商品房一宅多户有纠纷怎么解决

[律师回复]
一、商品住宅地下室归谁所有《物权法》颁布以后，关于地下室的权属问题一直备受关注。《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中第74条又单独对建筑区划内的车位、车库做了特殊说明，明确车位、车库归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，除此之外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属没有赋予当事人约定的权利。因此按《物权法》理解，地下室在车位、车库使用时应被认定属于全体业主共有部分。《物权法》颁布之前，凡涉及建筑面积计算及公用面积分摊等问题都遵照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行。该《规则》至今仍是我国建筑工程立项、规划审批、房屋销售、产权面积测绘等普遍适用的部门规章。关于地下室是否作为公用建筑面积部分由全体业主共有，《规则》做了的以下规定：《规则》第8条⑴规定，公用建筑面积由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，即地下室属于公用建筑面积。但是《规则》第9条又专门对地下室做了除外的规定，即凡已作为使用空间销售或出租的地下室不应计入公用建筑面积部分。就是说按《规则》规定，开发商有权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租，成为专有部分享有权利。《物权法》和《规则》在该问题上出现了矛盾的规定。按照法律适用层次，《物权法》的效力应高于《规则》，那么可以得出下面的结论：地下室在车位、车库使用时，开发商无权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租。地下室应属于全体业主共有部分。
二、解决商品房纠纷的途径有哪些
1、商品房争议解决途径：与开发商交涉协商解决。协商的好处是避免开发商与购房者彻底翻脸，可以节省很多的人力物力。因此，如果有条件的话，购房者应当首先寻求通过与开发商协商解决商品房争议。
2、商品房争议解决途径：请行政主管部门或消费者协会等作为第三方介入争议的调解。我国《消费者权益保护法》规定，购房者在发生购房纠纷后，可以请求消费者协会调解，也可以向有关行政部门申诉。这里的有关部门，包括土地局、质监局等相关的监督部门。
3、商品房争议解决途径：根据与开发商约定的仲裁协议提请仲裁委员会仲裁。仲裁一般是当事人根据他们之间订立的仲裁协议，自愿将其争议提交由非官方身份的仲裁员组成的仲裁庭进行裁判，并受该裁判约束的一种制度。仲裁活动和的审判活动一样，关乎当事人的实体权益，是解决民事争议的方式之一。购房者通过仲裁解决商品房争议时，必须与开发商签订了仲裁协议，否则不能申请仲裁。
4、商品房争议解决途径：向人民提讼。向时购房者保护自己权益、解决商品房纠纷的最重要的途径，如果无法通过协商、调解和仲裁解决商品房纠纷，那么购房者就只能向。

[律师回复]
一、商品住宅地下室归谁所有《物权法》颁布以后，关于地下室的权属问题一直备受关注。《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中第74条又单独对建筑区划内的车位、车库做了特殊说明，明确车位、车库归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，除此之外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属没有赋予当事人约定的权利。因此按《物权法》理解，地下室在车位、车库使用时应被认定属于全体业主共有部分。《物权法》颁布之前，凡涉及建筑面积计算及公用面积分摊等问题都遵照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行。该《规则》至今仍是我国建筑工程立项、规划审批、房屋销售、产权面积测绘等普遍适用的部门规章。关于地下室是否作为公用建筑面积部分由全体业主共有，《规则》做了的以下规定：《规则》第8条⑴规定，公用建筑面积由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，即地下室属于公用建筑面积。但是《规则》第9条又专门对地下室做了除外的规定，即凡已作为使用空间销售或出租的地下室不应计入公用建筑面积部分。就是说按《规则》规定，开发商有权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租，成为专有部分享有权利。《物权法》和《规则》在该问题上出现了矛盾的规定。按照法律适用层次，《物权法》的效力应高于《规则》，那么可以得出下面的结论：地下室在车位、车库使用时，开发商无权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租。地下室应属于全体业主共有部分。
