如何继承设置抵押权的房产

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 不能设定抵押权的土地主要有以下几种情况：
第
一，土地所有权。土地所有权在我国是禁止买卖的，当然也就不能作为抵押物。
第
二，地上没有房屋等建筑物、构筑物的单独的国有划拨土地使用权。这是因为，以划拨方式取得的土地使用权，土地使用者没有土地的处分权。
第
三，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地的使用权，但是已经承包的并经发包方同意抵押的荒地的集体土地使用权除外。
第
四，乡(镇)村企业的集体土地使用权不得单独抵押。

[律师回复] 解答如下, 最高人民公布的《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定以土地承包经营权设定抵押应当认定无效。《农村土地承包法》对家庭承包方是否可以采取抵押方式流转其土地承包经营权确实未作明确规定。但抵押权作为担保物权，依物权法定原理，抵押担保物的范围亦应遵从法定。土地承包经营权在性质上实为集体土地使用权，根据《担保法》第三十七条第二项和第三十四条第五项规定，除了依法经发包方同意抵押的“四荒”等荒地的土地使用权外，集体土地使用权不得抵押。其本意在于，以土地承包经营权设定抵押权，在抵押权实现时将有可能导致土地承包经营权人丧失这项极为重要的权利，从而沦为失地农民，成为严重的社会问题。因此，《解释》第十五条规定，承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。该问题涉及到的相关文件：《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》《农村土地承包法》《担保法》《解释》

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 不能设定抵押权的土地主要有以下几种情况：
第
一，土地所有权。土地所有权在我国是禁止买卖的，当然也就不能作为抵押物。
第
二，地上没有房屋等建筑物、构筑物的单独的国有划拨土地使用权。这是因为，以划拨方式取得的土地使用权，土地使用者没有土地的处分权。
第
三，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地的使用权，但是已经承包的并经发包方同意抵押的荒地的集体土地使用权除外。
第
四，乡(镇)村企业的集体土地使用权不得单独抵押。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 不能设定抵押权的土地主要有以下几种情况：
第
一，土地所有权。土地所有权在我国是禁止买卖的，当然也就不能作为抵押物。
第
二，地上没有房屋等建筑物、构筑物的单独的国有划拨土地使用权。这是因为，以划拨方式取得的土地使用权，土地使用者没有土地的处分权。
第
三，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地的使用权，但是已经承包的并经发包方同意抵押的荒地的集体土地使用权除外。
第
四，乡(镇)村企业的集体土地使用权不得单独抵押。

[律师回复] 解答如下, 抵押合同自签订之日起生效的：1.抵押合同登记生效的，该抵押物已经登记的，担保法实施前未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿，按抵押物登记生效后的先后顺序受偿，顺序相同的，按照债权比例受偿，按照登记的先后顺序清偿；2，超出部分不具有优先受偿的效力”。抵押物已登记的先于未登记的受偿。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题解释》第五十一条规定“抵押人所担保的债权超出其抵押价值的在同一抵押物上设定多个抵押权，《担保法》第五十四条作了明确规定，具体可按如下原则处理

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房产设置抵押权怎么进行：
买房子一定要得到该房产的产权，否则你的合法权益无法得到保障。但是，在购房时你一定要注意，你想购买的房子是否已经设置抵押权。
开发商在进行商品房的开发过程中，往往出于融资的需要，以先取得的全部或部分国有土地使用权或正在建设中的工程作为抵押物向银行申请贷款。根据我国《担保法》的规定，未经抵押权人同意，抵押人(一般为借款人)不得处置抵押物。因此，在抵押权尚未解除的情况下，开发商预售商品房前必须经享有抵押权的银行同意，且保证预售所得款项先用于偿还贷款，买卖双方才能顺利办理产权过户。
因此，在购房前买家核验开发商出示的国有土地使用权证时，须注意该证书上“有关他项权利证明”栏内是否注明有上述抵押情况。如有上述情况，买家应注意核验自己购买的房产是否属于已抵押的部分。由于个别开发商未能按期偿还银行贷款，造成银行不愿放弃其在开发项目上设置的抵押权，导致买家无法顺利取得产权证。
抵押权：
抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。如某人向银行申请贷款，并以自己的住房作抵押，这时银行即为抵押权人。
