房屋预售条件有哪些

最新修订 | 2024-02-27
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包敬立律师
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专家导读 在面对自己的合法权益被侵害的时候,我们就需要运用法律来保护自己的权益。如果您的合法权益正在遭受侵害,那么可以通过本篇文章了解的法律知识来保护自己的合法权益,希望能够对您遇到关于房屋预售条件有哪些问题带来帮助。
房屋预售条件有哪些

一、房屋预售条件有哪些

房屋预售条件有:预售方已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书;预售方持有建设工程规划许可证,预售所得款项必须用于有关的工程建设;预售方签订的预售合同应报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

《城市商品房预售管理办法》第五条

商品房预售应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

二、房屋拆迁有哪些程序

1、调查核实。拆迁人收到征地批文后,首先要到派出所、房管站抄录征地范围内的人口、房产情况,按表格逐一登记,并上门核实。

2、作出征收决定。为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,确需要征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定。

3、发出征收公告。征收决定一经作出,拆迁主管机关应将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等以公告或其他形式予以公布,同时应作好房屋拆迁的宣传、解释工作。

4、拆迁评估。由被拆迁人选定评估机构对被拆迁范围内的房屋进行测量、评估,并作出评估报告。

5、签订协议。在公告规定的时限内,拆迁人与被拆迁人应按国家和本地区关于安置、补偿的有关规定在自愿、有偿的基础上签订协议书。协议应明确补偿办法和数额、安置面积和地点、搬迁过渡方式和时限以及违约责任等。

6、实施拆除。被拆迁人搬迁后,拆迁人应及时在批准的拆迁范围和期限内,将已腾空的房屋一一拆除。

国有土地房屋征收与补偿条例》第十五条

房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十三条

市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议行政诉讼权利等事项。

三、能退购房定金的条件有哪些

能退购房定金的条件有哪些:

1、卖房者将购房者已认购房屋转售第三人而导致未能正式签约的,应当双倍返还购房者定金

2、当事人双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致,而与房屋买卖合同内容无关,致使签约不成的,则双方不存在违约行为,卖房者应当将定金全额返还购房者。

3、房屋买卖合同关于价格、面积和数量等主要条款未作约定或者约定不清,而双方如果对此内容无法达成一致造成正式合同不能签署的,卖房者应返还购房者定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

《商品房销售管理办法》第二十二条

不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。

《商品房买卖合同司法解释全文》第四条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

第八条

具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

在上面的文章内容中,我们已经解答了关于房屋预售条件有哪些的问题,相信大家已经对此有一定的了解了。如果本篇文章还没有完整解答您的问题的话,可以点击下方“立即咨询”按钮,专业律师可以在线为您解答。

