如果签了房屋认购书定金怎么退

[律师回复]
一、房屋买卖认购书中约定的定金出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。也就是说，买房人签订认购书、正式签订《商品房买卖合同》前，如果因为买受人—方的原因“未能订立商品房买卖合同”的，出卖人可以不退还定金。但是，如果因为买卖双方的原因，比如合同不能协商一致，出卖人应当将定金返还买受人。
二、签认购书后定金如何处理在认购书中经常会出现金、抵押金等说法，这样的约定不能一概的认为就是定金约定，而应该仔细分析。如果双方签定的认购书中约定。当事人买受方—方能签定正式合同的，其交付的订金不退还，而如果出卖人不签定合同的应该双倍返还买受人已经交付的订金，那么这样的约定应是关于定金的约定。但如果没有双倍返还的约定，那么就应该认为是一种预付款或者是订金的约定，而不适用定金规则。认购书中的定金，实际上具有立约定金和违约定金的双重功能。认购书是一种预约，是为将来订立正式的销售合同而预先签定的的合同，根据预约，开发商的义务是在将来与买受人签定销售合同，将房屋出售给买受人；而买受人的义务则是签定合同购买该房屋。为了平衡当事人的利益，法律规定，购房人在交付定金后，如果没有正当理由而不签定买卖合同的就丧失该定金；出售人如果没有正当理由而不签定销售合同的则应双倍返还。由于定金具有担保性质，如果一方违约则会发生不予返还或双倍返还的结果。因此，买卖双方应在认购协议书中就签订正式合同过程可能发生的种种情形分别进行约定，以保护双方权益。（
1）如果买方没有在认购协议书规定的期限内去签约，属买方违约，定金不予返还；如果卖方在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议书，从而导致双方未能正式签约，属卖方违约，卖方应向买方双倍返还定金。（
2）如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件，如房号、价格、面积等进行修改，从而导致签约未成，改动一方视为违约方履约金。如果买方违约的，定金不予返还；如果卖方违约的，应双倍返还定金。（
3）如果买卖双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作房款或退回买方；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。（
4）如果由于卖方本身不具备房屋销售（预售）条件而导致认购协议书无效，由卖方向买方返还定金并承担缔约过失责任。（
5）如果由厂卖方向买方提供的证明文件不真实而导致未能签订正式合同，卖方应把定金全数返还买方。（
6）如果双方都不存在上述第—项的违约行为，仅对预售（销售）合同及补充协议内容难以达成—致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋认购书也称之为购房意向书，是房地产开发商在房屋正式销售前，与有意向其购买房屋的购房者签定的书面协议，是目前大部分房地产开发公司在房屋买卖中的习惯做法，如果签订认购书后不买房了定金可以退吗
1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。
2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还卖方违约的，应双倍返还定金。
5、还有一种情况，就是房屋认购书无效的情况，定金必然要返还。法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、房屋认购协议书的内容
简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。
《房屋认购协议书》中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。认购人在购房前作为签订《商品房买卖合同》的保证，向开发商支付一定数额的定金。
《房屋认购协议书》与《商品房买卖合同》不同。在最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》颁布前，《房屋认购协议书》的性质属于意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任，而承担缔约过失责任的方式是定金。但是，在该《解释》颁布后，其中第2条承认了预约合同的效力，为此，《房屋认购协议书》属于预约，一方不履行承担的是违约责任，另一方可以主张违约赔偿。这在一定程度上，加强了对于购房人合法权益的保护。
2、房屋认购协议书的签定
规避受牵制条款
如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在，开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订市建委制定的认购书示范文本，该文本充分保护了购房人的利益。该文本第六条规定：“认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除;双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。”按照该条款，如因合同条款原因未达成协议的，认购书自动解除，开发商应当返还定金。
应按时与开发商协商合同
认购书中一般约定签订购房合同的时间，购房人应按时前往，否则会造成对自己不利的后果。如示范文本第五条就规定：“认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。”所以，购房人一定要注意该时间的规定。
如果购房人因各种原因不能按时与开发商商谈购房合同，一定要取得开发商的同意。经常会出现认购人不能按时签约的情况，购房人一定要与开发商协商，取得其同意。同时，还应让开发商给予书面确认，认可延期谈判，并约定谈判的具体期限。

