夫妻一方擅自处置共同财产有没有效

[律师回复] 夫妻一方擅自处理共有房屋不能绝对说无效或有效，须综合判断。虽然《民法通则》、《婚姻法》、《物权法》等法律都有就未经共有权人同意，擅自买卖房屋行为无效的规定，但同时也有保护善意第三人利益的相关规定。为了保护买受人的合法权益，应以购房人是否是善意、有偿作为判断未经夫妻双方同意一方擅自卖房合同效力的条件，只要购房人能证明夫妻双方同意，该合同有效。如果房产登记在一人名下，购房人与卖房夫妻不熟悉，判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。如果房产登记在二人名下，判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件，举证责任在购房人，购房人要有证据证明此行为是夫妻双方同意的，也就是说，要满足购房人是否善意、有偿这两个条件，该购房合同才能有效。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 夫妻一方擅自出卖共有房产，房屋买卖合同是否真能归于无效?
第
一、产权证上只有夫或妻一方的名字，而房屋的买受人不知道该房屋系夫妻共同财产，在此情况下双方所签订的房屋买卖合同是有效的。因为根据最高院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。法律做此规定，是为了保护第三人在不知真实权利状况下的合理信赖，买受人和产权证上的权利登记人缔结合同，系正常的、善意的交易行为，理应受到法律保护。
而《婚姻法》中，夫妻对共有财产有平等处理权的规定，是针对夫妻双方的权利义务来说的，只在夫妻之间产生效力，不能对抗善意的第三人。
第
二、产权证上只有夫或妻一方的名字，但房屋购买人知道该房屋系夫妻共同财产。针对这种情况，法律也有相应的规定。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
(一)》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。可见，只要购买人有证据证明另一方同意出售房屋的，一方所签订的房屋买卖合同也是有效的。
比如，夫妻双方一同至中介挂牌卖房的事实，或夫妻双方一起洽谈合同的事实，或房价款是由未在买卖合同上签字的一方收受的事实，等等，均可以作为买受人为善意第三人的证据。
第
三、产权证上有夫妻双方的名字，但只有夫或妻一方在房屋买卖合同上签字，除非事后得到未签字一方的追认，否则房屋买卖合同不发生效力。因为在合同签订过程中，法律要求合同双方负有审慎义务。这种审慎义务为合理的、形式上的、普通公众能实现的范畴，否则，未尽审慎义务的一方承担合同无效等不利后果。

[律师回复] 根据婚姻法的规定，夫妻关系存续期间所购房产，无论房屋产权证上的权利人是一方亦或两方，该房产均应为夫妻共有财产。如果夫妻一方未经对方同意，擅自与他人签署了房屋买卖合同，根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，夫妻一方未经对方同意擅自处分共有财产应为无效。但实践中，为保护善意第三方的利益，该房屋买卖合同是否有效应予以区别对待。其
一：若房屋权属凭证将夫妻双方均作为权利人予以登记，且无法构成表见代理，则该合同无效。其
二：若房屋权属凭证仅将出卖方登记为权利人，其配偶未被登记为权利人，则该合同有效。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。对方擅自处理夫妻共同财产，另一方主张赔偿损失时，需要注意以下两个问题：
1、请求赔偿应以提起离婚诉讼为前提。在不离婚的情形下，不能单独提起损害赔偿诉讼。
2、要求赔偿的范围仅以物质损害赔偿为限，不涉及精神损害赔偿。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　导读：八旬老人鳏居多年后,与常年照顾自己的前儿媳登记结婚,并将名下一套房产赠予前儿媳,被儿女告上法庭,审理后判决赠予合同无效。　　新闻背景：　　老鳏房产赠与前儿媳，儿女要求赠予无效　　家住历城区的老徐是一名83岁的退休干部。老徐与老伴A据当时房改政策,购买了一套50多平方米的房子。1999年刘梅因病去世。　　1999年,老徐的儿子B与C登记结婚,两人婚后没有再生子女。因B婚后常年在北京打工很少回家,C承担起照顾公公的责任。因长年分居,2010年9月,B与C离婚。2011年4月,年过八旬的老人与多年来照顾自己的昔日儿媳C登记结婚,此时C也已年近60岁。　　B意外发现,父亲名下的上述房产早在2006年11月就被父亲赠予了C并进行了公证。为此,B与姐姐大徐将父亲与C一同告上了法庭,要求确认赠予合同无效。姐弟俩认为这套房子是由当初的房改房调换而来的,而房改房是父亲老徐和母亲刘梅生前夫妻关系存续时购得的,为父母的共有财产。母亲去世后,B和大徐并没有明确放弃继承,房屋应为老人和子女的共有财产。在房屋没有析产前,老徐无权私自将房产赠予C。　　审理：　　夫妻一方无权私自处置夫妻共有财产　　根据物权法的规定,处分共有不动产应当经全体共同所有人同意,法官作出判决,老徐未经大徐、B同意,擅自将共有财产赠予C,赠予合同无效。　　知识延伸：　　最高人民在《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中规定夫妻共同财产包括：　　
(1)夫妻一方或双方劳动所得的收入和购置的财产;　　
(2)夫妻一方或双方继承、受赠的财产;　　
(3)夫妻一方或双方由知识产权取得的经济利益;　　
(4)夫妻一方或双方从事承包、租赁等生产、经营活动的收益;　　
(5)夫妻一方或双方取得的债权;　　
(6)夫妻一方或双方的其他合法所得。

