开发商违约如何追究

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1.违约责任的概念违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。民法通则第111条、合同法第107条对违约责任均做了概括性规定。
2.违约责任的法律特征：1)违约责任是一种民事责任法律责任有民事责任、行政责任、刑事责任等类型，民事责任是指民事主体在民事活动中，因实施民事违法行为或基于法律的特别规定，依据民法所应承担的民事法律后果。民法通则专设“民事责任”一章(
第六章)，规定了违约责任和侵权责任两种民事责任。违约责任作为一种民事责任，在目的、构成要件、责任形式等方面均有别于其他法律责任。2)违约责任是违约的当事人一方对另一方承担的责任合同关系的相对性决定了违约责任的相对性，即违约责任是合同当事人之间的民事责任，合同当事人以外的
第三人对当事人之间的合同不承担违约责任。具体而言：
(1)违约责任是合同当事人的责任，不是合同当事人的辅助人(如代理人)的责任;
(2)合同当事人对于因第三人的原因导致的违约承担责任。合同法第121条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。3)违约责任是当事人不履行或不完全履行合同的责任
首先，违约责任是违反有嗷合同的责任。合同有效是承担违约责任的前提。这一特征使违约责任与合同法上的其他民事责任(如缔约过失责任、无效合同的责任)区别开来。
其次，违约责任以当事人不履行或不完全履行合同为条件。能够产生违约责任的违约行为有两种情形：一是一方不履行合同义务，即未按合同约定提供给付;二是履行合同义务不符合约定条件，即其履行存在瑕疵。4)违约责任具有补偿性和一定的任意性其
一，违约责任以补偿守约方因违约行为所受损失为主要目的，以损害赔偿为主要责任形式，故具有补偿性质。其
二，违约责任可以由当事人在法律规定的范围内约定，具有一定的任意性。合同法第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
3.违约责任的形式违约责任的形式，即承担违约责任的具体方式。对此，民法通则第111条和合同法第107条做了明文规定。合同法第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，违约责任有三种基本形式，即继续履行、采取补救措施和赔偿损失。当然，除此之外，违约责任还有其他形式，如违约金和定金责任。1)继续履行继续履行的概念。继续履行也称强制实际履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。其特征为：
(1)继续履行是一种的违约责任形式，不同于一般意义上的合同履行。具体表现在：继续履行以违约为前提;继续履行体现了法的强制;继续履行不依附于其他责任形式。
(2)继续履行的内容表现为按合同约定的标的履行义务，这一点与一般履行并无不同。
(3)继续履行以对方当事人(守约方)请求为条件，不得径行判决。继续履行的适用。继续履行的适用，因债务性质的不同而不同：金钱债务：无条件适用继续履行。金钱债务只存在迟延履行，不存在履行不能。因此，应无条件适用继续履行的责任形式。非金钱债务：有条件适用继续履行。对非金钱债务，原则上可以请求继续履行，但下列情形除外：(1)法律上或者事实上不能履行(履行不能);(2)债务的标的不适用强制履行或者强制履行费用过高;
(3)债权人在合理期限内未请求履行(如季节性物品之供应)。2)采取补救措施采取补救措施的含义。采取补救措施作为一种的违约责任形式，是指矫正合同不适当履行(质量不合格)、使履行缺陷得以消除的具体措施。这种责任形式，与继续履行(解决不履行问题)和赔偿损失具有互补性。采取补救措施的类型。关于采取补救措施的具体方式，我国相关法律做了如下规定：(1)合同法第111条规定为：修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等;(2)消费者权益保护法第44条规定为：修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用、赔偿损失;(3)产品质量法第40条规定为：修理、更换、退货。采取补救措施的适用。在采取补救措施的适用上，应注意以下几点：(1)采取补救措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有约定或者约定不明确，而依合同法第61条仍不能确定违约责任为前提。换言之，对于不适当履行的违约责任形式，当事人有约定者应依其约定;没有约定或约定不明者，
首先应按照合同法第61条规定确定违约责任;没有约定或约定不明又不能按照合同法第61条规定确定违约责任的，才适用这些补救措施。(2)应以标的物的性质和损失大小为依据，确定与之相适应的补救方式。(3)受害方对补救措施享有选择权，但选定的方式应当合理。3)赔偿损失赔偿损失的概念与确定方式。赔偿损失，在合同法上也称违约损害赔偿，是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益的责任形式。赔偿损失具有如下特点：第
一、赔偿损失是最重要的违约责任形式。赔偿损失具有根本救济功能，任何其他责任形式都可以转化为损害赔偿。第
二、赔偿损失是以支付金钱的方式弥补损失。金钱为一般等价物，任何损失一般都可以转化为金钱，因此，赔偿损失主要指金钱赔偿。但在特殊情况下，也可以以其他物代替金钱作为赔偿。第
三、赔偿损失是由违约方赔偿守约方因违约所遭受的损失。
首先，赔偿损失是对违约行为所造成的损失的赔偿，与违约行为无关的损失不在赔偿之列。
其次，赔偿损失是对守约方所遭受损失的一种补偿，而不是对违约行为的惩罚。第
