如何认定开发商违约交房

[律师回复] 你好，开发商未按照合同约定的时间交付房屋，构成违约，可以主张承担逾期交房违约金。如有其他问题，可以再联系。

[律师回复] 由于一些原因，业主可能会逾期缴纳物业费。但逾期缴纳物业费很可能会产生违约金，有些时候也叫滞纳金。关于欠缴物业费的违约金计算方法，法律没有明确约定，这主要取决于业主与物业管理单位之间的《物业服务合同》。有些合同内是没有约定违约金条款 的，但欠缴物业费违反了双方签订的《物业服务合同》，很显然属于违约行为。因此，如果合同中有关于违约金的条款，按合同约定执行。如果合同中没有约定，物业管理单位可以要求按银行同期借款利息支付，但不得擅自乱收费。
从实践上来看，拖欠物业费是需要支付多少违约金，具体数额需看《物业管理合同》的具体
约定，但一般是约定为千分之三。如果高于法律规定的违约金标准，可以要求适当减少。
《物业服务收费管理办法》第六条
物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 代理商违约责任是怎样的 一、甲方丢失证据原件或因其他原因拒不按乙方要求向法庭出示证据原件，致使因证据不足而败诉者，应支付违约金贰仟元，并按标的10%向乙方支付代理费; 二、未经乙方同意甲方放弃请求、和解、撤诉，擅自放弃实体或程序上的权利或与案件对方当事人恶意串通的，代理费依案件总标的额30%比例收取。 三、甲方如捏造事实，弄虚作假、或坚持不合法的要求、或利用乙方律师从事违法活动的、或无故中断与承办律师的联系、或不按本合同约定交纳要求交纳的有关费用，均视为甲方违约，应支付违约金叁仟元，并按标的10%向乙方支付代理费，乙方有权单方终止代理。 四、甲方无正当理由单方解除合约，乙方所支出的费用由甲方负担并支付案件标的额30%的违约金;

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 代理商违约责任是怎样的 一、甲方丢失证据原件或因其他原因拒不按乙方要求向法庭出示证据原件，致使因证据不足而败诉者，应支付违约金贰仟元，并按标的10%向乙方支付代理费; 二、未经乙方同意甲方放弃请求、和解、撤诉，擅自放弃实体或程序上的权利或与案件对方当事人恶意串通的，代理费依案件总标的额30%比例收取。 三、甲方如捏造事实，弄虚作假、或坚持不合法的要求、或利用乙方律师从事违法活动的、或无故中断与承办律师的联系、或不按本合同约定交纳要求交纳的有关费用，均视为甲方违约，应支付违约金叁仟元，并按标的10%向乙方支付代理费，乙方有权单方终止代理。 四、甲方无正当理由单方解除合约，乙方所支出的费用由甲方负担并支付案件标的额30%的违约金;

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如果开发商所给予的房屋采光权低于国家规定标准，无论开发商是否明确承诺均属于违反法律规定，除业主明确认可外，开发商均应当承担违约责任但是对于开发商承诺给予高于国家标准之上的采光权而实际未达到约定要求的，开发商应承担违约责任但实务中为规避法律责任，房地产开发商一般不会在合同中就房产采光问题做特别详细的约定但是其为了吸引客户购买有时会在广告中就此类事项做大量宣传根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”但是关于“具体明确”的法律认定仍然属于法官自由裁量权的范围，尤其对于介乎左右之间的措辞，诉讼对于维权者本身就存在败诉风险
2、开发商欺诈问题的实务认定开发商故意隐瞒房屋所处位置的规划或虚构了某些影响房屋购买的重要因素以骗取购买者签署房屋买卖合同的属于因欺诈而订立的合同，在合同法上属于可变更可撤销的合同但是应当注意具有撤销权的业主自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，合同撤销权自动消灭业主如果要证明开发商存在采光权欺诈，应当就开发商明知所处规划区的涉案房屋采光会受到影响而故意隐瞒这一事实或虚构采光权无影响的事实
二、解决采光权纠纷的两个关键问题解决采光纠纷必须把握好以下两个问题
(一)采光权是否受到侵害的判断问题我国对于以何种标准判断是否构成采光权侵权，法律条文中没有做出明确规定，有关司法解释中也没有给出明确答案同时，采光问题还牵涉到建筑物所处的地理位置(南方、北方)、整体布局是否同纬线平行、两建筑之间有无建筑夹角、所处地区的气候带、是否处于旧城改造区、太阳高度角以及日照影长率等非常复杂的建筑专业问题，这也给处理采光权问题带来了极大的困扰
(二)采光权受到侵害后的赔偿标准问题我国法律不但对于采光权侵权界定标准没有可操作性的规定，而且采光权侵权责任应该如何承担、应赔偿多少损失也没有具体规定

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, (一)先找开发商协商，协商不成再诉讼。如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。 (二)索要违约金及相关税费。如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。 (三)首付、月供利息都可获赔。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。 开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。 若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

