法拍别墅纠纷怎么处理

[律师回复] 1、律师的收费标准各地，每个人等不太一样，提供法律咨询一般收费200-2000元不等。
2、律师收费的方式及收取多少律师费用都是由律师与委托人在一定范围之内协商确定的。具体某一个案子如何收费以及收取多少律师费，都应该与律师个人协商确定。
3、一般来说律师服务收费可以根据不同的服务内容，采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费、风险代理收费等方式。

[律师回复] 律师一般收费标准是几千元左右，律师收费标准并没有在法律上进行统一规定，一般情况下在几千元左右。
以下标准可作参考：
(一)不涉及财产关系的，基准收费标准为5,000元-30,000元/件，可合理上浮。
(二)涉及财产关系的，按照争议标的额分段按比例累加收费：
1、10万元以下部分(含10万元)收费比例为8%-10%，收费额不足5,000元的按5,000元/件收取;
2、10万元至50万元部分(含50万元)为7%-9%;
3、50万元至100万元部分(含100万元)为6%-8%;
4、100万元至500万元部分(含500万元)为5%-7%;
5、500万元至1,000万元部分(含1,000万元)为4%-6%;
6、1,000万元至2,000万元部分(含2,000万元)为3%-5%;
7、2,000万元至5,000万元部分(含5,000万元)为2%-4%;
8、5,000万元以上部分为1%-3%。

[律师回复] 当事人协商不成的，应申请人民政府国土资源行政主管部门调解。国土资源行政主管部门进行调解时应在双方平等自愿的基础上进行。调解时，应做到以下几点：
1.查明事实，分清是非，明确责任。
2.依照法律法规、政策进行耐心的说服工作，讲明利害关系。
3.既要符合法律法规，有原则性，又要有灵活性。
4.争取有关部门的配合与支持。
　　当事人在国土资源行政主管部门主持下自愿达成的协议，应当由国土资源行政主管部门审查批准和双方当事人盖章。调解协议书一经送达当事人，即发生法律效力，成为双方当事人履行法律的依据。如果当事人不愿调解或不服调解，或在调解成立后调解协议书送达前反悔的，依照法律规定，都可以直接要求人民政府处理。
　　调解时不能带有自己的感情，不能决而不调，也不能久调不决。调解时间越久，越会给国土资源行政主管部门带来麻烦和被动。行政调解不成时，要及时进入处理阶段。

[律师回复] 1、律师的收费标准各地，每个人等不太一样，提供法律咨询一般收费200-2000元不等。
2、律师收费的方式及收取多少律师费用都是由律师与委托人在一定范围之内协商确定的。具体某一个案子如何收费以及收取多少律师费，都应该与律师个人协商确定。
3、一般来说律师服务收费可以根据不同的服务内容，采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费、风险代理收费等方式。

[律师回复] 律师一般收费标准是几千元左右，律师收费标准并没有在法律上进行统一规定，一般情况下在几千元左右。
以下标准可作参考：
(一)不涉及财产关系的，基准收费标准为5,000元-30,000元/件，可合理上浮。
(二)涉及财产关系的，按照争议标的额分段按比例累加收费：
1、10万元以下部分(含10万元)收费比例为8%-10%，收费额不足5,000元的按5,000元/件收取;
2、10万元至50万元部分(含50万元)为7%-9%;
3、50万元至100万元部分(含100万元)为6%-8%;
4、100万元至500万元部分(含500万元)为5%-7%;
5、500万元至1,000万元部分(含1,000万元)为4%-6%;
6、1,000万元至2,000万元部分(含2,000万元)为3%-5%;
7、2,000万元至5,000万元部分(含5,000万元)为2%-4%;
8、5,000万元以上部分为1%-3%。

