新房认购时开发商违约怎么办

[律师回复] 您好，针对您的认购书违约有违约金吗问题解答如下, 认购书违约有违约金，具体的数额要看双方的约定。法律依据为：《合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

[律师回复] 违约责任的承担方式有以下几种
（1）支付违约金.违约金：指合同当事人在合同中约定的，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方当事人支付的一定数额的金钱。
（2）损害赔偿.损害赔偿：是指因合同一方当事人的违约行为而给对方当事人造成财产损失时，违约方向对方当事人所作的经济补偿。
（3）继续履行.继续履行：是指由法院或仲裁机关作出要求实际履行的判决或下达特别履行命令，强迫债务人在指定期限内履行合同债务。

[律师回复] 你好，
首先我想给你点赞一下，
其次问题商品房购买合同违约金认定标准是什么答案如下违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。

[律师回复] 一、买受人违约如何承担责任买受人违约责任具有特殊的相对性。在拍卖活动中，存在着委托人、拍卖人、竞买人和买受人等多方主体。买受人的违约责任只能在特定的拍卖人与买受人之间发生，买受人对委托人和其他竞买人不直接承担违约责任。委托人和其他竞买人也不能以违约为由，向买受人提出承担违约责任的请求或提讼。拍卖合同中，买受人违约责任的认定和归责遵循严格责任原则，即买受人承担违约责任只有一个条件，即买受人有违约行为。《拍卖法》关于买受人违约责任的规定是比较清楚的。《拍卖法》第三十九条规定：“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额”。当事人既约定违约金，又约定保证金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者保证金条款。保证金与违约金的竟合时如何处理，法律没有明确的规定，但从违约金和保证金两者都同时具备补偿性和惩罚性的特征来看，两者是可以相互替代的。在选择适用保证金条款的情况下，如果保证金已经足以弥补守约一方的损失，那么就不再适用违约金条款；如果不足以弥补守约一方的损失，则守约一方可以同时适用保证金条款和违约金条款；如果保证金在弥补损失后仍有剩余，则剩余部分归守约一方，这体现了保证金惩罚性的一面。在选择适用违约金条款时的情况也一样。 二、如何确定买卖合同的违约金在合同中，称为“一方不履行合同义务”，也叫根本违约。在经济合同中，一方不履行合同义务，有两种表现： （一）卖方不履行。按照客观的计算方法，损失额的计算应以货物的市场价格与合同价格之间的差额作为标准，在以客观标准计算损失时，应注意以下几个问题： 1、这一标准仅适用于合同标的物价格不断上涨的情况。如果合同标的物的价格是在不断下跌，那么买方就不存在损失赔偿的计算问题。当然，如果违约行为给买方造成了其他损失或合同订有违约金条款，买方仍可要求赔偿或要求支付违约金。 2、作为计算损失额依据的市场价格一般应是履行地的市场价格。如果履行地没有市场，难以确定客观的市场价格，在此情况下，应当以买方最容易购买替代物的地点的市场价格加上合理的运输费用作为计算损失额的依据。 3、在计算损失额时，还应考虑各种受害人应节省的费用和应减轻的损失。因为违约发生以后受害人负有减轻损失的义务，如果没有尽到这一义务，就应自行承担这一部分损失，从而应将不合理扩大的损失从损失总额中扣除。 4、假如买方订立合同的目的是为了将该批货物转卖于他人，并且在该合同签订以后与他人订了转售合同，那么，可以根据转售价与合同之间的差额来计算损失。这是因为，既然买方又与第三者订立了转售合同，那么转售价格与合同价格的差额就是他应该得到的利益。这种利益可能高于市场价格与合同价格的差额，也可能低于市场价格与合同价格的差额。在违约发生以后，买方有足够的证据证明他实际遭受的主观损失，便应该允许买方依此主观计算的方法来相应赔偿。 （二）买方拒绝接受货物。依客观计算方法，应按合同价格与违约时的市场价格来确定卖方遭受的损失，这一点与卖方不交货的计算方法相同。当然，如果货物价格在不断下跌，一般没有可得利益的损失，就不能以价格来计算损失额。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 1、违约责任，具体落实。 《房屋买卖合同》中，买卖双方须明确双方违约责任。由于房产交易程序复杂且金额较大，因此需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)几日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。 2、善用补充条款，维护自身利益。 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，可在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中双方的意思表达清楚，一方面，这样的买卖合同表达出了双方的最真实意愿，为交易的顺利进行铺平道路，另一方面，也可减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。 综上所述，由于消费者在房产交易过程中所处的“弱势”地位，就要求买卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨慎，最大限度地减少漏洞，规避风险，保证自己的合法权益。最后，建议消费者在进行房产交易过程中，找信誉好，规模大的房地产经纪公司。这样，既有利于出卖人能够在尽可能短的时间内找到合适的买受人，也有利于买受人更加准确地了解房屋情况，同时避免在钱证、房产交接，以及日后缴纳供暖、物业管理、公共维修基金等费用时发生不必要的纠纷。

