开发商私改规划违约吗

最新修订 | 2024-04-17
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包敬立律师
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专家导读 在商品房价格猛涨时,开发商可能通过变更规划、调整设计或牺牲绿地等方式增建房源,此举易侵害购房者权益。即使经官方许可,此类变更也可能构成违约,购房者依法可向开发商索赔。
开发商私改规划违约吗

一、开发商私改规划违约吗

商品房价格的惊人涨幅所带来的利润空间大幅扩张之际,房地产开发商极有可能采取变更规划、修改设计或者缩减绿地占地指标等手段来加大商品房的开发规模和数量。

然而,这些举措无疑将对广大购房者的合法权益造成负面影响。

即便在获得主管政府部门的批准后,房地产商擅自变更规划也可能构成实质性的违约行为,为此,购房者享有法定权利向房开企业申请赔偿

《商品房销售管理办法》第二十四条

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人……房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任

二、开发商恶意退订违约吗

开发商恶意退订属于违约。

开发商恶意退订的赔偿需要根据情况来确定,缔约过失责任的赔偿范围为信赖利益的损失,既包括因缔约过失行为致对方财产的直接损失,也包括受害方财产应增加而未增加的间接损失

1、应以现房屋每平方米的市场销售价格与当事人约定的房屋价格的差价乘以房屋总面积为被上诉人的信赖利益损失。

2、应以现购房人已经另外购得的房屋总价款与原约定的房屋总价款的差价为购房人的信赖利益损失。

法律是社会的基石,是维护社会秩序和公正的重要手段。我们每个人都应该尊重法律,遵守法律,维护法律的尊严和权威。正如本文的标题所提出的问题,“开发商私改规划违约吗”,法律不仅是一种规定,更是一种教育和引导。我们应该从法律中学习如何正确地行事,如何尊重他人的权益,如何维护社会的公正和公平。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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根本违约和非根本违约能怎么划分
[律师回复] 对于根本违约和非根本违约能怎么划分这个问题,解答如下,
1、根本违约和非根本违约按照违约行为是否完全违背缔约目的,可分为根本违约和非根本违约。完全违背缔约目的的,为根本违约。部分违背缔约目的的,为非根本违约。同样一个违约行为,可能导致根本违约,也可能是非根本违约。例如,顾客买二米五布料,商店仅裁了二米
三,短二分米的布。如果消费者买布的目的是做一套西装,二米三布料不够置装用,商店构成根本违约,如果消费者买布的目的是做一幅床单,虽短二分米,但不影响使用,商店则构成非根本违约。
2、合同的不履行和不适当履行按照合同是否履行与履行状况,违约行为可分为合同的不履行和不适当履行。合同的不履行,指当事人不履行合同义务。合同的不履行包括拒不履行和履行不能,拒不履行指当事人能够履行合同却无正当理由而故意不履行,履行不能指因不可归责于债务人的事由致使合同的履行在事实上已经不可能。合同的不适当履行,又称不完全给付,指当事人履行合同义务不符合约定的条件。不适当履行又分为一般瑕疵履行和加害履行,一般瑕疵履行又含迟延履行。
3、一般瑕疵履行和加害履行按照违约行为是否造成侵权损害,可分为一般瑕疵履行和加害履行。当事人履行合同有一般瑕疵的,为一般瑕疵履行。一般瑕疵履行有数量不足、质量不符、履行方法不当、履行地点不当、履行迟延等多种表现形式。当事人履行合同除有一般瑕疵外,还造成对方当事人的其他财产、人身损害的,为加害履行。加害履行的特征是违约与侵权行为竞合,例如,债务人给付的机电产品存在漏电缺陷,导致债权人中电死亡,即为加害履行。加害履行也是一种瑕疵履行,故将与其对应的其它瑕疵履行称为一般瑕疵履行。
4、债务人履行迟延和债权人受领迟延按照迟延履行的主体,可分为债务人履行迟延履行和债权人受领迟延。债务人超逾履行期履行的,为债务人履行迟延。债权人超逾履行期受领的,为债权人受领迟延。
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开发商私自改造违约吗
协议无明确规定时,按《商品住宅销售管理方法》处理。误差绝对值≤3%,按实际面积结算房价;>3%,买方有权退房,开发商须30日内退还房款及利息。买方不退房且实测面积>约定面积,3%内补差价,超出3%部分房价款由开发商承担,所有权归买方。实测面积<约定面积,3%内开发商退款,超出3%部分双倍退款。
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我是一家公司的负责人 现在我们签订的合同双方都存在违约责任 想问一下合同双方都违约 违约责任怎么划分
[律师回复] 依《合同法》第120条的规定,违约各方分别按各自具体违约形态的法律后果分别向对方承担相应责任,亦即不适用过失相抵原则。所谓过失相抵,是指对损害的发生或扩大权利人亦有过失时,法官可按过失比例将损害在权利与义务人之间进行分摊,以减轻或免除义务人赔偿责任的一种制度,过失相抵最先适用于侵权法领域,而近现代大陆法系及美英法系国家的民法大都将该制度扩展到合同法领域。《合同法》之所以未规定双方违约实行过失相抵原则,主要考虑到双方违约情况的复杂性,加之过失相抵与双方违约在适用方面存在三大区别:

一、过失相抵适用于法律规定所发生的损害赔偿领域,而双方违约适用于债务不履行领域;

二、过失相抵是互负损害赔偿责任时的责任抵销,而双方违约的责任承担并不限于赔偿损失,还包括实际履行、强行补正及支付违约金等其他责任方式,不同责任方式之间有时并不能抵销;

三、在过失相抵场合,双方过错是导致受害一方损害的共同原因,而在双方违约场合,双方各自违约通常是致对方损害的单独原因。因此,对於双方违约的处理,应首先分清双方各自违约的具体形态,然后据以确定各方所应负的责任,并分别由各自向对方承担。但参照《合同法》第99条、第100条的规定,若双方所负责任为同种责任,依其性质可抵销的,双方可在法律规定的范围内将各自承提的责任抵销;若双方所负责任为不同责任,但经双方协商一致,只要不违反法律禁止性规定,并可抵触。此外,若合同当事人一方或双方为两个以上的多数,在双方违约情形下,会发生更为复杂的连带责任或按份责任,这需要根据具体情况进行具体分析和处理。
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违约与违反合同是一回事吗,根本违约和非根本违约划分
[律师回复] 您好,
一、违约与违反合同是一回事吗违约即违反合同。现实中违约形态表现多样,不少学者对此都有归纳,如有的将债务不履行分为拒绝给付、给付不能、不完全给付、迟延给付四种状态,有的则强调预期违约、根本违约、部分违约。这些归类都有一定道理,但又难免有所疏漏。本文从分类入手,阐述违约形态,以适用各种违约现象。违约行为从不同角度可做多种分类。
二、根本违约和非根本违约如何划分
1、根本违约和非根本违约按照违约行为是否完全违背缔约目的,可分为根本违约和非根本违约。完全违背缔约目的的,为根本违约。部分违背缔约目的的,为非根本违约。同样一个违约行为,可能导致根本违约,也可能是非根本违约。例如,顾客买二米五布料,商店仅裁了二米三,短二分米的布。如果消费者买布的目的是做一套西装,二米三布料不够置装用,商店构成根本违约,如果消费者买布的目的是做一幅床单,虽短二分米,但不影响使用,商店则构成非根本违约。
2、合同的不履行和不适当履行按照合同是否履行与履行状况,违约行为可分为合同的不履行和不适当履行。合同的不履行,指当事人不履行合同义务。合同的不履行包括拒不履行和履行不能,拒不履行指当事人能够履行合同却无正当理由而故意不履行,履行不能指因不可归责于债务人的事由致使合同的履行在事实上已经不可能。合同的不适当履行,又称不完全给付,指当事人履行合同义务不符合约定的条件。不适当履行又分为一般瑕疵履行和加害履行,一般瑕疵履行又含迟延履行。
3、一般瑕疵履行和加害履行按照违约行为是否造成侵权损害,可分为一般瑕疵履行和加害履行。当事人履行合同有一般瑕疵的,为一般瑕疵履行。一般瑕疵履行有数量不足、质量不符、履行方法不当、履行地点不当、履行迟延等多种表现形式。当事人履行合同除有一般瑕疵外,还造成对方当事人的其他财产、人身损害的,为加害履行。加害履行的特征是违约与侵权行为竞合,例如,债务人给付的机电产品存在漏电缺陷,导致债权人中电死亡,即为加害履行。加害履行也是一种瑕疵履行,故将与其对应的其它瑕疵履行称为一般瑕疵履行。
4、债务人履行迟延和债权人受领迟延按照迟延履行的主体,可分为债务人履行迟延履行和债权人受领迟延。债务人超逾履行期履行的,为债务人履行迟延。债权人超逾履行期受领的,为债权人受领迟延。
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开发商违约改变规划怎么办
房地产开发商更改规划视为违约。在房价上涨、利润空间扩大时,开发商可能通过修改规划、变更设计或缩减绿化地来增加建设规模,这可能侵犯购房者权益。即使获得行政部门批准,规划改变仍可能构成违约,购房者有权依据合同要求赔偿。
