一房二卖怎么算顺位

最新修订 | 2024-04-28
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王淳律师
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专家导读 小产权房因其不具正规交易合法性,无明确的先买先得规则。这类房产源于农村集体土地,未依规缴纳土地出让金,不具备国家颁发的产权证书,仅持有乡镇或村级政府签发的证明,故称“乡产权房”,其交易及所有权确认存在法律局限性。
一房二卖怎么算顺位

一、小产权一房二卖谁先入住

首先,需要明确的是:小产权房并无法正常进行交易,因此便没有了所谓的"先购买者获得所有权"之说。

小产权房泛指由农村集体土地上所建之屋宇,由于缺乏相应的证件,以及未能按照规定缴纳土地出让金等相关费用,故此种房产的所有权证书并非由国家房管部门颁发,而仅仅是由乡镇政府或村级政府签发,也因此被称为 "乡产权房"。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;

未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

第二百一十四条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十五条

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;

未办理物权登记的,不影响合同效力

二、小产权一房二卖咋办

小产权房不受国家法律保护无法成立合法买卖,但遇到卖方这种行为可报警处理,一房两卖诈骗罪

遇到一房二卖的情形时可参考以下情况确认房子的归属。

(一)两份合同均未办理登记。

两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。

(二)两份合同中一份已进行了过户登记,另一份未作过户登记(不管房屋是交付了哪一方)。

因房屋的过户登记是物权变更范畴,按物权对世原理、物权公示原理,和物权优先于债权原理,确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权

(三)在第一个买房人已办过户后又卖第二人的情况下,因这时出卖人已没有所有权,所以他的第二次卖房是无效的。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条

具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

法律的力量不仅仅在于它的约束力,更在于它的教育和引导作用。它教育我们如何正确地行事,如何尊重他人的权益,如何维护社会的公正和公平。正如本文的标题所提出的问题,“小产权一房二卖谁先入住”,我们可以从中得到许多有价值的启示和教训。我们应该珍视这些教训,将它们内化为我们的行为准则,以便更好地遵守法律,更好地生活在这个法治社会中。

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根据《中华人民共和国合同法》第四条:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预”的规定,民事活动除法律强制性的规定外,由当事人自愿约定。包括:第
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根据《中华人民共和国合同法》第六条:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定,诚实信用原则要求当事人在订立合同的全过程中,都要诚实,讲信用,不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为。
深圳市二手房买卖合同(2018年版)
深( )房现买字( )第____号
特别提示
为更好地维护买卖双方合法权益,请买卖双方在签约前认真阅读以下内容:
1.本合同文本由“深圳市二手房网上交易系统”生成,买卖双方经协商一致,可以对合同条款进行修改、补充,但修改、补充的内容应当符合法律、法规及本房地产项目土地使用权出让合同的规定。
2.在签订本合同之前,买卖双方当事人可要求对方出示身份证明、企业法人营业执照、房地产证等有关证明文件,并认真审阅合同内容,仔细确认其中的选择性、补充性、修改性内容。对合同条款有疑问时,可向法律人士咨询。
3.买方在签订本合同前,应当对本合同所涉房地产进行实地考察。对房地产周围的环境、交通、学校及附着于该房地产之上的学位、户口等情况进行充分了解。卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息。
4.为保证交易资金安全,建议买卖双方通过银行第三方托管方式进行资金监管,并以协议方式明确约定资金监管帐户及资金交付条件等相关事宜。
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当事人基本信息:
卖方:____________________________________________
姓名:_______________________ 国籍/地区:_______
身份证/护照号码:___________ 联系电话:_________
通讯地址:___________________ 邮政编码___________
公司或机构名称:__________________________________
营业执照号码:_______________ 所占份额:_________
通讯地址:___________________ 邮政编码:_________
法定代表人:_________________ 联系电话:_________
身份证/护照号码:________________________________
代理人:_____________________ 联系电话:_________
身份证/护照号码:________________________________
通讯地址:___________________ 邮政编码:_________
共有权人:___________________ 姓名:_____________
国籍/地区:_________________ 联系电话:_________
身份证/护照号码:________________________________
通讯地址:___________________ 邮政编码:_________
所占份额:________________________________________
公司或机构名称:__________________________________
营业执照号码:_______________ 所占份额:_________
通讯地址:___________________ 邮政编码:_________
法定代表人:_________________ 联系电话:_________
身份证/护照号码:________________________________
买方:____________________________________________
姓名:_______________________ 国籍/地区:_______
身份证/护照号码:___________ 政编码:___________
通讯地址:___________________ 联系电话:_________
所占份额:________________________________________
公司或机构名称:__________________________________
营业执照号码:_______________ 所占份额:_________
通讯地址:___________________ 邮政编码:_________
法定代表人:_________________ 联系电话:_________
身份证/护照号码:________________________________
代理人:_____________________ 联系电话:_________
身份证/护照号码:________________________________
通讯地址:___________________ 邮政编码:_________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》及有关法律、法规的规定,买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜,达成如下协议:
第一条 转让标的
卖方所转让房地产(下称该房地产)坐落于:____________________________________。
房地产证号为:________________________。房地产用途为:______________________。
登记建筑面积为:____________平方米。套内建筑面积为:____________平方米。
该房地产土地使用权年限自________年_______月_______日至_______年(月_______日止。该房地产于_______年_______月竣工。
目前该房地产物业管理公司为_______,物业管理服务费为每月每平方米建筑面积人民币:_______佰_______拾_______元_______角_______分(小写:_______元)。
第二条 房地产产权现状
该房地产没有设定抵押也未被查封,卖方对该房地产享有完全的处分权。
第三条 房地产租约现状
该房地产所附租约现状为
1.该房地产没有租约;
2.该房地产之上存有租约。租赁合同见附件[租赁编号:______________,月租金__________元整(小写_______),租期自_______年 _______月_______日至_______年_______月_______日]。卖方须于签署《深圳市二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明,否则视为卖方违约。买卖双方经协商一致按下述第种方式处置租赁合同(只能选择其中一种):
① 该房地产产权转移后,原租赁合同在有效期内对买方仍然有效。卖方须于_________前协助买方与承租人签订新的租赁合同,同时卖方须将承租方已交卖方之租赁押金/保证金及预交租金(若有)转交予买方,买方自时起享有卖方在原租赁合同项下之权利义务。
② 卖方须于该房地产交付买方使用前解除原租赁合同,买方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。
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(1)、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
(2)、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
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(4)、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。
(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
(6)、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
(7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。
(8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
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在安顺卖二手车,能在贵阳买车上牌吗
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(一)房屋转让手续费:2元/平方米套内建筑面积,工业用途房地产按0.75元/平方米套内建筑面积计收(区不动产登记中心收取);
(二)优惠价房转让增值费:(房改房转让须缴交)按增值部分的20%计收(区不动产登记中心代区政府收取);
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5、缴纳税费
  税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  
6、办理产权转移过户手续
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