房产抵押权如何实现?抵押是一种民事法律关系，抵押权人与抵押人在法律上有平等的法律地位。这就决定了抵押必须在双方自愿的原则上进行，并应符合《担保法》规定的平等、自愿、等价、有偿的一般原则。
抵押合同属于担保合同，依照主合同履行债务是债务人的义务。依据《物权法》的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民拍卖、变卖抵押房地产。抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

[律师回复] 答：抵押权就是为了担保债务的履行，债务人或者第三人将财产抵押给债权人，如果债务人不能履行到期债务或者发生当事人约定的事项，债权人对该财产优先受偿的权利。如甲欠乙50万元，丙以自己的一处房产为甲担保，并签订了抵押合同，进行了登记。到了约定的还款日期，甲无力偿还，于是将房产拍卖，价款60万元，则乙可以优先受偿50万元。其中，甲是债务人，丙是抵押人，乙是债权人，也是抵押权人。根据《物权法》的规定，可以设定抵押权的不动产主要包括：
1、建筑物和其他土地附着物；
2、建设用地使用权；
3、以招标、拍卖、挂牌等方式取得的荒地等土地承包经营权；
4、正在建造的建筑物等。

[律师回复] 买卖不破租赁

[律师回复] 抵押：是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。质押：两类
1.动产质押是指债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债券的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律供户垛鞠艹角讹携番毛规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产所得的价款优先受偿。
2.权利质押票据质押、基金份额、股权质押、知识产权中的财产权质押、应收帐款质押。

[律师回复] 《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法）及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》对房地产的抵押已经做出了明确规定，故担保法实施后有关房地产抵押应当严格适用担保法及有关解释的规定。当事人所成立的抵押合同没有按法律规定办理抵押登记的，抵押合同未生效籂抚焚幌莳呵锋童福阔，抵押关系没有成立；同时，进行抵押的房地产必须是法律没有规定不得抵押的财产，否则抵押合同无效。抵押合同在担保法生效之前成立的，抵押人已经将房产证或相关的权利证书交由抵押权人持有的，有没有到房地产主管部门办理抵押登记不影响合同的效力，可以认定抵押关系成立，但抵押合同只对双方具有约束力，抵押权的行使不能对抗善意第三人。如双方对办理抵押登记有约定的从其约定。另外，造成合同不生效或者无效，抵押人存在过错时抵押权人可以追究其缔约过失责任。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, [案情]
原告甘某、邬某是阿甘的父母亲，被告黄某是阿甘的妻子，被告甘某某、小盈是阿甘的子女。阿甘于2008年4月8日病故。阿甘生前与妻子黄某建有楼房一栋，当事人自行估价40万元，登记为阿甘、黄某的共同共有，有柳城房权证字第2000117号房产证为凭。2007年4月11日，阿甘、黄某向
第三人柳城县某信用社贷款二十万元，把楼房抵押给了第三人，有抵押担保借款合同书及本院调查笔录为凭。两原告以继承遗产为由要求分割楼房未果，遂诉至。
[判决]
认为：原告与被告之间争议的目的是析产阿甘的遗产，其本质是当事人行使财产所有权的处分权利。原告在诉讼中先以折价分割方式要求三被告支付楼房80000元，后又变更请求为确认继承楼房(遗产)的份额。尽管这两种诉讼请求的表述方式不同，但最终均涉及抵押物的处分权。原告诉及的楼房尽管是阿甘的遗产，但己于2007年4月11日已抵押给了第三人，也是抵押物。根据法律规定，抵押人行使抵押物的处分权的，应事先告知并征得抵押权人的同意。本案当事人明知诉及的楼房是抵押物，在行使抵押物的处分权时，包括转让、继承析产等，应事先告知并征得抵押权人即本案第三人的同意后，才能处分抵押物，但本案第三人没有同意。阿甘生前是抵押人，其逝世后，抵押担保借款合同的主体发生了变化，对于抵押担保借款合同的主体变化一事，当事人应依法确认，以便今后处分抵押物。综上所述，原告诉及的楼房是抵押物，在抵押权人即本案第三人不同意处分的前提下，不能处分。原告诉讼请求的理由不符合《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条
第二款的规定。对于不符合法律规定的诉讼请求，应予以驳回。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，作出如下判决：
驳回原告甘某、邬某的诉讼请求。
[评析]
本案中，双方当事人的主要争议对象是继承析产楼房，还是继承析产40万元?或者是确认继承楼房五分之一继承权的争议?这是其一;其二是原告诉及的楼房是抵押物，能不能处分?怎么处分?