[律师回复] 认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。
一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。
认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特点：
一是当事人要对违反诚信谈判义务，导致不能达成本约的行为承担责任;
二是当事人如果尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。因此可以说，认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。
三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。

[律师回复] 认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。
一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。
认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特点：
一是当事人要对违反诚信谈判义务，导致不能达成本约的行为承担责任;
二是当事人如果尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。因此可以说，认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。
三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。

[律师回复] 购房人必须按照认购书的约定继续履行合同。因为认购书就是合同，是合法有效的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

[律师回复] 在正式购房合同签订之前交付的定金也就是立约定金，是指为保证订立正式合同而交付的定金。
购房者交了定金但又不想买房，那么开发商可以不退定金。如果开发商收了定金但不卖房，要双倍赔偿定金。但如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，购房者可以要求退还定金。
当然，实践中因为前述的合同类文件性质、内容有区别，所以针对每份合同应采取的方式略有不同。建议签订合同的时要留心，同时如果合同已经签署，自己又不确定通过哪种方式保护自己的利益更为稳妥，可以聘请专业的律师予以协助。
法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

[律师回复] 去售楼部买房的时候，销售人员可能会让你签一份认购书，认购书是不是合同呢 他的效力怎么样
商品房认购书是为了保障将来能够与开发商签署正式商品房买卖合同而进行认购的协议书，性质上属于商品房买卖合同的预约合同。由于认购书具备买卖双方的基本信息、房屋的面积、坐落、款项、金额等，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，所以认购书是具备法律效力的
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
同时第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
由上面两条规定可以看出，认购书在一定的情况下是具有法律效力的。
《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 认购书内容
房屋认购书内容一般包括：
(1)买卖双方当事人的基本情况;
(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);
(3)房屋价款计算;
(4)定金;
(5)签署正式买卖合同的期限。
认购书性质
对房屋认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：
一种观点认为房屋认购书就是正式预售合同，因为认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示;
另一种观点认为房屋认购书非的合同，因为房屋认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。
最新的法律观点认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为的合同。
其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。
最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋认购合同怎么写
房屋认购合同
鉴于买受人在签订本合同时对房屋的具体情况尚无明确知情，为充分保护双方的合法权益，双方根据我国《合同法》、《担保法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，就买受人支付___________元定金一事达成协议如下：
一、销售许可
根据建设部《城市商品预售管理办法》第五条规定，买受人进行房屋预售应当具备并且已经具备如下条件：
1.交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，号码为：___________________;
2.出卖人已经办理持有建设工程规划许可证和施工许可证，号码分别为：________________;
3.经过房屋销售许可机构______________，的批准，取得房屋预售(销售)许可证号码为_______ .
二、广告承诺
1.买受人根据出卖人于________年________月________日刊登在________报第________版的广告，参考出卖人提供广告(包括文字、、音像资料、电子出版物、网络)，与出卖人就购买商品房一事进行协商;
