婚前房升值部分要如何分割呢

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 如果是婚前全款购房，无论房屋怎样升值，离婚时对方都无权分割。如果是按揭贷款购房，对于婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，应当作为共同财产进行分割。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》<br/>第十条<br/>第二款规定：依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法<br/>第三十九条<br/>第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

[律师回复] 夫妻离婚财产分割１、夫妻双方对财产归谁所有以书面形式约定的，或以口头形式约定，双方无争议的，离婚时应按约定处理。但规避法律的约定无效。　　２、夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产，包括：　　（１）一方或双方劳动所得的收入和购置的财产；　　（２）一方或双方继承、受赠的财产；　　（３）一方或双方由知识产权取得的经济利益；　　（４）一方或双方从事承包、租赁等生产、经营活动的收益；　　（５）一方或双方取得的债权；　　（６）一方或双方的其他合法所得；　　３、在婚姻关系存续期间，复员、转业军人所得的复员费、转业费，结婚时间１０年以上的，应按夫妻共同财产进行分割。复员军人从部队带回的医药补助费和回乡生产补助费，应归本人所有。　　４、夫妻分居两地分别管理、使用的婚后所得财产，应认定为夫妻共同财产。在分割财产时，各自分别管理、使用的财产归各自所有。双方所分财产相差悬殊的，差额部分，由多得财产的一方以与差额相当的财产抵偿另一方。　　５、已登记结婚，尚未共同生活，一方或双方受赠的礼金、礼物应认定为夫妻共同财产，具体处理时应考虑财产来源、数量等情况合理分割。各自出资购置、各自使用的财物，原则上归各自所有。　　６、一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过８年，贵重的生活资料经过４年，可视为夫妻共同财产。　　７、对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的一方有责任举证。当事人举不出有力证据，人民又无法查实的，按夫妻共同财产处理。　　８、夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别。属于个人专用的物品，一般归个人所有。

[律师回复] 离婚时婚后共有的房屋升值部分的认定与分割近几年房屋升值较大，许多房屋的升值额甚至超过了当初的购房价格，这也是造成离婚双方当事人房屋争执加剧的一个因素。例：某夫妻婚后用20万元购买了商品房一套，首付款7万元，贷款13万元，已还贷3万元，双方离婚时经委托有关部门评估，该房屋现值40万元。认为首付款7万元和已还款3万元为夫妻共同财产，每人5万元，升值20万元仍为夫妻共同财产每人10万元，这样占有房屋的一方应给对方15万元房屋补偿。这实际上是一个简单的计算公式，如果该商品房中包含有一方父母的资金或住房投入，且双方均已认可，还应将该投入及相应的升值比例计算在内。<br/>《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》<br/>第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。<br/>依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。　　<br/>《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》<br/>第十二条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

[律师回复] 解答如下, 婚前房产升值离婚时怎么分　　合肥9月8日电，安徽省池州市一离婚纠纷案日前经判决，婚前的房产婚后升值部分夫妻共同财产进行分割。　　A与B于2002年7月结婚，双方婚后感情不和，长期分居生活，遂向离婚。　　在审理过程中，双方均同意离婚，但对现居住的住房升值部分是否为共同财产各执一词，女方认为该住房于婚姻存续期间升值，应作为夫妻共同收入进行分割。男方则坚持，该房产归其所有，升值部分不属于夫妻共同财产。　　认为，该房产系男方于2002年5月购买，是男方婚前个人财产。虽然该住房于婚姻存续期间有大幅度升值，但升值部分作为夫妻共同收入没有法律依据，遂作出上述判决。

[律师回复] <br/>一、离婚时房产升值的如何分割<br/>1、夫妻一方在婚前支付全部房款，将房屋产权登记在一方名下，并在婚前已经取得房屋产权证。该房产属于《婚姻法》第十八条规定的“夫妻一方的婚前财产”，由房屋产权证上登记的一方享有房屋的产权。那么该房产在婚后增值的部分，若是因为市场行情而自然增值，就应当属于“自然增值”，其增值部分认定为房产方的个人财产。若该房产的增值是因为装修而导致的升值，而装修费用是夫妻双方的共同财产或者非购房一方的个人财产，因装修而升值的部分就不宜认定为购房一方的个人财产。如果装修费用是婚前非购房一方的个人财产，那么离婚时，非购房一方可就该装修而升值部分主张权利。若为婚后夫妻共同财产装修，则装修而升值部分应认定为夫妻共同财产，当然仅限于装修而升值部分。因为婚后装修是夫妻共同的经营行为。<br/>2、夫妻一方在婚前支付首付款并按揭贷款付完全部购房款，并将房屋产权登记在自己名下，婚后以夫妻共同财产还房贷。在夫妻双方不能协商一致的情况下，人民可以判决该不动产归产权登记一方。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。<br/>3、夫妻一方在婚前签订购房合同，支付首付款并按揭付完全部房款，但是婚后取得房产证，房产只登记在支付首付款一方名下，婚后夫妻共同财产还房贷。其处理方式同上一种情形。因为支付首付款一方是房屋买卖合同的主体，由于我国的商品房预售制度的存在导致房款支付与房屋产权证的办理之间可能存在较长的期间，但是支付全部房款后即取得房屋产权证是支付首付款一方的可期待权利，因此实践中仍将产权盼归支付首付款的一方。<br/>4、一方婚前所购买的房屋，另一方在婚前或者婚后在房产证上“加名”。从民法的角度来看，在一方所有的房屋产权证上加上另一方的名字，应视为对另一方的赠与，且该赠与行为已经完成权属变更登记，属于生效的赠与，除非存在重大误解或者显失公平的情形，否则是不能轻易撤销的。加名的房产成为夫妻共同财产，那么该房产的增值部分，理所当然的成为夫妻共同财产。<br/>5、一方支付首付款并按揭付完全部购房款，婚后双方一起还房贷，在夫妻离婚时仍未取得房屋产权证的。这种情形主要出现在夫妻关系存续时间不长的婚姻中，根据《婚姻法》司法解释二第二十一条的规定，“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民不宜判决房屋所有权的归属”，待当事人对争议房屋取得所有权后，有争议的可另行。<br/>二、离婚时房产贬值的如何分割离婚时房产贬值，应以房产实际价值分，分割办法依一般情况分割。<br/>1、婚前一方购买的房屋，付清所有房款的，属一方的婚前财产。<br/>2、婚后一方用个人财产购买的房屋，属一方的财产。<br/>3、夫妻双方婚后一次性出资，取得房屋产权证书后离婚的，属夫妻双方共同共有。<br/>4、夫妻双方婚后用共同财产购买的（包括贷款）房屋，应属于夫妻共同财产，离婚时，一般均等分割。如果当事人是在全部偿还银行的贷款之后提起离婚诉讼，此种法律关系较简单，一般平均分割房产。分割按揭财产时候存在首付款、已经偿还贷款、尚未偿还贷款、房屋实际升值等四个组成部分。实际上房屋的合同价值就是已经支付房款与剩余贷款本息的总和。当房屋的实际价值低于首付款、已经偿还贷款、还应继续偿还贷款之总和时，则应当由其中一方取得房产，继续向银行偿还贷款本金、利息，同时另一方向其支付房屋价值差额部分的一半。