房地产合作建房合同效力怎样认定

[律师回复] 您好，关于合作建房合同效力如何认定这个问题，我的解答如下, 合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但前一方当事人已取得房地产开发经营资质或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应认定合同有效。土地使用权性质与合作方式不同，合同性质及效力也不一样：
1、利用宅基地与他人合作建房的，虽然提供土地使用权的一方取得了建房所需的两证一书(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民(个人)兴建住宅用地批准通知书)，但因宅基地属集体土地，仅供集体所有制的成员使用，合作建房合同应认定无效。
2、未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同，应当认定合同无效；但前已经办理了批准手续的，应认定合同有效。
3、合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。
4、合作双方所签合作合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋、只收取固定数额货币或者只使用房屋的，应认定双方所签合同为房屋买卖合同、借款合同或者房屋租赁合同。

[律师回复] 您好，关于如何认定违建租赁合同效力这个问题，我的解答如下,
1、什么情况下房屋租赁合同不发生效力
一般来说，出租人和承租人双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致后，合同视为成立后就发生法律效力。但根据我国《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》等有关法律法规的规定，下列的房屋租赁应认定合同无效。
(1)签约主体不合格。当出租人或承租人不具备有效民事行为的主体构成要件，即主体不适格时，则所签订的房屋租赁合同无效。如无民事行为能力或限制民事行为能力未经法定代理人同意的自然人，或法人超出其权利范围所签订的房屋租赁合同。
(2)内容不合法。主要包括：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的以合法形式掩盖非法目的损害害社会公共利益的违反法律、法规强制性规定等情形。
(3)客体不合格。房屋租赁合同中的标的物应当是法律、法规允许出租的房屋，根据相关规定，有以下情形的房屋不允许出租：司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的权属有争议的属于违法建筑的共有房屋未取得共有人同意的不符合安全标准的已抵押，未经抵押权人同意的不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的出租房屋为名出租划拨土地使用权的有关法律、法规规定禁止出租的。
2、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的，这些租赁合同的效力如何认定
出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。
租赁合同之一已实际履行，其他租赁合同的承租人主张履行合同的，因履行不能而不予支持。在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。
3、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力
租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。
但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。
4、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效
未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。
5、房屋租赁合同无效的法律后果
我国《民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”
我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”由经可见，房屋租赁合同被认定为无效，一般情况下，承租人应当交还房屋，未未付的租金不再交付，超过实际使用期限交付的租金出租人应当返还。如有损失按过错原则由双方分担，双方互不承担违约责任。且对于双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的还要予以制裁，以维护法律的严肃性。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但前一方当事人已取得房地产开发经营资质或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应认定合同有效。土地使用权性质与合作方式不同，合同性质及效力也不一样：
1、利用宅基地与他人合作建房的，虽然提供土地使用权的一方取得了建房所需的两证一书(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民(个人)兴建住宅用地批准通知书)，但因宅基地属集体土地，仅供集体所有制的成员使用，合作建房合同应认定无效。
2、未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同，应当认定合同无效；但前已经办理了批准手续的，应认定合同有效。
3、合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。
4、合作双方所签合作合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋、只收取固定数额货币或者只使用房屋的，应认定双方所签合同为房屋买卖合同、借款合同或者房屋租赁合同。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 合同效力
合同效力，是指依法成立的合同所产生的法律后果。《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”
具体说来，合同的效力表现在以下三个方面：
1.依法成立的合同在当事人之间设定一定的权利、义务关系。债权人有权请求债务人为或不为一定行为，债务人则负有为或不为一定行为的义务。依《合同法》第6条规定，当事人行使权利或履行义务，都应遵守诚实信用原则，不得违反义务，亦不得滥用权利。
2.依法成立的合同对当事人具有法律拘束力。合同当事人受合同的约束，不得为与合同的权利义务相违背的行为，不得擅自变更或解除合同。当事人一方违反合同，擅自变更或解除合同的，应依法承担违约责任。
3.依法成立的合同，当事人一方违反合同，不履行所承担的义务，只要有履行的可能(包括法律上的可能和事实上的可能)，对方有权请求人民的国家强制力强制违约方履行合同。
合同的成立与生效
《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”因此，在一般情况下，合同成立的时间即是合同生效的时间。但某些法律、行政法规对合同生效有特别规定，要求办理审批、登记手续的，合同须经批准或办理登记手续才能发生效力。例如，中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同，依法律规定，须经外贸部门批准，才能发生法律效力。
附条件或附期限的合同，自条件成熟时或期限届满时发生效力。
合同的有效条件

