开发商重大违约退房怎么办

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一、轻微违约和严重违约的区别合同成立生效后，当事人应按照合同的约定或者法律的规定，全面适当地履行合同义务。如果合同一方当事人不履行合同或者履行合同不符合约定，即构成违约。违约的概念是一个含义非常广泛的概念，从广义上理解，任何与法律、合同规定的义务不相符合的行为，均可以被认为是违约。从违约的严重程度划分，可分为轻微违约和严重违约。轻微违约常常并未使非违约方遭受重大损失，亦未动摇合同存在的基础。而根本违约则“实际剥夺了相对方根据合同规定有权期待得到的东西”。诚然，在一方违约以后，应赋予受害人解除合同的权利，但是，这并不是说，一旦违约都可以导致合同的解除。一方面，在许多情况下，合同解除对非违约方是不利的；另一方面，要求在任何违约情况下都导致合同解除，既不符合鼓励交易的目的，也不利于资源的有效利用。只有在一方违约是严重的情况下，才能导致合同的解除。从解除的性质来看，合同的解除是指在合同成立以后基于一方或双方的意志使合同归于消灭，它通常是在合同不能正常履行时，当事人不得已所采取的一种做法。合同解除涉及到合同制度的严肃性，一旦合同被解除，则基于合同所发生的债权债务关系归于消灭，一方当事人想要履行合同也不可能，因此，法律对解除合同必须采取慎重态度，也就是说，对法定解除权的行使应作严格限制。我们认为，只有在一方违反合同构成根本违约的情况下，另一方才有权行使解除权;如果仅构成轻微违约，则另一方无权行使解除权。
二、如何判定违约后果是否重大我国合同法第九十四条第（四）款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。违约在何种情况下以及达到何种程度才构成“重大违约”是一个事实问题，而非法律问题，即应根据案件的具体情况进行裁量的问题。在决定这一问题时，考虑的最重要的因素是：违约对对方造成的实际损害的大小。另外，判定违约后果是否重大一般可以考查以下因素：
1、违约部分的价值或金额与整个合同之间的比例，如果卖方少交或交付与合同不符的部分货物的价值占全部合同金额的大部分，一般认为构成根本违约。
2、违约部分对合同目标实现的影响程度，在某些案件中，尽管违约部分的价值并不高，但对合同的实现有着重大的影响，这种情况下，一般也可以认为构成根本违约。
3、当迟延履行时，时间对合同目标实现的影响程度，对于一些具有时间性强的商品，交货迟延往往使买方无法实现商业目标，应视为根本违约。
4、在分批交货合同中，对一批交货义务的违反对整个合同的影响程度，如果合同是可分的，则对某批交货义务的违反一般不构成根本违约;如果该合同是不可分的，某批交货与合同不符，就可能导致整个合同目标无法实现，一般构成根本违约。