关于主要争议对象。原告先提出是继承析产40万元，后又提出是确认继承楼房五分之一继承权的争议。根据阿甘于2008年4月8日病故和阿甘遗留有一栋砖混结构楼房的民事事实分柝，双方当事人的争议对象应当是继承析产楼房，即双方当事人有权阿甘的遗产----楼房进行继承析产，为给付之诉。那么原告的主张是否合法可否现实呢?原告先提出的继承析产40万元主张，是自行对楼房折算成40万元得出的，是对析产方式(实物分割式、折价分割式)的选择而已，其实还是给付之诉。虽是给付之诉，但不是直接的，而间接的给付(先折价后给付)。这种折价后析产方式的选择是有前提条件的，即以其他继承人均同意且有经济能力为前提，但本案被告方不同意，因此原告的这种主张因条件不具备行不通;后来原告提出的确认继承楼房五分之一继承权呢?这种主张不是给付之诉而是确认之诉，它既不符合给付之诉的案情又同样带有前提条件的。先分析，原告所谓继承权的内函是什么即继承什么必清楚。按原告的表意应是继承楼房五分之一的所有权，而不是继承楼房五分之一的其他事项。确认之诉的最终目的是为了得到楼房共有权。如果真的确认原告拥有楼房五分之一的所有权的，从法理上讲，原告将成为楼房的按份(五分之一份额)共有权人，可依法申请房产变更登记，正式成为楼房所有权人。一旦原告成为正式成为楼房所有权人，他们就享有财产所有权人的民事权利，可对抗他人。这样做，在楼房产权无他项权的前提下是可行的。如有他项权呢?那就要再分析其他条件是否同时具备了。本案的楼房是抵押物，有他项权，涉及处分楼房所有权的，要经抵押权人同意，但本案抵押权人不同意。因此，原告所谓确认继承楼房五分之一继承权的请求的内函是确认楼房五分之一共有权。该请求因有他项权(抵押权)存在，同样因条件不具备行不通。综上所述，原告诉的种类是给付之诉而不是确认之诉。涉及到楼房所有权的处分(含所有权人变更、所有权分割、出卖转让等)的，在楼房是抵押物时，抵押权人即本案第三人不同意处分所有权的前提下，是不能处分的，否则将损害本案第三人的抵押权。那么原告的权利不是得不到保护了吗?不然。阿甘生前是抵押人，其逝世后，同时引起抵押担保借款合同的主体发生变化。对于抵押担保借款合同的主体变化一事，当事人应依法确认，变更抵押担保借款合同的主体，以便今后处分抵押物。其中道理，我们不妨假设阿甘生前是唯一抵押人，如继承人提出继承的，继承人将直接与抵押权人即本案第三人发生民事冲突。当抵押权人行使其抵押权，处分抵押物以清偿阿甘的债务过程中，继承人可以抗辩或诉讼，以求得权利保护;无继承人抗辩或诉讼的，抵押权人可依法处分抵押物以清偿阿甘的债务。所以，原告诉讼请求的理由不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定。驳回原告诉讼请求的判决是正确的。
综观本案，对于已经设立抵押担保的遗产物，在抵押权人不同意继承析产的前提下，继承人不得对已设立抵押担保的遗产物进行继承析产。

[律师回复] 您好，关于该如何预防房产是否已设置抵押权这个问题，我的解答如下,
一、怎么预防房产是否已设置抵押权
买房子一定要得到该房产的产权，否则你的合法权益无法得到保障。但是，在购房时你一定要注意，你想购买的房子是否已经设置抵押权。
开发商在进行商品房的开发过程中，往往出于融资的需要，以先取得的全部或部分国有土地使用权或正在建设中的工程作为抵押物向银行申请贷款。根据我国《担保法》的规定，未经抵押权人同意，抵押人(一般为借款人)不得处置抵押物。因此，在抵押权尚未解除的情况下，开发商预售商品房前必须经享有抵押权的银行同意，且保证预售所得款项先用于偿还贷款，买卖双方才能顺利办理产权过户。
因此，在购房前买家核验开发商出示的国有土地使用权证时，须注意该证书上“有关他项权利证明”栏内是否注明有上述抵押情况。如有上述情况，买家应注意核验自己购买的房产是否属于已抵押的部分。由于个别开发商未能按期偿还银行贷款，造成银行不愿放弃其在开发项目上设置的抵押权，导致买家无法顺利取得产权证。
二、买卖被抵押的房屋，合同有效吗
我们先来看一下相关法律规定：
《中华人民共和国担保法》第49条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
按《担保法》的规定，抵押期间转让抵押物，如果未通知抵押权人或未告知受让人，转让行为无效。但依据后来出台的相关法律及司法解释，这个结论并不成立。
《担保法司法解释全文》第67条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