[律师回复] 您好，关于联排别墅有院子没在合同会有纠纷吗这个问题，我的解答如下, 可能会有纠纷，保留好楼盘的销售广告，以便日后维权。建议开发商的承诺最好写到合同上，否则无法证明。房产纠纷事实没有签合同买卖合同的形式多样，有的有书面合同，有的没有书面合同。有书面合同的，当事人可直接向提交双方的书面合同原件，认定买卖合同成立与否并非难事;没有书面合同的，要证明买卖合同的成立，就成了一道难题例如，在汽车配件配送、超市物流及饭店食材配送等送货上门的买卖交易中，当事人之间多以口头方式达成合同。那么这种情况下，该如何举证证明事实上买卖合同关系的存在呢首先，在司法实践中，证明买卖合同成立的主要证据包括：
1、以要约和承诺的方式订立合同的，证明要约、承诺生效的信函、数据电文，诸如电报、电传、传真、电子数据交换、电子邮件等证据。
2、以行为作出承诺的，证明该行为已为相对人所接受的证据。
3、以合同书的形式订立买卖合同的，由双方共同签章的合同书，即为证明买卖合同成立的直接证据。
4、根据《合同法》第33条只规定，当事人在合同成立前可以要求签订确认书，合同自签订确认书时成立，因此确认书也是合同成立的直接证据。
5、没有直接证据证明买卖合同成立的，证明合同已经履行且为相对人所接受的证据，例如由当事人签署的送货单、收货单、结算单、发票或者对账确认函、债权确认书等函件、凭证。如果主张买卖合同成立的一方仅提供由其自己签发的送货单而无对方的签章，则最多只能证明自己已经发送了货物，并不能证明所送货物已为对方所接收，当然不能证明买卖合同的成立。诉讼中，双方没有以书面形式订立买卖合同，一方主张合同成立，另一方主张合同不成立。主张合同成立的一方已经提交交货凭证、结算凭证或者债权凭证的证据场合，仅凭另一方的否定性抗辩能否直接否认买卖合同成立的事实，或要求主张合同成立的一方进一步举证，在这种情况下，考虑到举证负担过重及公平原则，一般不会直接根据另一方的否定性抗辩就直接否定买卖合同成立的事实，而会根据《民事证据规定》第7条的规定：“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”也就是说，在必要时，会要求主张合同不成立的一方就买卖合同不成立的事实进行举证。

[律师回复] （一）按计件方式收费的标准：
1、刑事案件：
（1）侦查阶段：3000元/件；
（2）起诉阶段：5000元/件；
（3）审判阶段：6000元/件；
（4）办理自诉案件：5000元/件。
因案件时间、地域跨度大、集团犯罪或案情复杂、影响重大的，可以与当事人协商收费，但最高不得高于收费标准的3倍。
2、不涉及财产的民事、行政诉讼收费标准：6000元/件。
3、涉及财产的民事、行政诉讼收费标准：按其争议标的额分段按比例累进计算收取：
    标的额 收费费率
（1）10万元（含10万元）以下 5.5%；
（2）100001元—200000元的部分  5%；
（3）200001元—500000元的部分 4.5%；
（4）500001元—1000000元的部分  3.5%；
（5）1000001元—2000000元的部分 3%；
（6）2000001元—5000000元的部分2%；
（7）5000001元以上1%；
4、国家赔偿案件收费标准：
（1）计件收费标准：3000—10000元/件；
（2）涉及财产关系的，比照民事诉讼案件标准按照标的额收费。
（二）提供非诉讼法律事务、担任法律顾问、解答法律咨询、代写各类法律文书等，由律师事务所和委托人协商确定收费。
（三）风险代理：
代理涉及财产关系的民事诉讼或仲裁案件，经双方协商一致，可以实行风险代理，即律师事务所只收取基本办案费用，代理胜诉后委托方按约定标的额的百分比支付律师代理费。
风险代理具体收费比例由委托方与律师事务所在标的额的30%的范围内协商收取。
（四）代理仲裁案件：按照民事案件收费标准收费。

[律师回复] 解答如下, 为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民不予支持。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同
(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
第八条业主大会按照物权法
第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释
第六条规定处理。
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民不予支持。
第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、
第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民应当参照本解释关于业主的规定处理。
第十三条本解释自2009年10月1日起施行。

[律师回复] 您好，针对您的违章建筑的别墅可以拍卖吗问题解答如下, 违章建筑不可以买卖，违章建筑的房屋买卖合同是无效的。
根据我国《城乡规划法》第四十条的规定:违章建筑严重影响城市规划的，由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限制拆除或者予以没收；影响城市规划但尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。
可见，违章建筑物的产权在城市规划行政主管部门未作出处理前是不能确定的，当然不允许买卖。
违法建筑，是指违反法律、法规在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反工程规划许可证规定建设的建筑或采取欺骗手段骗取批准而新建、扩建、改建的建筑，严重影响城市规划的建筑。

