房屋买卖定金纠纷的处理原则有什么

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　　　　日常生活中，水是一种重要的资源。因水的特殊属性，必然与不动产联系在一起，因此基于水的利用就会产生相邻权。有关水的相邻权包括相邻用水权和相邻排水权。相邻用水、排水纠纷在实际生活中是大量存在、经常发生的。　　当双方当事人之间因其所有的或者使用的建筑物相邻而形成相邻关系时，在某些情况下，可能因为屋面滴水而形成一种特殊的排水相邻关系，一般情况下是由于一方当事人所居住的房屋高于另一方的房屋，在雨雪天的情况下就有可能产生屋檐滴水完全流到相邻一方的房屋的情况，对于长期的滴水，可能会给相邻一方的房屋造成不同程度的损害，在这种情况下，《民法通则意见》第102条明确规定：对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。所谓排除妨碍，也就是有过错的一方采取必要的措施，改变房屋的格局或者改变房屋流水的流向等，使其屋檐流水不再流向相邻一方的房屋，这是为了防止进一步造成损害而必需的。对于因滴水而已经给相邻一方的财产造成损害的，则应当作出赔偿。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　　　　日常生活中，水是一种重要的资源。因水的特殊属性，必然与不动产联系在一起，因此基于水的利用就会产生相邻权。有关水的相邻权包括相邻用水权和相邻排水权。相邻用水、排水纠纷在实际生活中是大量存在、经常发生的。　　当双方当事人之间因其所有的或者使用的建筑物相邻而形成相邻关系时，在某些情况下，可能因为屋面滴水而形成一种特殊的排水相邻关系，一般情况下是由于一方当事人所居住的房屋高于另一方的房屋，在雨雪天的情况下就有可能产生屋檐滴水完全流到相邻一方的房屋的情况，对于长期的滴水，可能会给相邻一方的房屋造成不同程度的损害，在这种情况下，《民法通则意见》第102条明确规定：对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。所谓排除妨碍，也就是有过错的一方采取必要的措施，改变房屋的格局或者改变房屋流水的流向等，使其屋檐流水不再流向相邻一方的房屋，这是为了防止进一步造成损害而必需的。对于因滴水而已经给相邻一方的财产造成损害的，则应当作出赔偿。

[律师回复] （1）对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
（2）对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
（3）对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
（4）对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地是专门给农村集体成员解决住房问题，带有福利性质的一种土地使用权，只有农村村民才可以享受，宅基地使用权不能进行自由买卖，只允许集体组织内部成员间进行调剂。
《中华人民共和国物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”，农村建房用地审批文件中核定的未成年人可认定为宅基地房屋的共同所有权人。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
1、面积误差比绝对值在3以内(含3)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
2、面积误差比绝对值超出3，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内(含3)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3以内(含3)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第八十六条
《房屋租赁合同司法解释》第九条、第十条、第十一条

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
1、面积误差比绝对值在3以内(含3)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
2、面积误差比绝对值超出3，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内(含3)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3以内(含3)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第八十六条
《房屋租赁合同司法解释》第九条、第十条、第十一条

[律师回复] 对于处理房屋面积纠纷的原则是什么?这个问题，解答如下, 合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
1、面积误差比绝对值在3以内(含3)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
2、面积误差比绝对值超出3，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内(含3)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3以内(含3)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第八十六条
《房屋租赁合同司法解释》第九条、第十条、第十一条

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　　　　日常生活中，水是一种重要的资源。因水的特殊属性，必然与不动产联系在一起，因此基于水的利用就会产生相邻权。有关水的相邻权包括相邻用水权和相邻排水权。相邻用水、排水纠纷在实际生活中是大量存在、经常发生的。　　当双方当事人之间因其所有的或者使用的建筑物相邻而形成相邻关系时，在某些情况下，可能因为屋面滴水而形成一种特殊的排水相邻关系，一般情况下是由于一方当事人所居住的房屋高于另一方的房屋，在雨雪天的情况下就有可能产生屋檐滴水完全流到相邻一方的房屋的情况，对于长期的滴水，可能会给相邻一方的房屋造成不同程度的损害，在这种情况下，《民法通则意见》第102条明确规定：对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。所谓排除妨碍，也就是有过错的一方采取必要的措施，改变房屋的格局或者改变房屋流水的流向等，使其屋檐流水不再流向相邻一方的房屋，这是为了防止进一步造成损害而必需的。对于因滴水而已经给相邻一方的财产造成损害的，则应当作出赔偿。