[律师回复] 您好，针对您的夫妻共同财产一方擅自抵押是否有效问题解答如下, 婚姻法司法解释（三）第四条及十一条分别针对婚姻关系存续期间和离婚时的救济手段作了规定：一是请求分割共同财产；二是请求赔偿损失。在婚姻关系存续期间，夫妻一方未经另一方同意，擅自将夫妻共同财产赠与第三人的，可根据赠与财产的性质，认定一方对共同财产中属于自己的部分享有处分权，该部分财产的赠与有效，而对属于另一方的那部分财产的赠与无效。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释
(三)》
第十一条　一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的
(二)以合理的价格转让
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
3、《中华人民共和国合同法》
第五十一条　无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
4、最高人民印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》的通知
89.共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

[律师回复] 解答如下, 夫妻一方是否可以擅自处分夫妻共同财产我国《婚姻法》第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”对这一规定的适用，最高人民法院的司法解释是：“应当理解为：
一、夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
二、夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”

[律师回复] 夫妻一方将大额夫妻共同财产擅自赠与他人的有效理由是夫妻共同财产中既包含丈夫的份额也包含妻子的份额，他人所获赠财产中有一半为夫妻一方的份额，一方处分自身份额的意思表示应为真实，他人可取得一半的财产权利。对此在审判实践中应如何掌握在婚姻关系存续期间，夫妻双方对共同财产具有平等的权利，因日常生活需要而处理共同财产的，任何一方均有权决定;非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。夫妻一方非因日常生活需要而将共同财产无偿赠与他人，严重损害了另一方的财产权益，有违民法上的公平原则，这种赠与行为应属无效。夫妻共同财产是基于法律的规定，因夫妻关系的存在而产生的。在夫妻双方未选择其他财产制的情形下，夫妻对共同财产形成共同共有，而非按份共有。根据共同共有的一般原理，在婚姻关系存续期间，夫妻共同财产应作为一个不可分割的整体，夫妻对全部共同财产不分份额地共同享有所有权，夫妻双方无法对共同财产划分个人份额，也无权在共有期间请求分割共同财产。夫妻对共同财产享有平等的处理权，并不意味着夫妻各自对共同财产享有半数的份额。只有在共同共有关系终止时，才可对共同财产进行分割，确定各自份额。离婚时分割夫妻共同财产原则上是平分的，但未经司法程序或者行政程序合法有效地分割之前，无法确定一方的份额一定是一半。离婚时财产分割的原则是照顾子女和女方权益，根据实际情况，男方也许只能分到40%的夫妻共同财产，故一方究竟得到多少份额是未定的。因此，夫妻一方擅自将共同财产赠与他人的赠与行为应为全部无效，而非部分无效。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 夫妻婚后所得购买的房屋一般属于夫妻共同共有，如果一方未经另一方同意出售，其效力应该根据第三人是否为善意取得来确定：
1、如果第三人构成善意取得，则合同有效，不可主张返还房屋。构成善意取得的要件是：
(1)第三人购买该房屋时是善意的。
第三人在购买房屋时应该是出于善意，对房屋所有权真实归属不知情，且其和出卖房屋的一方不是近亲属关系或者有其它利害关系，没有恶意串通和损害所有人利益的故意。
(2)第三人以合理的价格购买。
第三人购买房屋时，应该是以合理的市场价购买，如果明知其取得该房屋的价格与实际价值相差极大，则不是以合理价格购买，不构成善意取得。
(3)第三人已经对该购买的房屋办理产权登记手续。
房屋作为不动产，标的物的转移占有并不移转所有权，只有经过登记才能取得所有权移转的效力，因此不动产经过登记以后就具有公示效力，第三人为房屋办理产权登记手续后，房屋属于其合法占有。
在这三个条件均已具备的情况下，则不能认定房屋买卖合同无效。如果第三人适用善意取得制度，则夫妻未参与交易的一方丧失房屋所有权，不可以主张合同无效、返还房屋。如果未参与交易的一方要维护自己的合法权益的，应该向提起侵权之诉。
2、如果第三人不适用善意取得制度，则夫妻中未参与交易的一方可依法撤销合同，取回房屋的所有权。