[律师回复] 解答如下, 为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民不予支持。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同
(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
第八条业主大会按照物权法
第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释
第六条规定处理。
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民不予支持。
第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、
第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民应当参照本解释关于业主的规定处理。
第十三条本解释自2009年10月1日起施行。

[律师回复] 解答如下, 为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民不予支持。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同
(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
第八条业主大会按照物权法
第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释
第六条规定处理。
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民不予支持。
第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、
第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民应当参照本解释关于业主的规定处理。
第十三条本解释自2009年10月1日起施行。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
这一问题，解答如下：
发生纠纷后，建议双方先协商处理；实在协商不了的，可以去维权。
《民事诉讼法》规定的方式有书面和口头两种。对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民管辖被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民管辖。必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织有明确的被告有具体的诉讼请求和事实、理由属于人民受理民事诉讼的范围和受诉人民管辖。
应当向人民递交状，并按照被告人数提出副本。
状应当记明下列事项:
(一)原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式
(二)被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息
(三)诉讼请求和所根据的事实与理由
(四)证据和证据来源，证人姓名和住所。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
这一问题，解答如下：
发生纠纷后，建议双方先协商处理；实在协商不了的，可以去维权。
《民事诉讼法》规定的方式有书面和口头两种。对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民管辖被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民管辖。必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织有明确的被告有具体的诉讼请求和事实、理由属于人民受理民事诉讼的范围和受诉人民管辖。
应当向人民递交状，并按照被告人数提出副本。
状应当记明下列事项:
(一)原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式
(二)被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息
(三)诉讼请求和所根据的事实与理由
(四)证据和证据来源，证人姓名和住所。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　　拍卖，是指由专营拍卖业务的拍卖行接受货主的委托，在一定的时间与地点，按照一定的章程和规则，通过公开叫价竟购的方法，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的现货买卖方式。简言之，拍卖就是购买者之间为购买拍卖物品而竞争叫价的过程。在买卖法上，有人称其为一种公卖形式。　　