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 福建确认合同效力纠纷如何诉讼
这一问题，解答如下：
发生纠纷后，建议双方先协商处理；实在协商不了的，可以去维权。
《民事诉讼法》规定的方式有书面和口头两种。对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民管辖被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民管辖。必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织有明确的被告有具体的诉讼请求和事实、理由属于人民受理民事诉讼的范围和受诉人民管辖。
应当向人民递交状，并按照被告人数提出副本。
状应当记明下列事项:
(一)原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式
(二)被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息
(三)诉讼请求和所根据的事实与理由
(四)证据和证据来源，证人姓名和住所。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 建设工程施工合同是指发包方(建设单位)和承包方(施工人)为完成商定的施工工程，明确相互权利、义务的协议。依照施工合同，施工单位应完成建设单位交给的施工任务，建设单位应按照规定提供必要条件并支付工程价款。在履行建设工程施工合同中，施工单位的分公司、项目部或者项目经理往往会对外签订一些合同，如材料供应合同、劳务合同、设备租赁合同等，这些合同是否有效，由这些合同产生的法律责任由谁承担
(一)分公司或项目部对外签订合同的效力
1、分公司签订的合同《》
第二条规定，“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”合同法对于何为其他组织没有明确的规定，但依我国的相关规定，其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：
(1)依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织;
(2)依法登记领取营业执照的合伙型联营企业;
(3)依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业;
(4)经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体;
(5)法人依法设立并领取营业执照的分支机构;
(6)中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构;
(7)中国人民保险公司设在各地的分支机构;
(8)经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业;
(9)符合本条规定条件的其他组织。根据上述规定，依法设立并领取营业执照的分公司在总公司的授权范围内，其签订的合同是合法有效的。但是根据《》
第十三条的规定，“分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。”这里值得注意的是，虽然分公司应当在总公司的授权范围内对外签订合同，但是一旦分公司超越总公司的授权签订合同，并不意味着该合同一定是无效，除非签订合同的相对方明知分公司越权仍旧与其签订合同。因为总公司与分公司之间的授权范围仅对总公司与分公司之间有约束力，不能对抗善意
第三人。
2、项目部签订的合同施工单位的工程项目部或者施工单位的工程处(工程队)对外签订的合同往往盖有工程项目部的章(有些是项目部技术专用章)，由于工程项目部、工程处等是施工单位的职能部门，并非是符合上述法律规定的“其他组织”，因此此类合同严格从法律上来说是无效的，除非项目部、工程处(工程队)在签订合同时有施工单位的明确授权或者事后得到施工单位的追认。但是在司法实践中这类合同往往因为符合《合同法》规定的表见代理而认定为有效。《合同法》
第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”据此，如果合同相对人有理由相信项目部在签订合同时是有代理权的，那么此类合同是有效的，因此合同产生的法律责任由施工单位承担。
3、项目经理/实际施工人签订的合同在这类合同中还有一种情形，是由项目经理或者实际施工人对外签订合同，合同上既没有公章也没有项目部章，只有项目经理或者实际施工人的签字。这类合同的效力认定要分两种情况：其
一，项目经理如果是施工单位的职工，那么这种行为一般认定为职务行为，对于职务行为，施工单位作为用人单位应当承担由此产生的责任。其
二，项目经理如果不是单位的职工，实质上是工程实际施工人的，这类合同在司法实践中一般因法律上成立表见代理而认定有效。省高级人民《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》
第二十二条规定，“承包人的项目部或项目经理以承包人名义订立合同，债权人要求承包人承担民事责任的，人民法院应予支持，但承包人有证据证明债权人知道或应当知道项目部或者项目经理没有代理权限的除外。”对于实际施工人签订合同，虽然目前在司法实践中一般认为成立表见代理，但是在理论上还是存在争议。由于实际施工人仅仅只是挂靠在施工单位，合同的权利义务最终实际是由实际施工人承担的，因此实际施工人是一个的身份，其行为并不是代表施工单位，从实质上来说不是代理行为或者表见代理;因为无论是代理行为还是表见代理，其最终的民事责任都应当是由被代理人即施工单位来承担的。实际施工人的这种特殊身份往往在签订合同时已被合同相对方所掌握，并且也明知合同实际的权利义务承受人为实际施工人，但是在诉讼中合同相对方又往往基于其是实际施工人进而主张签订、履行合同的行为成立表见代理，在法律上是一个矛盾，值得商榷。
(二)未办理相关手续而签订的建设工程施工合同的效力建筑项目应当经过立项、申领国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及施工许可证，如果上述手续不完备，所签订的建设工程施工合同是否无效这类合同的效力又是否能够补正目前司法实践与各地对该问题均有不同的规定。
1、最高人民在上诉人黔民水泥厂与被上诉人中国航空港建设总公司建设公司、中国航空港建设总公司建设工程施工合同纠纷案中认为：双方在订立《建设工程施工合同》时，尚未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，应认定合同无效。
2、《省高级人民民事审判
第一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二条规定，“发包人未取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，与承包人签订建设工程施工合同的，应认定合同无效;但在一审庭审辩论终结前取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证或者经主管部门予以竣工核实的，可认定有效。发包人未取得建设用地使用权证或建筑工程施工许可证的，不影响建设工程施工合同的效力。”
3、省高级人民《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》
第七条规定，“发包人未取得建设工程规划许可证，与承包人签订建设工程施工合同的，应认定合同无效。但前取得规划许可证的，应认定合同有效。违反建设工程规划许可证规定超规模建设的，所签订的建设工程施工合同无效，但前补办手续的，应认定合同有效。”
4、市中级人民《关于建设工程合同若干问题的指导意见》第二条规定，“人民受理的建设工程施工合同纠纷，在审理过程中，一方当事人以涉案工程未取得土地使用权或建设用地规划许可、建设工程规划许可主张合同无效的，在开庭前发包人仍未取得土地使用权及上述行政许可的，应认定施工合同无效;开庭前已经取得土地使用权及上述行政许可，但未取得施工许可的，应认定施工合同有效。”
5、市高级人民《关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》
第十条规定，“有关施工许可证的规范属于管理性规范，不是影响合同效力性的规范，是否取得施工许可证不影响合同的效力。”
6、省高级人民《关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见》第十条规定，“发包人与承包人签订无取得土地使用权证、无取得建设工程规划许可证、无办理报建手续的“三无”工程建设施工合同应确认无效。但在审理期间已补办手续的，应确认合同有效。”第十一条规定，“发包人经审查被批准用地,并已取得《建设用地规划许可证》，只是用地手续尚未办理而未能取得土地使用权证的，不宜将因发包人的用地手续在形式上存在欠缺而认定所签订的建设施工合同无效。”第十二条规定，“违反《建设工程规划许可证》的规定，超规模建设所签订的建设工程合同经批准可补办手续，且无违反其他法律规定的，应确认合同有效。”不同主体在签订建设工程施工合同的时候，可能导致该合同的效力不一样，这点是需要各位当事人多注意的问题。