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[律师回复] 逾期交房违约金一般在1-1‰之间约定违约金按房价款的总额计算消费者没有损失不能成为开发商免责理由。约定的逾期交房违约金都要依约支付,除非开发商存在免责事由,如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因,并及时履行了告知义务,则可以不承担逾期交房的违约责任如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定,就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定如果开发商逾期交房不存在免责事由,则开发商需承担商品房逾期交付的责任,包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定,这时则应按合同约定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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开发商把阳台私自改造成房间是否属于违法
[律师回复] 开发商房产证办理的流程:
1、权属登记通常先由开发商完成初始登记,之后才由各个买受人分别办理商品房买卖登记。初始登记主要系由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件,在此过程中开发商可要求买受人配合提供相应材料。在开发商完成初始登记后买受人可自行申办产权,其间需开发商提供相应材料(如单元测绘图纸等)的,开发商负有相应协办义务。因此,开发商负有的办证义务主要分两部分:一是初始登记时以其为主的办理义务;二是买受人申办产权时其所承担的协办义务。
2、当开发商将办理房屋权属证书的各项规定资料(共约计13件)备齐交给权属登记部门进行初始登记,并取得房屋权属登记部门的收件单,应视为开发商已完成初始登记办证义务。在合同无特别约定时,且买受人未在法定或约定期限内申办产权,开发商即完成其办证义务。
3、遵循当事人意思自治原则,双方约定办证义务的,从双方当事人约定。如合同约定“开发商在交付之日起一定期限内备齐资料,为买受人向登记机构办理权属登记手续,买受人应按要求提供有关证件”,开发商应在完成整个房地产项目的初始登记后,还负有为买受人主动办理单元权属证书的义务,买受人应按开发商要求及时提供有关证件,开发商承担办证义务直至其取得权属登记部门关于申办单元权证资料的收件单时止。
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开发商违约改变规划怎么赔偿
若开发商擅自变更了小区的规划,首先需要查看所签署的商品房预售合同中是否存在相关约定。若有的,则应根据此合同中的具体条款和约定的违约情形予以妥善处理,并要求开发商承担相应的违约责任。若是在合同中未作明确规定,您可向当地的建设管理主管部门进行投诉。作为业主,法律赋予您要求赔偿的权利。
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开发商违约改变小区规划怎么解决
购房者与开发商因小区空间布局起争议,应先友好协商;若不成,可向行政机关申诉或诉诸法律。若开发商擅自变更规划,购房者有权退房追违约或要求降价。保护自身权益,关键在于合理运用法律手段,同时根据实际情况作出明智选择。
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共同违约责任如何划分
[律师回复] 您好,针对您的共同违约责任如何划分问题解答如下, 共同违约责任如何划分
一、共同违约责任如何划分
从司法实践经验来看,按照下列方法划分双方违约的各自责任:
如果能确定双方各自过错的大小,则按各自的过错大小承担责任,即过错大的一方当事人承担主要的违约责任,过错小的另一方当事人则承担次要的违约责任。双方过错相当,或者不能确定双方过错大小的,双方平均分担违约责任。在确定各自的过错时,需要综合考虑有关因素来判断,这些因素主要是:
(1)过错种类。即当事人的过错是故意还是过失,故意是直接故意还是间接故意。不同种类的过错,由此产生的责任也不一样,如故意比重大过失严重,重大过失比轻过失严重。
(2)违约的先后顺序。一般情况下,在其他条件相同或者相近时,哪方当事人先违约,哪方当事人就应负主要责任;后违约的,负次要责任。
(3)违约的次数。违约次数多的,应负主要责任。