也就是说，以被设定抵押权的房产为标的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下，是有效的。对此，后来的《物权法》给出了更明确的结论。
《中华人民共和国物权法》第191条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
即使买卖被抵押的房屋合同认定有效，但只要抵押权未解除，房屋就不能办理过户手续，这一点是无可改变的。
三、抵押权实现需具备哪些条件
抵押权的实现必须具备一定的条件，《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款规定：“债务履行届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民提讼。”依据我国法律规定，抵押权的实现必须具备以下四个条件：
1、抵押权必须有效存在。抵押权设定如果无效或者已被撤销，则不能实现。
2、必须是债务人履行期限届满。债务人履行债务的期限是否届满是决定债务人是否履行债务的时间标准。
3、债权人未受清偿。债务履行期限届满债权人未受清偿，表明债务人未按期履行义务，无论债务是迟延履行，还是拒绝履行，债权人都可以行使抵押权，使债权得到清偿。
4、债务未受清偿不是由于债权人造成的。只有在因债务人方面的原因未能清偿债务而使债权人未受清偿时，抵押权人才可以行使抵押权。如果债权人未受清偿是由于其自己的原因造成的，则抵押权人不能行使抵押权。

[律师回复] 物权法
第二百零三条
第一款明确规定：“最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。”最高额抵押权的本质特征不在于其所担保的债权为将来的债权，而在于所担保的债权为不特定债权，且具有最高限额。因此，只要最终实际发生的债权总额不超过双方约定的最高债权额，即使该债权发生在最高额抵押权设立前，也应当被允许增补到最高额抵押所担保的债权范围内。而且是否将已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围，是当事人自己的权利，只要双方协商同意，法律应当允许。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, [案情]
原告甘某、邬某是阿甘的父母亲，被告黄某是阿甘的妻子，被告甘某某、小盈是阿甘的子女。阿甘于2008年4月8日病故。阿甘生前与妻子黄某建有楼房一栋，当事人自行估价40万元，登记为阿甘、黄某的共同共有，有柳城房权证字第2000117号房产证为凭。2007年4月11日，阿甘、黄某向
第三人柳城县某信用社贷款二十万元，把楼房抵押给了第三人，有抵押担保借款合同书及本院调查笔录为凭。两原告以继承遗产为由要求分割楼房未果，遂诉至。
[判决]
认为：原告与被告之间争议的目的是析产阿甘的遗产，其本质是当事人行使财产所有权的处分权利。原告在诉讼中先以折价分割方式要求三被告支付楼房80000元，后又变更请求为确认继承楼房(遗产)的份额。尽管这两种诉讼请求的表述方式不同，但最终均涉及抵押物的处分权。原告诉及的楼房尽管是阿甘的遗产，但己于2007年4月11日已抵押给了第三人，也是抵押物。根据法律规定，抵押人行使抵押物的处分权的，应事先告知并征得抵押权人的同意。本案当事人明知诉及的楼房是抵押物，在行使抵押物的处分权时，包括转让、继承析产等，应事先告知并征得抵押权人即本案第三人的同意后，才能处分抵押物，但本案第三人没有同意。阿甘生前是抵押人，其逝世后，抵押担保借款合同的主体发生了变化，对于抵押担保借款合同的主体变化一事，当事人应依法确认，以便今后处分抵押物。综上所述，原告诉及的楼房是抵押物，在抵押权人即本案第三人不同意处分的前提下，不能处分。原告诉讼请求的理由不符合《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条
第二款的规定。对于不符合法律规定的诉讼请求，应予以驳回。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，作出如下判决：
驳回原告甘某、邬某的诉讼请求。
[评析]
本案中，双方当事人的主要争议对象是继承析产楼房，还是继承析产40万元?或者是确认继承楼房五分之一继承权的争议?这是其一;其二是原告诉及的楼房是抵押物，能不能处分?怎么处分?