[律师回复] 您好，关于农村自建房买卖合同的效力认定这个问题，我的解答如下, 区分不同情况，农村自建房买卖合同的效力认定以认定农村私有房屋买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。
首先，要坚持尊重历史，照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村民和城镇居民之间，这类房屋买卖行为多发生在上世纪90年代，至今时隔10年以上，大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，并且办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，农村私房买卖合同的效力应视双方的具体情况处理，一是要充分考虑当事人主体身份、主张无效的实际原因等具体认定。二是需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括协议履行、房屋的权属、是否经过审批、登记、有无翻建、扩建是否具备腾房条件等进行综合衡量。
其次，要坚持综合利益衡量，实现利益平衡的原则。确认农村私有房屋买卖合同效力，要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失;对买受人翻建、扩建房屋的，还要考虑对其添附价值进行补偿;对主张返还、腾退房屋德，要考虑到对房屋买受人的妥善安置问题，避免单纯判决腾退房屋造成“案结事起”的后果。
最后，注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。在司法实践中认定私有房屋买卖协议有效案件呈逐年上升趋势。这主要是因为：一是部分城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记和产权变更手续；二是出卖方已经转为城镇居民；三是认定买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村主任时间居住，且房屋已经翻盖或者重建，从保障当事人居住权和稳定农村社会关系的角度认定有效。这样更能为社会大众所能接受。

