房屋预售条件有哪些

最新修订 | 2024-02-27
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王淳律师
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专家导读 在面对自己的合法权益被侵害的时候,我们就需要运用法律来保护自己的权益。如果您的合法权益正在遭受侵害,那么可以通过本篇文章了解的法律知识来保护自己的合法权益,希望能够对您遇到关于房屋预售条件有哪些问题带来帮助。
房屋预售条件有哪些

一、房屋预售条件有哪些

房屋预售条件有:预售方已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书;预售方持有建设工程规划许可证,预售所得款项必须用于有关的工程建设;预售方签订的预售合同应报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

《城市商品房预售管理办法》第五条

商品房预售应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

二、房屋拆迁有哪些程序

1、调查核实。拆迁人收到征地批文后,首先要到派出所、房管站抄录征地范围内的人口、房产情况,按表格逐一登记,并上门核实。

2、作出征收决定。为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,确需要征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定。

3、发出征收公告。征收决定一经作出,拆迁主管机关应将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等以公告或其他形式予以公布,同时应作好房屋拆迁的宣传、解释工作。

4、拆迁评估。由被拆迁人选定评估机构对被拆迁范围内的房屋进行测量、评估,并作出评估报告。

5、签订协议。在公告规定的时限内,拆迁人与被拆迁人应按国家和本地区关于安置、补偿的有关规定在自愿、有偿的基础上签订协议书。协议应明确补偿办法和数额、安置面积和地点、搬迁过渡方式和时限以及违约责任等。

6、实施拆除。被拆迁人搬迁后,拆迁人应及时在批准的拆迁范围和期限内,将已腾空的房屋一一拆除。

国有土地房屋征收与补偿条例》第十五条

房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十三条

市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议行政诉讼权利等事项。

三、能退购房定金的条件有哪些

能退购房定金的条件有哪些:

1、卖房者将购房者已认购房屋转售第三人而导致未能正式签约的,应当双倍返还购房者定金

2、当事人双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致,而与房屋买卖合同内容无关,致使签约不成的,则双方不存在违约行为,卖房者应当将定金全额返还购房者。

3、房屋买卖合同关于价格、面积和数量等主要条款未作约定或者约定不清,而双方如果对此内容无法达成一致造成正式合同不能签署的,卖房者应返还购房者定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

《商品房销售管理办法》第二十二条

不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。

《商品房买卖合同司法解释全文》第四条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

第八条

具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

在上面的文章内容中,我们已经解答了关于房屋预售条件有哪些的问题,相信大家已经对此有一定的了解了。如果本篇文章还没有完整解答您的问题的话,可以点击下方“立即咨询”按钮,专业律师可以在线为您解答。