四、赔偿损失责任具有一定的任意性。违约赔偿的范围和数额，可由当事人约定。当事人既可以约定违约金的数额，也可以约定损害赔偿的计算方法。赔偿损失的确定方式有两种：法定损害赔偿和约定损害赔偿。法定损害赔偿。法定损害赔偿是指由法律规定的，由违约方对守约方因其违约行为而对守约方遭受的损失承担的赔偿责任。根据合同法的规定，法定损害赔偿应遵循以下原则：
第
一、完全赔偿原则。违约方对于守约方因违约所遭受的全部损失承担的赔偿责任。具体包括：直接损失与间接损失;积极损失与消极损失(可得利益损失)。合同法第113条规定，损失“包括合同履行后可以获得的利益”，可见其赔偿范围包括现有财产损失和可得利益损失。前者主要表现为标的物灭失、为准备履行合同而支出的费用、停工损失、为减少违约损失而支出的费用、诉讼费用等：后者是指在合同适当履行后可以实现和取得的财产利益。
第
二、合理预见规则。违约损害赔偿的范围以违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的损失为限。合理预见规则是限制法定违约损害赔偿范围的一项重要规则，其理论基础是意思自治原则和公平原则。对此应把握以下几点：
①合理预见规则是限制包括现实财产损失和可得利益损失的损失赔偿总额的规则，不仅用以限制可得利益损失的赔偿;
②合理预见规则不适用于约定损害赔偿;
③是否预见到或者应当预见到可能的损失，应当根据订立合同时的事实或者情况加以判断。第
三、减轻损失规则。一方违约后，另一方应当及时采取合理措施防止损失的扩大，否则，不得就扩大的损失要求赔偿。其特点是：一方违约导致了损失的发生;相对方未采取适当措施防止损失的扩大;造成了损失的扩大。约定损害赔偿。约定损害赔偿，是指当事人在订立合同时，预先约定一方违约时应当向对方支付一定数额的赔偿金或约定损害赔偿额的计算方法。它具有预定型(缔约时确定)、从属性(以主合同的有效成立为前提)、附条件性(以损失的发生为条件)。4)违约金违约金的概念和性质。违约金是指当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。依不同标准，违约金可分为：(1)法定违约金和约定违约金;(2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金。合同法施行之前，我国的违约金制度兼容以上各种形态，合同法则做了全新的规定。根据现行合同法的规定，违约金具有以下法律特征：(1)是在合同中预先约定的(合同条款之一);(2)是一方违约时向对方支付的一定数额的金钱(定额损害赔偿金);(3)是对承担赔偿责任的一种约定(不同于一般合同义务)。关于违约金的性质，一般认为，现行合同法所确立的违约金制度是不具有惩罚性的违约金制度，而属于赔偿性违约金制度。即使约定的违约金数额高于实际损失，也不能改变这种基本属性。关于当事人是否可以约定单纯的惩罚性违约金，合同法未作明确规定。通说认为此种约定并非无效，但其性质仍属违约的损害赔偿。违约金的增加或减少。违约金是对损害赔偿额的预先约定，既可能高于实际损失，也可能低于实际损失，畸高和畸低均会导致不公平结果。为此，各国法律规定法官对违约金具有变更权，我国合同法第114条第2款也做了规定。其特点是：(1)以约定违约金“低于造成的损失”或“过分高于造成的损失”为条件;(2)经当事人请求;(3)由或仲裁机构裁量;
(4)“予以增加”或“予以适当减少”。5)定金责任所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，根据双方约定，由一方按合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱或其他替代物。对此担保法做了专门规定。合同法第115条也规定：当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据此，在当事人约定了定金担保的情况下，如一方违约，定金罚则即成为一种违约责任形式。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 1缺证延期
交楼是问题出现比较多的环节。法律规定，交楼时建筑部门必须出具《工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》和《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果开发商在交楼时不能出具上述两表两书的话，购房者有权要求退房;同时，延期交楼也是一个普遍的问题，一般来说这样是开发商违约在先。这时候应当仔细看一下合同，看看当中是否约定了装修质量问题的处理方式。
一般来说，开发商在合同中都不会把装修质量作为交房条件，所以就此引发的争议只能按合同中约定的赔偿差价的双倍的方式处理。您要是的话，就一定要将合同分析清楚，不要让开发商钻了空子，而无法实现自己的要求。在判决时主要依据合同约定。
另一种情况是，如果合同中约定了某项装修，但是开发商没有做，那就是另一回事了，这与以以次充好达不到标准是不同的，此时可以房屋没有达到合同约定为由，开发商会因此承担延期交房的违约责任。
2约定不符
还有很多的纠纷是因为购房人收楼后发现房屋的品质与当初合同约定的不相符。具体情况有很多种，比如面积有出入(大于3%)、窗户的弧型窗变成平面窗、水电气未能到户等等，这都属于开发商的违约。
但有时因为一些细小的质量瑕疵导致与合同约定的交楼标准不符，则不应当看成是开发商的违约。
。
3不合理收费
购房人关注的另外一个重要方面就是收费，哪些费用该收而哪些费用不该收。比如不能收取一年以上的物业管理费，不能收取超出公摊部分的费用，不能强行收取办理房产证的手续费(业主也可自行办理)等等。如果开发商单方面发生这些行为，则属于开发商违约。
4交楼后发生质量问题开发商推诿责任
房屋作为一种产品，发生质量问题是难免的，但关键是发现问题要及时解决。比如地下车库漏水、墙皮开裂等等。在购房之初，购房人都已经交纳了一笔维修基金以及物业管理费，解决这些问题是开发商或者物业责无旁贷的。如果遇上开发商违约，购房者怎么办呢?