[律师回复] 1、审查发包方和承包方是否具备建设与承包施工资格；
2、审查合同内容是否符合法律规定和产业政策以及是否违反国家利益和社会公共利益；
3、审查合同当事人的意思表示是否真实，意思表示不真实的是无效民事行为或是可变更可撤销的效力待定行为；
4、审查合同是否经过了必要的程序；
5、审查总分包是否合法应对合法总分包、非法分包、倒卖合同、合同转让与转包作出正确的界定。

[律师回复] 确认建筑工程承包合同效力主要在于五个方面的审查：
1、审查发包方与承包方是否具备建设与承包施工资格。发包方的资格审查:法人、依法成立的其他组织、个体工商户、农村承包经营户、公民、个人合伙、联营体均可对外发包工程;主要审查以上主体是否具备发包条件：
(1)发包人发包的工程是否立项;是否取得施工许可证或开工报告(一般民用建筑除外);
(2)发包人是否属于招标人;
(3)发包人是否取得建设工程规划许可证。
2、审查合同内容是否符合法律规定和产业政策以及是否违反国家利益和社会公共利益。合同内容作为审查合同效力的一个方面,实践中因合同内容导致合同无效的较少。
(1)审查合同规定的工程项目是否符合政府批文,不符合的无效;
(2)审查合同规定的项目是否符合国家产业政策,不符合的无效;
(3)合同内容约定带、垫资施工条款可导致合同的部分无效或无效(对带、垫资施工的效力问题下文还要详述);
(4)合同主要条款不完善或欠缺,合同双方又不能补正的，合同不成立,合同不成立的不涉及合同效力;
(5)合同内容违反地方性、专门性规定的合同效力确认,应具体审查地方性、专门性规定的效力，主要看该地方性、专门性规定是否与法律法规的禁止性或义务性规定相一致，一致的合同无效，否则，不影响合同的效力。
3、审查合同当事人的意思表示是否真实。意思表示不真实的是无效民事行为或是可变更可撤销的效力待定行为。
4、审查合同是否经过了必要的程序。如依照《中华人民共和国招标投标法》第三条的规定，在我国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标
5、审查总分包是否合法。应对合法总分包、非法分包、倒卖合同、合同转让与转包作出正确的界定。

[律师回复] 您好，针对您的福建确认合同效力纠纷该怎么告人问题解答如下, 福建确认合同效力纠纷该怎么告人
这一问题，解答如下：
发生纠纷后，建议双方先协商处理；实在协商不了的，可以去维权。
《民事诉讼法》规定的方式有书面和口头两种。对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民管辖被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民管辖。必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织有明确的被告有具体的诉讼请求和事实、理由属于人民受理民事诉讼的范围和受诉人民管辖。
应当向人民递交状，并按照被告人数提出副本。
状应当记明下列事项:
(一)原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式
(二)被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息
(三)诉讼请求和所根据的事实与理由
(四)证据和证据来源，证人姓名和住所。

