商品房买卖纠纷中是否可以确权

最新修订 | 2024-04-27
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专家导读 维权需收集开发商违约的有力证据,证明其过失行为,有望赢得诉讼。购房者掌握足够证据,开发商会心生畏惧,因解决纠纷风险大、后果严重。双方应遵守法律,确保权益。
商品房买卖纠纷中是否可以确权

一、开发商违约胜诉

若要成功维权,需着手收集开发商违约的有力证据

只要这些证据足以证明开发商确实存在过失行为,便有望赢得诉讼

倘若购房者将此类足够的证据握于手中,开发商必定会心生畏惧,由于这类案件纠纷解决所带来的风险较大且对自身产生的不良后果较为严重。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条

由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任

(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

二、开发商有违约能退房

开发商违约可以退房。

购房者与开发商协商一致或者出现解除合同的法定情形的,是可以解除合同退房的。

如交房逾期超过一定期限,仍未交付的,置业者有权解除合同、要求退房。

民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

法律是一种普遍的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益,更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题,“开发商违约能胜诉吗”,法律的学习和理解是一项长期的任务,需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程,把它看作是一次自我提升的机会,以便更好地适应社会的发展和变化。

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[律师回复] 王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同,合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后,王某依约支付了约定的合同价款,房地产开发公司将商品房房交付王某使用,未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同,约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨,王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效,李某因之诉至。
本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何,对此有三种意见。
第一种意见认为合同无效,理由为:买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。
第二种意见认为合同效力待定,理由为:王某未取得产权而处分他人财产,是无权处分,无权处分的合同效力待定。
第三种意见认为合同有效,理由为:王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己,这一债权转让合同符合当事人的意思自治,并不违反法律强制性规定。
审理本案的
第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力,结合上文的分歧意见,我们归纳出本案中有争议的法律问题为:王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分如果上述行为是无权处分,那这一行为的效力如何如果上述行为是有权处分,那这一行为是否属于债权让与。现分析如下:
《合同法》第52条第1款的第5项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此,违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定,故为无效。我们认为,这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款,第
一、在法理上,凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款,也可以是带有指引性质的条款第
二、《城市房地产管理法》是颁布的法律,此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩,在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况,有滞后性第
三、从《合同法》鼓励交易的原则出发,对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用,所以在审判实践中,应尽量减小合同无效的范围第
四、买卖合同标的物的特征表明,其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物,即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上,以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。
商品房买卖合同纠纷案例
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同,合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后,王某依约支付了约定的合同价款,房地产开发公司将商品房房交付王某使用,未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同,约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨,王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效,李某因之诉至。
本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何,对此有三种意见。
第一种意见认为合同无效,理由为:买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。
第二种意见认为合同效力待定,理由为:王某未取得产权而处分他人财产,是无权处分,无权处分的合同效力待定。
第三种意见认为合同有效,理由为:王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己,这一债权转让合同符合当事人的意思自治,并不违反法律强制性规定。
审理本案的
第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力,结合上文的分歧意见,我们归纳出本案中有争议的法律问题为:王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分如果上述行为是无权处分,那这一行为的效力如何如果上述行为是有权处分,那这一行为是否属于债权让与。现分析如下:
《合同法》第52条第1款的第5项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此,违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定,故为无效。我们认为,这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款,第
一、在法理上,凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款,也可以是带有指引性质的条款第
二、《城市房地产管理法》是颁布的法律,此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩,在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况,有滞后性第
三、从《合同法》鼓励交易的原则出发,对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用,所以在审判实践中,应尽量减小合同无效的范围第
四、买卖合同标的物的特征表明,其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物,即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上,以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。
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商品房买卖有什么纠纷
1、逾期不能正常交付型。2、权属证书缺失型。3、“一房二卖”型。4、房屋质量低劣型。5、房屋面积误差型。
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房产纠纷
商品房买卖纠纷包含什么
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 商品房买卖纠纷有哪些
一、预约、预售有区别,法律后果需明辨
商品房预售时,房地产企业应与购房者签订书面商品房预售合同,商品房认购协议不同于商品房预售合同,不能当然的适用预售合同的相关法律规定,但二者之间可以存在转化,需具备以下两个条件:
1、具备商品房预售管理办法规定的主要内容,包括双方当事人、房屋情况、价格内容、交付内容及违约后果,并可以据此确定商品房的面积事项和房屋总价款;
2、出卖人已经按照约定收受房款的。
二、解除合同有期限,过期退房不支持
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条规定,解除权应当自解除权发生之日起一年内行使,逾期不行使的,解除权消灭。该法定期限为除斥期间,不因任何事由而中止、中断或者延长。因此在房地产开发公司出现合同约定的解除情形时需及时主张权利,以免因超出法定期限而丧失合同解除权。
三、未按约定交付房屋,违约责任不能免除
根据合同法
第一百零七条规定,交付房屋不符合商品房预售合同中的约定,应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项,无论是否经过审批或者是否符合建筑规范,均属另一法律关系,不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。
四、房屋买卖不过户,一房数卖有风险
当一套房屋存在数份有效的买卖合同时,如果数个买受人均要求履行合同的情况下,首先第一顺位的是已经办理登记手续的;
第二顺位保护的是按照合同约定已经合法占有房屋的买受人(都未办理登记手续的)。都未办理登记也都未占有房屋的情况下,以买卖合同成立时间在前的为优先保护。需要注意的是,登记在先前提是善意,如果是恶意的不能支持,同时合法占有的权利人已经交付房产的情况下,以占有人保护为先。
法官特别提醒购房者,商品房买卖合同多为格式合同,需审慎注意合同细节,同时对于心仪房产的产权性质、所有权人以及售房者的资质、信誉等都要仔细审查,只有做好了这些“功课”买房过程才能顺顺利利。另外,在买房之后,签订好的所有合同、单据、缴款证明也要妥善保存好,方便出现问题后能成功维权。
【法律小贴士】
商品房买卖合同纠纷,是基于合同约定产生的关于房屋价款、房屋交付、房屋质量、产权证件及违约责任等方面产生的纠纷,所涉法律、法规数量众多,主要包括民法通则、合同法、物权法等法律,以及关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等司法解释。商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同;合同履行过程中,如出现约定或法定的合同解除情形时,购房者需及时履行解除权,解除权的行使期限法律上称之为除斥期间,该期间不因任何事由而中止、中断或者延长,逾期不行使则会丧失解除权;合同履行完毕,开发商向购房者交付的房屋如果不符合合同约定,购房者可以根据合同法第一百零七条的规定,要求开发商承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》
第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。在签订房屋买卖合同但未办理产权变更登记手续的情况下,如出卖人一房二卖并将房屋过户至他人名下,原购房者因未过户而不能对房屋产生相应物权,只能基于房屋买卖合同向出卖人主张债权。
快速解决“房产纠纷”问题
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商品房买卖纠纷包括哪些
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 商品房买卖纠纷有哪些
一、预约、预售有区别,法律后果需明辨
商品房预售时,房地产企业应与购房者签订书面商品房预售合同,商品房认购协议不同于商品房预售合同,不能当然的适用预售合同的相关法律规定,但二者之间可以存在转化,需具备以下两个条件:
1、具备商品房预售管理办法规定的主要内容,包括双方当事人、房屋情况、价格内容、交付内容及违约后果,并可以据此确定商品房的面积事项和房屋总价款;
2、出卖人已经按照约定收受房款的。
二、解除合同有期限,过期退房不支持
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条规定,解除权应当自解除权发生之日起一年内行使,逾期不行使的,解除权消灭。该法定期限为除斥期间,不因任何事由而中止、中断或者延长。因此在房地产开发公司出现合同约定的解除情形时需及时主张权利,以免因超出法定期限而丧失合同解除权。
三、未按约定交付房屋,违约责任不能免除
根据合同法
第一百零七条规定,交付房屋不符合商品房预售合同中的约定,应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项,无论是否经过审批或者是否符合建筑规范,均属另一法律关系,不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。
四、房屋买卖不过户,一房数卖有风险
当一套房屋存在数份有效的买卖合同时,如果数个买受人均要求履行合同的情况下,首先第一顺位的是已经办理登记手续的;
第二顺位保护的是按照合同约定已经合法占有房屋的买受人(都未办理登记手续的)。都未办理登记也都未占有房屋的情况下,以买卖合同成立时间在前的为优先保护。需要注意的是,登记在先前提是善意,如果是恶意的不能支持,同时合法占有的权利人已经交付房产的情况下,以占有人保护为先。