关于主要争议对象。原告先提出是继承析产40万元，后又提出是确认继承楼房五分之一继承权的争议。根据阿甘于2008年4月8日病故和阿甘遗留有一栋砖混结构楼房的民事事实分柝，双方当事人的争议对象应当是继承析产楼房，即双方当事人有权阿甘的遗产----楼房进行继承析产，为给付之诉。那么原告的主张是否合法可否现实呢?原告先提出的继承析产40万元主张，是自行对楼房折算成40万元得出的，是对析产方式(实物分割式、折价分割式)的选择而已，其实还是给付之诉。虽是给付之诉，但不是直接的，而间接的给付(先折价后给付)。这种折价后析产方式的选择是有前提条件的，即以其他继承人均同意且有经济能力为前提，但本案被告方不同意，因此原告的这种主张因条件不具备行不通;后来原告提出的确认继承楼房五分之一继承权呢?这种主张不是给付之诉而是确认之诉，它既不符合给付之诉的案情又同样带有前提条件的。先分析，原告所谓继承权的内函是什么即继承什么必清楚。按原告的表意应是继承楼房五分之一的所有权，而不是继承楼房五分之一的其他事项。确认之诉的最终目的是为了得到楼房共有权。如果真的确认原告拥有楼房五分之一的所有权的，从法理上讲，原告将成为楼房的按份(五分之一份额)共有权人，可依法申请房产变更登记，正式成为楼房所有权人。一旦原告成为正式成为楼房所有权人，他们就享有财产所有权人的民事权利，可对抗他人。这样做，在楼房产权无他项权的前提下是可行的。如有他项权呢?那就要再分析其他条件是否同时具备了。本案的楼房是抵押物，有他项权，涉及处分楼房所有权的，要经抵押权人同意，但本案抵押权人不同意。因此，原告所谓确认继承楼房五分之一继承权的请求的内函是确认楼房五分之一共有权。该请求因有他项权(抵押权)存在，同样因条件不具备行不通。综上所述，原告诉的种类是给付之诉而不是确认之诉。涉及到楼房所有权的处分(含所有权人变更、所有权分割、出卖转让等)的，在楼房是抵押物时，抵押权人即本案第三人不同意处分所有权的前提下，是不能处分的，否则将损害本案第三人的抵押权。那么原告的权利不是得不到保护了吗?不然。阿甘生前是抵押人，其逝世后，同时引起抵押担保借款合同的主体发生变化。对于抵押担保借款合同的主体变化一事，当事人应依法确认，变更抵押担保借款合同的主体，以便今后处分抵押物。其中道理，我们不妨假设阿甘生前是唯一抵押人，如继承人提出继承的，继承人将直接与抵押权人即本案第三人发生民事冲突。当抵押权人行使其抵押权，处分抵押物以清偿阿甘的债务过程中，继承人可以抗辩或诉讼，以求得权利保护;无继承人抗辩或诉讼的，抵押权人可依法处分抵押物以清偿阿甘的债务。所以，原告诉讼请求的理由不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定。驳回原告诉讼请求的判决是正确的。
综观本案，对于已经设立抵押担保的遗产物，在抵押权人不同意继承析产的前提下，继承人不得对已设立抵押担保的遗产物进行继承析产。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, [案情]
原告甘某、邬某是阿甘的父母亲，被告黄某是阿甘的妻子，被告甘某某、小盈是阿甘的子女。阿甘于2008年4月8日病故。阿甘生前与妻子黄某建有楼房一栋，当事人自行估价40万元，登记为阿甘、黄某的共同共有，有柳城房权证字第2000117号房产证为凭。2007年4月11日，阿甘、黄某向
第三人柳城县某信用社贷款二十万元，把楼房抵押给了第三人，有抵押担保借款合同书及本院调查笔录为凭。两原告以继承遗产为由要求分割楼房未果，遂诉至。
[判决]
认为：原告与被告之间争议的目的是析产阿甘的遗产，其本质是当事人行使财产所有权的处分权利。原告在诉讼中先以折价分割方式要求三被告支付楼房80000元，后又变更请求为确认继承楼房(遗产)的份额。尽管这两种诉讼请求的表述方式不同，但最终均涉及抵押物的处分权。原告诉及的楼房尽管是阿甘的遗产，但己于2007年4月11日已抵押给了第三人，也是抵押物。根据法律规定，抵押人行使抵押物的处分权的，应事先告知并征得抵押权人的同意。本案当事人明知诉及的楼房是抵押物，在行使抵押物的处分权时，包括转让、继承析产等，应事先告知并征得抵押权人即本案第三人的同意后，才能处分抵押物，但本案第三人没有同意。阿甘生前是抵押人，其逝世后，抵押担保借款合同的主体发生了变化，对于抵押担保借款合同的主体变化一事，当事人应依法确认，以便今后处分抵押物。综上所述，原告诉及的楼房是抵押物，在抵押权人即本案第三人不同意处分的前提下，不能处分。原告诉讼请求的理由不符合《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条
第二款的规定。对于不符合法律规定的诉讼请求，应予以驳回。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，作出如下判决：