[律师回复] 您好，关于建设工程分包合同的效力如何认定这个问题，我的解答如下, 建设工程分包合同的效力如何认定
工程分包合同是指总承包商为将工程承包合同中某些专业工程施工交由另一承包商（分包商）完成而与其签订的合同。《建筑法》第29条规定:建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位.专业工程分包,是指施工总承包企业(以下简称承包人或承包商)将其所承包工程中的专业工程发包给具有相应资质的其他建筑企业(以下简称为分包人或分包商)完成的活动。
从法律来讲，分包商仅对总承包商负责，与业主没有合同关系。总承包商对分包商的责任归属要清楚。工程分包合同内容：合同标的；分包单价、区域、数量；付款方式；验收方式；双方的权利和义务等。合同要点：分包商必须符合工程资质要求
相关法律规定：
建设工程分包是指经发包人同意或者认可，建设工程的总承包人将承包的部分工程发包给具有相应资质条件的单位。可见，分包是在总承包合同之外，以总承包人(分包合同的发包方)与分包人(分包合同的承包方)为合同当事人的的工程承包合同。分包必须符合三个条件：
(1)须经发包人同意或者认可;
(2)总承包人发包给分包人的是其总承包工程中的部分工程;
(3)分包人须具有要相应的资质条件，分包人按照分包合同的约定对总承包人负责，并与总承包人就分包工程对发包人承担连带责任。根据于2000年1月30日发布的《建设工程质量管理条例》第七十八条对违法分包所下的定义，以下情形属于违法分包：
(一)总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的;
(二)建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的;
(三)施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的;
(四)分包单位将其承包的建设工程再分包的。
最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)第四条规定：“承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民可以根据民法通则第一百三十四条规定，收缴当事人已经取得的非法所得。”根据本条规定，一旦施工合同被认定为违法分包，则双方所签订的合同属于无效合同。
根据我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，《解释》将违法分包的施工合同认为无效的依据只能是依据该第五项的规定，即此类合同违反了法律、行政法规的强制性规定。
所以，建设工程分包合同是要不违反法律规定无效的情形，是具有法律效力的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 建设工程施工合同是指发包方(建设单位)和承包方(施工人)为完成商定的施工工程，明确相互权利、义务的协议。依照施工合同，施工单位应完成建设单位交给的施工任务，建设单位应按照规定提供必要条件并支付工程价款。在履行建设工程施工合同中，施工单位的分公司、项目部或者项目经理往往会对外签订一些合同，如材料供应合同、劳务合同、设备租赁合同等，这些合同是否有效，由这些合同产生的法律责任由谁承担
(一)分公司或项目部对外签订合同的效力
1、分公司签订的合同《》
第二条规定，“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”合同法对于何为其他组织没有明确的规定，但依我国的相关规定，其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：
(1)依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织;
(2)依法登记领取营业执照的合伙型联营企业;
(3)依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业;
(4)经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体;
(5)法人依法设立并领取营业执照的分支机构;
(6)中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构;
(7)中国人民保险公司设在各地的分支机构;
(8)经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业;
(9)符合本条规定条件的其他组织。根据上述规定，依法设立并领取营业执照的分公司在总公司的授权范围内，其签订的合同是合法有效的。但是根据《》
第十三条的规定，“分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。”这里值得注意的是，虽然分公司应当在总公司的授权范围内对外签订合同，但是一旦分公司超越总公司的授权签订合同，并不意味着该合同一定是无效，除非签订合同的相对方明知分公司越权仍旧与其签订合同。因为总公司与分公司之间的授权范围仅对总公司与分公司之间有约束力，不能对抗善意
第三人。
2、项目部签订的合同施工单位的工程项目部或者施工单位的工程处(工程队)对外签订的合同往往盖有工程项目部的章(有些是项目部技术专用章)，由于工程项目部、工程处等是施工单位的职能部门，并非是符合上述法律规定的“其他组织”，因此此类合同严格从法律上来说是无效的，除非项目部、工程处(工程队)在签订合同时有施工单位的明确授权或者事后得到施工单位的追认。但是在司法实践中这类合同往往因为符合《合同法》规定的表见代理而认定为有效。《合同法》
第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”据此，如果合同相对人有理由相信项目部在签订合同时是有代理权的，那么此类合同是有效的，因此合同产生的法律责任由施工单位承担。
3、项目经理/实际施工人签订的合同在这类合同中还有一种情形，是由项目经理或者实际施工人对外签订合同，合同上既没有公章也没有项目部章，只有项目经理或者实际施工人的签字。这类合同的效力认定要分两种情况：其
一，项目经理如果是施工单位的职工，那么这种行为一般认定为职务行为，对于职务行为，施工单位作为用人单位应当承担由此产生的责任。其
二，项目经理如果不是单位的职工，实质上是工程实际施工人的，这类合同在司法实践中一般因法律上成立表见代理而认定有效。省高级人民《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》
第二十二条规定，“承包人的项目部或项目经理以承包人名义订立合同，债权人要求承包人承担民事责任的，人民法院应予支持，但承包人有证据证明债权人知道或应当知道项目部或者项目经理没有代理权限的除外。”对于实际施工人签订合同，虽然目前在司法实践中一般认为成立表见代理，但是在理论上还是存在争议。由于实际施工人仅仅只是挂靠在施工单位，合同的权利义务最终实际是由实际施工人承担的，因此实际施工人是一个的身份，其行为并不是代表施工单位，从实质上来说不是代理行为或者表见代理;因为无论是代理行为还是表见代理，其最终的民事责任都应当是由被代理人即施工单位来承担的。实际施工人的这种特殊身份往往在签订合同时已被合同相对方所掌握，并且也明知合同实际的权利义务承受人为实际施工人，但是在诉讼中合同相对方又往往基于其是实际施工人进而主张签订、履行合同的行为成立表见代理，在法律上是一个矛盾，值得商榷。
(二)未办理相关手续而签订的建设工程施工合同的效力建筑项目应当经过立项、申领国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及施工许可证，如果上述手续不完备，所签订的建设工程施工合同是否无效这类合同的效力又是否能够补正目前司法实践与各地对该问题均有不同的规定。
1、最高人民在上诉人黔民水泥厂与被上诉人中国航空港建设总公司建设公司、中国航空港建设总公司建设工程施工合同纠纷案中认为：双方在订立《建设工程施工合同》时，尚未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，应认定合同无效。
2、《省高级人民民事审判
第一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二条规定，“发包人未取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，与承包人签订建设工程施工合同的，应认定合同无效;但在一审庭审辩论终结前取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证或者经主管部门予以竣工核实的，可认定有效。发包人未取得建设用地使用权证或建筑工程施工许可证的，不影响建设工程施工合同的效力。”
3、省高级人民《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》
第七条规定，“发包人未取得建设工程规划许可证，与承包人签订建设工程施工合同的，应认定合同无效。但前取得规划许可证的，应认定合同有效。违反建设工程规划许可证规定超规模建设的，所签订的建设工程施工合同无效，但前补办手续的，应认定合同有效。”
4、市中级人民《关于建设工程合同若干问题的指导意见》第二条规定，“人民受理的建设工程施工合同纠纷，在审理过程中，一方当事人以涉案工程未取得土地使用权或建设用地规划许可、建设工程规划许可主张合同无效的，在开庭前发包人仍未取得土地使用权及上述行政许可的，应认定施工合同无效;开庭前已经取得土地使用权及上述行政许可，但未取得施工许可的，应认定施工合同有效。”
5、市高级人民《关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》
第十条规定，“有关施工许可证的规范属于管理性规范，不是影响合同效力性的规范，是否取得施工许可证不影响合同的效力。”
6、省高级人民《关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见》第十条规定，“发包人与承包人签订无取得土地使用权证、无取得建设工程规划许可证、无办理报建手续的“三无”工程建设施工合同应确认无效。但在审理期间已补办手续的，应确认合同有效。”第十一条规定，“发包人经审查被批准用地,并已取得《建设用地规划许可证》，只是用地手续尚未办理而未能取得土地使用权证的，不宜将因发包人的用地手续在形式上存在欠缺而认定所签订的建设施工合同无效。”第十二条规定，“违反《建设工程规划许可证》的规定，超规模建设所签订的建设工程合同经批准可补办手续，且无违反其他法律规定的，应确认合同有效。”不同主体在签订建设工程施工合同的时候，可能导致该合同的效力不一样，这点是需要各位当事人多注意的问题。