二、解决商品房纠纷的途径有哪些
1、商品房争议解决途径：与开发商交涉协商解决。协商的好处是避免开发商与购房者彻底翻脸，可以节省很多的人力物力。因此，如果有条件的话，购房者应当首先寻求通过与开发商协商解决商品房争议。
2、商品房争议解决途径：请行政主管部门或消费者协会等作为第三方介入争议的调解。我国《消费者权益保护法》规定，购房者在发生购房纠纷后，可以请求消费者协会调解，也可以向有关行政部门申诉。这里的有关部门，包括土地局、质监局等相关的监督部门。
3、商品房争议解决途径：根据与开发商约定的仲裁协议提请仲裁委员会仲裁。仲裁一般是当事人根据他们之间订立的仲裁协议，自愿将其争议提交由非官方身份的仲裁员组成的仲裁庭进行裁判，并受该裁判约束的一种制度。仲裁活动和的审判活动一样，关乎当事人的实体权益，是解决民事争议的方式之一。购房者通过仲裁解决商品房争议时，必须与开发商签订了仲裁协议，否则不能申请仲裁。
4、商品房争议解决途径：向人民提讼。向时购房者保护自己权益、解决商品房纠纷的最重要的途径，如果无法通过协商、调解和仲裁解决商品房纠纷，那么购房者就只能向。

[律师回复] 对于处理商品纠纷怎样解决这个问题，解答如下,
1、协商。双方依靠自身力量，相互妥协和让步，解决纠纷。该方法快捷简便、心平气和，但应以书面方式记载协商内容。
2、调解。由第三方介入促使争议各方相互谅解和让步，最终化解矛盾。当争议各方失去对话基础，寻求第三方调解实为高明选择。
3、仲裁。将纠纷提交仲裁机构，由其居中裁决的纠纷解决机制。仲裁一裁终局制，一方不履行仲裁裁决，对方可以申请强制执行。
4、诉讼。一方向提出请求，由裁决纠纷的制度。诉讼是最终、最权威的纠纷解决机制，是当事人保护权利的最后屏障。

[律师回复] 对于产品质量纠纷如何协商解决这个问题，解答如下, 产品质量纠纷如何协商解决
产品质量协商和解是指消费者与经营者在发争议后，就与争议有关的问题进行协商，在自愿、互谅的基础上，通过直接对话摆事实、讲道理，分清责任，达成和解协议，使纠纷得以解决的活动。协商和解是一种快速、简便的争议解决方式，无论是对消费者还是对经营者，它都不失为一种理想的途径。
《产品质量法》第十二条规定：“用户、消费者有权就产品质量问题，向产品的生产者、销售者查询”，经查询的产品，如若确实存在老品质量问题，那么生产者、销售者就应当与用户、消费者首先通过协商，达成解决民事争议的和解。这是解决一般产品质量问题的最常见的方法。
就一般的产品质量民事争议而言，只要双方当事人，尤其是有责任的生产者、销售者一方当事人，能够表现出乎等协商、互谅互让的精神，通过对有质量问题的产品认真履行包修、包退、包换的法定义务，那么，这样的一般产品质量民事争议并不难解决。当事人双方通过协商，自行达成的和解，是当事人处分自己的民事实体权利，同样受国家法律的保护。
通过协商达成和解以解决产品质量问题，这是处理民事争议的最好方法。这种方法与其他解决产品质量问题的处理方法最显著的不同之处在于，是双方当事人之间自愿达成的和解，无须任何第三方界入参与解决争议。即便于双方当事人之间问题的及时解决，也无碍于双方当事人任何一方的情面。更为重要的是协商解决产品质量民事争议，有利于彻底解决纠纷，当事人双方在平等的基础上自愿协商，互谅互让，心平气和，往往使纠纷解决彻底，达到增进团结的目的。

[律师回复] 您好，针对您的产品质量纠纷怎么协商解决问题解答如下, 产品质量纠纷如何协商解决
产品质量协商和解是指消费者与经营者在发争议后，就与争议有关的问题进行协商，在自愿、互谅的基础上，通过直接对话摆事实、讲道理，分清责任，达成和解协议，使纠纷得以解决的活动。协商和解是一种快速、简便的争议解决方式，无论是对消费者还是对经营者，它都不失为一种理想的途径。
《产品质量法》第十二条规定：“用户、消费者有权就产品质量问题，向产品的生产者、销售者查询”，经查询的产品，如若确实存在老品质量问题，那么生产者、销售者就应当与用户、消费者首先通过协商，达成解决民事争议的和解。这是解决一般产品质量问题的最常见的方法。
就一般的产品质量民事争议而言，只要双方当事人，尤其是有责任的生产者、销售者一方当事人，能够表现出乎等协商、互谅互让的精神，通过对有质量问题的产品认真履行包修、包退、包换的法定义务，那么，这样的一般产品质量民事争议并不难解决。当事人双方通过协商，自行达成的和解，是当事人处分自己的民事实体权利，同样受国家法律的保护。