[律师回复] 一、哪些房产纠纷不受理房地产案件属于人民民事审判庭审理，民事诉讼法规定，有关不动产的案件，由不动产所在地人民专属管辖，因此在不动产的诉讼中，不能约定管辖，也不可以向被告所在地。目前，有三种案件不受理： (1)历史遗留的落实房产政策问题; (2)通过行政划拨调整来的房产; (3)单位与职工的分房、腾房、占房的纠纷。 二、处理房地产纠纷的原则有哪些人民在处理房地产纠纷时一般会遵循下列原则： (1)有利于房地产业健康发展，遵循市场经济规律，促进交易成功。 (2)依法保护合同的原则，契约至上，只要不违反法律、法规的强制性规定。 (3)严格掌握合同的解除。只要不是根本性的违约，并且一方提出要求的，不支持解除合同的请求。 (4)历史遗留问题，从轻解决。《城市房地产管理法》实施以前的行为，不以现存的法律严格规范。 (5)安全原则，工程质量问题，不符合安全标准的，不得判令交付。 (6)对应当履行的法律批准手续，如未履行，因此应当判令合同无效的情况，只要在诉讼期间补办了批准手续，仍按照有效处理。如开发企业不具备开发资质，建筑企业不具备承包资质，土地使用权转让没有交清土地出让金或未取得土地使用权证书，无偿划拨的土地未经主管部门批准或未缴纳出让金，农村集体的土地未通过国家征用，等等。上述违反法律规定、欠缺法定要件的情况，只要能在诉讼期间弥补所欠缺的法定要件，即可以按照有效处理。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
（一）承租人在没有取得出租人同意的情况下，私自进行装修，此情形应适用侵权责任原则。
1、根据我国民法规定，财产权人依法对自己的财产享有占有、使用、处分的权利，非财产人只有在取得人的同意之后，才能在他人的财产上从事添附行为，否则为侵权行为。
2、在房屋租赁活动中，承租人只取得房屋的使用权，在未取得房屋权人同意的情况下进行装修，侵犯了房屋人的权，承租人应就此行为承担恢复原状和赔偿损失的责任。
（二）承租人在取得出租人同意的情况下对房屋进行装修，双方事先约定了具体的处理条款，如房屋租赁合同正常终止，此情形应适用意思自治原则。
1、租赁人经出租人同意对房屋进行装修属于合法的添附行为，对装修投入损失的承担按事先约定处理，这是我国民法自愿原则和民事权利可处分原则在民事活动中的具体适用。
2、人民《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条规定：“非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产人同意添附，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理。”
（三）承租人在取得出租人同意的情况下对房屋进行装修，但双方未对补偿作出约定，如房屋租赁合同正常终止，此情形应适用公平合理原则。
1、承租人在取得房屋人的同意后对房屋进行装修，是一种合法的添附行为，如果双方未就装修费用的承担问题事先约定，但合同属于正常终止，按照我国民法之过错责任归责原则显然无法解决这一问题，因此实践中应本着公平合理的原则加以处理。
2、具体处理办法可依照人民《意见》第86条规定：承租人投入的装修物，能够拆除的，由承租人拆除归自己；不能拆除的部分评估后扣除折旧由出租人予以补偿；因装修行为造成房屋受损，承租人应负赔偿责任。

[律师回复] 最高院关于房屋买卖纠纷的10条裁判规则
1.借款合同双方当事人订立商品房买卖合同，将借款本金及利息转化为已付购房款，不得将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款