驳回原告甘某、邬某的诉讼请求。
[评析]
本案中，双方当事人的主要争议对象是继承析产楼房，还是继承析产40万元?或者是确认继承楼房五分之一继承权的争议?这是其一;其二是原告诉及的楼房是抵押物，能不能处分?怎么处分?
关于主要争议对象。原告先提出是继承析产40万元，后又提出是确认继承楼房五分之一继承权的争议。根据阿甘于2008年4月8日病故和阿甘遗留有一栋砖混结构楼房的民事事实分柝，双方当事人的争议对象应当是继承析产楼房，即双方当事人有权阿甘的遗产----楼房进行继承析产，为给付之诉。那么原告的主张是否合法可否现实呢?原告先提出的继承析产40万元主张，是自行对楼房折算成40万元得出的，是对析产方式(实物分割式、折价分割式)的选择而已，其实还是给付之诉。虽是给付之诉，但不是直接的，而间接的给付(先折价后给付)。这种折价后析产方式的选择是有前提条件的，即以其他继承人均同意且有经济能力为前提，但本案被告方不同意，因此原告的这种主张因条件不具备行不通;后来原告提出的确认继承楼房五分之一继承权呢?这种主张不是给付之诉而是确认之诉，它既不符合给付之诉的案情又同样带有前提条件的。先分析，原告所谓继承权的内函是什么即继承什么必清楚。按原告的表意应是继承楼房五分之一的所有权，而不是继承楼房五分之一的其他事项。确认之诉的最终目的是为了得到楼房共有权。如果真的确认原告拥有楼房五分之一的所有权的，从法理上讲，原告将成为楼房的按份(五分之一份额)共有权人，可依法申请房产变更登记，正式成为楼房所有权人。一旦原告成为正式成为楼房所有权人，他们就享有财产所有权人的民事权利，可对抗他人。这样做，在楼房产权无他项权的前提下是可行的。如有他项权呢?那就要再分析其他条件是否同时具备了。本案的楼房是抵押物，有他项权，涉及处分楼房所有权的，要经抵押权人同意，但本案抵押权人不同意。因此，原告所谓确认继承楼房五分之一继承权的请求的内函是确认楼房五分之一共有权。该请求因有他项权(抵押权)存在，同样因条件不具备行不通。综上所述，原告诉的种类是给付之诉而不是确认之诉。涉及到楼房所有权的处分(含所有权人变更、所有权分割、出卖转让等)的，在楼房是抵押物时，抵押权人即本案第三人不同意处分所有权的前提下，是不能处分的，否则将损害本案第三人的抵押权。那么原告的权利不是得不到保护了吗?不然。阿甘生前是抵押人，其逝世后，同时引起抵押担保借款合同的主体发生变化。对于抵押担保借款合同的主体变化一事，当事人应依法确认，变更抵押担保借款合同的主体，以便今后处分抵押物。其中道理，我们不妨假设阿甘生前是唯一抵押人，如继承人提出继承的，继承人将直接与抵押权人即本案第三人发生民事冲突。当抵押权人行使其抵押权，处分抵押物以清偿阿甘的债务过程中，继承人可以抗辩或诉讼，以求得权利保护;无继承人抗辩或诉讼的，抵押权人可依法处分抵押物以清偿阿甘的债务。所以，原告诉讼请求的理由不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定。驳回原告诉讼请求的判决是正确的。
综观本案，对于已经设立抵押担保的遗产物，在抵押权人不同意继承析产的前提下，继承人不得对已设立抵押担保的遗产物进行继承析产。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 可以继承。但是继承人如果处分该房产则需要经过抵押权人的同意，继承后你要还贷。同时，法律规定，对于被继承人的债务，继承人在其所继承的遗产限额内偿还，死者生前用公积金贷款购房，属于生前未归还的债务，那么每一个继承人都有义务偿还，如果由妻子全部承担该债务，那么她可以从折价补偿给其父母的房款中扣除。
《继承法》第三条 遗产范围
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
（一）公民的收入；
（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；
（三）公民的林木、牲畜和家禽；
（四）公民的文物、图书资料；
（五）法律允许公民所有的生产资料；
（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；
（七）公民的其他合法财产。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、首先要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明
二、到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。
需要提交的材料有：
1、被继承人死亡证明
2、该套房屋的产权证明或其他凭证
3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件
4、继承人的身份证件