[律师回复] 对于违章建筑买卖合同效力该怎么认定这个问题，解答如下, 违章建筑买卖合同效力如何认定，有以下几种观点：
（一）违章建筑区分情况确认效力。一是建造者不具有土地使用权的违章建筑，属于在他人土地上建造房屋，因而不能通过补办有关建筑许可手续而取得建筑物的所有权，其行为不仅违反了国家有关建筑的行政法规，也侵害了他人的土地使用权和所有权，此类买卖合同应认定无效。二是建造者已取得了土地使用权，因未办理建筑许可证的违章建筑，在其补办有关手续后，可取得该建筑物的所有权。如果当事人在一审法庭辩论结束前补办了有关手续，认定买卖合同有效。如果当事人在一审法庭辩论结束前不能补办有关手续，认定买卖合同无效。
（二）违章建筑卖买合同有效。违章建筑卖买合同有效，根据违约情况区别处理。
1、房屋建造本身合法，只是手续未办的，依据合同法第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”的规定，责令出卖人协助补办手续，出卖人不愿协助的，也可直接判决权属归买受人所有，由买受人直接通过行政部门办理所有权证，办证时补交税款，判决时明确税费由谁负担。
2、房屋建造存在违法行为，不能取得所有权证的，向行政管理部门发司法建议，先进行行政处罚，如处罚后获取产权证的，产权直接归属买受人。如行政部门认定为违章建筑而拆除处理的，则出卖人因交付不能，应承担违约责任。只有这样才能平衡双方当事人的利益，及时定纷止争。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 福建确认合同效力纠纷打官司时效有限制吗
这一问题，解答如下：
《民法总则》规定，向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民不予保护有特殊情况的，人民可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 福建确认合同效力纠纷应该怎样维权
这一问题，解答如下：
发生纠纷后，建议双方先协商处理；实在协商不了的，可以去维权。
《民事诉讼法》规定的方式有书面和口头两种。对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民管辖被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民管辖。必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织有明确的被告有具体的诉讼请求和事实、理由属于人民受理民事诉讼的范围和受诉人民管辖。
应当向人民递交状，并按照被告人数提出副本。
状应当记明下列事项:
(一)原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式
(二)被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息
(三)诉讼请求和所根据的事实与理由
(四)证据和证据来源，证人姓名和住所。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 建设工程合同是合同法中有明确规定的有名合同之一，要受合同法的约束，《合同法》第52条规定，“有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”分包合同的签订情形属于上述无效情形之一的，分包合同无效。
根据《建设工程质量管理条例》规定，违法分包是指下列行为：
1.总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的
2.建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的
3.施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的
4.分包单位将其承包的建设工程再分包的。
符合上述情形的分包合同属于无效合同。
《建设工程质量管理条例》本条例所称违法分包，是指下列行为：
(一)总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的
(二)建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的
(三)施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的
(四)分包单位将其承包的建设工程再分包的。