《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

[律师回复] 对于开发商违约,业主能追究开发商哪些责任这个问题，解答如下,
1、缺证延期
交楼是问题出现比较多的环节。
法律规定，交楼时建筑部门必须出具《工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》和《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果开发商在交楼时不能出具上述两表两书的话，购房者有权要求退房;同时，延期交楼也是一个普遍的问题，一般来说这样是开发商违约在先。这时候应当仔细看一下合同，看看当中是否约定了装修质量问题的处理方式。
一般来说，开发商在合同中都不会把装修质量作为交房条件，所以就此引发的争议只能按合同中约定的赔偿差价的双倍的方式处理。您要是的话，就一定要将合同分析清楚，不要让开发商钻了空子，而无法实现自己的要求。在判决时主要依据合同约定。
另一种情况是，如果合同中约定了某项装修，但是开发商没有做，那就是另一回事了，这与以以次充好达不到标准是不同的，此时可以房屋没有达到合同约定为由，开发商会因此承担延期交房的违约责任。
2、约定不符
还有很多的纠纷是因为购房人收楼后发现房屋的品质与当初合同约定的不相符。
具体情况有很多种，比如面积有出入(大于3%)、窗户的弧型窗变成平面窗、水电气未能到户等等，这都属于开发商的违约。但有时因为一些细小的质量瑕疵导致与合同约定的交楼标准不符，则不应当看成是开发商的违约。
3、不合理收费
购房人关注的另外一个重要方面就是收费，哪些费用该收而哪些费用不该收。比如不能收取一年以上的物业管理费，不能收取超出公摊部分的费用，不能强行收取办理房产证的手续费(业主也可自行办理)等等。如果开发商单方面发生这些行为，则属于开发商违约。
4、交楼后发生质量问题开发商推诿责任
房屋作为一种产品，发生质量问题是难免的，但关键是发现问题要及时解决。比如地下车库漏水、墙皮开裂等等。在购房之初，购房人都已经交纳了一笔维修基金以及物业管理费，解决这些问题是开发商或者物业责无旁贷的。如果遇上开发商违约，购房者怎么办呢?
《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1.违约责任的概念违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。民法通则第111条、合同法第107条对违约责任均做了概括性规定。
2.违约责任的法律特征：1)违约责任是一种民事责任法律责任有民事责任、行政责任、刑事责任等类型，民事责任是指民事主体在民事活动中，因实施民事违法行为或基于法律的特别规定，依据民法所应承担的民事法律后果。民法通则专设“民事责任”一章(
第六章)，规定了违约责任和侵权责任两种民事责任。违约责任作为一种民事责任，在目的、构成要件、责任形式等方面均有别于其他法律责任。2)违约责任是违约的当事人一方对另一方承担的责任合同关系的相对性决定了违约责任的相对性，即违约责任是合同当事人之间的民事责任，合同当事人以外的
第三人对当事人之间的合同不承担违约责任。具体而言：
(1)违约责任是合同当事人的责任，不是合同当事人的辅助人(如代理人)的责任;
(2)合同当事人对于因第三人的原因导致的违约承担责任。合同法第121条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。3)违约责任是当事人不履行或不完全履行合同的责任
首先，违约责任是违反有嗷合同的责任。合同有效是承担违约责任的前提。这一特征使违约责任与合同法上的其他民事责任(如缔约过失责任、无效合同的责任)区别开来。
其次，违约责任以当事人不履行或不完全履行合同为条件。能够产生违约责任的违约行为有两种情形：一是一方不履行合同义务，即未按合同约定提供给付;二是履行合同义务不符合约定条件，即其履行存在瑕疵。4)违约责任具有补偿性和一定的任意性其
一，违约责任以补偿守约方因违约行为所受损失为主要目的，以损害赔偿为主要责任形式，故具有补偿性质。其
二，违约责任可以由当事人在法律规定的范围内约定，具有一定的任意性。合同法第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
3.违约责任的形式违约责任的形式，即承担违约责任的具体方式。对此，民法通则第111条和合同法第107条做了明文规定。合同法第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，违约责任有三种基本形式，即继续履行、采取补救措施和赔偿损失。当然，除此之外，违约责任还有其他形式，如违约金和定金责任。1)继续履行继续履行的概念。继续履行也称强制实际履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。其特征为：
(1)继续履行是一种的违约责任形式，不同于一般意义上的合同履行。具体表现在：继续履行以违约为前提;继续履行体现了法的强制;继续履行不依附于其他责任形式。
(2)继续履行的内容表现为按合同约定的标的履行义务，这一点与一般履行并无不同。
(3)继续履行以对方当事人(守约方)请求为条件，不得径行判决。继续履行的适用。继续履行的适用，因债务性质的不同而不同：金钱债务：无条件适用继续履行。金钱债务只存在迟延履行，不存在履行不能。因此，应无条件适用继续履行的责任形式。非金钱债务：有条件适用继续履行。对非金钱债务，原则上可以请求继续履行，但下列情形除外：(1)法律上或者事实上不能履行(履行不能);(2)债务的标的不适用强制履行或者强制履行费用过高;
(3)债权人在合理期限内未请求履行(如季节性物品之供应)。2)采取补救措施采取补救措施的含义。采取补救措施作为一种的违约责任形式，是指矫正合同不适当履行(质量不合格)、使履行缺陷得以消除的具体措施。这种责任形式，与继续履行(解决不履行问题)和赔偿损失具有互补性。采取补救措施的类型。关于采取补救措施的具体方式，我国相关法律做了如下规定：(1)合同法第111条规定为：修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等;(2)消费者权益保护法第44条规定为：修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用、赔偿损失;(3)产品质量法第40条规定为：修理、更换、退货。采取补救措施的适用。在采取补救措施的适用上，应注意以下几点：(1)采取补救措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有约定或者约定不明确，而依合同法第61条仍不能确定违约责任为前提。换言之，对于不适当履行的违约责任形式，当事人有约定者应依其约定;没有约定或约定不明者，
