婚前按揭房怎样分割

[律师回复] 夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证，离婚按揭房怎么分?
此情形下的按揭房为一方的婚前个人财产，在离婚时不予分割。因为在婚前一方以个人财产购买并按揭买房，婚后取得的产权证是对婚前买房的确认，不属于夫妻共同财产。如果仅仅因为产权证婚后取得而认定是夫妻共同财产，就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。这一结果有违公平原则。

[律师回复] 由于婚前按揭买房的情况比较多，在此分为两大类，夫妻按揭买房与父母出资，夫妻按揭买房。
一、夫妻出资，婚前按揭买房，离婚如何分割
1、一方婚前贷款购买，个人财产支付首付，产权登记在己方名下，婚后夫妻共同还贷，离婚如何分割新婚姻法司法解释三规定“夫妻一方婚前签订房产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房产登记与首付房名下，离婚时该房产由双方协议处理，不能达成协议的，可以判决该房子归产权登记一方。尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，离婚时有产权登记一方对另一方进行补偿。所以，此时登记的房产归登记一方，共同还贷的房款及房子的增值由登记方对另一方进行补偿。
2、婚前双方出资购买，产权证之登记一方的，离婚如何分割此种情况下，最易产生普通公众认为的不公。此种情况，离婚时登记方承认共同出资的，则可以按照夫妻共同财产进行分割；如果登记方不承认另一方有出资，且未登记方没有证据证明自己有出资事实或出资不是赠与的，则登记的房产属于登记方，在离婚分割时，只对另一方给予补偿即可。
3、夫妻一方婚前支付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷，离婚时，尚未取得房屋产权证，离婚如何分割根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第21条规定，离婚时尚未取得或者尚未取得完全所有权，当事人协商不成的，人民进行财产分割时不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。前款规定的房屋取得完全所有权后，当事人如果有争议，可以另行向人民提讼。以上是夫妻一方或双方婚前按揭买房，离婚如何分割的部分情况的解答，生活中还有很多复杂的情况，生活可比法律复杂的多，具体情况还需具体分析。
二、父母出资，婚前按揭买房，离婚如何分割
1、婚前一方父母出资买房，产权登记在另一方名下，婚后共同还贷的按揭房，离婚如何分割婚前一方父母为了结婚而为子女出资买房，产权登记在另一方名下的，一般认定为夫妻共同财产，而非登记方的个人财产。因此，在离婚房产分割时，作为夫妻共同财产进行分割。离婚按揭房按照夫妻共同财产分割。
2、婚前一方父母出资买房，产权登记在双方名下，婚后共同还贷的按揭房，离婚如何分割婚前一方父母为了子女结婚购房出资，产权登记在双方名下，应认定为双方的共同财产。如果夫妻双方有约定的，可以按照约定分割财产。因此，如果没有约定的，离婚按揭房按照夫妻共同财产进行分割，未偿还的房贷属于夫妻共同债务，如果一方分得房产的，则视为房屋产权方的个人债务。
3、婚前双方父母均出资，产权登记在双方子女名下，婚后共同还贷的按揭房，离婚如何分割婚前父母均出资买房，应认定为对自己子女的赠与。因此，在夫妻共同财产分割时，只考虑双方父母的出资额，根据出资比例对房产进行分割即可。共同还的贷款属于夫妻共同债务，离婚后，未偿还完的贷款由取得产权的一方继续偿还。
4、婚前双方父母均出资，产权登记在一方子女名下，婚后共同还贷，离婚如何分割婚前购房，双方父母俱出资，即使产权登记在一方名下，也应视为对各自子女的赠与，而不能简单因为产权登记在一方名下就理解为双方对一方的赠与。因此，在离婚时，对房产进行分割，按照夫妻共同财产处理。上面即是对婚前按揭买房，离婚如何分割部分情况的解答，解答的都是大家普遍会遇到的情况，未解答的都是一些比较复杂的情况，所以，可以选择咨询律师。毕竟复杂的分割在律师的帮助下可以轻松解决。不太复杂的情况，自行解决也是不错的选择。