[律师回复] 只有三方协议才是具备完全法律效力的，就业意向书属于两方，是没有法律效力的国家规定劳动合同中如果没有培训条款和竞业禁止条款的约定，且用人单位支付过经济补偿，一律不需要支付违约金。单位约定的违约金条款无效，不需要支付。
1、三方协议仅限于应届毕业生在求职阶段与拟用人单位签订的合同，效力仅限于取得毕业证以前；
2、三方协议的目的是约束应届毕业生毕业后进入拟用人单位工作，同时要求拟用人单位在毕业生毕业后与该毕业生签订劳动合同，因此如果用人单位与应届毕业生签定了正式的劳动合同，则三方协议的效力自然解除；
3、正式劳动合同可以约定的违约条款仅局限于涉及保密条款和设定服务期的合同，其他任何情形都不得为劳动者设定违约金。三方协议的违约条款仅针对应届毕业生毕业后未进入用人单位，在正式劳动合同签订后，该违约条款所需的基础已经不复存在，所以违约条款当然不可能顺延至正式劳动合同中；
4、三方协议是计划经济与市场经济过渡期间的产物，对于三方协议没有准确的法律予以规定，但是正式工作以后，可以参见《劳动法》、《劳动合同法》等及相关劳动法律法规。

[律师回复] 只有三方协议才是具备完全法律效力的，就业意向书属于两方，是没有法律效力的国家规定劳动合同中如果没有培训条款和竞业禁止条款的约定，且用人单位支付过经济补偿，一律不需要支付违约金。单位约定的违约金条款无效，不需要支付。
1、三方协议仅限于应届毕业生在求职阶段与拟用人单位签订的合同，效力仅限于取得毕业证以前；
2、三方协议的目的是约束应届毕业生毕业后进入拟用人单位工作，同时要求拟用人单位在毕业生毕业后与该毕业生签订劳动合同，因此如果用人单位与应届毕业生签定了正式的劳动合同，则三方协议的效力自然解除；
3、正式劳动合同可以约定的违约条款仅局限于涉及保密条款和设定服务期的合同，其他任何情形都不得为劳动者设定违约金。三方协议的违约条款仅针对应届毕业生毕业后未进入用人单位，在正式劳动合同签订后，该违约条款所需的基础已经不复存在，所以违约条款当然不可能顺延至正式劳动合同中；
4、三方协议是计划经济与市场经济过渡期间的产物，对于三方协议没有准确的法律予以规定，但是正式工作以后，可以参见《劳动法》、《劳动合同法》等及相关劳动法律法规。

