开发商的违约金怎么支付

最新修订 | 2024-04-18
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专家导读 开发商逾期交房,购买者可按购房总价、银行利率及延期天数计算违约金。若购房合同中有明确违约金额度,购买者可依约向开发商索赔。建议购房者在签订合同时明确违约条款,确保权益不受侵害。如遇纠纷,可依法维权。
开发商的违约金怎么支付

一、开发商的违约金怎么支付

在开发商未能按期交付房产的情况下,给与购买者的逾期违约金款项数额可以通过对购房总价和同期银行贷款利率进行计算,再乘以延期交付房产的实际天数达成。

如果开发商已经存在无法按期交付房产的问题,在购买者所签署的房屋买卖合约中,如有明确规定了关于逾期交付房产的违约金额度,那么购买者即可依据合约中的具体规定,向开发商索求相应的逾期违约金赔偿

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失违约责任

《中华人民共和国民法典》第五百七十八条

,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

二、开发商违约怎么赔付

开发商违约要按照合约进行赔偿,如果商品房买卖合同对违约金作出了规定,或者法律对违约金作出了直接规定,那么开发商就需要承担违约金。

至于开发商违约金的具体计算方式,则可以由商品房买卖合同约定,没有约定时,按照法律规定确定。

《民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;

约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

法律是社会的基石,是维护社会秩序和公正的重要手段。我们每个人都应该尊重法律,遵守法律,维护法律的尊严和权威。正如本文的标题所提出的问题,“开发商的违约金怎么支付”,法律不仅是一种规定,更是一种教育和引导。我们应该从法律中学习如何正确地行事,如何尊重他人的权益,如何维护社会的公正和公平。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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[律师回复]
1、延期交房,通常在购房合同中有明确约定此种情形的违约金计算方式。
2、购房合同里,延期交房的违约金计算通常有两种,按日计算利息损失,或者直接固定违约金的数额。
据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定:“根据《合同法》第94条的规定,出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定除外。”
由此我们可以看出,开发商逾期交房构成违约,应当承担继续履行、采取补救措施或者就赔偿损失等违约责任。如果购房者催告开发商,经催告3个月后仍未能交付的,购房者可以单方解除购房合同并要求赔偿损失。如果购房者没有催告,那么自合同约定的交房之日起一年内没能交房,购房者也有权单方解除合同并要求承担损失。
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1、接受方补偿提供方的损失
例如A、B两家企业签订销售合同,约定A企业向B企业销售货物一批,B企业自行到A企业指定的第三方仓库将货物运走。如果B企业未在约定时间运走货物,导致A企业为了贮存货物而多向仓库运营方支付保管费用,则B企业向A企业支付违约金用于弥补这种损失,属于《增值税暂行条例实施细则》第十二条列举的“价外费用”,应当由A企业向B企业开具发票,B企业凭取得的发票在企业所得税前扣除。
2、提供方补偿接受方的损失
承上例,如果A企业迟延交付货物,造成B企业产生损失,则A企业向B企业支付的违约金即用于弥补此种损失,此时B企业作为收款方是否应向A企业开具发票?答案是否定的,因为B企业作为买方没有向A企业提供商品或服务,此项违约金系卖方A企业履行义务瑕疵而承担的补偿责任,属于销售折让的范畴,因此应当由A企业向B企业开具红字发票,A企业凭红字发票的记账联冲减收入并在企业所得税前扣除。
以上两种情形都是合同履行中发生违约而产生的违约金。除此之外,还有一种违约金是补偿性质的,是在合同义务未履行即宣告解除的情况下产生的。
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[律师回复] 合同法对于违约金问题的主要规定如下:
  
(1)如果合同当事人在合同中没有约定违约金的,违约金等于违约所造成的实际经济损失。
  合同法第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
  
(2)合同法规定当事人可以对违约金进行约定。
  第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
  《合同法》第114条第2款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”要正确适用该条,关键在于正确解释该条违约的性质。
  该条规定的违约金属于约定的违约金,而不是法定的违约金,没有争议。但该条规定的违约金性质上是属于赔偿性违约金,还是惩罚性违约金,亦或二者兼有,则没有形成一致意见。
  大多数学者认为,该条款规定的违约金,在实质精神上是以赔偿违约金为原则的。理由是违约金与损失悬殊时可以请求人民法院或者仲裁机构予以增减,违约金是对损失额的预定。
  另外合同法解释二还有规定,条文如下:
  第二十七条 当事人通过反诉或者抗辩的方式,请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的,人民法院应予支持。
  第二十八条 当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。
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  当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
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[律师回复] 您好,关于开发商延期交房不愿支付违约金这个问题,我的解答如下, 逾期交房违约金一般在1-1‰之间约定违约金按房价款的总额计算消费者没有损失不能成为开发商免责理由。约定的逾期交房违约金都要依约支付,除非开发商存在免责事由,如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因,并及时履行了告知义务,则可以不承担逾期交房的违约责任如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定,就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定如果开发商逾期交房不存在免责事由,则开发商需承担商品房逾期交付的责任,包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定,这时则应按合同约定。
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