通过协商达成和解以解决产品质量问题，这是处理民事争议的最好方法。这种方法与其他解决产品质量问题的处理方法最显著的不同之处在于，是双方当事人之间自愿达成的和解，无须任何第三方界入参与解决争议。即便于双方当事人之间问题的及时解决，也无碍于双方当事人任何一方的情面。更为重要的是协商解决产品质量民事争议，有利于彻底解决纠纷，当事人双方在平等的基础上自愿协商，互谅互让，心平气和，往往使纠纷解决彻底，达到增进团结的目的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 产品质量纠纷如何协商解决
产品质量协商和解是指消费者与经营者在发争议后，就与争议有关的问题进行协商，在自愿、互谅的基础上，通过直接对话摆事实、讲道理，分清责任，达成和解协议，使纠纷得以解决的活动。协商和解是一种快速、简便的争议解决方式，无论是对消费者还是对经营者，它都不失为一种理想的途径。
《产品质量法》第十二条规定：“用户、消费者有权就产品质量问题，向产品的生产者、销售者查询”，经查询的产品，如若确实存在老品质量问题，那么生产者、销售者就应当与用户、消费者首先通过协商，达成解决民事争议的和解。这是解决一般产品质量问题的最常见的方法。
就一般的产品质量民事争议而言，只要双方当事人，尤其是有责任的生产者、销售者一方当事人，能够表现出乎等协商、互谅互让的精神，通过对有质量问题的产品认真履行包修、包退、包换的法定义务，那么，这样的一般产品质量民事争议并不难解决。当事人双方通过协商，自行达成的和解，是当事人处分自己的民事实体权利，同样受国家法律的保护。
通过协商达成和解以解决产品质量问题，这是处理民事争议的最好方法。这种方法与其他解决产品质量问题的处理方法最显著的不同之处在于，是双方当事人之间自愿达成的和解，无须任何第三方界入参与解决争议。即便于双方当事人之间问题的及时解决，也无碍于双方当事人任何一方的情面。更为重要的是协商解决产品质量民事争议，有利于彻底解决纠纷，当事人双方在平等的基础上自愿协商，互谅互让，心平气和，往往使纠纷解决彻底，达到增进团结的目的。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任
按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有：
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 商品房买卖合同发生纠纷要怎么处理 1、投诉。到相应的部门进行投诉。 2、协商。双方依靠自身力量，相互妥协和让步，解决纠纷。该方法快捷简便、心平气和，但应以书面方式记载协商内容。 3、调解。由第三方介入促使争议各方相互谅解和让步，最终化解矛盾。当争议各方失去对话基础，寻求第三方调解实为高明选择。 4、仲裁。将纠纷提交仲裁机构，由其居中裁决的纠纷解决机制。仲裁一裁终局制，一方不履行仲裁裁决，对方可以申请强制执行。 5、诉讼。一方向提出请求，由裁决纠纷的制度。诉讼是最终、最权威的纠纷解决机制，是当事人保护权利的最后屏障。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 2、调解。由第三方介入促使争议各方相互谅解和让步，最终化解矛盾。当争议各方失去对话基础，寻求第三方调解实为高明选择。
3、仲裁。将纠纷提交仲裁机构，由其居中裁决的纠纷解决机制。仲裁一裁终局制，一方不履行仲裁裁决，对方可以申请强制执行。
4、诉讼。一方向提出请求，由裁决纠纷的制度。诉讼是最终、最权威的纠纷解决机制，是当事人保护权利的最后屏障。
【温馨提醒】
商品房买卖双方对合同的重视不够或对合同内容约定不明是造成纠纷的根源。因此，交易双方应充分意识到合同的重要性，从根源上规避合同纠纷的产生。尤其是购房者，在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同的时间、尽量多涉及商品房买卖合同的实质内容、商品房买卖合同磋商不成的处理方式、违约责任等;在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋的接交方式及违约责任、产权证的办理时限及违约责任，以及约定的其他事项等，以防范合同纠纷的发生。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 产品质量纠纷如何协商解决
产品质量协商和解是指消费者与经营者在发争议后，就与争议有关的问题进行协商，在自愿、互谅的基础上，通过直接对话摆事实、讲道理，分清责任，达成和解协议，使纠纷得以解决的活动。协商和解是一种快速、简便的争议解决方式，无论是对消费者还是对经营者，它都不失为一种理想的途径。