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房屋预售条件有什么
我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着房屋预售条件有什么的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
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房屋预售证办理要求
[律师回复] 您好,针对您的房屋预售证办理要求问题解答如下, 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证,房产商将有关资料送到市住房和城乡规划建设局申请,批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。商品房预售许可证不同于商品房销售许可证,不能将两者混淆起来,商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同,主要表现在:商品房(现房)销售许可证的取得必须符合下列条件:
1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件;
3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证;
4、已通过竣工验收;
5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期;
6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状,可以尽快取得房地产权利证书等。法律法规依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条:商品房预售应当符合下列条件:一已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条:
一、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
二、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
三、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
四、已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条:商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。
房屋预售有哪些风险
[律师回复] 商品房预售的风险有哪些,商品房预售为什么会出现这些风险其
一,存在着交易不公平现象,开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当,购房者与开发商各取所需,那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是,根据我国现行的预售机制,当住房还处在建设过程中,购房者就已经支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下,开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不须承担房屋存货成本,施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者,同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款,开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上,使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是,当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时,往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任出现这类问题的根本症结在于:我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度,使得开发能够轻而易举地转嫁风险,而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。同时,融资渠道单
一,真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式,则被认为资金成本过高而为开发商所放弃,也是产生该现象的另一个重要的原因。其
二,现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛,开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要,只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力,能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款,往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商,一些极差的房地产公司也生存得很好,而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制,反而造成了特殊落后的企业经营模式,大量低质开发商充斥于房地产市场。其根源在于市场竞争机制的不合理,我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度,没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配,由此导致开发商不惜以各种手段购买土地,然后通过预售制度卖期房,提前回笼资金,把高房价抛给购房者,因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生,由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理,缺乏动态的、事前的防范,也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。再者,缺乏严格的准入和退出制度,导致房地产市场上鱼龙混杂,大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争,并分得可观利益。
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房屋预售的条件有哪些?
1、已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权未经抵押。2、持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售,真正受到损失的将会是善意购买人。3、按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上。
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房屋预售风险有哪些
[律师回复] 商品房预售的风险有哪些,商品房预售为什么会出现这些风险其
一,存在着交易不公平现象,开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当,购房者与开发商各取所需,那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是,根据我国现行的预售机制,当住房还处在建设过程中,购房者就已经支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下,开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不须承担房屋存货成本,施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者,同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款,开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上,使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是,当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时,往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任出现这类问题的根本症结在于:我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度,使得开发能够轻而易举地转嫁风险,而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。同时,融资渠道单
一,真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式,则被认为资金成本过高而为开发商所放弃,也是产生该现象的另一个重要的原因。其