[律师回复]
一、如何区分重大违约和轻微违约违约区分为重大、实质性的违约和轻微、非实质性的违约，对于不同性质的违约，法律规定了不同救济和解决方法。我国《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”这一规定表明当一方当事人有重大违约行为时，对方当事人可以解除合同。虽然如何区分一个违约是不是重大违约要看如何判决，但根据有关法律和合同的规定，合同当事人应当可以对违约是否重大做一个基本的判断。许多合同都有条款列明哪些形式的违约属于重大违约。但合同的规定有时与法律的规定不一致，合同规定的行为属于重大违约，但有关法律却规定该行为不是重大违约。这是合同当事人应当注意的。例如许多标准合同都规定当事人破产是重大违约，将导致合同因不履行而被解除。但有关破产的法律却可能认为破产不是重大违约。区分违约是否重大是非常重要的，因为如果合同一方只是轻微违约，但合同另一方却采取了重大违约时才采取的措施，例如将分包商逐出工地，反而将导致采取了不当措施的合同方违约。一方当事人在对方当事人有重大违约的时候可以解除合同，但我们必须注意：当事人的认定并不是最终的，当事人认为有重大违约，可能不这样认为，而的判决才是最终的。所以，当事人在行使解除合同的权利的时候要十分小心，一旦错误地解除了合同，就意味着自己违约，要承担因此造成的违约责任。
二、违约的表现形式是什么违约表现形式，又称违约形态，是指根据违约行为违反义务的性质、特点而对违约行为所作的分类。由于违约行为是对合同义务的违反，而合同义务的性质不同，将导致对这些义务的违反形式亦不相同，从而形成不同的违约形式。违约形式分类的主要意义在于：一方面，有助于当事人在对方违约情况下，寻求良好的补救方式以维护自己的利益，违约行为形式总是与特定的补救方式和违约责任联系在一起的。确定违约形式，有利于当事人选择补救方式，维护其利益。另一方面，违约形式的确定也有利于司法审判人员根据不同的违约而确定违约当事人所应负的责任，并准确认定合同是否可以被解除。在违约发生后，司法审判人员可以根据违约对合同的继续存在所产生的影响来决定是否应宣告对合同的解除。在我国，长期以来，对违约大多采用了两分法，即把违约分为不履行和不当履行两种基本类型，但这两类违约都属于实际违约。这次制定的《合同法》参照外国立法经验，尤其是借鉴了英美法系的预期违约制度。因此，从总体讲，我们可以将违约行为分为两种基本类型，即预期违约和实际违约，其中实际违约又分为不履行、不完全履行、不适当履行、延期履行等。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 如何判定违约后果是否重大
我国《合同法》第九十四条第
(四)款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。违约在何种情况下以及达到何种程度才构成“重大违约”是一个事实问题，而非法律问题，即应根据案件的具体情况进行裁量的问题。在决定这一问题时，考虑的最重要的因素是：违约对对方造成的实际损害的大小。另外，判定违约后果是否重大一般可以考查以下因素：
1、违约部分的价值或金额与整个合同之间的比例，如果卖方少交或交付与合同不符的部分货物的价值占全部合同金额的大部分，一般认为构成根本违约。
2、违约部分对合同目标实现的影响程度，在某些案件中，尽管违约部分的价值并不高，但对合同的实现有着重大的影响，这种情况下，一般也可以认为构成根本违约。
3、当迟延履行时，时间对合同目标实现的影响程度，对于一些具有时间性强的商品，交货迟延往往使买方无法实现商业目标，应视为根本违约。
4、在分批交货合同中，对一批交货义务的违反对整个合同的影响程度，如果合同是可分的，则对某批交货义务的违反一般不构成根本违约;如果该合同是不可分的，某批交货与合同不符，就可能导致整个合同目标无法实现，一般构成根本违约。
实际违约
1)不履行
不履行是指在合同履行期届满时，合同当事人完全不履行自己的合同义务。又分为“根本违约”和“拒绝履行”。根本违约是指当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的。拒绝履行又叫履行拒绝、给付拒绝，是指履行期届满时，债务人无正当理由表示不履行合同义务的行为。
2)不符合约定的履行
迟延履行是指债务人无正当理由，在合同规定的履行期届满时，仍未履行合同债务。合同中未约定履行期限的，在债权人提出履行催告后仍未履行债务，就是迟延履行。质量有瑕疵的履行又叫不适当履行，是指债务人所作的履行不符合合同规定的质量标准，甚至因交付的产品有缺陷而造成他人人身、财产的损害。不完全履行又叫不完全给付，是指债务人虽然以完全给付的意思为给付，但给付不符合债务本旨。
3)其他违反合同义务的行为
其他违反合同义务的行为主要是指违反法定的通知、协助、保密等义务的行为。如《担保法》第49条第1款规定，“抵押人转让已办理抵押登记的抵押物，而未告知抵押权人或受让人的，其转让行为无效。”