2.借款到期不能偿还，对方要求履行房屋买卖合同取得房屋所有权的不违反禁止流押的规定


3.涉学区房买卖合同案件中，学区房的学位可作为行为保全对象
4.一房二卖中后买受人与出卖人是否构成恶意串通应根据其是否支付合理对价、是否尽到审查义务等因素来判断

5.名为顶名购房协议实为委托代理的合同应在查明协议内容及意思表示的情形下综
6.房屋买卖“阳合同”中虚低的价格条款无效，但不影响其他条款的效力

7.因房产新政和违约行为共同作用致使房屋买卖合同无法履行，双方当事人均有权解除合同

8.国家实行房产新政，当事人已预见风险并在合同中对此作出按揭不能承诺的，不属于情势变更
9.房屋买卖双方已在房屋权属登记中心签字确认网签但尚未签订书面购房合同的，可认定买卖合同成立
10.购房人已转卖房屋的，不影响其追究房屋面积误差的损失赔偿责任

[律师回复]
一、定金的分类
关于定金的类型，学说上有违约定金、证约定金、成约定金、解约定金和立约定金之分。
证约定金，是指定金可以起到证明合同成立的作用，这种作用主要是针对口头合同的。
成约定金，是指当事人特约定金在交付后主合同才成立，这种定金的作用是把主合同从诺成合同约定为实践合同。
立约定金，是担保成立本约的定金。
解约定金，是指当事人为保留单方解除权而交付的定金。《担保法司法解释》第一百一十七条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”
违约定金，则是指在给付定金后，一方当事人不履行合同义务的，应受定金罚则的制裁，其设立的目的是为了保证合同得到履行。
二、如何确定合同中定金的性质？
首先，根据意思自治原则，当事人可以在合同中约定定金的性质，其中包括采用明确的“解约定金”“违约定金”的字样，也包括决定具体的适用情形，根据约定情形判断定金性质。
其次，如果当事人在合同中未对定金的性质作出约定，也未约定适用定金的具体情形，一般情况下，应当推定该定金仅具有定金的一般性质，即担保合同履行。 根据《担保法司法解释》第一百一十七条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《合同法》的规定。”从以上规定可以看出，解约定金必须以当事人之间有特别约定为前提 。 此外，解约定金是一方当事人以承担定金罚则为代价来解除合同，实质上合同能否存续具有很大的不稳定性。为了避免合同解除权的滥用导致交易不稳定，应当对解约定金的适用进行严格认定。综上，如当事人未对定金的性质作出特别约定，根据《担保法》规定的立法精神，我国的交易习惯以及司法实践的普遍认可，我国定金的一般性质应当为违约定金。换言之，如果当事人没有明确约定一方当事人可以通过适用定金罚则为代价，一方获得单方解除合同的权利，则违约方不能以此为理由要求解除合同。
三、违约定金何时发生罚则效力？
违约定金的设立目的就是希望通过设置定金制度来保障合同的顺利履行，而并非通过支付一定的金额获得解除合同的权利。在合同约定了违约定金的情况下，包括合同只约定了“定金”，未明确约定定金性质的情况下，收受定金的一方（违约方）不得以双倍返还定金作为其解除合同的代价。但是，在此情况下，也不代表 给付定金一方（守约方）可主张双倍返还定金以及要求对方继续履行合同。
如前所述，违约定金是为了制裁债务不履行而交付的。债务不履行又包括债务人拒绝履行、不能履行、迟延履行和不完全履行几种情况。在债务人拒绝履行和不能履行的情况下，违约定金当然发生罚则效力。在逾期履行和不完全履行的情况下，是否适用违约定金罚则，则存在争议。《担保法司法解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内动的比例，适用定金罚则。”根据该条规定，可知定金罚则是以违约致使合同目的不能实现作为暗含的生效条件。如果守约方选择要求继续履行主债务，而最终债务得到履行，合同不存在目的不能实现的情形，定金罚则的适用条件已不具备。如果守约方要求适用定金罚则，则意味着合同目的无法实现，如再请求继续履行合同，存在逻辑上的矛盾。
既然如此，给付违约定金的守约方若主张适用定金罚则，只能要求解除合同，那是否意味着违约定金和解约定金适用条件和效果一致，二者没有区分的意义呢？虽然二者表面上同时出现“适用定金罚则”“解除合同”这两个条件的重合，但并不意味着解约定金和违约定金可以划等号。
首先，触发适用定金罚则的主体不同。解约定金具有解除合同的效力，该效力的发生以定金的丧失或双倍返还为条件，交付定金的一方以丧失定金返还请求权，或者收受定金的一方以双倍返还定金，将合同解除。解约人可为任一方当事人，而无论其是否有过错。违约定金只能由守约方决定是适用定金罚则、解除合同，还是选择继续履行，法律并未赋予违约方选择主动适用定金罚则以解除合同的权利。
其次，解除合同的作用不同。约定解约定金的场合，当事人适用定金罚则的目的是以此为代价解除合同；约定违约定金的场合，当事人要适用定金罚则则必须以解除合同为前提。在逻辑上，一个为目的，一个为前提。