二,现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛,开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要,只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力,能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款,往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商,一些极差的房地产公司也生存得很好,而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制,反而造成了特殊落后的企业经营模式,大量低质开发商充斥于房地产市场。其根源在于市场竞争机制的不合理,我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度,没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配,由此导致开发商不惜以各种手段购买土地,然后通过预售制度卖期房,提前回笼资金,把高房价抛给购房者,因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生,由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理,缺乏动态的、事前的防范,也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。再者,缺乏严格的准入和退出制度,导致房地产市场上鱼龙混杂,大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争,并分得可观利益。
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房屋预售需要什么条件
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什么是房屋预售登记证
[律师回复] 对于什么是房屋预售登记证这个问题,解答如下, 这是中国对商品房预先售卖实行许可证的一种制度,正式名称叫《商品房预售许可证》。意思是:开发企业进行商品房预售,应当向市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》后才能在市场上卖房。开发企业申请办理《商品房预售许可证》的程序如下:
一、向房地产管理部门申请办理《商品房预售许可证》,并提交下列证件(复印件)及资料:
1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。;
4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
5、工程施工合同;
6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
二、房地产管理部门在接到开发企业申请后,应当详细查验各项证件和资料,并到现场进行查勘。经审查合格的,应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。预备案和预售登记分别是什么意思
1、预备案是指商品房预售合同备案,是指房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后,在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内,由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
3、预售登记也称预告登记制度根据物权法定原则,作为我国《物权法》规定的不动产物权登记制度中的重要制度之
一,其性质与法律效力均有明确规定;而我国对商品房预售登记备案制度并没有明文规定。
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房屋产权是否有预售证
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 有预售证是否可以办产权 有预售许可证,买商品房也要看“五证”,那样才能保证所购买的房产将来可以办理房产证。 第一要看《国有土地使用证》。我国的《土地管理法》规定,土地属于国家或集体所有,能转让的只能是国有土地,如果不能取得国有土地使用权,就不能取得房产证,房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。而要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金,因此要防备有的开发商由于资金缺乏而无法取得《土地使用权证》。 第二要看《建设用地规划许可证》。根据我国《土地管理法》规定,建设用地要符合国家的土地使用总体规划。 第三要看《建设工程规划许可证》。房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少,都要经过规划部门的规划许可。 第四要看《建设工程开工许可证》。只有拥有此证工程才能施工。 第五要看《销售许可证》或《预售许可证》。没有此证,房子就不能销售或预售。一般来讲,开发商如果没有前四证就办不下来此证。但也不能为了省事,光看此证而不看其他四证。 有一种情况可以不用查看“五证”,这就是所要购买的房屋已拥有《房屋产权证》。既然已拥有了产权证,购房这就没有什么可担心的了,但这种情况仅可能出现在存量商品房或期房根本不可能在销售时就拿到了《房屋产权证》。 记住了,土地使用证、规划许可证、工程开工证、销售许可证、房屋产权证等,一个都不能少。 商品房预售许可证法律法规 依据中华人民共和国《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条:商品房预售应当符合下列条件:一已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。 令第248号《城市房地产开发经营管理条例》 第二十三条: 一、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; 二、持有建设工程规划许可证和施工许可证; 三、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金 达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度 和竣工交付日期; 四、已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。 建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》 第六条:商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。
买了房子签了房屋预售证没有预售证能退定金吗
[律师回复] 在签定金时没有商品房预售证后来有了证定金合同有效吗? 按现在的商品房预售制度,在未取得预售证的情况下,收取定金、预售款都是不允许的。遇到有楼盘这样收取费用,最好不要交纳,因为通常退款都是很麻烦的,也很难为权。建议您还是先找开发商协商,如不行,建议您还是通过法律手段来解决。 首先,我国商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。 依照上述规定,具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件,换句话讲,也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。因为无论是商品房买卖合同还是认购书,都要求签订双方具备主体资格,消费者作为买方要具备民事行为能力,开发商作为卖方要具备销售资格,这样双方签订的合同才能认定为有效。没有取得预售许可证开发商是不能销售商品房的。 商品房预售许可证过期后的商品房买卖 商品房预售许可证过期即意味着失效,商品房预售许可证失效后,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”由此可以看出,开发商在前取得预售许可的,可以认定预售合同有效,这是给开发商挽救违规行为、维护交易稳定的机会。那么,如果开发商在前仍未取得预售许可的,将可能承担购房款一倍的赔偿责任。虽然开发商没有取得预售许可证或者取得但已失效,但还是有途径避免承担违约责任,那就是在前获得预售许可证。 据悉,通常预售证有效期限为一年,过期之后需要重新申请,得到审批之后才可以销售。预售证超过期限之后,如果楼盘已经售完,已为现房,则可以直接办理大证,如果项目没有销售完毕,需要申请新的预(销)售证,否则不具有销售资格。没有取得销售资格的部分楼幢,在这种情况下销售则属于违规销售,但一般情况下不会影响到之前已经签订合同的部分。 如果开发商因原预售许可证期满失效而无效,购房人要对此高度关注,与开发商积极协商、督促其尽快办理。 购买预售商品房有什么注意事项? 1、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。 2、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格,项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期,落实了拆迁安置,落实了物业管理,并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》;期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。 3、在签订合同时,一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》该合同文本内容比较全,并且规范;二是注意把开发商承诺的内容写进合同。 4、如果你买的是住宅,在交房时,要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。办房地产权证时应该注意:产权面积和合同面积是否相同,如果不同,可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理,另外办理了《房屋所有权证》后,还要办《土地使用权证》。相关费用注意除了楼上那位说的外,还有交易费和测量费,是应该开发商出的,但是开发商经常利用购买人不熟悉法规,转嫁给购买人。