[律师回复] 对于要如何判定违约后果是否重大这个问题，解答如下, 如何判定违约后果是否重大
我国《合同法》第九十四条第
(四)款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。违约在何种情况下以及达到何种程度才构成“重大违约”是一个事实问题，而非法律问题，即应根据案件的具体情况进行裁量的问题。在决定这一问题时，考虑的最重要的因素是：违约对对方造成的实际损害的大小。另外，判定违约后果是否重大一般可以考查以下因素：
1、违约部分的价值或金额与整个合同之间的比例，如果卖方少交或交付与合同不符的部分货物的价值占全部合同金额的大部分，一般认为构成根本违约。
2、违约部分对合同目标实现的影响程度，在某些案件中，尽管违约部分的价值并不高，但对合同的实现有着重大的影响，这种情况下，一般也可以认为构成根本违约。
3、当迟延履行时，时间对合同目标实现的影响程度，对于一些具有时间性强的商品，交货迟延往往使买方无法实现商业目标，应视为根本违约。
4、在分批交货合同中，对一批交货义务的违反对整个合同的影响程度，如果合同是可分的，则对某批交货义务的违反一般不构成根本违约;如果该合同是不可分的，某批交货与合同不符，就可能导致整个合同目标无法实现，一般构成根本违约。
实际违约
1)不履行
不履行是指在合同履行期届满时，合同当事人完全不履行自己的合同义务。又分为“根本违约”和“拒绝履行”。根本违约是指当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的。拒绝履行又叫履行拒绝、给付拒绝，是指履行期届满时，债务人无正当理由表示不履行合同义务的行为。
2)不符合约定的履行
迟延履行是指债务人无正当理由，在合同规定的履行期届满时，仍未履行合同债务。合同中未约定履行期限的，在债权人提出履行催告后仍未履行债务，就是迟延履行。质量有瑕疵的履行又叫不适当履行，是指债务人所作的履行不符合合同规定的质量标准，甚至因交付的产品有缺陷而造成他人人身、财产的损害。不完全履行又叫不完全给付，是指债务人虽然以完全给付的意思为给付，但给付不符合债务本旨。
3)其他违反合同义务的行为
其他违反合同义务的行为主要是指违反法定的通知、协助、保密等义务的行为。如《担保法》第49条第1款规定，“抵押人转让已办理抵押登记的抵押物，而未告知抵押权人或受让人的，其转让行为无效。”

[律师回复] 第一条 为了规范上市公司重大资产重组行为，保护上市公司和投资者的合法权益，促进上市公司质量不断提高，维护证券市场秩序和社会公共利益，根据《公司法》、《证券法》等法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于上市公司及其控股或者控制的公司在日常经营活动之外购买、出售资产或者通过其他方式进行资产交易达到规定的比例，导致上市公司的主营业务、资产、收入发生重大变化的资产交易行为（以下简称重大资产重组）。
上市公司发行股份购买资产应当符合本办法的规定。
上市公司按照经中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）核准的发行证券文件披露的募集资金用途，使用募集资金 购买资产、对外投资的行为，不适用本办法。
第三条 任何单位和个人不得利用重大资产重组损害上市公司及其股东的合法权益。
第四条 上市公司实施重大资产重组，有关各方必须及时、公平地披露或者提供信息，保证所披露或者提供信息的真实、准确、完整，不得有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
第五条 上市公司的董事、监事和高级管理人员在重大资产重组活动中，应当诚实守信、勤勉尽责，维护公司资产的安全，保护公司和全体股东的合法权益。
第六条 为重大资产重组提供服务的证券服务机构和人员，应当遵守法律、行政法规和中国证监会的有关规定，遵循本行业公认的业务标准和道德规范，严格履行职责，对其所制作、出具文件的真实性、准确性和完整性承担责任。
前款规定的证券服务机构和人员，不得教唆、协助或者伙同委托人编制或者披露存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的报告、公告文件，不得从事不正当竞争，不得利用上市公司重大资产重组谋取不正当利益。
第七条 任何单位和个人对所知悉的重大资产重组信息在依法披露前负有保密义务。
禁止任何单位和个人利用重大资产重组信息从事内幕交易、操纵证券市场等违法活动。
第八条 中国证监会依法对上市公司重大资产重组行为进行监督管理。
中国证监会审核上市公司重大资产重组或者发行股份购买资产的申请，可以根据上市公司的规范运作和诚信状况、财务顾问的执业能力和执业质量，结合国家产业政策和重组交易类型，作出差异化的、公开透明的监管制度安排，有条件地减少审核内容和环节。
第九条 鼓励依法设立的并购基金、股权投资基金、创业投资基金、产业投资基金等投资机构参与上市公司并购重组。
第十条 中国证监会在发行审核委员会中设立上市公司并购重组审核委员会（以下简称并购重组委），并购重组委以投票方式对提交其审议的重大资产重组或者发行股份购买资产申请进行表决，提出审核意见。