[律师回复] 已认购房产被抵押2012年6月12日，郭某与房地产有限公司签订《北京市商品房认购书》，约定由郭某认购出卖人开发建设的一套房屋，并就建筑面积、单价、总金额及付款方式等进行了约定。当日，郭某向房地产公司支付了10万元定金。房地产公司先后于同年7月16日、8月7日、9月20日将涉案房屋进行了抵押。郭某诉至一审称，2012年11月，自己与房地产公司协商合同条款时，看到房地产公司出示的合同草稿中写明涉案房屋在双方签署认购书后被抵押，自己认为购房有风险，没与房地产公司签订买卖合同。房地产公司私自办理抵押登记并隐瞒相关事实，强行要求自己用自身房屋为开发商的商业贷款承担担保责任，属于影响合同签订的重要原因，开发商的行为严重违背诚实信用原则，故请求判令解除该认购书，双倍返还定金20万元，并赔偿定10万元金的利息。北京某房地产开发有限公司辩称，郭某不签订房屋买卖合同是其自身的原因，公司办理了房屋抵押也不影响双方签订房屋买卖合同，不影响网签，不影响郭某办理贷款。公司可以退还定金，但不同意郭某其他诉讼请求。开发商被判违约双倍返定金一审经审理判决后，郭某不服，上诉至北京二中院。二中院经审理认为，房屋的抵押设定情况属于房屋权属变更的重大事项，房地产公司没有提供相关证据证明将上述抵押变更情况告知郭某并征得其同意，给郭某购买房屋增加了不合理的负担，导致双方签房屋买卖合同项下的房屋权属事项发生了重大变化。郭某在二审中提出如房地产公司解除抵押，则同意继续签订房屋买卖合同，但房地产公司明确表示不同意解除抵押，导致房屋买卖合同无法继续签订，房地产公司应对此承担相应责任，故郭某要求返还双倍定金的请求于法有据，予以支持。基于上述责任认定，郭某要求房地产公司支付10万元定金的利息的主张，亦予以支持。据此，北京二中院二审作出了上述判决。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 商品房认购书 甲方：(出卖人)__________ 法定代表人：______________ 地址：____________________ 邮编：____________________ 电话：____________________ 传真： ___________________ 乙方：(买受人)__________ 地址：____________________ 邮编：____________________ 电话：____________________ 身份证号码：______________ 为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就乙方认购甲方开发建设的商品房一事达成如下协议： 一、房屋基本情况 乙方预定甲方开发建设的位于________市________区________县________路________号 楼盘：________号楼________单元________号房屋，建筑面积________平方米，其中套内建筑面积________平方米，公用建筑分摊面积为________平方米。房屋单价________元(美元)/平方米， 总房款为(小写)________元(美元)，(大写)________元(美元)。户型为 ________________。 二、认购期间 甲方承诺为乙方所预定房屋保留________天(自________年________月________日至________年________月________日)。 三、定金 本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币(小写)_______元(美元)，(大写)______________元(美元)。乙方须在上述房号保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖(预售)合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖(预售)合同》时，由甲方退还乙方或抵作该房屋的购房价款。 四、付款方式 乙方同意选择下列_______种付款方式，在与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》后向甲方支付购房价款。 1、一次性付款 2、分期付款：于签约当日付 _______%，剩余房款在______ 日内分________ 次付清; 3、个人住房抵押贷款：于签约当日付清房屋总价 ________%的首付款。 五、证明文件 甲方应向乙方出示下列证件及其附属材料，甲方保证以下资格认证文件真实无瑕疵。 1、企业法人营业执照证号：________________ 2、政府立项证明证号：________________ 3、房地产开发企业资质证书证号：________________ 4、国有土地使用权证书证号：________________ 5、建设工程规划许可证包括附图)证号：________________ 6、建设用地规划许可证证号：________________ 7、施工许可证证号：________________ 8、房屋销售许可证证号：________________ 六、甲方承诺 1、具备商品房销售(预售)条件，如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方定金外，还应赔偿乙方利息等资金损失及其他有关财产损失。 2、在本协议签订后，须为乙方保留该房屋至保留期届满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《商品房认购协议书》或《商品房买卖(预售)合同》;并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还定金，同时本协议自动失效。 七、乙方承诺 在本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》，并承诺在与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如乙方不能履行本协议书确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的房号保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的定金不予返还。 八、其他 甲方出现以下情形之 一，乙方有权解除协议，甲方应向乙方全额返还定金。 1、甲方依本协议第五条向乙方提供的证明文件不完整、不真实或有瑕疵，导致双方不能签订《商品房买卖(预售)合同》的; 2、甲方存在其他违法行为导致双方不能签订《商品房买卖(预售)合同》的; 3、甲、乙双方经协商未能就补充协议达成统一意见的。 九、不可抗力 1、如果本协议在执行过程中受到诸如：地震、台风、洪水、火灾、战争或其他双方认可的不可预见的不可抗力的直接影响，或无法按照原协议条款执行，受不可抗力影响的一方应立即以传真通知对方，并且在此以后5天内将发生事故地区有关部门开具的事故证明寄给对方。 2、因政府产业政策发生变化而导致本协议无法履行时，甲、乙双方可以解除本协议并免责。 十、本协议自甲乙双方签字之日起生效。 十 一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。 甲方：________________ 法定代表人：__________ 日期：________________ 乙方：________________ 日期：________________