[律师回复] 该情形下的房屋为一方个人财产，在离婚时另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方，有权要求对方对其清偿的部分予以返还。在此需要明确的是，共同还贷不论是用一方的个人工资还是双方的工资，都应认定为共同还贷。因此，有贷款的房屋在离婚时，共同还贷的一方可以请求对方返还还贷的房款。对于房屋升值的部分，也可以请求补偿。
2、夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证，离婚按揭房怎么分?
此情形下的按揭房为一方的婚前个人财产，在离婚时不予分割。因为在婚前一方以个人财产购买并按揭买房，婚后取得的产权证是对婚前买房的确认，不属于夫妻共同财产。如果仅仅因为产权证婚后取得而认定是夫妻共同财产，就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。这一结果有违公平原则。
3、夫妻双方婚前以共有财产购买房屋并按揭贷款，婚后共同还贷，婚前取得房产证且房产证登记在一方名下，离婚按揭房怎么分?
由于一般情况下，我们在认定房产归谁时的依据就是房产证上的名字。因此，此时极容易被认定为登记方财产。所以此时，未登记方主张该房屋为共同财产时，一要证明自己在婚前为购买房屋履行了出资义务;二要证明自己婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下出资的。如果不能提供相应的证据，则房产就会认定为与一方财产，在分割时不予分割。
4、婚前夫妻一方父母参与出资购买，婚后取得房产证，离婚按揭房怎么分?
根据法律的规定，夫妻结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。因此，婚前父母出资买房，婚后共同还贷也不影响房子的归属。此时，在离婚按揭房分割时，不参与分割，只归一方所有。
以上只是婚前按揭买房的部分情况，具体的还有父母出资，双方还贷，产权登记在另一方名下，产权登记在双方名下等等情况，在此就不一一列举了。
二、婚后按揭买房，离婚有贷款的房屋如何分割情况大揭秘：
1、婚后一方或双方以夫妻共同财产出资买房，取得房产证的，离婚按揭房怎么分?
婚后一方以夫妻共同财产购房，共同还贷。不管房产证登记在哪方名下，该房产理应属于夫妻共同财产。离婚房产分割时，按照夫妻共同财产进行分割。
2、婚后双方父母出资买房，夫妻共同还贷，产权登记在一人名下，离婚房产归谁?
根据婚姻法司法解释的规定，婚后双方父母资助子女买房，产权登记在一人名下的，该房产可认定为双方按照各自父母的出资份额占有。在离婚房产分割时，如果当事人另有约定的，按照约定办理。没有约定的按照出资比例分割。对于偿还的贷款，如果夫妻对财产没有约定的，偿还贷款的钱属于夫妻共同财产，离婚时就不需要分割了。
3、一方父母出首付款，产权登记在自己的子女名下，由夫妻共同还贷的，离婚按揭房怎么分?
这种情况，首付款可以认定为只赠与出资方的子女，离婚时该房产是夫妻共同财产，对首付部分应认定为出资子女的个人财产。共同还贷部分属于夫妻共同财产还贷，离婚时不予分割。
以上是婚后按揭买房，离婚按揭房如何分割的的部分情况，其他的婚后按揭买房离婚怎么分就不多说了。
最后，需要提醒的是不管按揭房离婚归谁，未偿还的贷款属于房屋的产权人一方的债务，如果是夫妻双方房产分割给一方的，还需要去银行变更贷款人。具体情况可以去银行咨询相关人员。

[律师回复] 婚后一方以夫妻共同财产购房，共同还贷。不管房产证登记在哪方名下，该房产理应属于夫妻共同财产。离婚房产分割时，按照夫妻共同财产进行分割。

[律师回复] 该房屋为夫妻共同财产，应当平均分配，如果协商不成，可以到法院起诉离婚

[律师回复] 1、按揭房产的分割要按照是否是婚前购买的进行判定。如果是一方婚前按揭购买的房产，那么离婚时，一般归一方所有，但是要对另一方在婚前存续期间偿还的贷款部分给予补偿；如果是双方婚后按揭购买的，那么属于双方的共同财产，离婚时双方平均分配。如果房产归一方所有，那么需要对另一方给予房产价值的一半进行补偿。
2、法律依据：《中华人民共和国民法典》
第一千零八十七条 【离婚时夫妻共同财产的处理】离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

[律师回复] 房子的产权认定是以签订合同为准，不是以获得房产证的时间为准。
1 ,要看房子是在婚前还是婚后买的，婚前买的，就是一方个人的婚前个人财产，另一方无权分的。若是婚前一方买的，但婚前或婚后加了另一方的名字，则是双方的共同财产。
2，房子若是婚后买的，若双方对于房产没有特别约定，即使是只有一个人的名字，也是你们夫妻共同财产，应当平分。
3 但无论是婚前还是婚后买的，若一起还贷款了，婚后共同还贷款部分及增值部分，应平分。

