租赁合同什么情况下有效

[律师回复] 您好，针对您的什么情况下租赁合同无效问题解答如下, 哪些情况下租赁合同无效
1、出租人或者承租人不具备相应民事行为能力，导致合同无效或者效力待定。认定房屋租赁合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
2、出租人所出租的房屋是法律明文规定禁止出租的房屋，会导致租赁合同无效。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证的;司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;不符合安全标准的;已抵押，未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
3、房屋租赁合同的内容不合法，导致不合法内容部分无效。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。

[律师回复] 您好，关于哪些情况下租赁合同无效这个问题，我的解答如下,
1、出租人或者承租人不具备相应民事行为能力，导致合同无效或者效力待定。认定房屋租赁合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
2、出租人所出租的房屋是法律明文规定禁止出租的房屋，会导致租赁合同无效。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证的司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的共有房屋未取得共有人同意的权属有争议的属于违法建筑的不符合安全标准的已抵押，未经抵押权人同意的不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
3、房屋租赁合同的内容不合法，导致不合法内容部分无效。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。

[律师回复]
1、出租人不具有出租房屋的实体权利，将导致合同无效
①房屋的所有权人出租的：应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。
②委托或代理出租的：应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。
③共有房屋出租的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料
④房屋转租的：应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。
2、将违法建盖的房屋用于出租的，将导致租赁合同无效
①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。
②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。
3、租赁合同的期限违反法律规定的，合同无效
①租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
②租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
③承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民应当认定超过部分的约定无效。
4、租赁的标的物为法律法规禁止出租的合同无效。
《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)属于违法建筑的
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的
(三)违反规定改变房屋使用性质的
(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 融资租赁合同无效的情形有哪些 1、出租人的资格不合法，导致合同无效 从理论上讲，融资租赁业务既可在法人之间、公民之间进行，也可以在法人与公民之间进行。但从目前国内管理体制和有关规定来看，对专业从事融资租赁的出租人的主体资格还是有限制的。 具体而言： (1)未经中国人民银行批准的非银行金融机构，不得从事融资租赁业务。 (2)由对外贸易经济合作部审批成立的专门从事融资租赁业务的中外融资租赁公司，其营运资金来源主要是国外股东或外资金融机构，他们不能从事任何其他金融业务。 (3)由生产和流通部门为促进产品销售和流通，经国家内贸局批准成立的专业租赁公司，这些公司直接依托制造商，也开始把融资租赁作为一种营销方式开展销售租赁，其营运资金主要是自有资金或银行贷款，未经人民银行批准也不能从事任何其他金融业务。 2、融资租赁标的物违法，导致合同无效 融资租赁的标的物若属国家法律明文限制从事交易的财产(如军火装备)和一些日用消费品、生产材料，则导致融资租赁合同无效。其他各类动产和不动产均可采取融资租赁方式进行交易。 3、承租人与出卖人恶意串通，骗取出租人资金的融资租赁合同无效 由于在融资租赁中，租赁物多是由承租人选择，出卖人亦多是由承租人指定，因此为承租人与出卖人串通骗取占用出租人的资金提供了方便条件。该种情形实为恶意串通、损害第三人利益的合同，应为无效合同。 4、以融资租赁合同形式规避国家有关法律、法规的合同为无效合同 此情形实为以合法形式，掩盖非法目的。 5、依照有关法律、法规规定应认定为无效的融资租赁合同。

[律师回复] 出租方（以下简称“甲方”）：
承租方（以下简称“乙方”）：
根据《合同法》及相关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方的房屋出租事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。
第一条 甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。
第二条 甲方出租给乙方的房屋坐落于 ，建筑面积 平米。
第三条 房屋租赁期限为 个月，自 年 月 日起至 年 月 日止，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅供个人居住用途，不得招揽他人。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则需要在租赁期满前20日内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。如乙方租赁期满前退租，则剩余租金不予退还，作为乙方支付的违约金。
第四条 该房屋租金为每月 元，租金总额 元（大写： ）。租金在签订本合同时一次性付清，甲方向乙方出具收款收据。
第五条 为确保房屋及所属设施完全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，甲乙双方同意本合同的保证金为 元。乙方应于本合同签订时付清全额保证金。租赁期满后，乙方迁空、点清、交还房屋及设施并结清应付费用后，经甲方确认后将保证金无息返还。
第六条 乙方承担租赁期内的水费、电费、燃气费等相关费用
第七条 乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即修复或经济赔偿
第八条 乙方不得改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备。
第九条 在租赁期间内，乙方不得转租、转借承租房屋，并不得利用承租房屋存放危险物品或者从事违法犯罪活动。
第十条 乙方有违反该合同约定行为给甲方造成损失时，需要支付甲方2个月的租金作为违约金；尚不足以弥补甲方损失时，乙方还应承担相应的赔偿责任。
第十一条 本合同自双方签字之日起生效。本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方： 乙方：
年 月 日