首先应按照合同法第61条规定确定违约责任;没有约定或约定不明又不能按照合同法第61条规定确定违约责任的，才适用这些补救措施。(2)应以标的物的性质和损失大小为依据，确定与之相适应的补救方式。(3)受害方对补救措施享有选择权，但选定的方式应当合理。3)赔偿损失赔偿损失的概念与确定方式。赔偿损失，在合同法上也称违约损害赔偿，是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益的责任形式。赔偿损失具有如下特点：第
一、赔偿损失是最重要的违约责任形式。赔偿损失具有根本救济功能，任何其他责任形式都可以转化为损害赔偿。第
二、赔偿损失是以支付金钱的方式弥补损失。金钱为一般等价物，任何损失一般都可以转化为金钱，因此，赔偿损失主要指金钱赔偿。但在特殊情况下，也可以以其他物代替金钱作为赔偿。第
三、赔偿损失是由违约方赔偿守约方因违约所遭受的损失。
首先，赔偿损失是对违约行为所造成的损失的赔偿，与违约行为无关的损失不在赔偿之列。
其次，赔偿损失是对守约方所遭受损失的一种补偿，而不是对违约行为的惩罚。第
四、赔偿损失责任具有一定的任意性。违约赔偿的范围和数额，可由当事人约定。当事人既可以约定违约金的数额，也可以约定损害赔偿的计算方法。赔偿损失的确定方式有两种：法定损害赔偿和约定损害赔偿。法定损害赔偿。法定损害赔偿是指由法律规定的，由违约方对守约方因其违约行为而对守约方遭受的损失承担的赔偿责任。根据合同法的规定，法定损害赔偿应遵循以下原则：
第
一、完全赔偿原则。违约方对于守约方因违约所遭受的全部损失承担的赔偿责任。具体包括：直接损失与间接损失;积极损失与消极损失(可得利益损失)。合同法第113条规定，损失“包括合同履行后可以获得的利益”，可见其赔偿范围包括现有财产损失和可得利益损失。前者主要表现为标的物灭失、为准备履行合同而支出的费用、停工损失、为减少违约损失而支出的费用、诉讼费用等：后者是指在合同适当履行后可以实现和取得的财产利益。
第
二、合理预见规则。违约损害赔偿的范围以违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的损失为限。合理预见规则是限制法定违约损害赔偿范围的一项重要规则，其理论基础是意思自治原则和公平原则。对此应把握以下几点：
①合理预见规则是限制包括现实财产损失和可得利益损失的损失赔偿总额的规则，不仅用以限制可得利益损失的赔偿;
②合理预见规则不适用于约定损害赔偿;
③是否预见到或者应当预见到可能的损失，应当根据订立合同时的事实或者情况加以判断。第
三、减轻损失规则。一方违约后，另一方应当及时采取合理措施防止损失的扩大，否则，不得就扩大的损失要求赔偿。其特点是：一方违约导致了损失的发生;相对方未采取适当措施防止损失的扩大;造成了损失的扩大。约定损害赔偿。约定损害赔偿，是指当事人在订立合同时，预先约定一方违约时应当向对方支付一定数额的赔偿金或约定损害赔偿额的计算方法。它具有预定型(缔约时确定)、从属性(以主合同的有效成立为前提)、附条件性(以损失的发生为条件)。4)违约金违约金的概念和性质。违约金是指当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。依不同标准，违约金可分为：(1)法定违约金和约定违约金;(2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金。合同法施行之前，我国的违约金制度兼容以上各种形态，合同法则做了全新的规定。根据现行合同法的规定，违约金具有以下法律特征：(1)是在合同中预先约定的(合同条款之一);(2)是一方违约时向对方支付的一定数额的金钱(定额损害赔偿金);(3)是对承担赔偿责任的一种约定(不同于一般合同义务)。关于违约金的性质，一般认为，现行合同法所确立的违约金制度是不具有惩罚性的违约金制度，而属于赔偿性违约金制度。即使约定的违约金数额高于实际损失，也不能改变这种基本属性。关于当事人是否可以约定单纯的惩罚性违约金，合同法未作明确规定。通说认为此种约定并非无效，但其性质仍属违约的损害赔偿。违约金的增加或减少。违约金是对损害赔偿额的预先约定，既可能高于实际损失，也可能低于实际损失，畸高和畸低均会导致不公平结果。为此，各国法律规定法官对违约金具有变更权，我国合同法第114条第2款也做了规定。其特点是：(1)以约定违约金“低于造成的损失”或“过分高于造成的损失”为条件;(2)经当事人请求;(3)由或仲裁机构裁量;
(4)“予以增加”或“予以适当减少”。5)定金责任所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，根据双方约定，由一方按合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱或其他替代物。对此担保法做了专门规定。合同法第115条也规定：当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据此，在当事人约定了定金担保的情况下，如一方违约，定金罚则即成为一种违约责任形式。

[律师回复] 合同缔约过失责任，是指合同成立前的缔约过程中，因缔约人一方致合同不成立或无效，或被撤销所具有的过失所承担的责任。合同违约责任，是以合同有效成立为前提，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同的解除，你要看具体是什么原因造成的，如果是因为在缔约过程中，由缔约人导致合同最终无效或被撤销，那就追究他缔约过失责任，如果是在合同有效成立后，一方不履行或不达标，则追究违约责任。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、缺证延期
交楼是问题出现比较多的环节。
法律规定，交楼时建筑部门必须出具《工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》和《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果开发商在交楼时不能出具上述两表两书的话，购房者有权要求退房;同时，延期交楼也是一个普遍的问题，一般来说这样是开发商违约在先。这时候应当仔细看一下合同，看看当中是否约定了装修质量问题的处理方式。