[律师回复] 你好，遇到夫妻离婚时分割按揭房的情况，
1、夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证，婚后双方共同还贷，离婚按揭房怎么分?
该情形下的房屋为一方个人财产，在离婚时另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方，有权要求对方对其清偿的部分予以返还。在此需要明确的是，共同还贷不论是用一方的个人工资还是双方的工资，都应认定为共同还贷。因此，有贷款的房屋在离婚时，共同还贷的一方可以请求对方返还还贷的房款。对于房屋升值的部分，也可以请求补偿。
2、夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证，离婚按揭房怎么分?
此情形下的按揭房为一方的婚前个人财产，在离婚时不予分割。因为在婚前一方以个人财产购买并按揭买房，婚后取得的产权证是对婚前买房的确认，不属于夫妻共同财产。如果仅仅因为产权证婚后取得而认定是夫妻共同财产，就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。这一结果有违公平原则。
3、夫妻双方婚前以共有财产购买房屋并按揭贷款，婚后共同还贷，婚前取得房产证且房产证登记在一方名下，离婚按揭房怎么分?
由于一般情况下，我们在认定房产归谁时的依据就是房产证上的名字。因此，此时极容易被认定为登记方财产。所以此时，未登记方主张该房屋为共同财产时，一要证明自己在婚前为购买房屋履行了出资义务;二要证明自己婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下出资的。如果不能提供相应的证据，则房产就会认定为与一方财产，在分割时不予分割。
4、婚前夫妻一方父母参与出资购买，婚后取得房产证，离婚按揭房怎么分?
根据法律的规定，夫妻结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。因此，婚前父母出资买房，婚后共同还贷也不影响房子的归属。此时，在离婚按揭房分割时，不参与分割，只归一方所有。
以上只是婚前按揭买房的部分情况，具体的还有父母出资，双方还贷，产权登记在另一方名下，产权登记在双方名下等等情况，在此就不一一列举了。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 离婚时会涉及到孩子的抚养纠纷、财产纠纷和债务纠纷等。财产纠纷中更多的是房产纠纷，而房产纠纷中也会有很多种情况，比如贷款买房，离婚时如何分割呢
离婚时的贷款房产分为婚后购房婚后贷款并还贷和婚前贷款买房婚后共同还贷的情况。婚前贷款买房又分为婚前一方支付首付款和共同支付首付款，婚后共有还贷的情况。
如果婚后购房婚后贷款并还贷，那么房产属于夫妻共同财产，婚，离婚时在扣除剩余贷款后房产归属一方，由取得房产的一方给另一方折价。
如果婚前一方支付首付款，婚后共同还贷，那么房产原则上归属于支付首付款一方，婚后共有还贷部分和增值部分属于夫妻共同财产，由取得房产的一方给另一方折价。
离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释三》第十条
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。(登记之前已经以一方名义办理贷款)
依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

[律师回复] 对于离婚时怎样分割按揭房产这个问题，解答如下, 婚前一方交首付款，婚前取得所有权证。这种情形争议较大，也是现在司法实践中的难点问题。
从形式上看，既然婚前一方取得房屋所有权证，那么按我国现行的婚姻法和物权法的规定，该房屋应为一方的婚前个人财产。婚后另一方参与还贷的行为视为替办理按揭一方偿还婚前个人债务，由此导致夫妻之间产生债权债务关系。离婚时，应当将按揭住房归属有房屋产权证的一方，至于共同偿还贷款的另一方已支付的房款，房屋所有权人应当予以返还。此为夫妻间的财产补偿请求权。以上这种观点，实现了形式上的公平，也符合现行的法律规定，并给法官提供了一个简便易行的判断规则。但是这种简单处理会导致实质上的不公平，因为房屋是特殊的商品，它会有增值，如仅返还另一方共同还贷的款项，显失公平。
在离婚诉讼中分割按揭房屋，如果仅按形式上的公平原则，只考虑结婚时间和房产证取得的时间，来认定是否夫妻共同财产，会导致实质上的不公平的。所以在分割该房屋时还应综合考虑，夫妻双方对房屋的实际贡献大小，以及照顾女方、儿童、弱者及无过错方等诸多因素，灵活运用法律规则和法律原则，方能更接近公平、公正。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 婚前一方交首付款，婚前取得所有权证。这种情形争议较大，也是现在司法实践中的难点问题。
从形式上看，既然婚前一方取得房屋所有权证，那么按我国现行的婚姻法和物权法的规定，该房屋应为一方的婚前个人财产。婚后另一方参与还贷的行为视为替办理按揭一方偿还婚前个人债务，由此导致夫妻之间产生债权债务关系。离婚时，应当将按揭住房归属有房屋产权证的一方，至于共同偿还贷款的另一方已支付的房款，房屋所有权人应当予以返还。此为夫妻间的财产补偿请求权。以上这种观点，实现了形式上的公平，也符合现行的法律规定，并给法官提供了一个简便易行的判断规则。但是这种简单处理会导致实质上的不公平，因为房屋是特殊的商品，它会有增值，如仅返还另一方共同还贷的款项，显失公平。
在离婚诉讼中分割按揭房屋，如果仅按形式上的公平原则，只考虑结婚时间和房产证取得的时间，来认定是否夫妻共同财产，会导致实质上的不公平的。所以在分割该房屋时还应综合考虑，夫妻双方对房屋的实际贡献大小，以及照顾女方、儿童、弱者及无过错方等诸多因素，灵活运用法律规则和法律原则，方能更接近公平、公正。

