借名买房如何补偿被借名人?

最新修订 | 2024-03-04
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专家导读 借名买房如何补偿被借名人需要结合实际的情况处理,如果是借名人和被借名人之间存在相应的约定的,此时是可以按照双方当事人之间约定的违约金的赔偿条款或者是损害赔偿的数额认定,一般情况下,借名人是可以要求登记人办理房屋所有权转移登记的。
借名买房如何补偿被借名人?

一、借名买房如何补偿被借名人?

出借人造成严重损失的,出借人可以要求其按照合同约定或标的数额的20%进行赔偿,同时可以根据违约情形判断实际损失,造成的损害比较大时违约金可以适当上浮,但最高不应超过实际损失的30%。

借用别人的名义买房存在一定风险,在借名人给出借人造成严重损失的情况下,出借人可以搜集相关证据,然后起草起诉状,向人民法院提出诉讼请求,要求借名人承担损害赔偿责任。法律规定当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。

二、房屋买卖合同存在法律效力吗?

房屋买卖协议依法成立具有法律效力。双方当事人就房屋买卖内容达成一致时合同成立,一般以双方签字盖章之日作为合同生效时间。房屋买卖协议的生效不以登记为前提,是否在房管部门进行备案登记不影响合同的法律效力,但未经登记不产生物权变动的效力。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第二百一十五条

合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

《中华人民共和国民法典》第五百零二条

【合同生效时间】依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。

三、无效房屋买卖合同的后果是什么?

无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力,任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效,具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后,将产生以下法律后果:

(1)出卖人返还房屋价款,买受人返还房屋,涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。

(2)有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

(3)在商品房买卖过程中,如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效,则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

(4)因双方恶意串通,损害国家、集体利益和第三人权益的,应当收缴双方财产,归国家所有或返还给第三人。

(5)涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚

借名买房如何补偿被借名人没有一个具体的法律法规的规定,如果是双方当事人之间存在借名买房的情形的,此时是需要遵循相关的法律法规的规定的。希望通过上文中的法律知识能为您提供帮助,如果还需要了解其他相关问题,可以点击下方“立即咨询”按钮咨询律师