[律师回复] 夫妻一方擅自处理共有房屋不能绝对说无效或有效，须综合判断。虽然《民法通则》、《婚姻法》、《物权法》等法律都有就未经共有权人同意，擅自买卖房屋行为无效的规定，但同时也有保护善意第三人利益的相关规定。为了保护买受人的合法权益，应以购房人是否是善意、有偿作为判断未经夫妻双方同意一方擅自卖房合同效力的条件，只要购房人能证明夫妻双方同意，该合同有效。如果房产登记在一人名下，购房人与卖房夫妻不熟悉，判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。如果房产登记在二人名下，判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件，举证责任在购房人，购房人要有证据证明此行为是夫妻双方同意的，也就是说，要满足购房人是否善意、有偿这两个条件，该购房合同才能有效。

[律师回复] 解答如下,
1、被侵犯财产一方应配合积极调查取证，取得另一方有上述行为的证据，在最大程度上保护自己的财产权益。
2、只要证实一方有上述行为，对这一方可以少分或不分。
3、离婚后，取得了证据证实是婚姻关系存续期间的财产被一方用上述行为独占的，另一方可以向提讼，请求再次分割夫妻共同财产。
4、人民对上述妨害民事诉讼的行为，依照民事诉讼法的规定予以制裁，如罚款、拘留等。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
我国《婚姻法》规定，夫妻对共同财产有平等的处理权。处理即是处分权。在处分夫妻共同财产时，应当征得全体共有人的同意。一方未经另一方同意，擅自处分共同财产的属于无效民事行为。
然而应注意的是，为保护善意第三人的利益，最高人民法院的司法解释规定，第三人如果不知，其行为有效。对于夫妻共同财产，夫妻两人在法律上是共同共有关系。根据民法原理和最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》规定，对于共有共有财产，共有人的权利涉及全部共有财产，而不仅仅是对自己在其中所占份额的那部分财产。
在共同共有关系存续期间，共同共有人之一在没有征得其他共同共有人同意的情况下，无权单方处理共有财产，也无权单方处分属于自己应占份额的那一部分财产，擅自处理，如其他共有人明知而未提异议的，可以认定为有效，但如果其他共有人表示不同意的，则赠与行为无效，受赠人应当返还赠与物。因此，夫妻一方在非因日常生活需要对夫妻财产做处分决定的，夫妻双方应当平等协商，取得对方的同意或默许。
《婚姻法》第四十七条
离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民提讼，请求再次分割夫妻共同财产。
人民对前款规定的妨害民事诉讼的行为，依照民事诉讼法的规定予以制裁。
本条是关于处理离婚时一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的规定。
本条是新增加的规定。
依据本条规定，惩治离婚时分割财产过程中的违法行为的措施主要有：
1、离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以不分或少分。
隐藏是指藏匿，不显露。转移是指改换原物的地方。变卖是指出售财产什物，换取现款。毁损是指损伤、损坏。夫妻共同财产是指实行法定夫妻财产制的夫妻在婚姻存续期间所取得的财产，或实行约定财产制的夫妻将婚前财产约定为共同财产或将婚后所得的财产部分约定为共同所有的财产。伪造债务是指夫妻本不对债权人负担共同债务而伪造证据证明负担，或者对债权人负担共同债务而夸大其数额。企图侵占另一方财产是指伪造共同债务的目的是在以夫妻共同财产清偿伪造的共同债务以后获得该共同财产的全部或一部，是否有侵占另一方财产的企图依据客观的事实加以判断。
分割是指在判决离婚中于当事人无法达成协议的情况下人民对于共同财产判决实物分割、变价分割或作价补偿。少分是指人民判决从事上述违法行为的一方获得比均等分割的份额少的财产。不分是指人民判决从事上述违法行为的一方不能分得任何共同财产。
2、离婚后，另一方发现隐藏、转移、变卖、毁损的夫妻共同财产，或一方伪造债务的，可以向人民提讼，请求再次分割夫妻共同财产。
离婚包括协议离婚和判决离婚两种。请求再次分割夫妻共同财产根据不同的情况应该作出不同的解释：在一方“隐藏”和“转移”共同财产的情况下，可以直接请求分割共同财产而在一方“变卖”共同财产的情况下，如果转让的共同财产为动产，受让人取得该动产时出于善意，依据最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》的有关规定，法律行为有效，的一方仅能够请求分割价金而不能请求分割共同财产在其他情况下，变卖行为无效，的一方仍然可以请求分割被变卖的共同财产在一方“毁损”夫妻共同财产的情况下，的一方仅能够请求支付损害赔偿金在一方“伪造债务”的情况下，的一方可以请求非法占有人返还共同财产，在返还不能的情况下，可以请求赔偿损失。
在离婚后分割夫妻共同财产的情况下，是否仍然适用第一款的对于从事上述违法行为的一方不分或少分共同财产的规定，法律未予规定。在解释上应该适用，以惩罚加害的一方，更好地保护受害人的利益。
3、人民对于上述妨害民事诉讼行一方，依照民事诉讼法的规定予以制裁。
“依照民事诉讼法的规定予以制裁”是指依据民事诉讼法的第十章“对妨害民事诉讼的强制措施”第一百零二条第一款第一项予以罚款、拘留。