[律师回复] 1、 婚前一方按揭的，离婚时，通常归持证这一方所有，对于婚后共同还贷的本金和增值，作为共同财产，核算出来后，给对方进行相应的补偿。
2、 婚后按揭还贷，如果是共有权证，无论谁得房，都要给对方一半的房屋补偿款。这个补偿款，是指当前的市场价，扣除未还贷款后的净值。得到房屋的一方，自已去还后面的贷款。
3、 婚后按揭还贷，但是房本写在一人名下，那通常会倾向于继续判归持证一方所有，另一方拿补偿款。这么做的理由，主要是考虑便于执行的问题。如果判决给另一方所有，就要办理变更登记，贷款没还清以前，银行方面通常是不会同意变更的，因为这涉及新房主是否有能力继续还贷的利益问题。这个是影响法官的因素，未挂名一方，最好先去银行了解下变更过户的条件，再和法官去沟通，这样效果最好。
4、 只有合同，还没有取得房产证。这种问题，只能先协商解决，协商不了，法院不管，等取得房产证以后，再另案处理。

[律师回复] 离婚时按揭购买的房产如何分割是离婚案件常见的问题，一般按一下情况分别处理：
1、夫妻婚后共同买房并还按揭款
夫妻二人的银行贷款属于夫妻共同债务，两人对此债务承担连带清偿责任。根据我国《民法典》规定，债务的转移必须经过债权人的同意。夫妻离婚时就按揭房进行处理时贷款银行如果考虑自身利益而不同意一方退出贷款合同，那么在对银行的债务上，双方都不能免除自己的还贷义务。但因为双方已经离婚，如果要求双方在今后长达几十年的时间里共同承担还贷义务，现实中不便于执行。
要想解决问题，双方可以签订一份协议，明确约定房子归一方所有，由该方承担还款义务并返还对方所支付的购房款及利息，同时约定在还清贷款可以过户时，对方应当予以配合，还应约定双方的违约责任。但该约定不能对抗银行，一旦约定的还款方不能还贷，另外一方仍需对银行承担还贷义务，但可以要求对方承担违约责任。
2、婚前一方首付婚后共同还贷
最高人民法院关于《民法典》的司法解释规定：如果是在结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与夫妻双方的除外。如果一方父母以自己孩子的名义购买房屋的行为是一种赠与行为。因房产证在婚前便已办理，因此应认定是儿子的婚前财产。但房屋其余贷款是儿子夫妇婚后共同偿还的，则婚后二人所偿还的贷款，应认定为夫妻二人的共同财产。根据《民法典》有关司法解释，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益，属于“其他应当归共同所有的财产”。所以，房子在婚后增值的部分，同样应视为二人的婚后共同财产。
3、甲乙双方在婚前共同出资购买按揭房，但房子登记在一方名下的
虽然甲方出资，但该房登记在乙方名下，则但该房屋仍应为乙方个人财产。因为乙方的购房行为，纯属乙方婚前的个人行为。同样，按揭贷款也为乙方个人债务。尽管婚后甲方参与清偿银行贷款，但这并不会改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为乙方个人财产，剩余未归还的债务，也为乙方个人债务。但对于首付款中属甲方的出资和已归还的贷款中属于甲方清偿的部分，应当予以返还。