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首先,借名买房行为并未违反我国法律、行政法规的强制性规定,双方的借名购房行为属于有效行为。《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中规定:“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。”其他省份也有类似规定。据此,司法实践中对于一般的商品房借名买房行为,认定有效的居多。其主要原因是为了维护社会的稳定,为了遵守《民法通则》中诚实信用的基本原则。
其次,在房屋买房中并非所有借名买房行为都会被认定有效。若借名购买的是经济适用房,一般会认定借名买房行为无效。经适房属于国家保障性住房,只有符合购买条件的购房人经国家有关行政部门审批后,通过申购方式才可购买,一般禁止借名买卖。因为此行为一般人定为以合法形式掩盖非法目的的行为。商品房,不属于保障性住房,对于主体没有限制,所以双方借名行为合法有效。
二、借名买房被认定无效怎么办借名买房行为如果被认定无效后,实际购房人的利益应得到法律的保护。借名买房后,房价早已翻了数倍,按照现在市场价已无法再买到相同的住房,实际购房人的损失是显而易见的。如果出名人不对实际购房人进行赔偿,将导致对实际购房人的严重不公,更何况出名人在双方借名买卖中也存在着一定的过错,实际购房人有权向出名人索赔损失。对于借名买房有效吗这个问题,如果发生纠纷时,国家的限购令仍未取消,这种借名买房行为有可能会导致无效。借名买房行为存在一定的风险,建议慎重购买,购房者应当知道借名买房被认定无效怎么办,如果善意第三人合法购得此房,那么借名人将面临房产所产生增值利益的风险,购房款只能作为债权向出名人索赔,如果出名人钱财消耗一空,借名人一旦启动诉讼程序,执行也是一个难题。借名人可以来电咨询律师,让律师给您支支招。
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房产纠纷
借名买房协议书
[律师回复] 甲方:(夫)身份证号码:
(妻)身份证号码:
乙方:(夫)身份证号码:
(妻)身份证号码:
甲乙双方经协商一致,自愿就乙方以甲方名义购房事宜达成一致,订立如下条款,共同遵照执行:
一、基本事实
1、乙方因故不便以自己名义购买新的住房,现委托甲方以甲方名义购买位于室房屋一套。
2、甲方接受乙方的委托,以甲方名义签订房屋买卖合同,但实际购房款及相关费用全部由乙方支付,乙方是实际出资人和房屋的实际所有人。
3、基于以上事实,双方特签订本协议,明确相关权利义务,和具体操作方案,共同遵守。
二、购房手续
1、甲方愿意配合乙方办理上述相关购房手续,包括:签订购房协议和中介服务协议在内的相关协议,也包括办理缴纳和支付相关税费手续、申请办理房产证过户等手续。
上述手续,视情况由甲方亲自出面办理,或由甲方出具授权委托书给乙方,由乙方具体办理。相关协议的内容所涉及的条件及相关手续办理条件等,由乙方决定。
2、乙方以甲方名义与卖方签订房屋买卖协议后,包括但不限于购房款、契税、个人所得税、中介费等一切与购房相关的所有费用支出均由乙方承担。与此房相关的购房合同、房产证、房款收据、契税凭据等所有付款凭据和证件均由乙方持有和保管。
3、如因购房需要以甲方名义贷款,甲方同意配合,但乙方应保证按时偿还银行贷款,如未按时归还银行贷款给甲方造成损失,由乙方负责赔偿。在无实际损失或损失不好确定的情况下,甲方有权根据乙方延期支付时间,按每日元的标准要求乙方支付违约金。
4、如因本次购房与卖方或中介等相关方产生纠纷,由乙方承担相关费用并代为处理,甲方提供相应手续配合,一切后果实际由乙方承担。
三、房屋的所有权和使用情况
1、该房登记在甲方名下,包括房屋及将来的相关装修及相关附属设施,其实际所有权归乙方所有。由乙方实际占有使用该房。即乙方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利。
2、因该房所产生的所有费用,包括物业费、水电费、装修费、维护费等,包括将来可能发生的因持有该套房产所产生的所有税费,均由乙方实际承担。
3、乙方有权将该房出租,需要时甲方可配合办理相关手续。出租所得收益归乙方所有,但因此产生的税费及出租产生的一切需要由产权人承担的费用,均由乙方实际承担。
四、房屋所有权的处分
该房的实际处分权归乙方,视乙方意愿,甲方配合乙方按以下方式处分该房:
1、乙方认为可以将该房转移到乙方或乙方指定的其他人名下时,甲方配合按买卖或赠与等方式将该房过户给乙方或乙方指定的其他人。
2、如乙方需要出售该房,由乙方确定买家和相关交易事项,甲方配合办理房屋出售等相关手续,售房所得款项归乙方所有。
3、在房屋登记在甲方名下期间,可根据乙方需要将该房产抵押给乙方或乙方指定的其他人,用于办理借款、贷款或相关乙方认为需要的事项。
4、因办理本条上述1至3的相关事项,所产生的一切费用,由乙方承担,因处分该房所得收益,也归乙方所有,产生的纠纷,也由乙方负责处理。
五、费用及违约责任
1、甲方代理乙方购房,并同意乙方使用甲方名义登记该房产,基于上述事项,乙方同意因上述事项支付给甲方万元,该款项于房产登记办理完毕,乙方取得房产证当天由乙方一次性支付给甲方。
2、甲方方应当恪守诚信,受乙方委托购买的房屋在其名下时不得侵害甲方的利益。如甲方或与甲方有关的原因导致该房产权益受损,甲方应负责按实际损失赔偿。
如因甲方或与甲方有关的原因导致乙方无法按本协议约定的条款行使对房产的权利,甲方除按权利受损时房屋市场价格(双方认定的价格不一致,以评估价为准)给予乙方赔偿外,应按受损时房屋市场价格的的10%为标准,支付违约赔偿金给乙方。
六、其他约定