《产品质量法》第十二条规定：“用户、消费者有权就产品质量问题，向产品的生产者、销售者查询”，经查询的产品，如若确实存在老品质量问题，那么生产者、销售者就应当与用户、消费者首先通过协商，达成解决民事争议的和解。这是解决一般产品质量问题的最常见的方法。
就一般的产品质量民事争议而言，只要双方当事人，尤其是有责任的生产者、销售者一方当事人，能够表现出乎等协商、互谅互让的精神，通过对有质量问题的产品认真履行包修、包退、包换的法定义务，那么，这样的一般产品质量民事争议并不难解决。当事人双方通过协商，自行达成的和解，是当事人处分自己的民事实体权利，同样受国家法律的保护。
通过协商达成和解以解决产品质量问题，这是处理民事争议的最好方法。这种方法与其他解决产品质量问题的处理方法最显著的不同之处在于，是双方当事人之间自愿达成的和解，无须任何第三方界入参与解决争议。即便于双方当事人之间问题的及时解决，也无碍于双方当事人任何一方的情面。更为重要的是协商解决产品质量民事争议，有利于彻底解决纠纷，当事人双方在平等的基础上自愿协商，互谅互让，心平气和，往往使纠纷解决彻底，达到增进团结的目的。

[律师回复] 对于产品质量纠纷应该如何协商解决这个问题，解答如下, 产品质量纠纷如何协商解决
产品质量协商和解是指消费者与经营者在发争议后，就与争议有关的问题进行协商，在自愿、互谅的基础上，通过直接对话摆事实、讲道理，分清责任，达成和解协议，使纠纷得以解决的活动。协商和解是一种快速、简便的争议解决方式，无论是对消费者还是对经营者，它都不失为一种理想的途径。
《产品质量法》第十二条规定：“用户、消费者有权就产品质量问题，向产品的生产者、销售者查询”，经查询的产品，如若确实存在老品质量问题，那么生产者、销售者就应当与用户、消费者首先通过协商，达成解决民事争议的和解。这是解决一般产品质量问题的最常见的方法。
就一般的产品质量民事争议而言，只要双方当事人，尤其是有责任的生产者、销售者一方当事人，能够表现出乎等协商、互谅互让的精神，通过对有质量问题的产品认真履行包修、包退、包换的法定义务，那么，这样的一般产品质量民事争议并不难解决。当事人双方通过协商，自行达成的和解，是当事人处分自己的民事实体权利，同样受国家法律的保护。
通过协商达成和解以解决产品质量问题，这是处理民事争议的最好方法。这种方法与其他解决产品质量问题的处理方法最显著的不同之处在于，是双方当事人之间自愿达成的和解，无须任何第三方界入参与解决争议。即便于双方当事人之间问题的及时解决，也无碍于双方当事人任何一方的情面。更为重要的是协商解决产品质量民事争议，有利于彻底解决纠纷，当事人双方在平等的基础上自愿协商，互谅互让，心平气和，往往使纠纷解决彻底，达到增进团结的目的。

[律师回复] 您好，针对您的商品房预售合同纠纷该怎样解决问题解答如下, 合同纠纷解决的办法有3种：
第一是和解，当事人在尊重双方利益的基础上，就争议的事项协商一致达成和解协议，从而解决纠纷。
第二是调解，双方在人民调解委员会的主持下，通过运用说服教育等方法来解决当事人之间的合同纠纷。双方当事人接受调解达成协议的，可以向人民申请制作调解书，调解书与生效判决具有同等效力。
第三是仲裁和诉讼，争议发生后，双方当事人无法和解调解的，可以按照仲裁协议的约定提起仲裁或者直接向人民提讼。值得大家注意的是，如果开发商将房屋一房二卖，买受人在合同无效或者被撤销以后，可以请求开发商返还已付购房款及利息、还可以要求开发商赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

[律师回复] 农村宅基地转让协议书
乙方：
甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下：
一、宅基地坐落、面积
甲方将坐落于某地宅基地转让给乙方，该宅基地登记面积共多少平方米。具置是如何?。上述宅基地的使用权及附属设施包括：甲方现有所在宅基地的一切建设设施及水电户口等。终身归乙方享有。
二、保证此宅基地手续真实，来源合法，权属清楚，四至界限清楚。若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，概由甲方负责，因此给乙方造成的经济损失，甲方全额进行赔偿。
三、转让金额
该宗地的转让价格为人民币_________元，大写：____________元整。
四、付款方式及期限
乙方向甲方预付人民币多少万元，剩余款在取得宅基地使用权证及相关手续后交付给乙方。
五、宅基地交付时间：______年_____月_______日。
六、房产归属
