法第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”和《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十八条“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权”。在我国目前的法律法规以及司法解释中对于承租人的优先购买权虽有上述相关的规定,但规定仍过于笼统,随着社会经济的发展,房屋租赁(包括住宅租赁和商业用房租赁)已与现实生活形成了密不可分的整体。
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