（一）拍卖纠纷案件的法律适用　　我国《合同法》第173条规定，拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。将拍卖作为买卖合同的一种加以规定，将其纳人有名合同的范畴，也就是说，因拍卖而产生的纠纷，可以适用《合同法》的有关规定处理。　　但是，在《合同法》颁布以前，我国于1996年7月5日就已经制定颁布了《拍卖法》（于2004年8月28日对部分条文进行了修改），这是我国调整拍卖法律关系的基本法律，相对于《合同法》而言，《拍卖法》中关于拍卖的规定属于特别法规定，依照特别法优先于普通法规范的法律适用原则，在审理拍卖纠纷案件时，应当优先适用《拍卖法》的相关规定，只有在《拍卖法》没有规定的情况下，才可以适用《合同法》的相关规定处理。　　
（二）拍卖效力的认定规范　　1．拍卖成立的认定规范　　拍卖与一般买卖有所不同，其成立需要经过一些特殊的程序，为保证拍卖活动的正常进行并且保证拍卖的当事人的合法权益，拍卖程序一般分为三个阶段：　　
第一阶段是拍卖的表示。即是指拍卖人发出的对标的物进行拍卖的意思表示，包括拍卖公告和拍卖师开始拍卖时所作出的拍卖表示。一般而言，拍卖的表示在合同法上属于要约引诱，所以拍卖人发出拍卖的表示只是引起竞买人的竞买，而不受其意思表示的约束。拍卖人对于竞买人的最高出价认为未达到保留价时也可以不拍定而停止拍卖，撤回拍卖的标的物；但是拍卖标的物无保留价的，推卖人对于竞买人的最高出价必须拍定，即在此时拍卖人须接受其拍卖的意思表示的约束。　　
第二阶段是应买的表示。应买的表示是指参加竞买人发出的购买标的物的意思表示。在一般情况下，拍卖人应受应价的约束，但是在其他人有更高应价时，前一应价即丧失其效力，在拍卖人说明拍卖标的无保留价时，拍卖的表示属于要约，竞买人的应价也即属于承诺，竞买人一经应价，买卖合同即应成立，但以无其他竞买人有更高应价为其生效要件。也就是说，无其他竞买人的更高应价时条件成就，合同生效；有其他竞买人的更高应价时，条件不成就，合同失去效力。　　
第三阶段是买定的意思表示。《拍卖法》第51条规定，竞买人的最高应价经拍卖师落褪或者以其他公开表示的方式确定后，拍卖即成交。拍卖成交亦即买卖成立。一般情况下，拍卖标的有保留价的，竞买人的应价为要约，拍卖人关于买定的表示应属于承诺。这种承诺须以法律规定的方式进行公开表示，经拍卖人确认的最高应价人即为买受人。　　2.拍卖效力的认定规范　　对拍卖效力进行判断时，应当注意以下几个方面：　　其一是法律对拍卖标的物的限制性规定。拍卖标的，是出卖人（委托人）与拍卖人、应买人之间权利义务所共同指向的对象。拍卖作为一特殊的商品交易方式，具有较强的流通性与透明性，大多数可用于买卖的物品或者财产权利均可以作为拍卖的标的。但是拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。一般而言，用于拍卖的物品，多为一些品质不易标准化的，或者难以长期保存的商品以及价值难以确定的特定物。在我国，除了法律禁止拍卖的物品不得拍卖，限制拍卖的物品要依法履行有关手续后方能拍卖以外，其他物品或者有关财产权利均可以通过拍卖方式进行交易。对于法律禁止拍卖的物品用于拍卖的，则应当认定拍卖无效。　　其二是关于拍卖人的主体资格问题。拍卖人是指接受他人委托，以自己的名义公开拍卖他人委托物品，并收取报酬的当事人。虽然《拍卖法》第10条规定，拍卖人是依照《拍卖法》和《公司法》设立的从事拍卖活动的企业法人。第60条规定，违反《拍卖法》第11条的规定，未经许可登记设立拍卖企业的，由工商行政管理部门予以取缔，没收违法所得，并可以处违法所得一倍以上五倍以下的罚款。但是对于一些零星、小额的拍卖活动，我们认为，从保护交易双方当事人特别是买受人的利益出发，不宜仅因此而认定拍卖无效。另外，虽然《拍卖法》第23条规定，拍卖人不得在自己组织的拍卖活动中拍卖自己的物品或者财产权利；但是《拍卖法》第63条仅规定，违反《拍卖法》第23条的规定，拍卖人在自己组织的拍卖活动中拍卖自己的物品或者财产权利的法律后果，仅是由工商行政管理部门没收拍卖所得，所以《拍卖法》第23条的规定并不是关于拍卖效力的强行性规范，违反此条规定并不导致拍卖无效。　　其三是关于竞买人的资格限制问题〕竞买人是根据拍卖规则和拍卖程序进行竞争出价的要约人。法律、行政法规对拍卖标的的买卖条件有规定的，竞买人应当具备规定的条件，拍卖人对竞买人条件的限制，并不违反法律和行政法规的强行性规定，应当认定该限制行为有效。虽然《拍卖法》第22条规定，拍卖人及其工作人员不得以竟买人的身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买；但是《拍卖法》第62条规定，拍卖人及其工作人员违反《拍卖法》第22条的规定，参与竞买或者委托他人代为竞买的，也是仪由工商行政管理部门对拍卖人给予警告等行政处罚，而不是认定拍卖无效，所以此条规定也不是关于拍卖效力的强行性规范，不应据此认定拍卖无效。　　3．拍卖合同的法律约束力　　拍卖合同成立后，发生与一般买卖合同相同的法律效力，
首先，拍卖的买受人应于拍卖成交时交付价金（拍卖公告中另有声明的除外），或者以其他清偿方法支付价金。
其次，在任意拍卖（即指标的物所有人委托拍卖人进行的拍卖）中的出卖人，应与一般买卖合同的出卖人一样，承担标的物的瑕疵担保责任，但是根据《拍卖法》第61条第1款规定，拍卖人、委托人违反《拍卖法》第18条第2款、第27条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托拍卖的，拍卖人有权向委托人追偿；该条第2款规定，拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。其三，关于拍卖标的物的所有权转移时间与一般买卖合同基本是一致的，即动产自标的物交付时起转移，不动产及法律规定的部分动产所有权是白登记时起转移，标的物风险责任的承担亦按此原则认定。

