商铺返租如何起诉

[律师回复] 为什么会出现“返租”呢？其实是由于回流现金和统一运营两个矛盾点造成的。大家都知道商业物业是在自持前提下统一规划运营中得到升值，但是自持大体量商业物业对于大多数开发商来说，都要沉淀非常大的现金流，而商业物业的升值又是一个不断运营不断调整的漫长过程，时间成本较高，也导致财务成本会非常重。
所以会出现通过销售部分物业来回流部分现金流，避免过重的资金沉淀，保障后续的良性滚动开发；同时为了保证统一的业态规划，只有重新把卖出去的商铺通过成立的子（分）公司或第三方商管公司从小业主手中重新租赁回来，才能保证对商业物业的统一规划和正常的开业和运营。
所以，简单来说，“返租”，就是商铺的投资开发者为了销售商铺回笼资金，同时又为了保证对整个商业有统一规划的权限，在商铺出售后的一定年限内由子（分）公司或第三方运营商以代理出租的方式进行管理与运营，期间由运营方按照返租合同的约定回报定期支付给小业主租金的一种商铺运营方式。
返租模式：固定回报和浮动回报
1、 固定回报模式：N年租约，前两年或者前三年的返租回报抵扣房款，剩余的N-2(N-3)年的返租回报按照约定的固定回报率来支付；
2、 浮动回报模式：N年租约，前两年或者前三年的返租回报抵扣房款，第3（4）年到第5年按照固定的返租回报支付租金，第6年到第N年按照实际租赁的租金进行分成，通常以小业主和运营商按照一定比例进行分成，小业主占高比例。
上述举例的年限为市场通常的返租年限，不同项目有不同的返租年限操作。
返租关系：运营商、小业主、商户
返租，从销售阶段开始，涉及到开发商、运营商、小业主、商户四方的权益，返租实际就是协调好各方关系，让物业得到升值。
开发商：负责建造商业物业，是物业的投资方，对商业物业进行销售，回笼现金流。
运营商：一般是由开发商成立的子（分）公司或外聘第三方商管公司作为运营商，来进行后期运营的实际管理，小业主与开发商签订商业物业买卖合同后，与运营商签订返租合同。

[律师回复] 1、商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。
2、商铺返租对于开发商来说可以快速回笼资金；对普通投资者来说，商铺返租是一个诱人的蛋糕，每年可以拿到如此高的投资回报，比投资住宅、写字楼的回报高得多。但是，根据《商品房销售管理办法》第11条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 在销售不畅的情况下，由于施工进度延缓和资金链压力等诸多问题可能导致“开发商延期交房”的情况，对于开发商的延期交房，购房者可以根据法律和合同的相关规定选择解除合同或者索赔违约金。
那么，购房人应如何行使合同解除权解除合同呢
首先，应注意解除权行使的期限，
《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使逾期不行使的，解除权消灭。
据此，在合同没有约定的情况下，解除权行使的期限为3个月或一年。
其次，如何行使合同解除权呢
根据合同法等法律规定，行使解除权应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，据此，行使合同解除权应当向对方发出合同解除的书面通知。
如果购房人不想解除合同，那么可以追究开发商逾期交房的违约责任，要求开发商支付违约金或赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一) 因不可抗力致使不能实现合同目的
(二) 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三) 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
(四) 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五) 法律规定的其他情形。

[律师回复] 具体是想咨询什么方面的问题

[律师回复] 请问协议书是怎样约定的？

[律师回复] 1、购买商铺开发商违约不到返租，可以到当地的司法部进行起诉或进行私下的协调。
2、国家已经明令禁止“售后返租”这一怪异的商业地产营销模式，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
3、法律依据：《商品房销售管理办法》
第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

[律师回复] 关于商铺返租问题，商铺拿不到产权证，收不到租金，可以委托我们帮您通过法律途径解决，维护您的合法权益

[律师回复] 不合法，现在是禁止这种形式的销售，但处理手段像现在比较单一，还是投诉为主。

[律师回复] 这要根据实际违约情况判断,如果具备法定条件与理由可以要求解除合同,赔偿损失,具体案情分析判断

[律师回复] 售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。

[律师回复] 如果开发商破产了，确实无法维权了。

[律师回复] 【法律意见】　　
通常不可以，已经签订合同，如果不购买会产生违约的，需要承担违约责任。
　　房屋买卖中，以下六种情况属于卖方违约的责任问题：
一、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时，则构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承担违约责任。
二、交付迟延。商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。在此中，出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。
三、商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
四、商品房面积短少的责任承担。依照《商品房买卖解释》第14条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过3部分，费用由出卖人承担：即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，是将出卖人交付面积误差超过3的房屋视为瑕疵给付。这样规定，一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘，另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠，通过经济手段来促使合同有效，避免出现房地产逆向流转的后果。
五、关于房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。对于景观房而言，如果房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景遭受严重影响，都使买受人赢利的合同目的受到极大损害，买受人可以行使解约权。对于一般商品房而言如果朝向、间距、位置位置的改变导致日照、通光受到严重影响的，买受人可以行使节约权。
六、关于绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。一般认为，这些违约并不导致生命财产遭受危险，也不严重影响生活质量，因此不能认定为根本性违约，不应行使解除权，买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。

[律师回复] 属于对方违约事项，具体我们要看过合同才能回复，详情请来电咨询，便于我们为您提供专业的解决方案

[律师回复] 您好，是否有合同？另外合同约定返租条件是否已经成就？若有合同约定，且条件成就可以通过诉讼的方式进行维权。

[律师回复] 你好，房主缴纳

[律师回复] 【法律意见】
可以诉讼到人民认定无效合同，退回房款。
烂尾楼是指已办理用地、规划手续,项目开工后,因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因较多,如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法等。烂尾楼说明开发商没有销售许可证，属于违法销售给业主的，因此可以诉讼到人民解决。
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
　　
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　
（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　
（四）损害社会公共利益；
　　
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 你说的是售后返租房屋吧？

[律师回复] 是否有返租协议

[律师回复] 公寓房一般为商业房，不可用于长期居住，产权年限短，存在巨大风险。本团队专业办理房地产案件，有大量成功退房退定金案例，将根据您的具体情况制定专业高效的解决方案，可以不成功不收费。

[律师回复] 合同只要是双方的真实意思表示，不违背法律规定，均是有效且成立的合同。