2.出卖人承诺商品房及周边环境符合广告所描述之内容，双方就可预见的内容进行约定，如双方没有在涉及房屋质量、装修、周边环境等细节作出说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品可作为合同的组成部分，出卖人承诺提供房屋符合广告宣传品中文字及图案的描述。
3.广告平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积，广告中关于绿化园林的面积应当与房屋具有相同的比例;如实际情况与广告数量误差超过3%，如果此等误差显然不利于买受人，则买受人有权解除合同。
三、合同标的
本房屋位于________市________区(县)________路________号________楼 ________层_______室，目前处于正在施工(或已经完工)的状态，施工进度情况参照由出卖人提供的照片;房屋所在楼房共有________单元________层，买受人所购房屋以自然习惯计数处于_______单元________层，朝向为________.
四、购买过程
出卖人承诺买受人希望购买的第________楼________户已经与其他买受人签订了买卖合同，致使买受人重新选择了目前本合同所约定的房屋;如果买受人发现原选住宅的认购合同晚于本认购合同签订的日期，则视为受到出卖人的歧视与欺诈，出卖人应当向支付买受人的违约赔偿责任为每平方米支付1000元违约金，或总额不低于10万元的补偿款。
五、房屋面积
房屋总建筑面积为________平方米，其中套内建筑面积为________平方米，阳台建筑面积________平方米，室内墙体面积为______平方米，分摊的共用面积为________平方米。
六、房屋价格与交付
1.基本价格：买受人所购房屋价格为人民币________(大写：________元);按套内使用面积计算为每平方米______________元，按建筑面积计算为每平方米________元;
2.价格稳定：出卖人承诺在认购合同签订后半年内相同户型的价格不得降低，同时亦不得将同幢的其他房屋以明显优于买受人的价格出售给其他买受人(差额应在合理范围内)，否则将认为是对买受人的歧视或价格欺诈，出卖人承诺并承认买受人有要求同等优待的权利，以多种价格中最低的价格结算价款。
3.交付时间：商品房交付时间为_______年______月______日，广告所承诺的社区设施环境交付时间为________年______月_____日。
七、签订《商品房买卖合同》
1.协商时间：双方承诺将于________年______月______日就《商品房买卖合同》的内容进行协商，并将于_______年______月_____日前签订《商品房买卖合同》;
2.合同内容：《商品房买卖合同》的具体内容包括建设部示范文本的内容、出卖人提出的附加条款、买受人提出的附加条款、双方认为应当签订的其他条款;
3.买受人义务：如果出卖人有证据证明买受人未在本合同约定的时间内到达销售现场并就《商品房买卖合同》的内容进行协商，则视为买受人违约;
4.出卖人义务：如果买受人有证据证明买受人或者代理人已经在本合同约定的时间内到达销售现场，但出卖人未就《商品房买卖合同》的内容进行协商，则视为出卖人违约;
5.无过错：如果双方均未同意对方提出的关于《商品房买卖合同》的内容，导致《商品房买卖合同》最终未能签订，或者双方协商解除本合同，则双方均不承担违约责任。
八、履约责任
1.权利瑕疵：如出卖人在本认购合同签订前或者《商品房买卖合同》签订前，将房屋出售或者抵押给其他第三人，则出卖人除返还双倍定金外，还应当赔偿买受人的1万元损失;
2.买受人违约：如果发生买受人违约的行为，买受人已经支付的________元定金将归出卖人所有;
3.出卖人违约：如果发生出卖人违约行为，出卖人承诺将在三天内将买受人支付的双倍定金______元以现金形式支付给买受人，否则每延迟一天将支付300元违约金;
4.双方均未违约：如果双方未就《商品房买卖合同》的内容达成最终协议，则出卖人承诺将在三天内将买受人已经支付的定金____元以现金形式支付给买受人，否则每延迟一天将支付500元违约金。
九、合同生效及其他：本合同壹式陆份，双方各执叁份;双方签字盖章且买受人支付定金后生效;如双方发生争议，由北京仲裁委员会仲裁。
出卖人：________________
出卖人代表：____________
买受人：________________
买受人代表：____________
______年___月___日

[律师回复] 商品房认购书
房屋认购书也称购房意向书，是房地产开发商在楼盘开盘前，与有意向购买房屋的购房者签定的书面协议。
认购书一般包括以下内容：
(1)买卖双方当事人的基本情况;
(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);
(3)房屋价款计算;
(4)定金;
(5)签署正式买卖合同的期限。
认购书签订后可退定金的情形
1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。
2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。
5、房屋认购书无效的情况，定金必然要返还。如开发商还未得未取得《商品房预售许可证》签订的房屋认购书是无效的。
总之，房屋认购书中所约定的购房定金是受法律保护的。如果由于购房者的原因不能签订购房合同的，开发商无需退还定金。所以，购房者在签订房屋认购书后不一定要买房，但是如果不买房，那么购房定金也不会退还。
购买房屋时最好不要签订房屋认购书，而直接签订购房合同。因为签了认购书，交了购房定金，购房者在签订正式合同时便处于被动地位，有些要求会遭到开发商拒绝，使购房者有口难言。而实际上，签订认购书，并不是房地产交易过程当中的必经程序，属双方自愿行为。如果非要和开发商签订认购书不可，也应该在签认购书时在认购书上写上以下字样：“如果双方在签订正式合同时，就合同的具体条款达不成一致意见，不能签署正式合同，卖方应无条件立即退还定金。”