[律师回复] 您好，针对您的夫妻一方是否可以擅自处分夫妻共同财产问题解答如下, 夫妻一方是否可以擅自处分夫妻共同财产我国《婚姻法》第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”对这一规定的适用，最高人民法院的司法解释是：“应当理解为：
一、夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
二、夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”

[律师回复] 这些问题非常的棘手，既关系到夫妻财产制度的落实和婚姻法对夫妻双方利益的保护，也关系到交易秩序的稳定和安全，关键在于如何平衡无辜配偶一方与第三人之间的利益。当夫或妻一方与第三人发生不动产物权交易时，该不动产登记在夫妻一方名下但实际属于夫妻共同财产，如果第三人尽到了必要的审查与注意义务，支付合理的房屋价款且已经办理变更登记手续，为了保护交易安全，根据善意取得制度，第三人可以取得不动产物权。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
（二）以合理的价格转让;
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。以上规定的三个构成要件是满足善意取得的前提。就第三人而言，要求其在房产交易中审查出卖人是否有配偶、处分的财产是否属于夫妻共同财产是不现实的，也不利于财产流转。基于不动产登记的公示公信力，从社会诚信以及保护善意第三人的角度考虑，对配偶一方以不知情、不同意为由主张返还房屋的诉讼请求不予支持。也有专家建议规定除外情形，即房屋属于家庭共同生活唯一居住用房的除外。因生存是第一要素，夫妻一方擅自将家庭仅有的一套房屋出售，如果支持善意第三人的主张，会出现另一方无家可归的情况。从高院公开征求意见的反馈情况来看，多数意见认为，征求意见稿中的除外条款实际上否定了物权法第一百零六条的规定，原则上这种例外条款不应允许。如果善意氦饥份渴莓韭逢血抚摩第三人付出家庭全部积蓄购入的房屋也是其家庭唯一生活住房，如何平衡二者之间的利益另外，民事执行程序中已经规定，对于唯一住房不予执行，这就已经考虑到了生存权、居住问题，没必要在婚姻法解释中再专门规定;在房价高涨的现实情况下，担心这个条款可能会被卖房反悔的人利用，这样不利于保护交易安全和善意第三人的合法权益。经反复论证后最终采纳了多数人的意见，但同时规定了配偶一方的赔偿请求权，即“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持;夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。综上，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有房屋，第三人善意取得后，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持;夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方可以请求赔偿损失。