1、甲方应将本协议约定的相关内容告知甲方的相关利害关系人(包括但不限于父母、配偶、子女),确保其相关利害关系人不对该房主张权利。
2、本协议自双方签字之日起生效,至上述房屋按乙方意愿通过买卖、赠与、继承等方式转到乙方或其他乙方指定的名下后,本协议自动失效。
3、本协议一式两份,双方各执一份,效力相同。
甲方:乙方:
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借名买房的协议可以公证吗,借名买房有哪些风险?
[律师回复]
一、借名买房的协议可以公证吗借名买房的协议是不可以公证的。房屋产权是以房产证上的登记为准的,由于私下签订的协议效力难以确定,即使做了这类公证,在法律上也是无效的。公证的前提必须建立在合法的基础上,倘若案例本身就存在违法行为,那么公证的结果也是无效的。
二、借名买房有哪些风险借名买房行为对实际买房人和名义产权人来说都存在极大法律风险。我国法律明确规定,不动产物权实行登记制度,《房屋所有权证书》记载的所有人被认定为房屋的所有人。一旦名义产权人反悔,以房产证为据主张自己为合法产权人,则实际买房人对房屋的所有权就很难获得支持。实际买房人仅能依据合同无效或不当得利原则要求名义产权人返还购房款,而这一请求的实现还有赖于实际买房人有证据证明该房屋的购房款是由其实际支付。除此之外,在名义产权人领取房产证,直至房屋产权过户至实际买房人期间,名义产权人可以在实际购房人不知情的情况下对该房产进行处置,例如实施抵押、出售行为;并且在名义产权人对外负有债务且无法清偿时,该房屋则有可能被依法查封或拍卖。即便名义产权人不存在任何不诚信行为,在房产过户时,实际买房人也要额外承担因产权转让而产生的相应税费。而对于名义产权人来说,一旦实际买房人还贷不及时,名义产权人不但存在债务风险,甚至会在银行征信系统中留有不良记录,对其今后购房、贷款等均会产生不利影响。最后,在规避国家政策的借名买房合同在履行过程中,如果发生纠纷,很有可能会被认定为是以“合法形式掩盖非法目的”,因而被认定为无效合同。房屋产权仍归名义产权人所有,实际买房人的房屋产权不受法律保护,实际买房人只能请求名义产权人返还购房款,而不能要求继续履行合同。看到这里,借名买房的协议可以公正吗以及借名买房有哪些风险这两个问题的答案已经呼之欲出了,对于防范借名买房风险的最好方法就是不要借名买房,但若下定决心要借名买房或者遭遇了类似的纠纷,向专业的房产律师求助才是最重要的。
借用他人名义买房可以吗,借用他人名义买房风险
[律师回复] 借用他人名义买房是指,一方当事人以另一方当事人的名义购买房屋并实际占有和使用,而另一方当事人则实际被登记为房屋产权人的做法。在高房价时代,这种做法屡见不鲜,如有些人会为了享受首套房的优惠折扣而借用他人名义买房。但是这样的关系很容易混淆谁才是房屋的真正产权人,并且产生很多法律风险。
一、名义产权人反悔名义产权人反悔的话,如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。
二、银行贷款合同解除如果银行查明实际购房人与借款人不是同一个人,也可以依据相关贷款合同,提前解除合同。这样我们也就无法取得贷款,购买房屋就存在问题。
三、名义产权人陷入债务等纠纷在名义产权人领取房产证之后,到将房屋产权过户给出资人之前,如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务,或存在离婚纠纷,则房产很有可能被查封或拍卖,或者名义产权人发生意外,可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下,出资人很难得到房屋,而可能只有要求返还房价款、违约金,不能要求继续履行合同、取得房产。
四、过户产生的税费即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为,那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。
五、名义产权人私下卖房如果名义产权人偷偷的出售该房产,购买(第三人)因基于对房产登记的信任,购买了此房产,真正出资购房人可能以后无法追回此房产。因此,法律不提倡这种违法的借用关系,这对双方当事人来说都是十分冒险的事情,此类纠纷也随着房产新政的出台而有所增加,所以在这里提醒大家尽量不要使用他人的名义购房,为了眼前的利益使用他人的名义购房,不仅会使自己买房后面临诸多的烦恼,更容易出现房财两空的严重后果。如果我们在生活中遇到了类似的问题,可以具体咨询专业律师,维护自身合法权益。
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借名买房被法院查封怎么办
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借条上只签名没有签名有效吗
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 只要有借款人签名,具体数额,这就有效。
1、只要是当事人真实意思的表示且内容合法的欠条并经当事人签字确认的,就是有法律效力,不需要特别的格式;
2、即使是当事人签字的欠条或借条在形式上有瑕疵,也不会影响对案件的审理;
3、 会对形式有瑕疵的“欠条”或者“收条”,结合其他证据认定是否存在借贷关系,同时对现金交付的借贷,可根据交付凭证、支付能力、交易习惯、借贷金额的大小、当事人间关系以及当事人陈述的交易细节经过等因素综合判断双方之间是否有合法真实的债权债务关系。拓展资料:
四、人民法院审查借贷案件的时,根据民事诉讼法第一百零八条的规定,应要求原告提供书面借据;无书面借据的,应提供必要的事实根据,对于不具备上述条件的,裁定不予受理。