(4)违约的严重程度。违反合同主要条款的,应负主要责任。
(5)后果的严重程度,即当事人违约造成的损失情况。
(6)违约的原因,即当事人是在什么情况下由于什么原因而违反合同规定。
(7)其他有关实际情况。
如果双方违约是由于不可抗力或者其他免责原因所致,可免除双方的违约责任。
二、什么是违约责任
违约责任是指合同当事人、第三人由于自身的过错造成合同不能履行或者不能全面履行,依照法律规定和合同约定,必须承受的法律制裁。
违约行为大体可分为两种情况:
一是不能履行(由于种种原因,单方或双方责任引起);
二是不能完全履行(合同权利义务部分履行适当,部分不适当造成部分不能履行,此情况可称为履行不当行为。这种情况违约方 当事人承担部分责任)。
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定金违约责任怎么划分
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 定金合同违约责任是如何的 如约定为订约定金,根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的解释>》第115条规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应双倍返还定金。如果未约定为订约定金,那么一般就是指违约定金,你们已经约定订立书面购房合同,在签订正式的购房合同之前,合同定金违约更无从谈起。 定金合同是合同当事人在订立主合同时,为了保证主合同的履行,签订从合同约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币,债务人履行债务后,定金应当收回或者抵作价款,给付合同定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还合同定金。 定金合同的生效除具备一般合同的生效要件外还需具备以下特殊要件: (1)定金合同以主合同的有效为前提。主合同无效或被撤销时,定金合同不能生效,已交付定金的一方有权要求返还定金; (2)定金合同为实践性合同,以定金的交付为要件; (3)定金的数额应少于合同应给付的款项,其具体数额由当事人约定,但不能超过主合同标的额的20%。
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[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, (一)先找开发商协商,协商不成再诉讼。如果满足合同约定的退房条件,最好还是先与开发商进行协商,这样可以省去诉讼费用。 (二)索要违约金及相关税费。如果是开发商违约导致退房,双方也在合同里约定了违约金,那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外,还包括业主前期已支出的一些费用,如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等,这些都算入消费者实际损失范围内,由开发商补偿。 (三)首付、月供利息都可获赔。在退房款方面,采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中,都是开发商将应退购房款分成两部分,属于买家首付款的部分直接退还给买家,属于买家向银行借款的部分直接交还给银行,并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。 开发商支付购房人首付款利息,即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段,开发商同样应归还购房人月供及利息支出。 若购房者要求退房时,已居住了一段时间,这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中,若责任方为开发商,购房者可不对房屋折旧进行补偿,若是购房者的责任,开发商则可以不赔偿业主装修费。
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