[律师回复] 你好 需要结合你们之间合同约定的承担相应责任的

[律师回复] 但是由于商品房买卖合同大多属于格式格式，对于违约责任的承担方式约定相对比较明确，一旦出现约定不明的情况，我们也可以根据《商品房买卖解释》的有关规定确定有关损失的计算方法。 《商品房买卖解释》第17条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《商品房买卖解释》第18条第2款规定：由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊原因外，出卖人应当承担违约责任;如果商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。 另外，在《商品房买卖解释》对某些违约承担违约责任的计算则另有规定，具体包括： 1、出卖人恶意违约。具有下列情形之 一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。 2、出卖人存在欺诈行为。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之 一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证吗的事实或提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在治理同样适用惩罚性赔偿。

[律师回复] 但是由于商品房买卖合同大多属于格式格式，对于违约责任的承担方式约定相对比较明确，一旦出现约定不明的情况，我们也可以根据《商品房买卖解释》的有关规定确定有关损失的计算方法。 《商品房买卖解释》第17条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《商品房买卖解释》第18条第2款规定：由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊原因外，出卖人应当承担违约责任;如果商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。 另外，在《商品房买卖解释》对某些违约承担违约责任的计算则另有规定，具体包括： 1、出卖人恶意违约。具有下列情形之 一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。 2、出卖人存在欺诈行为。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之 一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证吗的事实或提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在治理同样适用惩罚性赔偿。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 商品房认购书 甲方：(出卖人)__________ 法定代表人：______________ 地址：____________________ 邮编：____________________ 电话：____________________ 传真： ___________________ 乙方：(买受人)__________ 地址：____________________ 邮编：____________________ 电话：____________________ 身份证号码：______________ 为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就乙方认购甲方开发建设的商品房一事达成如下协议： 一、房屋基本情况 乙方预定甲方开发建设的位于________市________区________县________路________号 楼盘：________号楼________单元________号房屋，建筑面积________平方米，其中套内建筑面积________平方米，公用建筑分摊面积为________平方米。房屋单价________元(美元)/平方米， 总房款为(小写)________元(美元)，(大写)________元(美元)。户型为 ________________。 二、认购期间 甲方承诺为乙方所预定房屋保留________天(自________年________月________日至________年________月________日)。 三、定金 本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币(小写)_______元(美元)，(大写)______________元(美元)。乙方须在上述房号保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖(预售)合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖(预售)合同》时，由甲方退还乙方或抵作该房屋的购房价款。 四、付款方式 乙方同意选择下列_______种付款方式，在与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》后向甲方支付购房价款。 1、一次性付款 2、分期付款：于签约当日付 _______%，剩余房款在______ 日内分________ 次付清; 3、个人住房抵押贷款：于签约当日付清房屋总价 ________%的首付款。 五、证明文件 甲方应向乙方出示下列证件及其附属材料，甲方保证以下资格认证文件真实无瑕疵。 1、企业法人营业执照证号：________________ 2、政府立项证明证号：________________ 3、房地产开发企业资质证书证号：________________ 4、国有土地使用权证书证号：________________ 5、建设工程规划许可证包括附图)证号：________________ 6、建设用地规划许可证证号：________________ 7、施工许可证证号：________________ 8、房屋销售许可证证号：________________ 六、甲方承诺 1、具备商品房销售(预售)条件，如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方定金外，还应赔偿乙方利息等资金损失及其他有关财产损失。 2、在本协议签订后，须为乙方保留该房屋至保留期届满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《商品房认购协议书》或《商品房买卖(预售)合同》;并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还定金，同时本协议自动失效。 七、乙方承诺 在本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》，并承诺在与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如乙方不能履行本协议书确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的房号保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的定金不予返还。 八、其他 甲方出现以下情形之 一，乙方有权解除协议，甲方应向乙方全额返还定金。 1、甲方依本协议第五条向乙方提供的证明文件不完整、不真实或有瑕疵，导致双方不能签订《商品房买卖(预售)合同》的; 2、甲方存在其他违法行为导致双方不能签订《商品房买卖(预售)合同》的; 3、甲、乙双方经协商未能就补充协议达成统一意见的。 九、不可抗力 1、如果本协议在执行过程中受到诸如：地震、台风、洪水、火灾、战争或其他双方认可的不可预见的不可抗力的直接影响，或无法按照原协议条款执行，受不可抗力影响的一方应立即以传真通知对方，并且在此以后5天内将发生事故地区有关部门开具的事故证明寄给对方。 2、因政府产业政策发生变化而导致本协议无法履行时，甲、乙双方可以解除本协议并免责。 十、本协议自甲乙双方签字之日起生效。 十 一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。 甲方：________________ 法定代表人：__________ 日期：________________ 乙方：________________ 日期：________________