[律师回复] 认购书内容
房屋认购书内容一般包括：
(1)买卖双方当事人的基本情况;
(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);
(3)房屋价款计算;
(4)定金;
(5)签署正式买卖合同的期限。
认购书性质
对房屋认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：
一种观点认为房屋认购书就是正式预售合同，因为认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示;
另一种观点认为房屋认购书非的合同，因为房屋认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。
最新的法律观点认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为的合同。
其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。
最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。

[律师回复]
一、定金是否可以追回购房者不应盲目的追索定金，而应区分不同的情形，判断自己是否有权要求开发商退回定金。
首先，如果开发商没有销售许可证，购房者有权要求开发商退还全部定金及其利息。
其次，如果开发商有销售许可证，关键看购房者与开发商所签的认购书对定金退还有无特殊约定；如有约定，从其约定。再者，如是出于购房者的原因未能与开发商签署正式商品房买卖合同，而开发商又不存在任何违约情况的，购房者支付的定金是不予退还的，但如果是因合同条款未能达成一致则开发商应退还定金。其他情况下，定金是否可以退回，购房者可参照以下情形判断：
1、在不知道房屋被抵押的情况下，A律师认为在这种情况下，定金是绝对可以退还的，而且发展商应该支付给购房者两倍的赔偿金。在不知道所售房屋的基本状况下，购房者交付的定金也是可以退还的。同样，如果购房者看不中合适的房子，也没有签认购书，这种没有具体约定的定金也是可以退的。在讨论对所购买的楼房编号存在疑点的案例时，是发展商原因导致交易的不存在，开发商负有举证责任；开发商不能举证的，购房者有权要求退回定金。
2、有购房者抱怨自己是在售楼人员的误导下交付定金的，如房子的光线并不如售楼人员说的那样好等误导，因此要求退还定金。售楼人员的这种行为不是根本性的违约，只能说是瑕疵的问题，因此，定金是不能退回的；且那些由于个人原因如供楼能力下降等而要求解除合同的，这种情况的定金也不能退回。因为这是购房者必须面临的交易风险。
二、如何追讨房屋认购书中的定金在很多种情况下，购房者支付的定金完全是可以退还的，但购房者往往不知道怎样从发展商手里拿回自己的定金。然而，聘请律师开发商不仅在没有拿回定金的情况下还需预支几千元的风险费用，而且诉讼的周期一般也较长。所以购房者常常感叹，知道定金可以退，却拿不回来。有专家指出，请律师来要回定金是最保险的方法，但很多购房者基于需预支几千元风险费用的考虑不愿意去找律师，定金就几万元，费用就去掉几千元，也难怪购房者不愿意打官司了。在知道定金可以退还的情况下，也要讲究拿回定金的技巧，以避免不必要的成本付出。购房者可先自己拿着证据跟开发商要，不行的话再请律师发书面的律师函向开发商索要，有很多购房者都是通过发律师函的途径要回来的，根本就不需要请律师打官司，这样既达到了目的，又节约了成本。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、购房者买房第一步是与开发商签订认购书，并交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。在这里建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。
二、购房者与发展商签署的合同中要明确对不按设计图纸施工和达不到质量等级的处理办法，做到越详细越好。另外，在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。因为在实践中，往往存在开发商与投资商不一致的情况，比如项目是
A公司开发的，实际上却是由
B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否则以后办理各种手续会很麻烦。除了签订正式的合同，您还必须签订补充协议，包括一些正式合同中没有体现的相关条款，例如关于发展商提供的装修情况以及承诺的便利条件和配套服务等。
三、关于价格，一般买家应缴纳按购销双方约定的计价标准和房屋面积计算出的房价款和按国家规定应缴纳的各种税费。有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这是对消费者的侵害。所以，买家应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。