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1、已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权未经抵押。2、持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售,真正受到损失的将会是善意购买人。3、按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上。
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[律师回复] 您好,针对您的房屋预售证办理要求问题解答如下, 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证,房产商将有关资料送到市住房和城乡规划建设局申请,批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。商品房预售许可证不同于商品房销售许可证,不能将两者混淆起来,商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同,主要表现在:商品房(现房)销售许可证的取得必须符合下列条件:
1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件;
3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证;
4、已通过竣工验收;
5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期;
6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状,可以尽快取得房地产权利证书等。法律法规依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条:商品房预售应当符合下列条件:一已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条:
一、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
二、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
三、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
四、已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条:商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。
房屋预售有哪些风险
[律师回复] 商品房预售的风险有哪些,商品房预售为什么会出现这些风险其
一,存在着交易不公平现象,开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当,购房者与开发商各取所需,那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是,根据我国现行的预售机制,当住房还处在建设过程中,购房者就已经支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下,开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不须承担房屋存货成本,施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者,同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款,开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上,使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是,当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时,往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任出现这类问题的根本症结在于:我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度,使得开发能够轻而易举地转嫁风险,而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。同时,融资渠道单
一,真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式,则被认为资金成本过高而为开发商所放弃,也是产生该现象的另一个重要的原因。其
二,现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛,开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要,只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力,能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款,往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商,一些极差的房地产公司也生存得很好,而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制,反而造成了特殊落后的企业经营模式,大量低质开发商充斥于房地产市场。其根源在于市场竞争机制的不合理,我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度,没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配,由此导致开发商不惜以各种手段购买土地,然后通过预售制度卖期房,提前回笼资金,把高房价抛给购房者,因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生,由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理,缺乏动态的、事前的防范,也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。再者,缺乏严格的准入和退出制度,导致房地产市场上鱼龙混杂,大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争,并分得可观利益。
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一,存在着交易不公平现象,开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当,购房者与开发商各取所需,那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是,根据我国现行的预售机制,当住房还处在建设过程中,购房者就已经支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下,开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不须承担房屋存货成本,施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者,同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款,开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上,使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是,当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时,往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任出现这类问题的根本症结在于:我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度,使得开发能够轻而易举地转嫁风险,而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。同时,融资渠道单
一,真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式,则被认为资金成本过高而为开发商所放弃,也是产生该现象的另一个重要的原因。其
二,现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛,开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要,只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力,能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款,往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商,一些极差的房地产公司也生存得很好,而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制,反而造成了特殊落后的企业经营模式,大量低质开发商充斥于房地产市场。其根源在于市场竞争机制的不合理,我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度,没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配,由此导致开发商不惜以各种手段购买土地,然后通过预售制度卖期房,提前回笼资金,把高房价抛给购房者,因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生,由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理,缺乏动态的、事前的防范,也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。再者,缺乏严格的准入和退出制度,导致房地产市场上鱼龙混杂,大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争,并分得可观利益。
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什么是房屋预售登记证
[律师回复] 对于什么是房屋预售登记证这个问题,解答如下, 这是中国对商品房预先售卖实行许可证的一种制度,正式名称叫《商品房预售许可证》。意思是:开发企业进行商品房预售,应当向市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》后才能在市场上卖房。开发企业申请办理《商品房预售许可证》的程序如下:
一、向房地产管理部门申请办理《商品房预售许可证》,并提交下列证件(复印件)及资料:
1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。;
4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
5、工程施工合同;
6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
二、房地产管理部门在接到开发企业申请后,应当详细查验各项证件和资料,并到现场进行查勘。经审查合格的,应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。预备案和预售登记分别是什么意思
1、预备案是指商品房预售合同备案,是指房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后,在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内,由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
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[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 有预售证是否可以办产权 有预售许可证,买商品房也要看“五证”,那样才能保证所购买的房产将来可以办理房产证。 第一要看《国有土地使用证》。我国的《土地管理法》规定,土地属于国家或集体所有,能转让的只能是国有土地,如果不能取得国有土地使用权,就不能取得房产证,房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。而要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金,因此要防备有的开发商由于资金缺乏而无法取得《土地使用权证》。 第二要看《建设用地规划许可证》。根据我国《土地管理法》规定,建设用地要符合国家的土地使用总体规划。 第三要看《建设工程规划许可证》。房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少,都要经过规划部门的规划许可。 第四要看《建设工程开工许可证》。只有拥有此证工程才能施工。 第五要看《销售许可证》或《预售许可证》。没有此证,房子就不能销售或预售。一般来讲,开发商如果没有前四证就办不下来此证。但也不能为了省事,光看此证而不看其他四证。 有一种情况可以不用查看“五证”,这就是所要购买的房屋已拥有《房屋产权证》。既然已拥有了产权证,购房这就没有什么可担心的了,但这种情况仅可能出现在存量商品房或期房根本不可能在销售时就拿到了《房屋产权证》。 记住了,土地使用证、规划许可证、工程开工证、销售许可证、房屋产权证等,一个都不能少。 商品房预售许可证法律法规 依据中华人民共和国《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条:商品房预售应当符合下列条件:一已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。 令第248号《城市房地产开发经营管理条例》 第二十三条: 一、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; 二、持有建设工程规划许可证和施工许可证; 三、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金 达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度 和竣工交付日期; 四、已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。 建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》 第六条:商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。
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房屋的预售条件都有哪些
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(5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的,应当同时取得向境外销售的批准文件。签订房屋预售合同的注意事项决定购房前,建议你先考察一下开发商的资质,内容包括:开发商是否具有合法的企业法人营业执照和资质证书;该商品房是否属于共同开发的房地产,如属合作开发则售楼合同应经共有人同意;开发商是否具备了法律规定的预售商品房的主体资格;要仔细验证“五证”,即开发商出具的国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、设计方案与施工许可证、房地产预售许可证。为防“移花接木”,开发商出示的证件都应当是原件,特别应仔细查验《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》两个重要文件,它们表明所售房屋是合法项目。此外,还应注意《国有土地使用权证》上有无抵押记录,如购买有抵押记录的商品房,购房者要承担的风险会很大;《商品房预售许可证》每个栏目和内容都要确实无误,与所售房屋相一致。如果以上证件不齐全或过期则不要购买。
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[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋预售合同可以抵押吗
房屋预售合同只是一种合同,当事人还没有取得对房屋的所有权,一般情况下,银行是不接受预售合同抵押的。
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贷款所需资料:
1.借款人的有效身份证、户口簿;
2.婚姻状况证明,未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);
3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;
4.借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地);
5.房产的产权证;
6.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)
注意的是:
1.必须有抵押物才能贷款,而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2;
2.有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源;
3.担保人;
贷款需要支付律师见证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费等。
一般贷款下来要1个月左右
流程:
1.向银行提出贷款申请,
2.银行受理后,对抵押房产价值进行评估,根据评估值核定贷款金额;
3.签定借款合同等;
4.办理房地产抵押登记事宜;
5.银行放款
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