[律师回复] 按揭房产离婚的分割一般先由双方协商处理，协商不成的由法院判决，法院的处理办法是：
1、双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
2、一方主张房屋所有权，取得房屋所有权的一方应当给另一方相应的补偿；
3、双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

[律师回复] 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
　　第二十三条 债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。
　　第二十四条 债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
　　第二十五条 当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。
　　一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持。

[律师回复] 夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证，婚后双方共同还贷，该情形下的房屋为一方个人财产，在离婚时另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方，有权要求对方对其清偿的部分予以返还。在此需要明确的是，共同还贷不论是用一方的个人工资还是双方的工资，都应认定为共同还贷。因此，有贷款的房屋在离婚时，共同还贷的一方可以请求对方返还还贷的房款。对于房屋升值的部分，也可以请求补偿。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。　　

[律师回复] 夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证，婚后双方共同还贷，该情形下的房屋为一方个人财产，在离婚时另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方，有权要求对方对其清偿的部分予以返还。在此需要明确的是，共同还贷不论是用一方的个人工资还是双方的工资，都应认定为共同还贷。因此，有贷款的房屋在离婚时，共同还贷的一方可以请求对方返还还贷的房款。对于房屋升值的部分，也可以请求补偿。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。　　

[律师回复] 夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证，婚后双方共同还贷，该情形下的房屋为一方个人财产，在离婚时另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方，有权要求对方对其清偿的部分予以返还。在此需要明确的是，共同还贷不论是用一方的个人工资还是双方的工资，都应认定为共同还贷。因此，有贷款的房屋在离婚时，共同还贷的一方可以请求对方返还还贷的房款。对于房屋升值的部分，也可以请求补偿。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。　　

[律师回复]
一、尚未还清贷款的按揭房产能否分割
贷款购房的法律构成具备如下特点：
(1)特定财产权利转移而占有不转移;
(2)债权人在债务人不履行债务时确定地取得所有权，债务人则享有通过履行债务而回赎担保物的权利。
一般来讲，按揭人只要取得了房产的权属登记证书，就对按揭房产拥有了所有权，是否还清了银行按揭贷款与是否取得按揭房产的所有权并不等同。而在离婚诉讼中，真正的问题在于按揭房产的权属是否已经确定，而不是因取得房产权属而承担的债务是否已经完全清偿。在夫妻一方或双方已经取得按揭房产权属登记的情况下，没有理由限制该房产作为共同财产在夫妻之间进行分割。
故，在离婚诉讼中，对于已经取得权属登记的按揭房产，即使尚未还清银行按揭贷款，也不能将其认定为尚未取得所有权而不将其作为夫妻共同财产进行分割。一方按揭购房，其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系(如果婚后配偶一方参与共同还贷，则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务，离婚时应由权属一方给予补偿)，不妨碍按揭房产的权属确定与分割。
二、贷款房产权属权属及取得时间的确定
目前有三种不同处理意见：
1、依照物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是在物权法中明确确立了的物权行为原则，亦即不动产物权变动只有经过登记才能发生效力。依此原则，房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间，若夫妻双方在房产证下达之前缔结婚姻，房产即为夫妻共同财产。
2、在考察购买房产的实际状况时，若在夫妻关系存续期间用共同财产还贷部分大于一方支付首付款的，房产就应认定为夫妻共同财产，但一方婚前单独支付的部分是其个人财产。
3、夫妻缔结婚姻后还贷的部分，不论是用一方的收入还贷，还是用双方的收入还贷，均应认定为夫妻的共有权益;不论房产证何时下达，均应认定房产为一方个人财产;如二人离婚，婚前购房一方只需返还与另一方夫妻关系存续期间归还按揭贷款的一半。
考察我国《物权法》第二十八条至第三十条，规定了不动产物权登记生效的若干例外，如规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。鉴于房屋产权登记仅仅只是不动产对外公示和取得政府担保该所有权归属的方法，不动产物权的登记时间不应影响不动产物权业已确定的归属。在婚前一方签定购房合同，也办理了相应的按揭手续情形下，该买卖合同的双方主体业已明确，对售房人享有请求交付房屋、办理产权过户的权利也已经明确。故此，在夫妻之间，一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续而非以房产权属登记的取得作为所有权取得的判断时点，这应作为《物权法》登记生效主义的相关规定在适用上的又一个例外。只要夫妻一方在婚前按揭购房，且房产权属登记在该方名下的，无论该方的权属登记系在婚前取得还是在婚后取得，都应认定房产系该方的婚前个人财产。
故此，婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，因为房屋买卖合同的买卖人是夫妻一方，合同义务是由该方在婚前开始履行的，所以，合同权利应当由该方享有，并继续履行合同义务，房屋系该方的婚前个人财产。购房所负的按揭贷款债务，是形成于婚前，应当认定为购房一方的婚前个人债务。婚后双方共同支付的按揭贷款金额，实际上是以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务
三、贷款房产婚后增值部分如何处理
根据婚姻法及其解释，夫妻共同财产包括：
1、工资、奖金;
2、生产、经营的收益;
3、知识产权的收益;
4、继承或赠与所得财产;
5、其他应当归共同所有的财产。《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第11条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资所得的收益，属于婚姻法17条规定的“其他应当归共同所有的财产”。而婚前购买用于居住的商品房，不是用来投资做任何商业或赢利用途，房屋的增值应属于自然增值，就当然不属于以个人财产投资取得的收益，因此，房屋增值部分并不属于夫妻共同所有的财产
同时，房产的价值受市场因素影响，既可能增值，又可能贬值。在增值的情形下，如非权属一方有权分享增值，则在房产贬值时，是否也要分担贬值损失?面对判决做出之后房屋贬值，能否允许一方另行起诉主张权益?现实中显然是不允许。故此，仅享受增值带来的权益，不承担贬值带来的损失，是不符合立法本意及公平合理原则的。
对此，美国有些州法院认为，因通货膨胀或其他不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化而产生的增值，为被动增值，认定为个人财产。
但虽然房屋增值不能作为夫妻共同财产分割，考虑到双方婚后以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务，另一方对该房屋的保值、增值有一定贡献(免于因不能按期交纳按揭款而被按揭权利人即银行行使抵押权的风险和要求滞纳金的风险)，房屋权属一方应就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。