一般来说，开发商在合同中都不会把装修质量作为交房条件，所以就此引发的争议只能按合同中约定的赔偿差价的双倍的方式处理。您要是的话，就一定要将合同分析清楚，不要让开发商钻了空子，而无法实现自己的要求。在判决时主要依据合同约定。
另一种情况是，如果合同中约定了某项装修，但是开发商没有做，那就是另一回事了，这与以以次充好达不到标准是不同的，此时可以房屋没有达到合同约定为由，开发商会因此承担延期交房的违约责任。
2、约定不符
还有很多的纠纷是因为购房人收楼后发现房屋的品质与当初合同约定的不相符。
具体情况有很多种，比如面积有出入(大于3%)、窗户的弧型窗变成平面窗、水电气未能到户等等，这都属于开发商的违约。但有时因为一些细小的质量瑕疵导致与合同约定的交楼标准不符，则不应当看成是开发商的违约。
3、不合理收费
购房人关注的另外一个重要方面就是收费，哪些费用该收而哪些费用不该收。比如不能收取一年以上的物业管理费，不能收取超出公摊部分的费用，不能强行收取办理房产证的手续费(业主也可自行办理)等等。如果开发商单方面发生这些行为，则属于开发商违约。
4、交楼后发生质量问题开发商推诿责任
房屋作为一种产品，发生质量问题是难免的，但关键是发现问题要及时解决。比如地下车库漏水、墙皮开裂等等。在购房之初，购房人都已经交纳了一笔维修基金以及物业管理费，解决这些问题是开发商或者物业责无旁贷的。如果遇上开发商违约，购房者怎么办呢?
《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1.违约责任的概念违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。民法通则第111条、合同法第107条对违约责任均做了概括性规定。
2.违约责任的法律特征：1)违约责任是一种民事责任法律责任有民事责任、行政责任、刑事责任等类型，民事责任是指民事主体在民事活动中，因实施民事违法行为或基于法律的特别规定，依据民法所应承担的民事法律后果。民法通则专设“民事责任”一章(
第六章)，规定了违约责任和侵权责任两种民事责任。违约责任作为一种民事责任，在目的、构成要件、责任形式等方面均有别于其他法律责任。2)违约责任是违约的当事人一方对另一方承担的责任合同关系的相对性决定了违约责任的相对性，即违约责任是合同当事人之间的民事责任，合同当事人以外的
第三人对当事人之间的合同不承担违约责任。具体而言：
(1)违约责任是合同当事人的责任，不是合同当事人的辅助人(如代理人)的责任;
(2)合同当事人对于因第三人的原因导致的违约承担责任。合同法第121条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。3)违约责任是当事人不履行或不完全履行合同的责任
首先，违约责任是违反有嗷合同的责任。合同有效是承担违约责任的前提。这一特征使违约责任与合同法上的其他民事责任(如缔约过失责任、无效合同的责任)区别开来。
其次，违约责任以当事人不履行或不完全履行合同为条件。能够产生违约责任的违约行为有两种情形：一是一方不履行合同义务，即未按合同约定提供给付;二是履行合同义务不符合约定条件，即其履行存在瑕疵。4)违约责任具有补偿性和一定的任意性其
一，违约责任以补偿守约方因违约行为所受损失为主要目的，以损害赔偿为主要责任形式，故具有补偿性质。其
二，违约责任可以由当事人在法律规定的范围内约定，具有一定的任意性。合同法第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
3.违约责任的形式违约责任的形式，即承担违约责任的具体方式。对此，民法通则第111条和合同法第107条做了明文规定。合同法第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，违约责任有三种基本形式，即继续履行、采取补救措施和赔偿损失。当然，除此之外，违约责任还有其他形式，如违约金和定金责任。1)继续履行继续履行的概念。继续履行也称强制实际履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。其特征为：
(1)继续履行是一种的违约责任形式，不同于一般意义上的合同履行。具体表现在：继续履行以违约为前提;继续履行体现了法的强制;继续履行不依附于其他责任形式。
(2)继续履行的内容表现为按合同约定的标的履行义务，这一点与一般履行并无不同。
(3)继续履行以对方当事人(守约方)请求为条件，不得径行判决。继续履行的适用。继续履行的适用，因债务性质的不同而不同：金钱债务：无条件适用继续履行。金钱债务只存在迟延履行，不存在履行不能。因此，应无条件适用继续履行的责任形式。非金钱债务：有条件适用继续履行。对非金钱债务，原则上可以请求继续履行，但下列情形除外：(1)法律上或者事实上不能履行(履行不能);(2)债务的标的不适用强制履行或者强制履行费用过高;
(3)债权人在合理期限内未请求履行(如季节性物品之供应)。2)采取补救措施采取补救措施的含义。采取补救措施作为一种的违约责任形式，是指矫正合同不适当履行(质量不合格)、使履行缺陷得以消除的具体措施。这种责任形式，与继续履行(解决不履行问题)和赔偿损失具有互补性。采取补救措施的类型。关于采取补救措施的具体方式，我国相关法律做了如下规定：(1)合同法第111条规定为：修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等;(2)消费者权益保护法第44条规定为：修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用、赔偿损失;(3)产品质量法第40条规定为：修理、更换、退货。采取补救措施的适用。在采取补救措施的适用上，应注意以下几点：(1)采取补救措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有约定或者约定不明确，而依合同法第61条仍不能确定违约责任为前提。换言之，对于不适当履行的违约责任形式，当事人有约定者应依其约定;没有约定或约定不明者，
首先应按照合同法第61条规定确定违约责任;没有约定或约定不明又不能按照合同法第61条规定确定违约责任的，才适用这些补救措施。(2)应以标的物的性质和损失大小为依据，确定与之相适应的补救方式。(3)受害方对补救措施享有选择权，但选定的方式应当合理。3)赔偿损失赔偿损失的概念与确定方式。赔偿损失，在合同法上也称违约损害赔偿，是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益的责任形式。赔偿损失具有如下特点：第