1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。
2.修建手续费由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。
3.房屋建成后，在法律政策允许的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。
七、违约责任
本协议签订后，任何一方均不得反悔。
如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款________万元，并偿付违约金_________万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失(包括建房、装修工程款和房地产增值部分)。
八、本协议一式二份，双方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。
甲方：乙方：
身份证号码：
年月日

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 宅基地纠纷不立案怎么办 如果是宅基地权属纠纷，应该先到乡镇人民政府或县级国土资源部门进行处理，对处理的决定不服经过行政复议后，方可行政诉讼，应到县级人民。 常见的农村宅基地纠纷案件处理方法： 一、土地管理部门违法审批引起的宅基地纠纷案件 因土地管理部门审批宅基地，侵犯了相邻关系人合法权益而引起的诉讼，人民应以行政案件立案审理。主要审查土地管理部门在作出审批宅基地手续这一具体行政行为过程中，是否有超越职权、、违反法定程序的行为。因而，土地管理部门从实体处理到审批程序各个环节中，只要有违法的情形存在，人民就应撤销宅基地使用执照或责令土地管理部门重新作出审批。 对于土地管理部门审批的宅基地属他人承包地、自留地，侵犯第三人土地承包经营权引起的纠纷，人民受案后，主要审查申请人是否符合《土地管理法》第六十二条规定的条件，所审批的宅基地是否在法律规定范围内，有无按《土地管理法》第四十四条规定办理农用地转用审批手续、有无考虑土地承包权三十年不变的规定等具体情况，作出撤销或者维持审批文件的判决。 未经土地管理部门审批或者采取欺骗手段骗取建房手续用地建房，侵犯了集体或相邻关系人利益引发的纠纷。 对于能够确认村民建房未经审批或采取欺骗手段骗取建房手续的非法用地建房，并且侵犯了相邻关系人合法权益，如影响邻人房屋通风、采光、通行等情况的，人民既可以作出排除妨碍、限期拆除违法建筑物的民事判决，也可以中止诉讼，建议土地管理部门作出限期拆除违法建筑物、退出土地的处罚决定。人民在审理非法建筑物买卖、确权等涉及宅基地使用权纠纷案件时，应注意只能裁决建筑材料的所有权，不宜明确非法建筑物的所有权归属。 二、争占宅基地以外的集体空闲地引发的纠纷案件 村民争占除宅基地以外的集体空闲地的目的是为了多占地皮、扩大墙院、堆放杂物等。对这类纠纷，人民应当告知到当地人民政府申请解决，不服政府处理决定的则可向的，应以行政案件受理。土地为村集体经济组织所有的也可以直接向人民，可要求占地者退出土地、排除妨碍，则应以民事案件受理，对当事人因争占空闲土地引起的财产损害赔偿案件，人民应根据具体案情处理。 三、建房户私下调换宅基地引发的纠纷案件 村民根据各自利益的需要，私下调换宅基地引发纠纷的，人民在审理此类案件时不仅要指出双方行为的违法性，同时可以建议土地管理部门依法吊销建房手续，收回宅基地。如果一方或双方已盖好房屋，为避免造成不必要的损失，可以在征得土地管理部门同意后，责令双方变更宅基地登记。 四、用地建房影响相邻关系人利益引发的纠纷案件 不适当使用宅基地而影响相邻关系的，如在同一规划线上，后盖的房屋宅基地基垫比先盖的房屋宅基地高一些，造成雨水和生活用水向邻人宅基地流淌，或后盖的房屋和设施影响相邻人房屋通风、采光、滴水、危及他人房屋安全，或在不适当地点建造厕所影响环境卫生、或擅自堵塞通道、截断自然水流等情况引发的纠纷，人民应本着依法、合理的精神妥善予以处理，确实给邻人造成损害的，应责令排除妨碍、消除危险、恢复原状或赔偿损失。 五、未经共同使用人同意，部分共用人擅自使用共用的宅基地而引发的纠纷案件 对一宗宅基地可由两个以上村民共同使用，具有共同使用权，共有土地使用面积可以在共有人之间分摊。对于共同使用的宅基地在未经共有人同意，部分共有人擅自使用引发纠纷的，人民在受理案件后查明一方在建房时，对方明知而未提出异议的，可在不妨碍他人和公共利益的情况下判令占有人继续使用。农村宅基地使用权人与他人合资建房后发生的房屋产权纠纷，因涉及宅基地使用权，处理时应先征求土地管理部门的意见，如主管部门批准双方共同使用宅基地的，可以判决明确各自的房屋产权;如主管部门不批准双方共同使用该宅基地的，可以明确对房屋各自的份额后，判决房屋产权给有宅基地使用权的人。 