[律师回复] 农村房屋买卖合同纠纷裁判规则如下：
尽管国家和地方政府数次明令叫停在建、在售“小产权房”，在商品房价格高企的城市，部分购房者仍然选择购买价格低廉的农村房屋。特别地，受“农地入市”政策的刺激，市场上甚至出现了农村房屋的成交热。本文拟以农村房屋买卖合同的效力认定为切入点，由农村房屋买卖合同纠纷的裁判规则透视其中的法律风险点。
一、农村房屋买卖合同的界定
农村房屋买卖合同是出卖人转移农村房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，既包括同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，也包括本集体经济组织成员与本集体经济组织以外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同。与其他房屋买卖合同不同的是，农村房屋买卖合同的标的物为农村房屋，即在农村集体土地上建设的房屋。2011年2月18日修订的《民事案件案由规定》将“农村房屋买卖合同纠纷”单列为“房屋买卖合同纠纷”项下的第四级案由。
“小产权房”并非严格的法律概念，结合《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》(国土资电发 [2013]70号)，我们将“小产权房”界定为违反土地和城乡建设管理法律规定，在农村集体土地上开发建设，向本集体经济组织以外的单位或个人出售的房屋。不难看出，我们通常所称的“小产权房”为农村房屋的子概念。
二、农村房屋买卖合同的法律效力
司法实践中，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，各地法院普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，各地法院对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍北京地区法院的司法裁判尺度。
(一)一般裁判规则
1、最高人民法院
《最高人民法院关于印发lt;全国民事审判工作会议纪要gt;的通知》(法办[2011]442号)第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。
另外，值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”
2、各地高级人民法院
根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日)，对于农村房屋买卖合同纠纷的处理，北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效;对于 1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。除此之外，农村房屋买卖合同原则上应认定无效。
根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(2012年3月5日)第1
3、14条之规定，城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同;除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，也应当认定为无效合同。
根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第12条之规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。
根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号)，对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
(二)特殊裁判规则
我们将重点关注北京地区法院处理农村房屋买卖合同纠纷的司法实务具体做法，深度研究农村房屋买卖合同纠纷中的重点难点问题。
1.集体经济组织成员资格的判断标准
根据北京高院的司法指导意见，买受人是否属于房屋所在地集体经济组织成员成为合同效力认定的关键。集体经济组织成员资格的判断标准是解开上述问题的“钥匙”。结合北京地区法院近两年的裁判案例来看，北京地区法院一般都以起诉前买受人是否具有房屋所在地的农业户口为判断标准，通常会参考房屋所在地村委会对于买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面的意见。具体说来，对于农业户口的买受人，购房后至一审辩论终结前，已将户籍迁入房屋所在地村委会的，则认定其为该村集体经济组织成员。反之，对于非农业户口的买受人，即使其户口已迁入房屋所在地的村委会，在该村参加选举等，也不应认定其为该村集体经济组织成员。
另外需要注意的是，在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时，北京地区法院一般以购房家庭为参照系，只要购房家庭成员之一为房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同通常会被认定为有效合同。
2.出卖人不再具备集体经济组织成员资格是否影响合同效力
出卖人主张农村房屋买卖合同无效，是否应当满足出卖人仍是房屋所在地集体经济组织成员的条件?换言之，出卖人签订合同时为城镇居民，或起诉前已成为城镇居民，或起诉前已成为其他集体经济组织成员的，是否会影响农村房屋买卖合同的效力认定?
从北京地区法院的裁判案例来看，多数法院认为，合同无效为自始无效，出卖人转为非房屋所在地集体经济组织成员的事实不能导致农村房屋买卖合同转变为有效，即使出卖人起诉时已经不是房屋所在地集体经济组织成员的，其仍然有权起诉主张农村房屋买卖合同无效。若起诉时的房屋买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，法院则会支持出卖人的诉求，进而裁判认定合同无效。但是，有极少数法院裁判认为，出卖人起诉时不是房屋所在地集体经济组织成员的，即便买受人不是房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同为有效合同。