一、赔偿损失是最重要的违约责任形式。赔偿损失具有根本救济功能，任何其他责任形式都可以转化为损害赔偿。第
二、赔偿损失是以支付金钱的方式弥补损失。金钱为一般等价物，任何损失一般都可以转化为金钱，因此，赔偿损失主要指金钱赔偿。但在特殊情况下，也可以以其他物代替金钱作为赔偿。第
三、赔偿损失是由违约方赔偿守约方因违约所遭受的损失。
首先，赔偿损失是对违约行为所造成的损失的赔偿，与违约行为无关的损失不在赔偿之列。
其次，赔偿损失是对守约方所遭受损失的一种补偿，而不是对违约行为的惩罚。第
四、赔偿损失责任具有一定的任意性。违约赔偿的范围和数额，可由当事人约定。当事人既可以约定违约金的数额，也可以约定损害赔偿的计算方法。赔偿损失的确定方式有两种：法定损害赔偿和约定损害赔偿。法定损害赔偿。法定损害赔偿是指由法律规定的，由违约方对守约方因其违约行为而对守约方遭受的损失承担的赔偿责任。根据合同法的规定，法定损害赔偿应遵循以下原则：
第
一、完全赔偿原则。违约方对于守约方因违约所遭受的全部损失承担的赔偿责任。具体包括：直接损失与间接损失;积极损失与消极损失(可得利益损失)。合同法第113条规定，损失“包括合同履行后可以获得的利益”，可见其赔偿范围包括现有财产损失和可得利益损失。前者主要表现为标的物灭失、为准备履行合同而支出的费用、停工损失、为减少违约损失而支出的费用、诉讼费用等：后者是指在合同适当履行后可以实现和取得的财产利益。
第
二、合理预见规则。违约损害赔偿的范围以违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的损失为限。合理预见规则是限制法定违约损害赔偿范围的一项重要规则，其理论基础是意思自治原则和公平原则。对此应把握以下几点：
①合理预见规则是限制包括现实财产损失和可得利益损失的损失赔偿总额的规则，不仅用以限制可得利益损失的赔偿;
②合理预见规则不适用于约定损害赔偿;
③是否预见到或者应当预见到可能的损失，应当根据订立合同时的事实或者情况加以判断。第
三、减轻损失规则。一方违约后，另一方应当及时采取合理措施防止损失的扩大，否则，不得就扩大的损失要求赔偿。其特点是：一方违约导致了损失的发生;相对方未采取适当措施防止损失的扩大;造成了损失的扩大。约定损害赔偿。约定损害赔偿，是指当事人在订立合同时，预先约定一方违约时应当向对方支付一定数额的赔偿金或约定损害赔偿额的计算方法。它具有预定型(缔约时确定)、从属性(以主合同的有效成立为前提)、附条件性(以损失的发生为条件)。4)违约金违约金的概念和性质。违约金是指当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。依不同标准，违约金可分为：(1)法定违约金和约定违约金;(2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金。合同法施行之前，我国的违约金制度兼容以上各种形态，合同法则做了全新的规定。根据现行合同法的规定，违约金具有以下法律特征：(1)是在合同中预先约定的(合同条款之一);(2)是一方违约时向对方支付的一定数额的金钱(定额损害赔偿金);(3)是对承担赔偿责任的一种约定(不同于一般合同义务)。关于违约金的性质，一般认为，现行合同法所确立的违约金制度是不具有惩罚性的违约金制度，而属于赔偿性违约金制度。即使约定的违约金数额高于实际损失，也不能改变这种基本属性。关于当事人是否可以约定单纯的惩罚性违约金，合同法未作明确规定。通说认为此种约定并非无效，但其性质仍属违约的损害赔偿。违约金的增加或减少。违约金是对损害赔偿额的预先约定，既可能高于实际损失，也可能低于实际损失，畸高和畸低均会导致不公平结果。为此，各国法律规定法官对违约金具有变更权，我国合同法第114条第2款也做了规定。其特点是：(1)以约定违约金“低于造成的损失”或“过分高于造成的损失”为条件;(2)经当事人请求;(3)由或仲裁机构裁量;
(4)“予以增加”或“予以适当减少”。5)定金责任所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，根据双方约定，由一方按合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱或其他替代物。对此担保法做了专门规定。合同法第115条也规定：当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据此，在当事人约定了定金担保的情况下，如一方违约，定金罚则即成为一种违约责任形式。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1.违约责任的概念违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。民法通则第111条、合同法第107条对违约责任均做了概括性规定。
2.违约责任的法律特征：1)违约责任是一种民事责任法律责任有民事责任、行政责任、刑事责任等类型，民事责任是指民事主体在民事活动中，因实施民事违法行为或基于法律的特别规定，依据民法所应承担的民事法律后果。民法通则专设“民事责任”一章(
第六章)，规定了违约责任和侵权责任两种民事责任。违约责任作为一种民事责任，在目的、构成要件、责任形式等方面均有别于其他法律责任。2)违约责任是违约的当事人一方对另一方承担的责任合同关系的相对性决定了违约责任的相对性，即违约责任是合同当事人之间的民事责任，合同当事人以外的
第三人对当事人之间的合同不承担违约责任。具体而言：
(1)违约责任是合同当事人的责任，不是合同当事人的辅助人(如代理人)的责任;
(2)合同当事人对于因第三人的原因导致的违约承担责任。合同法第121条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。3)违约责任是当事人不履行或不完全履行合同的责任
首先，违约责任是违反有嗷合同的责任。合同有效是承担违约责任的前提。这一特征使违约责任与合同法上的其他民事责任(如缔约过失责任、无效合同的责任)区别开来。
其次，违约责任以当事人不履行或不完全履行合同为条件。能够产生违约责任的违约行为有两种情形：一是一方不履行合同义务，即未按合同约定提供给付;二是履行合同义务不符合约定条件，即其履行存在瑕疵。4)违约责任具有补偿性和一定的任意性其
一，违约责任以补偿守约方因违约行为所受损失为主要目的，以损害赔偿为主要责任形式，故具有补偿性质。其