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 当房屋的出租人和承租人双方签订了房屋租赁合同之后，可以从这4个方面审查这个房屋租赁合同是否具有相应的法律效力。 (1)合同的主体 即房屋的出租人与承租人是否具备民事行为能力，出租人是否为出租房屋的所有人或合法使用权人等。 (2)房屋的本身 根据我国相关法律、法规的规定，有下列情形之一的房屋是不得出租的：未依法取得房屋所有权证的司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的共有房屋未取得共有人同意的权属有争议的属于违法建筑的不符合安全标准的已抵押，未经抵押权人同意的不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的我国有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 (3)房屋租赁合同的内容 当某些房屋租赁合同所约定的违约金过高，或者出租人明知承租人用租来的房屋进行违法犯罪活动时，这样的房屋租赁合同均是无效的，不受法律保护，租金依法没收。 (4)登记备案情况 我国相关法律明确规定：“房屋租赁当事人在签订房屋租赁合同后，房屋租赁成为事实之前，应向当地房产管理部门办理相关登记备案手续。。

[律师回复] 《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是法律上所谓“买卖不破租赁”的原则。房屋租赁合同也是一样的，不受租赁期间发生所有权变动的影响。租赁期间发生所有权变动，房屋租赁合同继续有效。

[律师回复]
1、如果镇政府有使用权，其可以对外出租。水库管理处有文件规定不允许种植农作物，但这个文件的级别及效力尚须探讨，以你现在提供的信息还不能明确判断。
2、民法通则第八十条规定“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让”，但土地管理法第六十三条又有“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，言外之意可以出租用于农业建设，与民法通则是否矛盾？该如何理解？
你对法律的认识是片面的，理解一部法不能只截取其中某个条款。经合法的手续，土地的使用权可以出让、转让或者出租。
3、建议你带材料找当地律师详谈。

[律师回复]
一、主合同有效但担保合同无效的法律责任
主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任;债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/2。
二、主合同无效而导致担保合同无效的法律责任
主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任;担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/3。
担保人在担保合同无效而向债权人承担赔偿责任后，还可以向债务人追偿，或者在承担赔偿责任的范围内，要求反担保人承担赔偿责任。
以上就是我对租赁担保合同无效这种情况应如何处理问题的回答，大家看过之后会有一个具体的了解。

[律师回复] 租房合同无效的话，是可以要回租金的。如果出租人不退还租金，租房者可以向要求返还。
《合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 　　房屋超出出租期限转租的，超出部分无效。根据法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，除非出租人和承租人另有约定，否则应当认定超过部分的约定无效，未超过的部分依然有效。　　相关法律可参考：　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

[律师回复] 　　根据合同法的规定，租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。你和该客户之间虽然未订立租赁合同，但存在事实上的租赁关系，但因未采用书面形式，应视为不定期租赁。双方当事人都可以随时解除合同。　　根据你的叙述，你们在2008年5月对租赁费和赔偿事宜的协商达成一致。而且，租赁物已灭失，使合同目的不能实现，可以认定为承租人已解除合同，你们之间的租赁合同应视为在2008年5月已终止。所以你有权向该客户主张2007年7月至2008年5月的设备租金。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 最高人民法院《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条规定，对《合同法》实施以前成立的合同发生纠纷，适用当时的法律规定;当时没有法律规定的，可以适用《合同法》的有关规定。因而对于此种当时没有法律规定的合同也要受到合同法的约束，即租赁的最长时限为 20 年。
为了保护交易安全和合同目的的实现，应当从《合同法》生效之日起计算新的租赁期限，如果超过 20 年的，超过的部分应认定为无效。
租赁合同中，约定在同等条件下，承租方的优先续租权。承租人 应当在租赁期限届满前 3 个月提出续租，并经出租同意，重新签订租赁合同。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋拆迁后，房屋租赁关系仍然有效，双方应当按照租赁合同继续履行，出租人不能以此为理由终止租赁合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在补偿安置的房屋里。如果补偿安置的房屋和以前的房屋条件不一样，双方还可以根据实际情况调整租金。如果不符合原来的用途，承租人也可以解除合同。
第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。如果房东同意该租客继续租用该房屋，比如未要求搬出该房屋并继续接受你们支付的租金，可以认为原租赁合同继续有效，但租赁合同性质变为不定期租赁合同，建议保留租金收条等支付租金的凭证。
《土地管理法》
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
　　农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
　　农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

[律师回复] 合同是有效的
为了预防因押金引起的纠纷，租赁双方在租房合同中最好加入押金条款，具体如下：
1、为确保房屋及其附属设施之安全与完好，及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意于___年____月____日前支付给甲方押金___元整，甲方在收到押金后予以书面签收。
2、除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将押金全额无息退还乙方。
3、因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金和其它相关费用，甲方可在押金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后10日内补足。