[律师回复] 对于认购书违约责任该如何承担这个问题，解答如下, 根据我国《合同法》第113条规定，违约责任的赔偿范围包括两部分：因违约所造成的损失，即消极利益损失(实际损失，即现有财产的减损灭失和相关费用的支出);合同履行后可以获得的利益的损失，即积极利益损失(可得利益损失或履行利益损失)。违反认购书的违约责任应当受上述《合同法》的调整，但有一点与其他合同不同的是，在认购书的违约赔偿中，实际上并不存在可得利益损失。这是因为在合同法中，违约损害赔偿主要是指财产损害，而认购书中的义务就是缔约义务，并不涉及合同履行后可以获得的可得财产利益的问题。因此，违反认购书的违约责任的赔偿范围主要是实际损失，即现有财产的减损灭失和相关费用的支出。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 一、购销合同违约责任怎么写 1、违约责任承担方式 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、违约责任条款约定 违约责任可由合同各方在合同里面作详细约定，对于延迟交付货物或者交付货款的可以约定延迟履行违约金。还可以约定一条总的违约条款：“任何一方违反本协议导致本协议无法继续履行的，违约方需赔偿守约方违约金人民币元，该违约金不足以弥补守约方实际损失的，违约方应赔偿守约方所有实际损失。 3、损害赔偿的范围 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 4、违约金 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、购销合同违约责任条款有哪些 甲方的违约责任 1.甲方中途退货，应向乙方偿付退货部分货款___%的违约金。 2.甲方未按合同规定的时间和要求提供应交的技术资料或包装物的，除交货日期得顺延外，应比照中国人民银行有关延期付款的规定，按顺延交货部分货款计算，向乙方偿付顺延交货的违约金。如果不能提供的，按中途退货处理。 3.甲方自提产品未按供方通知的日期或合同规定的日期提货的，应比照中国人民银行有关延期付款的规定，按逾期提货部分货款总值计算，向乙方偿付逾期提货的违约金，并承担乙方实际支付的代为保管、保养的费用。 4.甲方逾期付款的，应按中国人民银行有关延期付款的规定向乙方偿付逾期付款的违约金。 5.甲方违反合同规定拒绝接货的，应当承担由此造成的损失和运输部门的罚款。 6.甲方如错填到货地点或接货人，或对乙方提出错误异议，应承担乙方因此所受的损失。 乙方的违约责任 1.乙方不能交货的，应向甲方偿付不能交货部分货款的___%的违约金。 2.乙方所交产品品种、型号、规格、花色、质量不符合规定的，如果甲方同意利用，应当按质论价;如果甲方不能利用的，应根据产品的具体情况，由乙方负责包换或包修，并承担修理、调换或退货而支付的实际费用。 3.乙方因产品包装不符合合同规定，必须返修或重新包装的，乙方应负责返修或重新包装，并承担支付的费用。甲方不要求返修或重新包装而要求赔偿损失的，乙方应当偿付甲方该不合格包装物低于合格包装物的价值部分。因包装不符合规定造成货物损坏或灭失的，乙方应当负责赔偿。 4.乙方逾期交货的，应比照中国人民银行有关延期付款的规定，按逾期交货部分货款计算，向甲方偿付逾期交货的违约金，并承担甲方因此所受的损失费用。 5.乙方提前交货的产品、多交的产品的品种、型号、规格、花色、质量不符合规定的产品，甲方在代保管期内实际支付的保管、保养等费用以及非因甲方保管不善而发生的损失，应当由乙方承担。 6.产品错发到货地点或接货人的，乙方除应负责运交合同规定的到货地点或接货人外，还应承担甲方因此多支付的一切实际费用和逾期交货的违约金。 7.乙方提前交货的，甲方接货后，仍可按合同规定的交货时间付款;合同规定自提的，甲方可拒绝提货。乙方逾期交货的，乙方应在发货前与甲方协商，甲方仍需要的，乙方应照数补交，并负逾期交货责任;甲方不再需要的，应当在接到乙方通知后15天内通知乙方，办理解除合同手续。逾期不答复的，视为同意发货。