[律师回复] 解答如下, 　　
1.实务界计算规则　　在肯定配偶另一方可以分割房屋增值部分的前提下，需要确定房屋增值部分的具体计算规则。实务界人士针对按揭房屋分割时，共同还贷部分偿还的问题，曾提出了计算补偿的公式：　　共同还贷部分补偿额=婚后共同还贷额×现行市场价值　　实际总房款(总房款本金+已还利息额)　　
2.本文提出的计算规则　　本文认为这个公式除了本身不清晰外，其结果并不公平，损害了婚前一个人名义购买房屋一方的利益。按照婚前和婚后两个阶段，房屋的增值部分也可以分为两个部分：
(1)婚前房屋增值价值，此部分为结婚时房屋的市场价值与房屋合同价格之差;
(2)婚后房屋增值价值，此部分为离婚是房屋的市场价值与结婚时房屋市场价值之差。　　因配偶另一方采用夫妻共有财产还贷，因此其可以主张分割房屋的增值价值，但该增值价值为婚姻关系存续期间的增值价值。本文认为，针对按揭房屋问题，配偶的另一方可以获得赔偿内容包括两部分：共同还贷的一半(基于夫妻财产共有下对共有财产的分割规则)，以及对婚姻存续期间房屋增值部分的计算。因共同还贷的事实发生在结婚后，所以也仅能对结婚后的增值部分主张权利。　　该部分的计算公式为：　　房屋增值部分的分割=婚后共同还贷额×婚后房屋增值部分　　实际总房款(总房款本金+已还利息额)　　　　
3.间接计算规则　　直接计算规则的操作困难不言自明。实务界可以采用间接的计算规则。在掌握首付款项、还贷总数，房屋现今市场价格以及购买房屋时价格也可以计算具体的增值部分的具体数额。　　具体公式如下：　　共同还贷部分的增值=房屋增值总额—首付款增值额　　当然此公式仅为核心公式，还有尚未还贷部分等因素的影响。间接计算规则的最大好处就是不需要对结婚时房屋的市场价值进行评估。　　在计算按揭房屋增值部分时，所有提出的公式都不会实现绝对的精准和公正，但是这两个公式相比较，前者更能公平的对待夫妻双方的财产利益。实务界对于结婚时房屋的市场价值如何确定产生疑问。本文认为，就目前而言，虽然无法获得按揭房屋在结婚时的准确市场价值，但是可以比较同一时期，同一地区房屋的均价来处理;在物业税实施将来，必然会对房屋定期评估，增值部分会更加直接清晰的体现出来。