五、债权人时,债务人下落不明的,由债务人原住所地或其财产所在地管辖。应要求债权人提供证明借贷关系存在的证据,受理后公告传唤债务人应诉,公告期限届满,债务人仍不应诉,借贷关系明确的,经审理后可缺席判决;借贷关系无法查明的,裁定中止诉讼。在审理中债务人出走,下落不明,借贷关系明确的,可以缺席判决;事实难以查清的,裁定中止诉讼。
六、民间借贷的利率可以适当高于银行的利率,各地人民可根据本地区的实际情况具体掌握,但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的,超出部分的利息不予保护。
七、出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的,其利率超出第六条规定的限度时,超出部分的利息不予保护。
八、借贷双方对有无约定利率发生争议,又不能证明的,可参照银行同类贷款利率计息。借贷双方对约定的利率发生争议,又不能证明的,可参照本意见第6条规定计息。
九、公民之间的定期无息借贷,出借人要求借款人偿付逾期利息,或者不定期无息借贷经催告不还,出借人要求偿付催告后利息的,可参照银行同类贷款的利率计息。
十、一方以欺诈、胁迫等手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所形成的借贷关系,应认定为无效。借贷关系无效由债权人的行为引起的,只返还本金;借贷关系无效由债务人的行为引起的,除返还本金外,还应参照银行同类贷款利率给付利息。十
一、出借人明知借款人是为了进行非法活动而借款的,其借贷关系不予保护。对双方的违法借贷行为,可按照民法通则第一百三十四条第三款及《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见》(试行))第163条、164条的规定予以制裁。十
二、公民之间因借贷外币、台币发生纠纷,出借人要求以同类货币偿还的,可以准许。借款人确无同类货币的,可参照偿还时当地外汇调剂价折合人民币偿还。出借人要求偿付利息的,可参照偿还时中国银行外币储蓄利率计息。
借款人更名,原借款合同有效吗?
[律师回复] 您好,关于借款人更名,原借款合同有效吗?这个问题,我的解答如下, 是无效的。借款合同必须要有借款人本人签字。如果发生这种情况,可以。
贷款合同是经济合同的一种形式。即贷款方将货币交付借款方使用,借款方依照有关规定,按期将一定数额的货币及其利息返还给贷款方面确定的相互权利义务关系的协议。为了保证自身安全,贷方要求借方在贷款合同有效期间的财务状况 (特别是它的流动性) 至少要同它签订合同时的情况不相上下。贷款合同本身只是表示在借方违反合同条款的场合下,贷方有采取行动的合法权限。否则的话,贷方将受到它承诺的贷款条件的约束,一直要等到合同期满才能采取纠正措 施。扩展资料贷款合同中的主体资格问题需要注意的事项如下:借款人身份需要核实
(1)签约对方为个人签约对方如果是个人的,必须是完全民事行为能力人,既签约方精神正常且年满18周岁或者16至18周岁但以自己的收入为主要生活来源。在此情况下可以要求其提供身份证、详细的家庭地址、联系方法及个人的其他情况,方便于在必要时对其进行实地的考察和确认。必要时可以要求借款人配偶签字、提供身份证复印件、身份关系证明。
(2)签约对方为企业
① 企业下属部门,如企业各部、科、处、室等是不具备主体资格,不能签订借款合同。如果签订了借款合同,也可能会因为主体不适格而被认定无效。
② 企业的分支机构,如分厂、分公司、办事处等,则应看其是否有授权,是否具有对外开展业务资格,是否有非法人营业执照。
③ 企业主体资格的审查。一般是对企业营业执照进行审查,查看企业名称是否与拟签合同当事人的名称一致查看注册资本是否与拟签合同标的额相称; 查看企业经营范围是否在拟签合同业务的经营范围内查看企业的工商年检是否通过了工商部门年度检验。
④ 资信审查。一般应要求对方提供资信证明资料,包括企业简介、营业执照、效益情况、税务证明、银行信用等级证明以及单位的基本情况等。
借条非借款人本人签名有效吗?
[律师回复] 对于借条非借款人本人签名有效吗?这个问题,解答如下, 向他人借款时,根据出借人的要求,借款人会出具亲笔书写的借条,或者在他人已经写好的借据上亲笔签名、盖章、摁手印等,表明借款事实。但有时也会发生借条上借款人的签名并非本人亲笔书写的情况,这种情况多出现在双方是非常要好的朋友或亲戚的场合,例如在农村,部分人不会自己书写自己姓名的情况下,这种情况也常有发生。从法律上讲,如果借条上的借款人姓名并非借款人亲笔书写,借条是不具有法律效力的,在借款人拒绝偿还借款时,即使出借人拿出借条作为证据,在确认并非借款人亲笔签名的情况下,也无法认定双方之间借款的事实。债务如何追讨
1、催款要及时。借款到期不能归还,出借人一定要及时追要。如仍不能归还,则要及时。因为我国法律规定,向人民请求保护的诉讼时效为2年。也就是说,借款到期后的两年以内,出借人不向借款人要求归还的,超过两年则法律不予保护。因此,出借人应当及时催讨借款,不然就会把自己的钱白白送给他人。
2、保证要具备。出借人要注意了解借款人的偿还能力,如忽视借款人的偿还能力而盲目放贷,则可能由于借款人确无偿还能力,而导致无法执行。因此,对数额较大或有风险的贷款,可要求借款人提供相应的财产抵押,或找有一定经济实力的第三人作担保人。要注意的是,如果借贷双方没有征得担保人同意,对还款期限或利率重新约定的,担保人不再承担保证责。借条是民间借贷的凭证,出借人一定要要求借款人亲自书写借条。出借人应注意在借条中,注明借贷双方的名称、借贷金额、借款期限等内容。
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