[律师回复] 您好，针对您的应该怎么判定违约后果是否重大问题解答如下, 如何判定违约后果是否重大
我国《合同法》第九十四条第
(四)款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。违约在何种情况下以及达到何种程度才构成“重大违约”是一个事实问题，而非法律问题，即应根据案件的具体情况进行裁量的问题。在决定这一问题时，考虑的最重要的因素是：违约对对方造成的实际损害的大小。另外，判定违约后果是否重大一般可以考查以下因素：
1、违约部分的价值或金额与整个合同之间的比例，如果卖方少交或交付与合同不符的部分货物的价值占全部合同金额的大部分，一般认为构成根本违约。
2、违约部分对合同目标实现的影响程度，在某些案件中，尽管违约部分的价值并不高，但对合同的实现有着重大的影响，这种情况下，一般也可以认为构成根本违约。
3、当迟延履行时，时间对合同目标实现的影响程度，对于一些具有时间性强的商品，交货迟延往往使买方无法实现商业目标，应视为根本违约。
4、在分批交货合同中，对一批交货义务的违反对整个合同的影响程度，如果合同是可分的，则对某批交货义务的违反一般不构成根本违约;如果该合同是不可分的，某批交货与合同不符，就可能导致整个合同目标无法实现，一般构成根本违约。
实际违约
1)不履行
不履行是指在合同履行期届满时，合同当事人完全不履行自己的合同义务。又分为“根本违约”和“拒绝履行”。根本违约是指当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的。拒绝履行又叫履行拒绝、给付拒绝，是指履行期届满时，债务人无正当理由表示不履行合同义务的行为。
2)不符合约定的履行
迟延履行是指债务人无正当理由，在合同规定的履行期届满时，仍未履行合同债务。合同中未约定履行期限的，在债权人提出履行催告后仍未履行债务，就是迟延履行。质量有瑕疵的履行又叫不适当履行，是指债务人所作的履行不符合合同规定的质量标准，甚至因交付的产品有缺陷而造成他人人身、财产的损害。不完全履行又叫不完全给付，是指债务人虽然以完全给付的意思为给付，但给付不符合债务本旨。
3)其他违反合同义务的行为
其他违反合同义务的行为主要是指违反法定的通知、协助、保密等义务的行为。如《担保法》第49条第1款规定，“抵押人转让已办理抵押登记的抵押物，而未告知抵押权人或受让人的，其转让行为无效。”

[律师回复] 房屋买卖合同的违约金通常为房屋总价款的10-20%。
1、一方当事人认为约定违约金低于损失的,可以放弃违约金,直接主张实际损失。
2、一方认为违约金过份高于实际损失的,则必须请求法院或者仲裁机构进行调整。人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”司法实务中法院确定损失的办法,应当以鉴定部门的鉴定结论为准。但是,法院委托鉴定,往往时间很长,为了尽快审结案件,法官通常仅仅咨询鉴定部门,记入笔录,即可进行调整。

[律师回复] 主要看合同的约定，没有约定按造成的损失计算

[律师回复] 有约定从约定，无约定看实际损失，但不应超多过合同表标的的20%

[律师回复] 逾期交房违约金一般在1-1‰之间约定违约金按房价款的总额计算消费者没有损失不能成为开发商免责理由。约定的逾期交房违约金都要依约支付，除非开发商存在免责事由，如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 依据我国相关司法解释的规定，开发商不按时办理房产证时违约金过低的，购房者可以向要求按实际造成的损失进行赔偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复]
一、开发商违约能索要违约金吗违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。开发商违约能要求违约金吗这应当分两种情况：
1、商品房买卖合同约定了违约金。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、法律对商品房买卖合同直接规定了违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中就对某些商品房买卖违约行为规定了违约金。因此，只要商品房买卖合同约定了违约金，或者法律对商品房买卖合同直接规定了违约金，那么开发商违约时，购房者就可以要求违约金。
二、开发商违约要惩罚性赔偿吗惩罚性赔偿在我国运用的不是很多，一般都是依据“填平原则”，由违约方支付守约方相当于损失的赔偿，并不给予违约方课以过多义务。但是在某些领域，惩罚性赔偿还是存在的，比如商品房买卖纠纷中就约定了惩罚性赔偿。导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 商品房开发商违约的退房流程 第一步 买房人发出退房通知 买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商违约导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等；如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿；因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的，开发商无需承担赔偿责任。 第二步 15天内办好各种手续 买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。 第三步 开发商退还房款 开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付总房款千分之一的违约金。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 因重大误解而可撤销的合同一般具有以下几个要件：
1、误解一般是因受害方当事人自己的过失产生的。这类合同发生误解的原因多是当事人缺乏必要的知识、技能、信息或者经验而造成的。
2、必须是要对合同的内容构成重大的误解。也就是说，对于一般的误解而订立合同一般不构成此类合同，这种误解必须是重大的。所谓重大的确定，要分别误解者所误解的不同情况，考虑当事人的状况、活动性质、交易习惯等各方面的因素。在我国的司法实践中，对误解是否重大，主要从两个方面来考察：其
一，对什么产生误解，如对标的物本质或性质的误解可以构成重大误解，对合同无关紧要的细节就不构成重大误解。其
二，误解是否造成了对当事人的重大不利后果。如果当事人对合同的某种要素产生误解，并不因此而产生对当事人不利的履行后果，那么这种误解也不构成重大误解的合同。
3、这类合同要能直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务，合同一旦履行就会使误解方的利益受到损害。
4、重大误解与合同的订立或者合同条件存在因果关系。误解导致了合同的订立，没有这种误解，当事人将不订立合同或者虽订立合同但合同条件将发生重大改变。与合同订立和合同条件无因果关系的误解，不属于重大误解的合同。