[律师回复] 解答如下, 夫妻一方是否可以擅自处分夫妻共同财产我国《婚姻法》第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”对这一规定的适用，最高人民法院的司法解释是：“应当理解为：
一、夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
二、夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”

[律师回复] 趁妻子重病低价买房给儿子王某在老伴患病昏迷时，把自家的房子低价卖给了儿子。没想到，这一举动引来了女儿的不满。近日，女儿A（化名）以父子恶意串通、父亲无权擅自处分与母亲的共同财产为由，将父亲与弟弟一同诉至密云，要求确认房屋买卖合同无效。王某和妻子张某生有6个孩子，2000年12月，夫妇两人居住的平房拆迁，分到一套70余平方米的楼房。2011年10月，张某患病重度昏迷。当年12月，王某将房子以8万元的价格卖给次子。去年1月，张某病故。在母亲去世后，A获知父亲将房子卖给了弟弟。她认为父亲无权擅自处分与母有的房产，且自己作为母亲财产的继承人之一，有权分得相应遗产份额，于是她将父亲与弟弟诉至。擅自处分夫妻共同财产无效庭审中，王某称自己在卖房时已取得妻子的同意，但并没举出相应证据。A的弟弟表示，当年父母买这套回迁房时，自己出了钱。查明，该争议房屋在登记时曾录制“房屋登记询问笔录”，其中记载其次子在进行所有权登记时，该申请登记房屋并非由儿子共有。密云审理认为：法律规定恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的合同无效。王某出卖的房屋为夫妻共同财产，他和儿子未征得张某同意，擅自买卖该房屋，且房价明显偏低，该行为损害了作为其财产继承人之一的A的利益。最终，确认涉案房屋买卖合同无效。

[律师回复] 解答如下, 夫妻单方不能擅自转让共有财产，夫妻一方私自转让共同房产，签订的房屋买卖合同究竟有没有法律效力近日，崇礼县人民对一起丈夫私自转让房产的案件作出判决：丈夫与他人签订的购房合同无效。相关案例李某与张某于1976年登记结婚，二人靠搞副业为生，日子过得还算红火。1987年3月，二人合法取得一处集体宅基地，建造房屋四间及院落。随着两个女儿的出生，各项费用开支增大，夫妻二人靠搞副业的收入已无法满足日常生活需要。2003年2月，李某夫妇经商量将临街的三间房子租给陈某做生意。2008年6月，张某带着两个女儿到宣化打工一直在外居住。2009年5月，李某在办理个人养老保险时因缺钱，私自做主将属于夫妻共同财产的房屋及院落以低于市场的价格整体出卖给承租人陈某，双方签订了房屋买卖合同，但未作变更登记。2009年10月，张某知情后，认为丈夫李某的行为侵犯了自己的合法财产权益，遂将李某与陈某一同诉至，请求判令二被告签订的房屋买卖合同无效。审理经审理认为，李某转让的房产属于夫妻共同财产，张某与李某应享有平等的处理权，李某在转让房产时未经张某书面同意，转让的价格也不合理，且李某与陈某只是签订了购房合同，并未作变更登记，因此，李某与陈某签订的购房合同应为无效。据此，作出上述判决。【说法】《婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《房地产管理法》第38条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人受让该不动产时是善意并以合理的价格转让且已经登记的，受让人依照前款规定取得不动产所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