二，违约责任可以由当事人在法律规定的范围内约定，具有一定的任意性。合同法第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
3.违约责任的形式违约责任的形式，即承担违约责任的具体方式。对此，民法通则第111条和合同法第107条做了明文规定。合同法第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，违约责任有三种基本形式，即继续履行、采取补救措施和赔偿损失。当然，除此之外，违约责任还有其他形式，如违约金和定金责任。1)继续履行继续履行的概念。继续履行也称强制实际履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。其特征为：
(1)继续履行是一种的违约责任形式，不同于一般意义上的合同履行。具体表现在：继续履行以违约为前提;继续履行体现了法的强制;继续履行不依附于其他责任形式。
(2)继续履行的内容表现为按合同约定的标的履行义务，这一点与一般履行并无不同。
(3)继续履行以对方当事人(守约方)请求为条件，不得径行判决。继续履行的适用。继续履行的适用，因债务性质的不同而不同：金钱债务：无条件适用继续履行。金钱债务只存在迟延履行，不存在履行不能。因此，应无条件适用继续履行的责任形式。非金钱债务：有条件适用继续履行。对非金钱债务，原则上可以请求继续履行，但下列情形除外：(1)法律上或者事实上不能履行(履行不能);(2)债务的标的不适用强制履行或者强制履行费用过高;
(3)债权人在合理期限内未请求履行(如季节性物品之供应)。2)采取补救措施采取补救措施的含义。采取补救措施作为一种的违约责任形式，是指矫正合同不适当履行(质量不合格)、使履行缺陷得以消除的具体措施。这种责任形式，与继续履行(解决不履行问题)和赔偿损失具有互补性。采取补救措施的类型。关于采取补救措施的具体方式，我国相关法律做了如下规定：(1)合同法第111条规定为：修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等;(2)消费者权益保护法第44条规定为：修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用、赔偿损失;(3)产品质量法第40条规定为：修理、更换、退货。采取补救措施的适用。在采取补救措施的适用上，应注意以下几点：(1)采取补救措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有约定或者约定不明确，而依合同法第61条仍不能确定违约责任为前提。换言之，对于不适当履行的违约责任形式，当事人有约定者应依其约定;没有约定或约定不明者，
首先应按照合同法第61条规定确定违约责任;没有约定或约定不明又不能按照合同法第61条规定确定违约责任的，才适用这些补救措施。(2)应以标的物的性质和损失大小为依据，确定与之相适应的补救方式。(3)受害方对补救措施享有选择权，但选定的方式应当合理。3)赔偿损失赔偿损失的概念与确定方式。赔偿损失，在合同法上也称违约损害赔偿，是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益的责任形式。赔偿损失具有如下特点：第
一、赔偿损失是最重要的违约责任形式。赔偿损失具有根本救济功能，任何其他责任形式都可以转化为损害赔偿。第
二、赔偿损失是以支付金钱的方式弥补损失。金钱为一般等价物，任何损失一般都可以转化为金钱，因此，赔偿损失主要指金钱赔偿。但在特殊情况下，也可以以其他物代替金钱作为赔偿。第
三、赔偿损失是由违约方赔偿守约方因违约所遭受的损失。
首先，赔偿损失是对违约行为所造成的损失的赔偿，与违约行为无关的损失不在赔偿之列。
其次，赔偿损失是对守约方所遭受损失的一种补偿，而不是对违约行为的惩罚。第
四、赔偿损失责任具有一定的任意性。违约赔偿的范围和数额，可由当事人约定。当事人既可以约定违约金的数额，也可以约定损害赔偿的计算方法。赔偿损失的确定方式有两种：法定损害赔偿和约定损害赔偿。法定损害赔偿。法定损害赔偿是指由法律规定的，由违约方对守约方因其违约行为而对守约方遭受的损失承担的赔偿责任。根据合同法的规定，法定损害赔偿应遵循以下原则：
第
一、完全赔偿原则。违约方对于守约方因违约所遭受的全部损失承担的赔偿责任。具体包括：直接损失与间接损失;积极损失与消极损失(可得利益损失)。合同法第113条规定，损失“包括合同履行后可以获得的利益”，可见其赔偿范围包括现有财产损失和可得利益损失。前者主要表现为标的物灭失、为准备履行合同而支出的费用、停工损失、为减少违约损失而支出的费用、诉讼费用等：后者是指在合同适当履行后可以实现和取得的财产利益。
第
二、合理预见规则。违约损害赔偿的范围以违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的损失为限。合理预见规则是限制法定违约损害赔偿范围的一项重要规则，其理论基础是意思自治原则和公平原则。对此应把握以下几点：
①合理预见规则是限制包括现实财产损失和可得利益损失的损失赔偿总额的规则，不仅用以限制可得利益损失的赔偿;
②合理预见规则不适用于约定损害赔偿;
③是否预见到或者应当预见到可能的损失，应当根据订立合同时的事实或者情况加以判断。第
三、减轻损失规则。一方违约后，另一方应当及时采取合理措施防止损失的扩大，否则，不得就扩大的损失要求赔偿。其特点是：一方违约导致了损失的发生;相对方未采取适当措施防止损失的扩大;造成了损失的扩大。约定损害赔偿。约定损害赔偿，是指当事人在订立合同时，预先约定一方违约时应当向对方支付一定数额的赔偿金或约定损害赔偿额的计算方法。它具有预定型(缔约时确定)、从属性(以主合同的有效成立为前提)、附条件性(以损失的发生为条件)。4)违约金违约金的概念和性质。违约金是指当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。依不同标准，违约金可分为：(1)法定违约金和约定违约金;(2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金。合同法施行之前，我国的违约金制度兼容以上各种形态，合同法则做了全新的规定。根据现行合同法的规定，违约金具有以下法律特征：(1)是在合同中预先约定的(合同条款之一);(2)是一方违约时向对方支付的一定数额的金钱(定额损害赔偿金);(3)是对承担赔偿责任的一种约定(不同于一般合同义务)。关于违约金的性质，一般认为，现行合同法所确立的违约金制度是不具有惩罚性的违约金制度，而属于赔偿性违约金制度。即使约定的违约金数额高于实际损失，也不能改变这种基本属性。关于当事人是否可以约定单纯的惩罚性违约金，合同法未作明确规定。通说认为此种约定并非无效，但其性质仍属违约的损害赔偿。违约金的增加或减少。违约金是对损害赔偿额的预先约定，既可能高于实际损失，也可能低于实际损失，畸高和畸低均会导致不公平结果。为此，各国法律规定法官对违约金具有变更权，我国合同法第114条第2款也做了规定。其特点是：(1)以约定违约金“低于造成的损失”或“过分高于造成的损失”为条件;(2)经当事人请求;(3)由或仲裁机构裁量;