六、未经有关部门确权和统一规划的宅基地因界址不明引起的纠纷案件 对于未经确权和统一规划的宅基地界址有争议、四至不明而引发矛盾提讼的，人民应当告知当事人到当地政府申请处理。当事人不服政府处理决定的，应以行政案件立案处理。对经过统一规划和确权的宅基地因界址发生争议的，人民应以民事案件直接受理，查明土地使用证上的四至是否明确，长、宽、面积等数据与实际情况是否相符。除四至确实被移动外，应以四至为准确定宅基地使用权;如果争议一方土地使用证上所载明的面积与实际情况相符，另一方不相符或提供不出土地使用证的，人民应将该宅基地处理给实际情况与土地使用证相符的一方使用。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任
按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有：
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。

[律师回复]
一、商品住宅地下室归谁所有《物权法》颁布以后，关于地下室的权属问题一直备受关注。《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中第74条又单独对建筑区划内的车位、车库做了特殊说明，明确车位、车库归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，除此之外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属没有赋予当事人约定的权利。因此按《物权法》理解，地下室在车位、车库使用时应被认定属于全体业主共有部分。《物权法》颁布之前，凡涉及建筑面积计算及公用面积分摊等问题都遵照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行。该《规则》至今仍是我国建筑工程立项、规划审批、房屋销售、产权面积测绘等普遍适用的部门规章。关于地下室是否作为公用建筑面积部分由全体业主共有，《规则》做了的以下规定：《规则》第8条⑴规定，公用建筑面积由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，即地下室属于公用建筑面积。但是《规则》第9条又专门对地下室做了除外的规定，即凡已作为使用空间销售或出租的地下室不应计入公用建筑面积部分。就是说按《规则》规定，开发商有权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租，成为专有部分享有权利。《物权法》和《规则》在该问题上出现了矛盾的规定。按照法律适用层次，《物权法》的效力应高于《规则》，那么可以得出下面的结论：地下室在车位、车库使用时，开发商无权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租。地下室应属于全体业主共有部分。
二、解决商品房纠纷的途径有哪些
1、商品房争议解决途径：与开发商交涉协商解决。协商的好处是避免开发商与购房者彻底翻脸，可以节省很多的人力物力。因此，如果有条件的话，购房者应当首先寻求通过与开发商协商解决商品房争议。
2、商品房争议解决途径：请行政主管部门或消费者协会等作为第三方介入争议的调解。我国《消费者权益保护法》规定，购房者在发生购房纠纷后，可以请求消费者协会调解，也可以向有关行政部门申诉。这里的有关部门，包括土地局、质监局等相关的监督部门。
3、商品房争议解决途径：根据与开发商约定的仲裁协议提请仲裁委员会仲裁。仲裁一般是当事人根据他们之间订立的仲裁协议，自愿将其争议提交由非官方身份的仲裁员组成的仲裁庭进行裁判，并受该裁判约束的一种制度。仲裁活动和的审判活动一样，关乎当事人的实体权益，是解决民事争议的方式之一。购房者通过仲裁解决商品房争议时，必须与开发商签订了仲裁协议，否则不能申请仲裁。
4、商品房争议解决途径：向人民提讼。向时购房者保护自己权益、解决商品房纠纷的最重要的途径，如果无法通过协商、调解和仲裁解决商品房纠纷，那么购房者就只能向。

[律师回复] 您好，根据我国《民事诉讼法》及其相关规定，房屋纠纷诉讼费是属于财产案件，所以财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳：
1.不超过1万元的，每件交纳50元;
2.超过1万元至10万元的部分，按照
2.5%交纳;
3.超过10万元至20万元的部分，按照2%交纳;
