共有没有人不签字买卖合同还有没有效

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 司法实践中，经常会遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效的情况。那么，部分共有人签订的房屋买卖合同究竟是否有效呢？对此问题，应区别不同的情形分别处理：<br/>一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。<br/>二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无法履行，但合同如不存在合同法52条规定违约法律法规的强制性规定的情形的话，合同效力应不受影响。<br/>也就是，房屋买卖合同仅有部分共有人签字，并不影响合同的效力，仅仅是影响合同是否能实际履行的问题。

[律师回复] 您好，针对您的部分共有人未签字买卖合同有效吗问题解答如下, 部分共有人未签字买卖合同有效吗？需要分具体情况：<br/>一、夫妻一方出售夫妻共有房产<br/>1、产权登记在出卖人一人名下夫妻双方将房屋登记在一方名下的比比皆是，而在房屋买卖中，未登记的共有人往往以出卖人未经其同意私自出售房屋为由，要求确认房屋买卖合同无效。这种情况，部分共有人未签字买卖合同有效吗？针对对于这种情形，个人认为只要买受人与出卖人之间不存在恶意串通损害出卖人配偶的利益，一般应认定合同有效。理由如下：根据《物权法》第6条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，即物权公示原则。对于不动产物权而言，公示方式就是不动产登记。当权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示原则，善意的买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效。另，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权，但是其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效。因此，在这种情形下，夫妻中的一方以另外一方私自出售共有房产，要求确认合同无效，一般不会得到支持，除非能够证明买卖双方之间恶意串通，损害其利益的。此时可以依据《合同法》第五十二条的相关规定，要求确认合同无效。<br/>2、产权人登记在夫妻双方名下现实生活中，大多数房屋产权都是登记在夫妻双方名下，当夫妻中的一方出售夫妻名下共有房产，部分共有人未签字买卖合同有效吗？又分为三种情形：情形<br/>一，合同仅有夫或妻一方签署，另外一方未签署合同在产权人登记为夫妻两人的情形下，此时出售方当事人应为两人，而其中的一人未签字同意出售房屋，针对这种情形，个人认为一般应认定为合同无效，理由如下：基于物权的公示原则及部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在房屋产权人明确登记为两人的情形下，即便买受人以合理的价格购买，此时买受人亦不能认为系善意购买人，而所签署的合同由于另外一方权利人事后拒绝签字同意的情况下，应认定买卖合同无效。情形<br/>二，合同仅有夫或妻一方签署，并代理另一方签署合同当房屋产权登记在夫妻双方名下，在房屋买卖中，夫妻一方代另外一方签字的情形非常多，争议亦最大，实践中也常常遇到未签字的一方拒绝承认授权夫或妻对外出售房屋，要求确认合同无效。<br/>二、多人共同共有，部分共有人未签字权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。在这里需要注意的是未成年房产处置问题。由于国内家庭在购房时，普遍习惯将孩子的名字一并写入产证，当然，这可以避免将来可能产生的高额遗产税，但是也给房产处置带来不便。《民法通则》第18条的规定，除为了被监护人的利益外，不得处置被监护人的财产。根据上述规定，未成年人父母(监护人)为了孩子出国留学、重大疾病治疗、换房等原因出售房屋，可视为为了被监护人的利益，但原则上应由父母共同同意才能处置。因此，这里需要特别注意的是：未成年人父母离异情形，在父母离异后，一方拟处置未成年人名下房产，必须经过另外一方同意，否则可能无法办理房地产产权转移登记。另外，作为购房人，亦应注意询问出售方中未成年人父母的婚姻状况，在确认未成年人的监护人均同意的情况下方可购房房屋，避免不必要的纠纷。因此，若非为了未成年的利益出售房产，可能会导致违反法律强制性规定，而导致房屋买卖合同无效。