[律师回复] 您好，针对您的认购书违约有违约金吗问题解答如下, 认购书违约有违约金，具体的数额要看双方的约定。法律依据为：《合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

[律师回复] 逾期交房违约金一般在1-1‰之间约定违约金按房价款的总额计算消费者没有损失不能成为开发商免责理由。约定的逾期交房违约金都要依约支付，除非开发商存在免责事由，如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。故根据该规定，诸先生应向房地产公司主张逾期交房期间同地段同类房屋租金作为违约金，要求房地产公司承担违约责任。

[律师回复] 依据我国相关司法解释的规定，开发商不按时办理房产证时违约金过低的，购房者可以向要求按实际造成的损失进行赔偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复]
一、开发商违约能索要违约金吗违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。开发商违约能要求违约金吗这应当分两种情况：
1、商品房买卖合同约定了违约金。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、法律对商品房买卖合同直接规定了违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中就对某些商品房买卖违约行为规定了违约金。因此，只要商品房买卖合同约定了违约金，或者法律对商品房买卖合同直接规定了违约金，那么开发商违约时，购房者就可以要求违约金。
二、开发商违约要惩罚性赔偿吗惩罚性赔偿在我国运用的不是很多，一般都是依据“填平原则”，由违约方支付守约方相当于损失的赔偿，并不给予违约方课以过多义务。但是在某些领域，惩罚性赔偿还是存在的，比如商品房买卖纠纷中就约定了惩罚性赔偿。导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 商品房开发商违约的退房流程 第一步 买房人发出退房通知 买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商违约导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等；如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿；因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的，开发商无需承担赔偿责任。 第二步 15天内办好各种手续 买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。 第三步 开发商退还房款 开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付总房款千分之一的违约金。

[律师回复] 即使租赁合同上没有约定违约金，但根据合同法规定，一方违约的，违约方需要对守约方的损失，承担违约赔偿责任。租房合同违约金的具体标准：
1、违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。
2、发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以到请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以到请求减少违约金。当事人约定的违约金不得超过造成损失的百分之三十。
综上所述，在遇到这类问题的时候，我们要注意如果合同之前没有对违约的金额做出约定，也是需要进行赔付的，双方可以根据实际的受损情况，来协商确定一个合理的违约金的金额。

[律师回复] 购房人要求退房时，开发商最怕的就是承担高额的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，购房人在与开发商签订房屋买卖合同后，因开发商未告知购房人又将房屋抵押给其他人或者开发商又将房屋出卖给其他人导致房屋买卖合同目的无法实现(这就是通常说的“一房两卖”)，购房人无法取得房屋所有权的，购房人有权请求解除合同，要求开发商承担不超过购房款1倍的违约金。
开发商没有取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证的，在签订商品房买卖合同时房屋已经抵押、或者已经出卖导致合同无效或者解除的，开发商应承担相应的赔偿责任。因购买的房屋主体质量有问题的或者开发商延期交房经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人可以要求解除合同，并要求开发商给予相应赔偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条
具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, (一)先找开发商协商，协商不成再诉讼。如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。 (二)索要违约金及相关税费。如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。 (三)首付、月供利息都可获赔。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。 开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。 若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

[律师回复] 对于开发商违约却不承担违约责任这个问题，解答如下, 对于开发商恶意违约的责任承担方式，主要体现在在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定中，我们了解一下：
如果出现商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；或者是出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，针对先卖后抵、一房数卖的行为适用惩罚性赔偿，规定无法取得房屋的买受人，可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并且可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
同出卖人恶意违约相同，在存在欺诈行为的情况下，出卖人也需要承担较重的责任，即在出卖人订立商品房买卖合同时，如果故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，或提供虚假商品房预售许可证明；或者故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，或者隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，最终导致合同无效或被撤销、解除的，买受人也是可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的。

[律师回复] 关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。 不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。
　　影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。

[律师回复] 1、开发商构成违约的需付违约金。违约金是一方违约需要对另一方进行补偿而制定的。违约金的数额首先会根据当事人签订的购房合同中约定的内容要求赔偿。但是，如果违约金过分高于或过分低于所造成的损失，另一方可以请求减少或增加违约金的赔偿数额。
2、法律依据：《民法典》
第五百八十五条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 根据《城市房地产开发企业经营管理条例》的规定，房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购房者提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，《住宅质量保证书》中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示委托单位。 正常情况下，各部位、部件的保修内容和保修期分别是：屋面漏水，保修3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年;墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年;墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修1年;供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期;卫生洁具保修一年;灯具、电器开关保修六个月;其它部位、部件的保修由房地产开发企业和用户自行约定。保修期从房地产开发企业将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。 保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发企业免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求房地产开发企业承担赔偿责任(因用户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发企业不承担保修责任)。 当房屋整体结构质量不合格时，购买者可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新检验。经检验确属不合格，购房者有权退房，房地产开发企业除退还购房款本息外，还应支付一定比例的违约金。

[律师回复] 根据你的描述，需要结合实际情况分析。