[律师回复] 1、审查发包方和承包方是否具备建设与承包施工资格；
2、审查合同内容是否符合法律规定和产业政策以及是否违反国家利益和社会公共利益；
3、审查合同当事人的意思表示是否真实，意思表示不真实的是无效民事行为或是可变更可撤销的效力待定行为；
4、审查合同是否经过了必要的程序；
5、审查总分包是否合法应对合法总分包、非法分包、倒卖合同、合同转让与转包作出正确的界定。

[律师回复] 《合同法》确立了居间合同法律制度。建设工程招投标及建设工程合同签订活动中，施工企业委托他人进行居间，没有证据证明当事人之间所付居间费用有具体违反《建筑法》和《招投标法》等特别法的规定，就应当依法确认居间合同的效力。
《合同法》确立了居间合同法律制度，我国法律没有禁止建设工程承包合同居间。招标公告虽然为公开事项，但并非公开的事项就众所周知。因此，公开招标的事项也存在向他人报告投标和订立合同机会的情形，投标人也可以将自己在投标活动中所办理的投标事项委托他人代理或者协助进行。招投标活动遵循公开、公正、公平和诚实信用原则，但并非招投标活动有居间行为就违反了招投标活动的原则，只是招投标活动中的居间事项与其他合同的居间事项有所差别。《建筑法》和《招投标法》相关法律规定的均是发包方与承包方之间不得以不正当手段签订建设工程承包合同。
《合同法》第四百二十六条、第四百二十七条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。由此规定可知，居间报酬的请求权以促成合同成立为条件，不以所促成的合同是否履行为条件，委托人和第三人之间的合同因居间服务而成立的，居间人就可以行使居间报酬请求权。关于居间报酬标准，我国法律对此还没有相应规定，因此确定居间人的居间报酬应按照公平合理的原则，不可太高。

[律师回复] 从法律来讲，分包商仅对总承包商负责，与业主没有合同关系。总承包商对分包商的责任归属要清楚。工程分包合同内容：合同标的；分包单价、区域、数量；付款方式；验收方式；双方的权利和义务等。合同要点：分包商必须符合工程资质要求

[律师回复] 你好，以违法建筑作为标的签订的买卖合同，由属于债权行为的买卖合同和引发物权变动的物权合同组成。属于债权行为的买卖合同效力为有效。引发物权变动行为的物权合同效力为待定。