[律师回复] 您好，您的问题不够明确，问题不够清晰，不能明确的了解您想要解决的问题。我们需要了解案件的详细情况，以及你手边对的证据材料，你可以准备好相关材料，明确问题后详询。

[律师回复] 对于严重违约与一般违约有什么区别？这个问题，解答如下, 　　严重违约是指违约的后果已经妨害了合同目的实现，包括迟延履行主要债务经催告仍不履行和一般违约但导致合同目的不能实现两种情形。完全不履行构成严重违约，在瑕疵履行中采取修理、更换方式仍达不到合同目的的构成根本违约；迟延履行致使不能实现合同目的或迟延履行主要债务，经催告在合同履行期内仍未履行，构成严重违约；部分履行妨害合同目标的实现，构成严重违约。　　一般违约可采取相应补救措施不会导致合同目的不能实现，而根本违约则会导致签订合同的目的根本不能实现，这样只能追究违约责任。

[律师回复] 对于严重违约与一般违约有什么区别？这个问题，解答如下, 　　严重违约是指违约的后果已经妨害了合同目的实现，包括迟延履行主要债务经催告仍不履行和一般违约但导致合同目的不能实现两种情形。完全不履行构成严重违约，在瑕疵履行中采取修理、更换方式仍达不到合同目的的构成根本违约；迟延履行致使不能实现合同目的或迟延履行主要债务，经催告在合同履行期内仍未履行，构成严重违约；部分履行妨害合同目标的实现，构成严重违约。　　一般违约可采取相应补救措施不会导致合同目的不能实现，而根本违约则会导致签订合同的目的根本不能实现，这样只能追究违约责任。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 　　严重违约是指违约的后果已经妨害了合同目的实现，包括迟延履行主要债务经催告仍不履行和一般违约但导致合同目的不能实现两种情形。完全不履行构成严重违约，在瑕疵履行中采取修理、更换方式仍达不到合同目的的构成根本违约；迟延履行致使不能实现合同目的或迟延履行主要债务，经催告在合同履行期内仍未履行，构成严重违约；部分履行妨害合同目标的实现，构成严重违约。　　一般违约可采取相应补救措施不会导致合同目的不能实现，而根本违约则会导致签订合同的目的根本不能实现，这样只能追究违约责任。

[律师回复] 对于严重违约与一般违约有什么区别？这个问题，解答如下, 　　严重违约是指违约的后果已经妨害了合同目的实现，包括迟延履行主要债务经催告仍不履行和一般违约但导致合同目的不能实现两种情形。完全不履行构成严重违约，在瑕疵履行中采取修理、更换方式仍达不到合同目的的构成根本违约；迟延履行致使不能实现合同目的或迟延履行主要债务，经催告在合同履行期内仍未履行，构成严重违约；部分履行妨害合同目标的实现，构成严重违约。　　一般违约可采取相应补救措施不会导致合同目的不能实现，而根本违约则会导致签订合同的目的根本不能实现，这样只能追究违约责任。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, (一)先找开发商协商，协商不成再诉讼。如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。 (二)索要违约金及相关税费。如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。 (三)首付、月供利息都可获赔。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。 开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。 若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。