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[律师回复] 在签定金时没有商品房预售证后来有了证定金合同有效吗? 按现在的商品房预售制度,在未取得预售证的情况下,收取定金、预售款都是不允许的。遇到有楼盘这样收取费用,最好不要交纳,因为通常退款都是很麻烦的,也很难为权。建议您还是先找开发商协商,如不行,建议您还是通过法律手段来解决。 首先,我国商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。 依照上述规定,具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件,换句话讲,也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。因为无论是商品房买卖合同还是认购书,都要求签订双方具备主体资格,消费者作为买方要具备民事行为能力,开发商作为卖方要具备销售资格,这样双方签订的合同才能认定为有效。没有取得预售许可证开发商是不能销售商品房的。 商品房预售许可证过期后的商品房买卖 商品房预售许可证过期即意味着失效,商品房预售许可证失效后,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”由此可以看出,开发商在前取得预售许可的,可以认定预售合同有效,这是给开发商挽救违规行为、维护交易稳定的机会。那么,如果开发商在前仍未取得预售许可的,将可能承担购房款一倍的赔偿责任。虽然开发商没有取得预售许可证或者取得但已失效,但还是有途径避免承担违约责任,那就是在前获得预售许可证。 据悉,通常预售证有效期限为一年,过期之后需要重新申请,得到审批之后才可以销售。预售证超过期限之后,如果楼盘已经售完,已为现房,则可以直接办理大证,如果项目没有销售完毕,需要申请新的预(销)售证,否则不具有销售资格。没有取得销售资格的部分楼幢,在这种情况下销售则属于违规销售,但一般情况下不会影响到之前已经签订合同的部分。 如果开发商因原预售许可证期满失效而无效,购房人要对此高度关注,与开发商积极协商、督促其尽快办理。 购买预售商品房有什么注意事项? 1、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。 2、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格,项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期,落实了拆迁安置,落实了物业管理,并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》;期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。 3、在签订合同时,一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》该合同文本内容比较全,并且规范;二是注意把开发商承诺的内容写进合同。 4、如果你买的是住宅,在交房时,要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。办房地产权证时应该注意:产权面积和合同面积是否相同,如果不同,可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理,另外办理了《房屋所有权证》后,还要办《土地使用权证》。相关费用注意除了楼上那位说的外,还有交易费和测量费,是应该开发商出的,但是开发商经常利用购买人不熟悉法规,转嫁给购买人。
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[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
一、如何辨别房屋预售广告
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定,“商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施所做的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”以及《合同法》第15条第2款第十五条“商业广告的内容符合要约规定的,视为要约”,楼盘广告在符合以下三个条件时,应当视为邀约而非要约邀请:
1、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施做出了说明和允诺;
2、该说明和允诺是具体明确的;
3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响。
二、购房人如何预防房屋预售广告风险
1、不能轻信开发商的销售广告和宣传资料。开发商的销售广告和宣传资料如果不满足上述的三个条件,则为要约邀请,不具有法律效力,所以购房人最好进行实地考察,不能被开发商夸大其词的宣传迷惑。
2、在合同中落实开发商的宣传广告以及承诺,使其成为合同条款,增强对开发商的约束力,避免空口无凭。
房屋预售的风险都有哪些
[律师回复] 商品房预售的风险有哪些,商品房预售为什么会出现这些风险其
一,存在着交易不公平现象,开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当,购房者与开发商各取所需,那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是,根据我国现行的预售机制,当住房还处在建设过程中,购房者就已经支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下,开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不须承担房屋存货成本,施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者,同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款,开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上,使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是,当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时,往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任出现这类问题的根本症结在于:我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度,使得开发能够轻而易举地转嫁风险,而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。同时,融资渠道单
一,真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式,则被认为资金成本过高而为开发商所放弃,也是产生该现象的另一个重要的原因。其
二,现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛,开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要,只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力,能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款,往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商,一些极差的房地产公司也生存得很好,而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制,反而造成了特殊落后的企业经营模式,大量低质开发商充斥于房地产市场。其根源在于市场竞争机制的不合理,我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度,没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配,由此导致开发商不惜以各种手段购买土地,然后通过预售制度卖期房,提前回笼资金,把高房价抛给购房者,因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生,由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理,缺乏动态的、事前的防范,也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。再者,缺乏严格的准入和退出制度,导致房地产市场上鱼龙混杂,大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争,并分得可观利益。