[律师回复] 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： (一)逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 (二)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 怎样签订房屋买卖合同 房屋买卖双方，房屋买卖合同的签订非常重要，有些二手房买卖双方由于较熟悉甚至没有任何书面协议，导致纠纷产生时没有任何证据，不仅给审理工作增加了难度，也不利于维护自己的权利。 要与房屋销售方签订房屋买卖合同应着重审查合同的以下条款： (一)房屋所占土地的使用权。如果卖方未合法取得该土地的使用权，应责成卖方首先向国家缴纳土地使用金; (二)标的及质量条款。您要问明拟买的商品房位于何处何路几号几层，是砖混结构还是砖木结构，朝向如何，建筑面积及居住面积各为多少。 (三)价款及支付条款。合同中应明确规定每平方米价格及总价，如果包括其他费用如水暖、煤气的初装费等、应一并列明;该房款是一次付清还是分期付款，是现金支付还是票据支付。若消费者购买的是期房，最好争取分期付款方式，签合同时先付总价款的百分之四 十，待工程完工过半时再付百分之三 十，等工程竣工交付时付清最后的百分之三 十，这样，就可以给房地产开发商设定对等的义务，减少消费者的购房风险; (四)违约条款。应列明一方违约时支付违约金的合理数额或违约金计算办法。如房屋开发商在格式合同中私自定下诸如“若开发商不能按时交付房屋，按该房屋合同价款0.001%支付违约金”的不合理条款时，您应对此坚决，因为这是房地产开发商不想履约的一个征兆。若合同未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价1%至5%的违约金;

[律师回复] 由于一些原因，业主可能会逾期缴纳物业费。但逾期缴纳物业费很可能会产生违约金，有些时候也叫滞纳金。关于欠缴物业费的违约金计算方法，法律没有明确约定，这主要取决于业主与物业管理单位之间的《物业服务合同》。有些合同内是没有约定违约金条款 的，但欠缴物业费违反了双方签订的《物业服务合同》，很显然属于违约行为。因此，如果合同中有关于违约金的条款，按合同约定执行。如果合同中没有约定，物业管理单位可以要求按银行同期借款利息支付，但不得擅自乱收费。
从实践上来看，拖欠物业费是需要支付多少违约金，具体数额需看《物业管理合同》的具体
约定，但一般是约定为千分之三。如果高于法律规定的违约金标准，可以要求适当减少。
《物业服务收费管理办法》第六条
物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 代理商违约责任是怎样的 一、甲方丢失证据原件或因其他原因拒不按乙方要求向法庭出示证据原件，致使因证据不足而败诉者，应支付违约金贰仟元，并按标的10%向乙方支付代理费; 二、未经乙方同意甲方放弃请求、和解、撤诉，擅自放弃实体或程序上的权利或与案件对方当事人恶意串通的，代理费依案件总标的额30%比例收取。 三、甲方如捏造事实，弄虚作假、或坚持不合法的要求、或利用乙方律师从事违法活动的、或无故中断与承办律师的联系、或不按本合同约定交纳要求交纳的有关费用，均视为甲方违约，应支付违约金叁仟元，并按标的10%向乙方支付代理费，乙方有权单方终止代理。 四、甲方无正当理由单方解除合约，乙方所支出的费用由甲方负担并支付案件标的额30%的违约金;