法官特别提醒购房者,商品房买卖合同多为格式合同,需审慎注意合同细节,同时对于心仪房产的产权性质、所有权人以及售房者的资质、信誉等都要仔细审查,只有做好了这些“功课”买房过程才能顺顺利利。另外,在买房之后,签订好的所有合同、单据、缴款证明也要妥善保存好,方便出现问题后能成功维权。
【法律小贴士】
商品房买卖合同纠纷,是基于合同约定产生的关于房屋价款、房屋交付、房屋质量、产权证件及违约责任等方面产生的纠纷,所涉法律、法规数量众多,主要包括民法通则、合同法、物权法等法律,以及关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等司法解释。商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同;合同履行过程中,如出现约定或法定的合同解除情形时,购房者需及时履行解除权,解除权的行使期限法律上称之为除斥期间,该期间不因任何事由而中止、中断或者延长,逾期不行使则会丧失解除权;合同履行完毕,开发商向购房者交付的房屋如果不符合合同约定,购房者可以根据合同法第一百零七条的规定,要求开发商承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》
第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。在签订房屋买卖合同但未办理产权变更登记手续的情况下,如出卖人一房二卖并将房屋过户至他人名下,原购房者因未过户而不能对房屋产生相应物权,只能基于房屋买卖合同向出卖人主张债权。
商品房买卖合同纠纷如何解决?
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人,而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任
按照双方当事人的合同约定,买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件,因此,无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件,还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋,双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定,那么,如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金合同没有约定的,按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额,则违约金按是否超过损失30为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的,买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有:
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题,如果通过加固等能够修复,且确保建筑物安全的,买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则,是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性,如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等,均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后,难以通过修复办法解决的,买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施,一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格,买受人不论是请求实际履行还是解除合同,均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋,买受人采取违约侵权责任措施予以补救的,应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的,即使当事人之间存在着合同关系,也应按侵权责任予以处理,因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系,而不法行为仅造成受害人财产损失的,则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下,若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任,原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任,在此情况下,受害人享有两种权利。
如何处理商品房买卖合同纠纷
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 如何处理商品房买卖合同纠纷
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人,而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任?
按照双方当事人的合同约定,买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件,因此,无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件,还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋,双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定,那么,如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的,按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额,则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的,买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有:
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题,如果通过加固等能够修复,且确保建筑物安全的,买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则,是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性,如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等,均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后,难以通过修复办法解决的,买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施,一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格,买受人不论是请求实际履行还是解除合同,均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋,买受人采取违约侵权责任措施予以补救的,应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的,即使当事人之间存在着合同关系,也应按侵权责任予以处理,因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系,而不法行为仅造成受害人财产损失的,则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下,若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任,原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任,在此情况下,受害人享有两种权利。