[律师回复] 若房产为其婚后取得属于共同财产，夫妻任何一方处分共同财产，必须经过另外一方的同意才可以。另外，根据《婚姻法司法解释三》的规定：一方未经另一方同意，出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理手续，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持。同时，根据《最高人民法院关于民法通则若干问题意见》第八十九条的规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款也规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 在认定拆迁安置房是否属于夫妻共同财产的时候，需要看取得房产证的时间具体是什么时候。
如果拆迁的房屋是私房，则要确定该房产是个人财产还是夫妻共同财产。如果被拆迁房屋是夫妻共同财产，则拆迁补偿款当然应作为夫妻共同财产进行分割。如果是个人财产，则拆迁补偿款也相应的归个人所有，不进行分割。
如果被拆迁的房屋是公房，则要考察当地的拆迁政策，看补偿款中有没有考虑同住人的因素。在许多地方拆迁补偿款是按照被拆房屋的面积为依据进行计算的，并未考虑同住人的因素。因此，此时的拆迁补偿款应归取得公房承租权的一方所有。如果公房承租权是婚后取得的，则补偿款归夫妻双方共同所有，由双方进行分割。

[律师回复]
一、夫妻单方擅自处分共同财产
2月5日,谢某与章某签订商铺转让合同,约定谢某将其位于某商城面积为94平米的商铺一套转让给章某,商铺总价为4
5.8万元,合同约定章于合同签订之日付首款35万元整,待办理完过户登记后付清余款。章某审查该商铺房屋所有权证后确认谢某系该商铺登记的唯一所有权人,遂与谢某签订合同并按约定支付了首款。谢某于2月24日将商铺交付谢某,章某于3月10日交了管理费15000元,并花费8万元对商铺进行了装修。11月,办理了过户登记,同日,章某付清尾款。 2月起,谢某的妻子孙某多次找到章某,称该商铺为其与谢某的双方共有财产,自己并不同意出售该套商铺,要求解除谢某与章某的商铺转让合同。双方就如何处置该商铺意见不一致,孙某将章某诉至谢某列为
第三人,孙某认为该商铺为其与谢某婚后购得,系双方夫妻共同财产。
谢某未经其同意与章某签订的转让合同的行为为无权处分行为,其对转让行为并不知情,也未在合同上签字,请求判令确认该合同无效。
二、买卖合同法律效力如何
(一)夫妻共同财产,是指受我国《婚姻法》调整的在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有的财产。所谓夫妻关系存续期间,是指夫妻结婚后到一方死亡或者离婚之前这段时间,这期间夫妻所得的财产,除约定的外,均属于夫妻共同财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。夫妻一方对夫妻存续期间的财产的处分,需征得配偶的同意。
根据《中华人民共和国婚姻法》
第十七条
第二款规定:“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。”即对夫妻共同财产的处分应当方的同意,任何一方无权擅自处分。根据《中华人民共和国合同法》
第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”如果谢某的无处分权行为事后取得处分权或者得到孙某的追认,该转让合同应是无效的。
(二)那么本案中章某对于该商铺为谢某和孙某共同一事毫不知情,且已经支付了部分房款,本案是否可以适用善意取得制度?善意取得是指无权处分他人动产的占有人,在不法将动产转让给第三人以后,如果受让人在取得该动产时出于善意,就可以依法取得对该动产的所有权,受让人在取得动产的所有权以后,原所有人不得要求受让人返还财产,而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。
根据《中华人民共和国物权法》
第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案中章某查看房屋所有权证后确认谢某确为该商铺登记的唯一所有权人,章某信赖不动产登记而不知道谢某的行为系无权处分行为。章某在无其他过失的情况下,因信赖不动产权属证书而与该证书载明的权利人进行不动产交易,并且支付了合理的价款,而且已经办理了过户手续。即使存在谢某对该商铺未征得其他共有人的同意这一情形,谢某出售行为为无权处分,该商铺转让协议无效的情况下,章某也可依善意取得制度取得该商铺的所有权。善意取得制度侧重于保护善意第三人的合法权益,保护的是一种动态的交易安全。善意第三人只要符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的构成要件,不论无权处分合同有效与否都会取得物权,第三人即可依据善意取得保护自己的合法权益。

[律师回复] 婚姻法司法解释（三）第四条及十一条分别针对婚姻关系存续期间和离婚时的救济手段作了规定：一是请求分割共同财产；二是请求赔偿损失。在婚姻关系存续期间，夫妻一方未经另一方同意，擅自将夫妻共同财产赠与第三人的，可根据赠与财产的性质，认定一方对共同财产中属于自己的部分享有处分权，该部分财产的赠与有效，而对属于另一方的那部分财产的赠与无效。