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 代理商违约责任是怎样的 一、甲方丢失证据原件或因其他原因拒不按乙方要求向法庭出示证据原件，致使因证据不足而败诉者，应支付违约金贰仟元，并按标的10%向乙方支付代理费; 二、未经乙方同意甲方放弃请求、和解、撤诉，擅自放弃实体或程序上的权利或与案件对方当事人恶意串通的，代理费依案件总标的额30%比例收取。 三、甲方如捏造事实，弄虚作假、或坚持不合法的要求、或利用乙方律师从事违法活动的、或无故中断与承办律师的联系、或不按本合同约定交纳要求交纳的有关费用，均视为甲方违约，应支付违约金叁仟元，并按标的10%向乙方支付代理费，乙方有权单方终止代理。 四、甲方无正当理由单方解除合约，乙方所支出的费用由甲方负担并支付案件标的额30%的违约金;

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 商品房认购书 甲方：(出卖人)__________ 法定代表人：______________ 地址：____________________ 邮编：____________________ 电话：____________________ 传真： ___________________ 乙方：(买受人)__________ 地址：____________________ 邮编：____________________ 电话：____________________ 身份证号码：______________ 为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就乙方认购甲方开发建设的商品房一事达成如下协议： 一、房屋基本情况 乙方预定甲方开发建设的位于________市________区________县________路________号 楼盘：________号楼________单元________号房屋，建筑面积________平方米，其中套内建筑面积________平方米，公用建筑分摊面积为________平方米。房屋单价________元(美元)/平方米， 总房款为(小写)________元(美元)，(大写)________元(美元)。户型为 ________________。 二、认购期间 甲方承诺为乙方所预定房屋保留________天(自________年________月________日至________年________月________日)。 三、定金 本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币(小写)_______元(美元)，(大写)______________元(美元)。乙方须在上述房号保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖(预售)合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖(预售)合同》时，由甲方退还乙方或抵作该房屋的购房价款。 四、付款方式 乙方同意选择下列_______种付款方式，在与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》后向甲方支付购房价款。 1、一次性付款 2、分期付款：于签约当日付 _______%，剩余房款在______ 日内分________ 次付清; 3、个人住房抵押贷款：于签约当日付清房屋总价 ________%的首付款。 五、证明文件 甲方应向乙方出示下列证件及其附属材料，甲方保证以下资格认证文件真实无瑕疵。 1、企业法人营业执照证号：________________ 2、政府立项证明证号：________________ 3、房地产开发企业资质证书证号：________________ 4、国有土地使用权证书证号：________________ 5、建设工程规划许可证包括附图)证号：________________ 6、建设用地规划许可证证号：________________ 7、施工许可证证号：________________ 8、房屋销售许可证证号：________________ 六、甲方承诺 1、具备商品房销售(预售)条件，如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方定金外，还应赔偿乙方利息等资金损失及其他有关财产损失。 2、在本协议签订后，须为乙方保留该房屋至保留期届满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《商品房认购协议书》或《商品房买卖(预售)合同》;并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还定金，同时本协议自动失效。 七、乙方承诺 在本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》，并承诺在与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如乙方不能履行本协议书确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的房号保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的定金不予返还。 八、其他 甲方出现以下情形之 一，乙方有权解除协议，甲方应向乙方全额返还定金。 1、甲方依本协议第五条向乙方提供的证明文件不完整、不真实或有瑕疵，导致双方不能签订《商品房买卖(预售)合同》的; 2、甲方存在其他违法行为导致双方不能签订《商品房买卖(预售)合同》的; 3、甲、乙双方经协商未能就补充协议达成统一意见的。 九、不可抗力 1、如果本协议在执行过程中受到诸如：地震、台风、洪水、火灾、战争或其他双方认可的不可预见的不可抗力的直接影响，或无法按照原协议条款执行，受不可抗力影响的一方应立即以传真通知对方，并且在此以后5天内将发生事故地区有关部门开具的事故证明寄给对方。 2、因政府产业政策发生变化而导致本协议无法履行时，甲、乙双方可以解除本协议并免责。 十、本协议自甲乙双方签字之日起生效。 十 一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。 甲方：________________ 法定代表人：__________ 日期：________________ 乙方：________________ 日期：________________