3.连环交易中农村房屋买卖合同效力
出卖人将农村房屋转让给第一手买受人，第一手买受人又将房屋转让给第二手买受人，甚至接连转让给其他买受人，由此发生连环交易，出卖人起诉主张农村房屋买卖合同无效时，如何认定农村房屋买卖合同的效力?
从北京地区法院的裁判案例来看，多数法院认为，若第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，且起诉时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转，损害了集体经济组织的权益，农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。反之，第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，但起诉时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员，农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。换言之，只要最终一手买房人为房屋所在地集体经济组织成员，那么前面多手的连环买卖合同均有效，无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。
4.主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制
北京地区法院认为，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效，不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后，当事人主张返还财产、损害赔偿的请求，应当适用诉讼时效期间的限制。
三、农村房屋买卖合同无效的法律后果
根据《合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于印发lt;全国民事审判工作会议纪要gt;的通知》(法办[2011]442号)第15条明确“在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。”
值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条明确“合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。”
具体到农村房屋买卖合同的场合，通常出卖人起诉要求确认农村房屋买卖合同无效，若买受人没有提出反诉，合同无效情形下，北京地区法院通常会向双方当事人释明是否一并处理合同无效的法律后果。农村房屋买卖合同无效的法律后果具体包括以下几方面：
(一)返还财产
通常情况下，农村房屋买卖合同无效后，出卖人取得的房屋价款应当返还给买受人(一般不支持利息损失)。买受人应当将房屋腾空后返还给出卖人，同时返还房屋相关的《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》等权利证书。
(二)损害赔偿
1.合同无效过错责任分担
北京地区法院通常认定，出卖人和买受人对于农村房屋买卖合同无效均有过错。出卖人在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，且其在出卖房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，应当对合同无效承担主要责任(一般为70%)。买受人在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下，仍然购买房屋，应对合同无效承担次要责任(一般为30%)。
2.损害赔偿范围
《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日)明确规定：“在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡;对买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿;买受人确实无房居住的，应予以妥善安置。”《北京市高级人民法院民一庭关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》明确“对买受人因合同无效所致之信赖利益损失，仍应酌情予以赔偿，但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量。”现结合北京地区法院裁判实务，对于农村房屋买卖合同无效时损害赔偿的范围问题，具体说明如下：
(1)信赖利益损失赔偿。合同无效场合的损害赔偿责任，性质上属于缔约过失责任，原则上以赔偿信赖利益损失为限。北京地区法院一般支持买受人主张的信赖利益损失赔偿，并全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等各方面因素，参考房地产司法鉴定评估报告及现有证据，酌情予以确定。
(2)添附价值损失赔偿。买受人对房屋进行了新建、翻建、扩建或者装饰装修的，合同无效后，出卖人应对买受人添附价值进行赔偿。
农村房屋买卖合同无效，损害赔偿具体数额一般确定为房屋、装修、设备及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价的70%。通常情况下，对于诉讼期间已经列入拆迁范围的涉案房屋，可以对区位补偿价一并做出处理;而对于诉讼期间尚未列入拆迁范围的涉案房屋，区位补偿价可暂不予处理，待日后拆迁时，再由当事人另行解决。涉案房屋虽未进入征用拆迁程序，但双方房屋交易行为已完成多年，涉案房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等发生了变化，土地价值、房屋价值明显提升，且房屋、装修和附属设施重置成新价、区位补偿价已经有资质的评估机构估价确定的，也有法院支持当事人主张区位补偿价。