[律师回复] 实际中，房东物品遭到损坏与最后能不能退还押金，具体要看房东物品损坏是出于租客的原因还是房东本身的原因。 房东不退押金的情形一般包括： (1)租客没有定期上交租金。 (2)租客损坏了属于房东所有物品。 (3)租客没有按照合同约定时间退租，或者提前退租。 实际中，房东物品遭到损坏与最后能不能退还押金，具体要看房东物品损坏是出于租客的原因还是房东本身的原因。 第一，如果不是因为租客的原因导致租赁物损坏，租客就不用承担赔偿责任，房东也不能因为这个理由拒退押金。而如果出租人坚持拒绝押金的，租客可以收集证据资料向提讼取回押金。 第二，如果是因为租客的原因导致租赁物损坏的，房东可以扣除相应的款项。如果有剩余押金的，应当及时退还给租客。如果租客对此不服的，可以收集证据资料向提讼维护自身合法权益。

[律师回复] 如果只是原房主对自己的东西和房屋保险，那保险利益不能由承租人享有。 2、如果是承租人在租赁期间签订的保险合同，那利益当然归承租人 1、这要看损坏的东西是谁的。如果是承租人自带的东西保了险，就按照保险合同约定执行就好了，但是如果被保险财产涉及到了房东的东西，要把房主财产的保险受益人写成承租人必须经过房东同意，否则保险利益归于原物品所有人。 3、一般来说保险合同与租赁合同无关，所以保险合同与租赁合同到期与否没有必然联系。当然也不排除保险合同约定以租赁期为限的情形，这种情况按约定来

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 出租人外出未归或是拒不搬走，租赁合同届满，而房东想要收回房子时，应该按照以下方式处理： (一)承租人通知出租人的近亲属、单位或签证部门按到期日搬迁的，作原租约未延续不再交租金处理。 (二)承租人通知出租人回来之前或向承租人明确表态前，按续租处理，可按原租约补交租金，也可按月将租金交由上述人代收立据转交出租人，自得知出租人不续租的意思表示之日起，始作不续租处理。 (三)承租人在租约期满后又续住该房至出租人返回或有明确表态之日，如果承租人要求出租人支付贷款金的，原则上不允许，只有在出租人自愿的情况下，才可免收这段超期占用的租金。 (四)承租人在租约生效期间如擅自把房屋转租、转让或转借，或与人交换、出卖、赠与等，按侵权行为处理。出租人回来后可追回原房并要求赔偿损失和返还非法所得，有关部门可予罚款或对非法所得予以没收。如果承租人趁房主不在利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益，或不服从以上适当处理，出租人有权就受到的损失向承租人索赔，并申请房屋所在地强制执。

[律师回复] 前边的朋友已经就设备租金合同诉讼时效作了清楚的回答，我就再补充一些，租赁合同中追索租金适用诉讼时效的几个具体问题：
一、关于租赁合同履行完毕承租人出具的欠款条适用诉讼时效的问题
在租赁合同履行完后，有的承租人因一时资金紧张无力偿付租金经常给出租人出具其欠付租金的欠款条;对于欠款条所确定租金债务应当适用3年的普通诉讼时效还是适用1年特别诉讼时效。有的主张应当适用3年的普通诉讼时效。其理由是，当事人之间的租金债权已经转化为普通债权，因此应当适用3年诉讼时效期间。这对债权人的保护是有利的。还有的主张应当适用1年的诉讼时效期间。其理由在于，诉讼时效是法律规定的法定期间，其基础合同是租赁合同。其基础合同已经履行完毕，当事人之间的权利义务已经确定。当事人的请求权的基础是租赁合同，它不会因为当事人出具欠条的单方法律行为而改变租赁合同的租金性质。因此，应当适用年的诉讼时效期间。笔者同意第二种观点，从《民法通则》第14条规定的“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”来看。当事人同意履行，其后果是“诉讼时效期间重新计算”。所谓的“诉讼时效期间重新计算”，只能按照原来的法律规定诉讼时效期间重新计算。最高人民法院研究室《关于对租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”不适用普通诉讼时效的复函》中也表述了这种观点。函复：租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”只表明未付租金的数额，并未改变其与债权人之间的租赁关系。因此，租赁合同当事人之间就该欠款结算单所发生纠纷的诉讼时效期间适用《民法通则》第136条的规定。

[律师回复] 2、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的，这些租赁合同的效力如何认定? 　　出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。 　　租赁合同之一已实际履行，其他租赁合同的承租人主张履行合同的，因履行不能而不予支持。法院在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。 　　3、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力? 　　租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。 　　最高人民法院《关于适用lt;中华人民共和国合同法gt;若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。 　　但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。 　　4、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效? 　　未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。 　　5、房屋租赁合同无效的法律后果 　　我国《民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。” 　　我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”由经可见，房屋租赁合同被认定为无效，一般情况下，承租人应当交还房屋，未未付的租金不再交付，超过实际使用期限交付的租金出租人应当返还。如有损失按过错原则由双方分担，双方互不承担违约责任。且对于双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的还要予以制裁，以维护法律的严肃性。