[律师回复] 认购意向书有法律效力吗在签订正式的购房合同之前，开发商往往要求购房人签订一份“认购意向书”，那么该意向书具有法律效力吗签订后，如果一方反悔，签订认购意向书责任如何承担对此问题应当具体问题具体分析。
首先，我们看意向书的内容，从意向书的本意看意向书是为了今后履行一定行为的约定，如果对所购房屋只有一个大概的意向，而没有具体的标准，也没有预付款等等，这样的“房屋认购意向书”是真正意义上的意向书，双方当事人如果违反了一般不须承担什么法律责任。另一种认购意向书名为意向书而实质是购房合同，合同的权利义务条款约定的比较明确具体，以及预付款、首付款或定金交付、使用，以及违约责任等。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”这样的意向书其实就是合同，具有合同的法律效力，一方违反应当承担相应的违约责任。
其次，双方签订的认购意向书是否具有法律效力还取决于开发商是否取得了相应的法律手续。《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：……㈣已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《城市商品房预售管理办法》第六条规定“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也明确规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”所以，未取得商品预售许可证而签订的购房合同(包括意向书)是没有法律效力的。

[律师回复]
1、商品房认购书与买卖合同有本质的区别，区别在于前者是预约合同，后者是本约合同，是履行预约合同的结果。
2、依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。
3、判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。
4、如果认购书是预约合同，那么违反认购书应承担什么样的法律责任呢。由于认购书系具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的，认购书作为预约合同对双方当事人均具有约束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。

[律师回复] （一）商品房认购书的基本定义商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同，而且于正式房屋买卖合同。根据《中华人民共和国民法通则》有关规定，“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前，当事人约定将来签订合同的民事行为。因此，“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。
（二）商品房认购书的目的商品房认购书是确定商品房认购书当事人合同权利义务以及该商品房认购书是否合法、有效的根据。一个合同的主要条款有时是依照法律、行政法规的规定直接确定，也可以根据合同的性质或者当事人的约定确定。在我国，房地产合同的主要条款多数是法律、行政法规直接规定，这是由房地产合同的性质所决定的，然而，由于对商品房认购书没有具体确定的相关法律规定，所以商品房认购书的主要条款是由当事人约定和实践操作习惯所决定的。
（一）认购书在购买商品房买卖合同的作用商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
（二）认购书认定为商品房买卖合同的条件
1、认购书具备商品房买卖合同的主要内容。认购书只要具备了商品房买卖合同的最低成立标准，买卖合同即可成立和履行，未约定内容可以通过合同漏洞的补充方法确定，故认购书具备了当事人、标的物与计价方法（按套计价能够确定总价款；按面积计价能够确定单价与面积），就具备房屋买卖合同的主要条件。
2、出卖人已经收受购房款。其中购房款可以是全部付款，也可以是部分房款。

[律师回复] 合同原件是双方合作关系存在及权利义务的直接证明。因此合同丢失后如果双方均承认合同的存在并且按照合同的约定实际履行合同丢了没有什么影响。
《合同法》第二条
本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议适用其他法律的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条
当事人对自己提出的主张有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据或者人民认为审理案件需要的证据人民应当调查收集。人民应当按照法定程序全面地、客观地审查核实证据。

[律师回复] 合同原件是双方合作关系存在及权利义务的直接证明。因此合同丢失后如果双方均承认合同的存在并且按照合同的约定实际履行合同丢了没有什么影响。
《合同法》第二条
本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议适用其他法律的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条
当事人对自己提出的主张有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据或者人民认为审理案件需要的证据人民应当调查收集。人民应当按照法定程序全面地、客观地审查核实证据。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋认购合同有效期是永久的，不会过期，合同双方有约定的除外。认购书与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为的合同。认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。
商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。
认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第二条
【合同定义】本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。