有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳)。
版

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明
二、到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：
1、被继承人死亡证明
2、该套房屋的产权证明或其他凭证
3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件
4、继承人的身份证件有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳)。
三、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)契税完税凭证(原件)。

[律师回复] 对于继承的房产可以抵押吗这个问题，解答如下, 房产继承是指按照房产继承法的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。现实生活中，房产继承需要履行的手续是非常麻烦的，需要先办理死亡证明和房产继承公证，然后持相关文件去办理过户登记。对于继承的房产可以抵押吗
继承的房产，只要过户到了继承人的名下，就是继承人的财产，继承人就对其享有占有、使用、收益、处分的权利，继承人当然可以将继承的房产直接抵押，也可以做其他处分。但是如果还没有过户到继承人的名下，则一般不能直接抵押。因为不动产抵押权的生效，以进行抵押登记为必要的构成要件，而办理抵押登记时需要向登记部门出具房产证(房产证系房产证上的登记人享有房屋所有权的凭证)，房产证上的登记人必须是办理抵押权人。
综上所述，即使办理房产继承过户的手续非常繁琐，但是如果想要用继承的房产去做抵押，继承人就一定需要先办理过户登记手续。
《中华人民共和国担保法》第三十四条
下列财产可以抵押：
(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物
(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产
(三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物
(四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产
(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权
(六)依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, [案情]
原告甘某、邬某是阿甘的父母亲，被告黄某是阿甘的妻子，被告甘某某、小盈是阿甘的子女。阿甘于2008年4月8日病故。阿甘生前与妻子黄某建有楼房一栋，当事人自行估价40万元，登记为阿甘、黄某的共同共有，有柳城房权证字第2000117号房产证为凭。2007年4月11日，阿甘、黄某向
第三人柳城县某信用社贷款二十万元，把楼房抵押给了第三人，有抵押担保借款合同书及本院调查笔录为凭。两原告以继承遗产为由要求分割楼房未果，遂诉至。
[判决]
认为：原告与被告之间争议的目的是析产阿甘的遗产，其本质是当事人行使财产所有权的处分权利。原告在诉讼中先以折价分割方式要求三被告支付楼房80000元，后又变更请求为确认继承楼房(遗产)的份额。尽管这两种诉讼请求的表述方式不同，但最终均涉及抵押物的处分权。原告诉及的楼房尽管是阿甘的遗产，但己于2007年4月11日已抵押给了第三人，也是抵押物。根据法律规定，抵押人行使抵押物的处分权的，应事先告知并征得抵押权人的同意。本案当事人明知诉及的楼房是抵押物，在行使抵押物的处分权时，包括转让、继承析产等，应事先告知并征得抵押权人即本案第三人的同意后，才能处分抵押物，但本案第三人没有同意。阿甘生前是抵押人，其逝世后，抵押担保借款合同的主体发生了变化，对于抵押担保借款合同的主体变化一事，当事人应依法确认，以便今后处分抵押物。综上所述，原告诉及的楼房是抵押物，在抵押权人即本案第三人不同意处分的前提下，不能处分。原告诉讼请求的理由不符合《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条
第二款的规定。对于不符合法律规定的诉讼请求，应予以驳回。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，作出如下判决：
驳回原告甘某、邬某的诉讼请求。
[评析]
本案中，双方当事人的主要争议对象是继承析产楼房，还是继承析产40万元?或者是确认继承楼房五分之一继承权的争议?这是其一;其二是原告诉及的楼房是抵押物，能不能处分?怎么处分?