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商品房买卖纠纷怎么判
通常会依据房屋质量受损程度或相关工程保修标准进行裁决。若发现某新购房出现墙体裂痕等质量问题,则需由开发商、卖方以及建设单位共同负责对其进行修复。倘若此类问题已严重影响到购买者的日常居住和使用,那么购买者有权提出相应的赔偿要求。
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房产纠纷
商品房买卖纠纷律师费如何收
[律师回复] (一)按件收费指导标准
民事诉讼案件(含刑事附带民事诉讼仅就民事部分代理的案件)、非诉讼调解的民事纠纷案件,不涉及财产关系的,可以计件收费。每件收费数额可在5000元至50000元幅度内由律师事务所与委托人协商确定。
(二)按标的比例收费指导标准
民事诉讼案件(含刑事附带民事诉讼仅就民事部分代理的案件)、非诉讼调解的民事纠纷案件,涉及财产关系的,代理每个阶段的收费数额依照下列标的额分段按比例累计计算:
1.10万元以下部分(含10万元)收费比例为8%一10%;收费额不足3000元的每件按3000元起收费。
2.10万元至50万元部分(含50万元)收费比例为7%一9%;
3.50万元至100万元部分(含100万元)收费比例为6%一8%;
4.100万元至500万元部分(含500万元)收费比例为5%一7%;
5.500万元至1000万元部分(含1000万元)收费比例为4%一6%;
6.1000万元至5000万元部分(含5000万元)收费比例为3%一5%;
7.5000万元至1亿元部分(含1亿元)收费比例为2%一4%;
8.1亿元以上部分,收费比例为1%一2%。
民事诉讼案件中有反诉的,反诉部分的代理费依照反诉标的额和上述标准另行酌减30%收费。
上述收费标准是民事诉讼案件一审阶段和非诉讼调解的民事案件的收费标准。
单独代理二审、再审、执行案件的,按照一审阶段收费标准执行。
首次代理的案件,再次代理的,可以在本标准20%一30%范围内给予下浮优惠。
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商品房买卖纠纷怎么办
面对商品房买卖合同纠纷,建议采取以下途径: 1.友好协商; 2.寻求调解; 3.仲裁解决,双方达成协议并提交给有管辖权的仲裁机构处理; 4.行政措施,如协调失败或协议反悔,可向房地产监管机关等申请介入; 5.诉讼解决。
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房产纠纷
几个月前刚打算买房,也算是为自己幸苦工作好多年的一个奖赏,可是却在房屋买卖方面发生了纠纷,让人心情极度不好,而且这方面的情况也是不太了解的,那商品房屋买卖纠纷怎么处理呢?
[律师回复] 商品房买卖纠纷怎么处理?
(1)对开发商开发的商品房房屋质量问题,要把握“是否根本违约”这一关键
如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因商品房房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的,可以判决退房并赔偿损失。
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商品房买卖纠纷怎么处理?商品房买卖纠纷怎么举证?
人安合和社区
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商品房是指房地产开发经营企业经过批准可以用于市场上进行销售而建的房子。这时房子是作为一种商品可以进行正常的买卖。与之有区别的是不可以进行市场买卖的房子,这样的房子也包括住宅房。那么,商品房买卖纠纷怎么处理?商品房买卖纠纷怎么举证?
一、商品房买卖纠纷怎么处理?
(1)对开发商开发的商品房房屋质量问题,要把握“是否根本违约”这一关键
如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因商品房房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的,可以判决退房并赔偿损失。
在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的,如一般质量问题、面积存在少量误差等,这种房屋质量问题被发现时,多数消费者已经入住,有些已经对商品房房屋进行了装修,如果判决退房,会使双方损失扩大,可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿,从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
(2)在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上,着重保护预购方的合法权益
在商品房预售合同纠纷中,预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例,这种纠纷的形成原因是多方面的。
有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的,有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的等等。对于这类纠纷,较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中,多数预购方都要求预售方退还房款(解除合同)并承担违约责任。
当然,也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷,在坚持合同效力的前提下,切实维护预购方的合法权益。
一方面,在预售方有能力继续履行合同的情况下,应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则,如果判定解除合同,退还房款,则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障。另一方面,在预售方没有能力继续履行合同的情况下,而预售方又有足够的资金可以退还房款的,则可以解除合同,退还房款并承担违约责任。
如果预售方既无继续履行合同的能力,又无退款的能力,则可以采取一定的保全措施,以保护预购方的合法权益。在这种情况下,应当判决解除合同,责令预售方承担违约责任,并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖,以拍卖的价款退还预购方的房款
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