4.超过20万元至50万元的部分，按照
1.5%交纳;
5.超过50万元至100万元的部分，按照1%交纳;
6.超过100万元至200万元的部分，按照0.9%交纳;
7.超过200万元至500万元的部分，按照0.8%交纳;
8.超过500万元至1000万元的部分，按照0.7%交纳;
9.超过1000万元至2000万元的部分，按照0.6%交纳;
10.超过2000万元的部分，按照0.5%交纳。 所以仅需要按照你购房的价格，来计算诉讼费用即可，谢谢。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商品房质量纠纷的处理方式 一、开发商应该对商品房的普通质量问题承担保修责任。 为维护消费者的合法权益，我国政府先后颁布了《城市房地产开发企业经营管理条例》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。这些房地产法规规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售的商品住宅承担质量责任的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示委托单位。 依照法律规定，商品房保修期是从房产商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。正常使用情况下，各部位、部件的保修内容和保修期为：屋面防水3年;墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年;管道堵塞2个月;灯具、电器开关6个月;供热、供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限由供需双方自行约定，房产商可以延长上述保修期。 二、如果商品房主体结构质量不合格，后因质量问题严重影响居住，开发商应当承担退房并赔偿损失的责任。 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第12条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第13条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。” 根据上述规定，如果该商品房主体结构质量不合格，购房者有权要求退房。不过，购房者首先应该向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，房地产开发公司应当办理退房手续，返还购房款，并应当就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。 如果该商品房因质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也有权要求退房并要求赔偿损失。 如果该商品房是主体结构以外的部分存在质量问题，未严重影响正常居住的，那么购房者只能要求开发商负责进行维修，而无权要求退房。当然，因维修致使房屋原使用功能受到影响而造成损失的，开发商应当负责赔偿损失。

[律师回复]
一、商品住宅地下室归谁所有《物权法》颁布以后，关于地下室的权属问题一直备受关注。《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中第74条又单独对建筑区划内的车位、车库做了特殊说明，明确车位、车库归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，除此之外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属没有赋予当事人约定的权利。因此按《物权法》理解，地下室在车位、车库使用时应被认定属于全体业主共有部分。《物权法》颁布之前，凡涉及建筑面积计算及公用面积分摊等问题都遵照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行。该《规则》至今仍是我国建筑工程立项、规划审批、房屋销售、产权面积测绘等普遍适用的部门规章。关于地下室是否作为公用建筑面积部分由全体业主共有，《规则》做了的以下规定：《规则》第8条⑴规定，公用建筑面积由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，即地下室属于公用建筑面积。但是《规则》第9条又专门对地下室做了除外的规定，即凡已作为使用空间销售或出租的地下室不应计入公用建筑面积部分。就是说按《规则》规定，开发商有权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租，成为专有部分享有权利。《物权法》和《规则》在该问题上出现了矛盾的规定。按照法律适用层次，《物权法》的效力应高于《规则》，那么可以得出下面的结论：地下室在车位、车库使用时，开发商无权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租。地下室应属于全体业主共有部分。