[律师回复] 案例<br/>一：李××与A是夫妻，婚后购买了一处房产并登记为李××的名字。后来，李××和王××签订房屋买卖合同，出售该房产，房价上涨后李××就对王××说：出售房产并未征得A的同意，所以买卖合同是无效的。分析：《物权法》规定了不动产经登记生效，不动产的公示具有公信力，虽然房屋是李××和A的夫妻共同财产，但由于只登记在李××的名下，所以王××有理由相信只有李××是产权人，买卖合同应当有效。当然，如果李××想和A离婚，为了转移财产与王××串通签订虚假的买卖合同，那买卖合同就是无效的。案例<br/>二：张×华与李××结婚后买了一套房产，两个人都登记为产权人，后来，张×华背着李××和张×刚签订了房地产买卖合同要卖这套房子，李××得知后到要求确认买卖合同无效。分析：登记为夫妻二人的房产，如果购买人只与其中一人签订房地产买卖合同，则合同的效力视以下情况而定：<br/>1、如另一产权人追认或有证据表明其有出售的意思表示，则合同有效；<br/>2、如另一产权人不追认也没有证据表明其有出售的意思表示，则合同无效。所以，张×刚要有一定的证据说明李××同意出售，否则合同就是无效的。房产在家庭财产中占有重要地位，购买或出售房产不属于日常家事的范畴，所以张×华不能因为和李××是夫妻关系就可以代表李××出售房产。因此，登记为夫妻二人名下的房产，只有在双方都有共同出售的意愿时，买卖合同才有效。案例<br/>三：黄力宏和李美英签了一份房地产买卖合同，约定黄力宏购买李美英和李美英的丈夫林志名下的一套房产，可房价涨得很快，李美英突然提出要提价，否则就不卖了，黄力宏不肯加钱。不料没多久黄力宏和李美英都被林志告上，林志在诉状里说李美英背着他把二人共享产权的房产给卖了，要求确认买卖合同无效。分析：按照《婚姻法》的规定，在婚姻关系存续期间购买的房产，如无特殊约定，应当认定为归夫妻共同所有，即不论登记为一人还是二人所有，均应认定为夫妻共同财产。如前所述，如果没有证据能够证明林志同意出售，那么买卖合同就是无效的。但是，合同无效并不表示没有法律责任。根据《合同法》的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，黄力宏可以要求李美英赔偿他的损失包括房价上涨后的差价。案例<br/>四：孙法和田明、孙磊夫妇签订了一份居间协议，约定孙法购买田明、孙磊名下的房产，签正式买卖合同时，孙磊没到场签字，合同上就只有田明的签名，孙磊的名字是田明代签的。谁知房价上涨了，田明后悔房子卖便宜了，就说正式合同上没有孙磊的签名，所以合同是无效的。分析：虽然孙磊没有在买卖合同上签字，但因为孙磊在居间协议上已签过名，表明她同意出售房产，构成《合同法》上的表见代理，如购买方确有理由相信署名人有另一方的代理权，则应认定合同有效，否则应认定合同无效。比如有证据能够证明另一方一同委托中介挂牌、一同协商谈判、签署过居间协议、收取过定金或房款等，均可表示另一方同意出售，因而可以认定合同有效。

[律师回复] 部分共有人未签字，如果买卖合同符合合同的生效要件的，该买卖合同有效，并且如果买方符合善意取得的情形的，可以取得标的物的所有权。但是其他共有人可以向卖方追责。合同的生效要件有以下几点：<br/>1.订立合同时，当事人双方都具有相应的民事行为能力；<br/>2.双方在订立合同时意思表示真实，不存在欺诈、胁迫等情形；<br/>3.合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。<br/>【法律依据】<br/>《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：<br/>（一）行为人具有相应的民事行为能力；<br/>（二）意思表示真实；<br/>（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

[律师回复] 您好，关于共有房产夫妻一方签字卖房协议有效吗这个问题，我的解答如下, 共有房屋拆迁协议夫妻一方签字无效。<br/>依据《物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。<br/>《最高人民法院关于贯彻执行a中华人民共和国民法通则a若干问题的意见》第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。