关于主要争议对象。原告先提出是继承析产40万元，后又提出是确认继承楼房五分之一继承权的争议。根据阿甘于2008年4月8日病故和阿甘遗留有一栋砖混结构楼房的民事事实分柝，双方当事人的争议对象应当是继承析产楼房，即双方当事人有权阿甘的遗产----楼房进行继承析产，为给付之诉。那么原告的主张是否合法可否现实呢?原告先提出的继承析产40万元主张，是自行对楼房折算成40万元得出的，是对析产方式(实物分割式、折价分割式)的选择而已，其实还是给付之诉。虽是给付之诉，但不是直接的，而间接的给付(先折价后给付)。这种折价后析产方式的选择是有前提条件的，即以其他继承人均同意且有经济能力为前提，但本案被告方不同意，因此原告的这种主张因条件不具备行不通;后来原告提出的确认继承楼房五分之一继承权呢?这种主张不是给付之诉而是确认之诉，它既不符合给付之诉的案情又同样带有前提条件的。先分析，原告所谓继承权的内函是什么即继承什么必清楚。按原告的表意应是继承楼房五分之一的所有权，而不是继承楼房五分之一的其他事项。确认之诉的最终目的是为了得到楼房共有权。如果真的确认原告拥有楼房五分之一的所有权的，从法理上讲，原告将成为楼房的按份(五分之一份额)共有权人，可依法申请房产变更登记，正式成为楼房所有权人。一旦原告成为正式成为楼房所有权人，他们就享有财产所有权人的民事权利，可对抗他人。这样做，在楼房产权无他项权的前提下是可行的。如有他项权呢?那就要再分析其他条件是否同时具备了。本案的楼房是抵押物，有他项权，涉及处分楼房所有权的，要经抵押权人同意，但本案抵押权人不同意。因此，原告所谓确认继承楼房五分之一继承权的请求的内函是确认楼房五分之一共有权。该请求因有他项权(抵押权)存在，同样因条件不具备行不通。综上所述，原告诉的种类是给付之诉而不是确认之诉。涉及到楼房所有权的处分(含所有权人变更、所有权分割、出卖转让等)的，在楼房是抵押物时，抵押权人即本案第三人不同意处分所有权的前提下，是不能处分的，否则将损害本案第三人的抵押权。那么原告的权利不是得不到保护了吗?不然。阿甘生前是抵押人，其逝世后，同时引起抵押担保借款合同的主体发生变化。对于抵押担保借款合同的主体变化一事，当事人应依法确认，变更抵押担保借款合同的主体，以便今后处分抵押物。其中道理，我们不妨假设阿甘生前是唯一抵押人，如继承人提出继承的，继承人将直接与抵押权人即本案第三人发生民事冲突。当抵押权人行使其抵押权，处分抵押物以清偿阿甘的债务过程中，继承人可以抗辩或诉讼，以求得权利保护;无继承人抗辩或诉讼的，抵押权人可依法处分抵押物以清偿阿甘的债务。所以，原告诉讼请求的理由不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定。驳回原告诉讼请求的判决是正确的。
综观本案，对于已经设立抵押担保的遗产物，在抵押权人不同意继承析产的前提下，继承人不得对已设立抵押担保的遗产物进行继承析产。