[律师回复] 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 经济纠纷诉讼的原则：经济诉讼的基本原则，是指法律规定的在整个经济诉讼过程中起指导作用的基本准则。它是人民进行审判活动和经济诉讼当事人和其他诉讼参与人进行诉讼活动所必须遵守的行为准则。经济诉讼的基本原则包括诉讼共同性的原则和特有的原则。就特有原则而言，主要有：
1、当事人诉讼权利平等原则 ；
2、调解原则 ；
3、处分原则 ；
4、辩论原则 ；
5、支持原则 ；
6、同等原则和对等原则 ；
7、检察监督原则。

[律师回复] 从现行法律法规的具体规定看，我国医疗纠纷赔偿责任的承担主要采用过错责任原则，同时也采用过错推定责任、公平责任和严格责任等原则。　　
1、过错责任原则　　　　
2、过错推定责任原则　　　　
3、公平责任原则　　
4、严格责任原则　　

[律师回复] 土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
土地确权的基本定义
1、土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定，简称确权。是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地(或称一宗地)的所有权、使用权的隶属关系和他项权力的内容。
2、每宗地的土地权属要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到最后的确认和确定。
土地确权六类常见纠纷处理原则
承包面积小于实际面积的情况以实际情况为准
承包面积小于实际种植面积的，各村尊重历史、尊重农民意愿，对农户承包地原四至范围内的实测面积，应据实确权登记给原承包户，对超出的部分承包地不得强制收回。
已被占用拿到补偿的原则上扣减
对承包地被依法征(占)用，已得到相应补偿，在确权登记工作中，一律从承包地块的面积中减除，进行变更登记。
无法复垦的承包地按原面积和用途确权
对因国家、省、市、区建设道路被用作取土用土，且无法复垦的承包地，仍按原农村二轮承包面积确权登记，在备注栏内注明取土面积及用途，但对征用后的承包地多出的应当确认有承包户以防止发生新的纠纷。
公益用地占用的分情况处理
对村组内所建公路、机耕路、塘、坝、渠、学校、办公室等生产公益事业占用的承包地，已办理征用手续并给与补偿的，不在计入承包地。未享受一次性补偿的，仍按原农村二轮可承包面积确权登记，在到户清册备注栏中注明情况。
二轮承包后村里又有调整过土地的
对二轮土地承包后，个别组以大稳定小调整的形式进行土地调整的，可以按照尊重历史和现实的原则，在不违背政策法规的前提下，由组民实行民主协商，形成决议，可依据土地承包现状予以确权登记颁证。
未批先建改变用途的，不予确权
对于农户未经依法批准，自行在承包土地上建房变成宅基地的以及其它设施的，暂不登记，对获准建设房屋的不再列入确权登记范围。

[律师回复] 你好，当前解决房屋买没纠纷最直接有效的方式诉讼，你可以去法院主张对方继续履行合同，承担违约责任。

[律师回复] )一般裁判规则
1、最高人民法院
《最高人民法院关于印发lt;全国民事审判工作会议纪要gt;的通知》(法办[2011]442号)第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法 第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。
另外，值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下,
1、出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权。非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。这是指房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。如果公民通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。
5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转权登记和土地使用权变更登记。

[律师回复] 剩余的部分房主依然应当赔偿。在有可供执行的财产时，你可以随时申请执行。这种情况房主的债权人可能不止你一个，建议尽快启动诉讼。