[律师回复] 对于拍卖纠纷案件的审理这个问题，解答如下, 为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民不予支持。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同
(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
第八条业主大会按照物权法
第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释
第六条规定处理。
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民不予支持。
第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、
第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民应当参照本解释关于业主的规定处理。
第十三条本解释自2009年10月1日起施行。

[律师回复] 结论：协商、诉讼、调解、仲裁。
解析：
可以协商、调解、仲裁或诉讼：
1、协商。指纠纷的当事人，在自愿互谅的基础上，通过摆事实、讲道理，达成和解协议，自行解决合同纠纷。
2、调解。纠纷的调解，是指双方当事人自愿在第三者的主持下由第三者进行说明劝导，促使他们互谅互让，达成和解协议解决纠纷。
3、仲裁。仲裁，即由第三者依据双方当事人在合同中订立的仲裁条款或自愿达成的仲裁协议，按照法律规定对合同争议事项进行居中裁断。
4、诉讼。诉讼是解决纠纷的最终形式。所谓诉讼是法院根据当事人的请求，在所有诉讼参与人的参加下，审理和解决争议的活动。
法律依据：
《人民调解法》第二条
本法所称人民调解，是指人民调解委员会通过说服、疏导等方法，促使当事人在平等协商基础上自愿达成调解协议，解决民间纠纷的活动。
《中华人民共和国仲裁法》第二条
平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。
《民事诉讼法》第三条
人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。

[律师回复] 结论：不同纠纷判决不同。
解析：
合同纠纷的定义是，公民、法人、其他组织之间以及相互之间，因合同的成立、履行、生效、解除等发生的纠纷。根据其所解决争议的方式不同，民事判决可以分为给付判决、确认判决和变更判决。
1、给付判决，是指人民法院制作的责令一方当事人向另一方当事人履行一定义务或者给付一定金钱、财物的判决。给付判决的特点是，如果负有义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可以申请人民法院强制执行。
2、确认判决，是指人民法院制作的确认当事人间存在或者不存在某种民事权利义务关系或者某项法律事实的判决。
3、变更判决是人民法院变更当事人间现存的某种法律关系的判决。
法律依据：
《民事诉讼法》第七条
人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。

[律师回复] 要的

[律师回复] 关于建筑工程质量纠纷这个问题，工程质量：是对工程的安全、适用、经济、环保、美观等特性的综合性要求，反应建筑工程满足相关标准规定或者合同约定的要求，包括其在安全、使用性能以及耐久性能、环境保护等方面的要求工程质量标准：是指工程施工、检验和评定质量的技术依据工程完成：就是指施工单位完成了约定的各项内容竣工验收：是指工程完工以后，施工单位向建设单位提出竣工验收报告，然后，勘察、设计、建立单位出具合格证明，再由建设单位组织的勘察、设计、监理、施工等单位及专家进行的验收。竣工验收备案：是指建设单位自工程验收合格之日起15日内，依照规定，向工程所在地的建设行政主管部门进行备案。备案，是办理房屋产权证的必备文件，重要性就体现在这里。验收通过：就是参见验收的勘察、设计、监理、建设单位各方形成了一致的认可意见。保修：是指对建筑工程验收在保修期内出现的质量问题、质量缺陷进行修复。工程质量缺陷：是指建筑工程不符合工程建设强制性标准和合同约定。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 拍卖合同纠纷如何告人
这一问题，解答如下：
发生纠纷后，建议双方先协商处理；实在协商不了的，可以去维权。
《民事诉讼法》规定的方式有书面和口头两种。对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民管辖被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民管辖。必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织有明确的被告有具体的诉讼请求和事实、理由属于人民受理民事诉讼的范围和受诉人民管辖。
应当向人民递交状，并按照被告人数提出副本。
状应当记明下列事项:
(一)原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式
(二)被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息
(三)诉讼请求和所根据的事实与理由
(四)证据和证据来源，证人姓名和住所。