二、解决商品房纠纷的途径有哪些
1、商品房争议解决途径：与开发商交涉协商解决。协商的好处是避免开发商与购房者彻底翻脸，可以节省很多的人力物力。因此，如果有条件的话，购房者应当首先寻求通过与开发商协商解决商品房争议。
2、商品房争议解决途径：请行政主管部门或消费者协会等作为第三方介入争议的调解。我国《消费者权益保护法》规定，购房者在发生购房纠纷后，可以请求消费者协会调解，也可以向有关行政部门申诉。这里的有关部门，包括土地局、质监局等相关的监督部门。
3、商品房争议解决途径：根据与开发商约定的仲裁协议提请仲裁委员会仲裁。仲裁一般是当事人根据他们之间订立的仲裁协议，自愿将其争议提交由非官方身份的仲裁员组成的仲裁庭进行裁判，并受该裁判约束的一种制度。仲裁活动和的审判活动一样，关乎当事人的实体权益，是解决民事争议的方式之一。购房者通过仲裁解决商品房争议时，必须与开发商签订了仲裁协议，否则不能申请仲裁。
4、商品房争议解决途径：向人民提讼。向时购房者保护自己权益、解决商品房纠纷的最重要的途径，如果无法通过协商、调解和仲裁解决商品房纠纷，那么购房者就只能向。

[律师回复]
一、商品住宅地下室归谁所有《物权法》颁布以后，关于地下室的权属问题一直备受关注。《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中第74条又单独对建筑区划内的车位、车库做了特殊说明，明确车位、车库归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，除此之外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属没有赋予当事人约定的权利。因此按《物权法》理解，地下室在车位、车库使用时应被认定属于全体业主共有部分。《物权法》颁布之前，凡涉及建筑面积计算及公用面积分摊等问题都遵照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行。该《规则》至今仍是我国建筑工程立项、规划审批、房屋销售、产权面积测绘等普遍适用的部门规章。关于地下室是否作为公用建筑面积部分由全体业主共有，《规则》做了的以下规定：《规则》第8条⑴规定，公用建筑面积由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，即地下室属于公用建筑面积。但是《规则》第9条又专门对地下室做了除外的规定，即凡已作为使用空间销售或出租的地下室不应计入公用建筑面积部分。就是说按《规则》规定，开发商有权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租，成为专有部分享有权利。《物权法》和《规则》在该问题上出现了矛盾的规定。按照法律适用层次，《物权法》的效力应高于《规则》，那么可以得出下面的结论：地下室在车位、车库使用时，开发商无权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租。地下室应属于全体业主共有部分。
二、解决商品房纠纷的途径有哪些
1、商品房争议解决途径：与开发商交涉协商解决。协商的好处是避免开发商与购房者彻底翻脸，可以节省很多的人力物力。因此，如果有条件的话，购房者应当首先寻求通过与开发商协商解决商品房争议。
2、商品房争议解决途径：请行政主管部门或消费者协会等作为第三方介入争议的调解。我国《消费者权益保护法》规定，购房者在发生购房纠纷后，可以请求消费者协会调解，也可以向有关行政部门申诉。这里的有关部门，包括土地局、质监局等相关的监督部门。
3、商品房争议解决途径：根据与开发商约定的仲裁协议提请仲裁委员会仲裁。仲裁一般是当事人根据他们之间订立的仲裁协议，自愿将其争议提交由非官方身份的仲裁员组成的仲裁庭进行裁判，并受该裁判约束的一种制度。仲裁活动和的审判活动一样，关乎当事人的实体权益，是解决民事争议的方式之一。购房者通过仲裁解决商品房争议时，必须与开发商签订了仲裁协议，否则不能申请仲裁。
4、商品房争议解决途径：向人民提讼。向时购房者保护自己权益、解决商品房纠纷的最重要的途径，如果无法通过协商、调解和仲裁解决商品房纠纷，那么购房者就只能向。