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房屋的预售条件都有哪些
《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》中,对商品房的预售条件都作出了规定。要求,1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。2、持有建设工程规划许可证。3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
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房产纠纷
房屋预售合同可以抵押吗
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋预售合同可以抵押吗 房屋预售合同只是一种合同,当事人还没有取得对房屋的所有权,一般情况下,银行是不接受预售合同抵押的。 申请房屋抵押贷款的条件 个人房屋抵押贷款,简称房屋抵押贷款、房贷购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表,并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件,贷款银行经过审查合格,向购房者承诺贷款,并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同,办理房地产抵押登记和公证,银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。 贷款所需资料: 1.借款人的有效身份证、户口簿; 2.婚姻状况证明,未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚); 3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证; 4.借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地); 5.房产的产权证; 6.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等) 注意的是: 1.必须有抵押物才能贷款,而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2; 2.有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源; 3.担保人; 贷款需要支付律师见证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费等。 一般贷款下来要1个月左右 流程: 1.向银行提出贷款申请, 2.银行受理后,对抵押房产价值进行评估,根据评估值核定贷款金额; 3.签定借款合同等; 4.办理房地产抵押登记事宜; 5.银行放款
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上海房屋预售合同怎么写
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 上海市销售商品房合同  甲方(卖方):______________________ 住所:______________________________ 邮编:______________________________ 营业执照号码:______________________ 资质证书号码:______________________ 法定代表人:________________________ 联系电话:__________________________ 委托代理人:________________________ 联系电话:__________________________ 乙方(买方):______________________ 国籍________________________________ 性别:______________________________ 出生年月:__________________________ 住所(址):________________________ 邮编:______________________________ 身份证/护照/营业执照号码:________ 联系电话:__________________________ 委托代理人:________________________ 住所(址):________________________ 联系电话:__________________________ 乙方(买方):______________________ 国籍:______________________________ 性别:______________________________ 出生年月:__________________________ 住所(址):________________________ 邮编:______________________________ 身份证/护照/营业执照号码:________ 联系电话:__________________________ 委托代理人:________________________ 住所(址):________________________ 联系电话:__________________________ 甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方购买甲方预售的《________________________》________内销商品房事宜,订立本合同。 第一条 甲方通过______________方式取得___________区/县_____________地块土地使用权,并依法登记取得房地产权证,证书号为:___________,土地面积为:___________土地用途为:___________,土地使用期限自_____年月_____日至_____年_____月_____日止。 甲方经批准,在该地块上投资建造《__________》(暂定名/现定名)内销商品房,主体建筑物的建筑结构为_______________结构,建筑物地上层数为 层。建设工程规划许可证号为_______________。 上述内销商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件,经______局批准上市预售(预售许可证编号:_________)。 第二条 乙方向甲方购买__________路__________《__________》_____幢号)_____层_____室(以下简称该房屋)。据甲方暂测该房屋建筑面积为平方米:其中套内建筑面积为_____平方米、公用分摊建筑面积为_________平方米,该房屋相应占有的土地使用权分摊面积为__________平方米。 该房屋平面图见本合同附件一;该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件二;该房屋相关情况说明(抵押关系、租赁关系、相邻关系等)见本合同附件三;该房屋的使用公约或有关承诺书见本合同附件四。 第三条 乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为_____币_____元 (大写):___________________________________ 根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款暂定为_____币__________元 (大写):___________________________________ 第四条 乙方购买该房屋的总房价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外,不再作变动。 第五条 在该房屋交付时,房屋建筑面积以上海市房屋土地管理局认定的测绘机构实测面积为准,如甲方暂测面积与实测面积不一致时,除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理: 1.暂测面积与实测面积的误差不超过+ _____%(包括+ _____%)时,本合同约定的总房价款保持不变。 2.暂测面积与实测面积的误差在+ _____%以上至+ _____%(包括+ _____%)时,超出+ _____%部分按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。 3.暂测面积与实测面积的误差超过+ _____%),甲方同意乙方有权终止本合同。甲方在收到乙方关于终止本合同的书面通知后_____天内将乙方已支付的房价款(包括利息,利息按_____利率计算)全部退还乙方。 该房屋相应占有的土地使用权分摊面积如发生变化。该房屋总房价款保持不变。 第六条 乙方应当按以下时间如期足额将房价款直接汇入甲方的预售款监管银行(预售款监管银行:______________,帐户名称:__________、帐号:__________): 1._____年_____月_____日前/建设工程进度到_____支付全部房价款的 %,计_____币_____元。 (大写):_________________________ 乙方在签订本合同前支付给甲方的定金__________元(大写):_____________________可冲抵房价款。 2._____年_____月_____日前/建设工程进度到_____支付全部房价款的 %,计_____币_____元。 (大写):____________________ 3._____年_____月_____日前/建设工程进度到_____支付全部房价款的 %,计_____币_____元。 (大写):____________________ 4._____年_____月_____日前/建设工程进度到_____支付全部房价款的 %,计_____币_____元。 (大写):____________________ 5._____年_____月_____日前/建设工程进度到_____支付全部房价款的 %,计_____币_____元。 (大写):____________________ 6.最后一期房价款支付日期为________年____月____日前/建设工程进度到房屋竣工可交付使用支付全部房价款的________%,计____币____元。 (大写):____________________________ 甲方的建设工程进度延期,乙方的付款日期也相应顺延。乙方凭预售监管银行出具的建设工程进度证明和付款通知书付款。 第七条 乙方如未按合同约定的时间付款,甲方有权按逾期应付款向乙方追索逾期利息,逾期利息自本合同的应付款期限之 第二天起算至实际付款之日止,利息按____利率计算。逾期超过____天后,甲方有权选择下列第____种方案追究乙方的违约责任: 1.乙方除支付逾期利息外,还应按逾期应付款的____%向甲方支付违约金,合同继续履行。 2.甲方有权单方面书面通知乙方终止合同,乙方应在接到书面通知之日起 天内按逾期付款的____%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。 3.__________________________________________________________________________。 第八条 甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计,确需变更的,应当征得乙方同意并报规划管理部门审核批准,在获得批准之日起____天内与乙方签订本合同变更协议。 甲方未征得乙方同意变更该房屋的建筑设计,乙方有权退房。乙方退房时,甲方除如数退还乙方已支付的全部房价款(包括利息,利息按________利率计算)外,还应按已付房价款____%向乙方支付违约金。 第九条 该房屋的交付必须符合下列条件: 1.经本市建设工程质量监督机构核验合格; 2.办理了房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证; 3._____________________________________________________________________________。 第十条 甲方定于________年____月____日前将该房屋交付给乙方。但如遇下列特殊原因,除甲乙双方同意终止合同外,甲方可凭____________出具的证明文件,据实予以延期。甲方应于收到该证明文件起____日内书面告知乙方: 1.人力不可抗拒的自然灾害; 2.施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决; 3.非甲方主观原因造成,并积极争取,不能及时解决而造成的交房延期。 第十一条 除本合同 第十条约定情况外,甲方如未按本合同约定期限内将该房屋交付乙方,乙方有权按已支付的房价款向甲方追索逾期利息。逾期利息自本合同第十条约定的最后交付期限第二天起算至实际交付日止,利息按利率计算。若逾期超过____天,乙方有权选择下列第____种方案追究甲方的违约责任: 1.甲方除支付逾期利息外,还应按乙方累计已支付房价款____%向乙方支付违约金,合同继续履行。 2.乙方有权单方面书面通知甲方终止本合同。甲方在接到书面通知之日起____天内将乙方已缴付的全部房价款(包括利息,利息按________利率计算)退还乙方。甲方应按本合同约定的总房价款____%向乙方支付违约金,乙方的实际经济损失超过甲方支付的违约金时,实际经济损失与违约金差额部分,由甲方据实赔偿。 3.____________________________________________________________________________。 第十二条 该房屋符合本合同 第九条约定的交付条件后甲方应于本合同第十条约定的期限前____日书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起____天内,会同甲方对该房屋进行验收交接。在验收交接时,甲方应出示建设工程质量核验合格单和新建商品房房地产权证。甲方如不出示,乙方有权不进行验收交接,由此而产生的延期交房的违约责任由甲方承担。在验收交接后,由甲、乙双方签署房屋交接书,即为该房屋已正式交付。房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。
买卖房屋预售合同怎么写
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 商品房买卖预售合同怎么写 出售方(甲方): 地 址:___________________________________ 邮 码:_______________ 电话:_____________ 购买方(乙方):_________________________ 姓名: 性 别: 出生 年 月 日 国藉: 身份证号码: 地址: 邮 码: 电话: 协 议 书 第一条 甲方经批准,取得位于____市用地面积____㎡的土地使用权。 地块编号:____ 使用年期____年,自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地兴建楼宇,系____定名____,由甲方预售。 第二条 乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第____幢____号(第__层)。建筑面积____㎡,土地面积/㎡(其中:基底分摊____㎡、公用分摊____㎡、其他____㎡)。 第三条 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。 如遇下列特殊原因可延期交付使用,但不得超过____天: 1.人力不可抗拒的自然灾害; 2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决; 3.其他非甲方所能控制的因素。 上述原因必须凭____市有关主管部门的证明文件为依据,方能延期交付使用。 第四条 甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为:____单价元/㎡,总金额____币____千____百____十____万____千____百____十____元(小写_____万元)。 付款方式:乙方按甲方指定收款银行: 帐户名称:________________帐号:_______________ 分期(一次)付款(见附表一)。 第五条 乙方如未按本合同 第四条规定的时间付款,甲方有权追索违约利息。如逾期____天以上,仍未付所欠款项和利息,甲方有权单方终止合同,将楼宇出售他人。 第六条 甲方如未按本合同 第三条规定的日期交付给乙方使用,应按合同规定交付日 第二天起计算付款利息,以补偿乙方的损失。 第七条 甲方出售的楼宇须经××市建筑质量检验部门验审合格,并负责保修半年,如质量不合格时,乙方有权提出退房,退房后甲方应将已付款项及全部利息在30天内退回乙方。 第八条 甲乙双方在楼宇交付使用并付清楼款后,签订《房地产转让合同书》,经市府主管部门办理转让登记手续,发给《房地产权证》,乙方才能获得房地产权。 乙方在使用期间,有权享用与该楼宇有关联的公共通道、设施、活动场所,同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德,维护公共设施和公共利益。 第九条 乙方所购楼宇只作____使用,在使用期间不得擅自改变该楼宇结构和用途,如有损坏应自费修缮。 乙方购置的楼宇所占用的土地,按有关土地管理规定缴纳土地使用费。 第十条 预售的楼宇,乙方不许转让、抵押,否则,后果自负。 第十一条 后面的附表 一、二均为本合同内容的组成部分。 第十二条 本合同自签订盖章之日起生效,如发生纠纷,双方应友好协商解决,不能解决时,按下列( )项解决: 1.由仲裁机关仲裁; 2.由人民裁判; 第十三条 本合同正本一式四份,甲乙双方、公证机关、房地产权登记机关各一份。 甲 方:____________  乙 方:____________ 代 表:____________  代 表:____________ 年 月 日  年 月 日
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