(4)“予以增加”或“予以适当减少”。5)定金责任所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，根据双方约定，由一方按合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱或其他替代物。对此担保法做了专门规定。合同法第115条也规定：当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据此，在当事人约定了定金担保的情况下，如一方违约，定金罚则即成为一种违约责任形式。

[律师回复] 您好，关于开发商逾期交房要怎样追究其违约责任这个问题，我的解答如下, 违约责任
根据《合同法》
第一百零七条的规定，合同当事人一方违约，应当承担违约责任。至于违约责任包括赔偿违约金，继续履行，赔偿损失等等。至于违约金，在《合同法》和相关的司法解释都有相关的规定来约束对方。
一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现
第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定：
(1)卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件，
首先，由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;
其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标;否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件;否则视为违约、卖方逾期交房;
(2)卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的(如3—6个月)，则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。

[律师回复] 您好，关于开发商逾期交房要怎样追究其违约责任这个问题，我的解答如下, 违约责任
根据《合同法》
第一百零七条的规定，合同当事人一方违约，应当承担违约责任。至于违约责任包括赔偿违约金，继续履行，赔偿损失等等。至于违约金，在《合同法》和相关的司法解释都有相关的规定来约束对方。
一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现
第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定：
(1)卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件，
首先，由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;
其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标;否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件;否则视为违约、卖方逾期交房;
(2)卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的(如3—6个月)，则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1.违约责任的概念违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。民法通则第111条、合同法第107条对违约责任均做了概括性规定。
2.违约责任的法律特征：1)违约责任是一种民事责任法律责任有民事责任、行政责任、刑事责任等类型，民事责任是指民事主体在民事活动中，因实施民事违法行为或基于法律的特别规定，依据民法所应承担的民事法律后果。民法通则专设“民事责任”一章(
第六章)，规定了违约责任和侵权责任两种民事责任。违约责任作为一种民事责任，在目的、构成要件、责任形式等方面均有别于其他法律责任。2)违约责任是违约的当事人一方对另一方承担的责任合同关系的相对性决定了违约责任的相对性，即违约责任是合同当事人之间的民事责任，合同当事人以外的
第三人对当事人之间的合同不承担违约责任。具体而言：
(1)违约责任是合同当事人的责任，不是合同当事人的辅助人(如代理人)的责任;
(2)合同当事人对于因第三人的原因导致的违约承担责任。合同法第121条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。3)违约责任是当事人不履行或不完全履行合同的责任
首先，违约责任是违反有嗷合同的责任。合同有效是承担违约责任的前提。这一特征使违约责任与合同法上的其他民事责任(如缔约过失责任、无效合同的责任)区别开来。
其次，违约责任以当事人不履行或不完全履行合同为条件。能够产生违约责任的违约行为有两种情形：一是一方不履行合同义务，即未按合同约定提供给付;二是履行合同义务不符合约定条件，即其履行存在瑕疵。4)违约责任具有补偿性和一定的任意性其
一，违约责任以补偿守约方因违约行为所受损失为主要目的，以损害赔偿为主要责任形式，故具有补偿性质。其
二，违约责任可以由当事人在法律规定的范围内约定，具有一定的任意性。合同法第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
3.违约责任的形式违约责任的形式，即承担违约责任的具体方式。对此，民法通则第111条和合同法第107条做了明文规定。合同法第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，违约责任有三种基本形式，即继续履行、采取补救措施和赔偿损失。当然，除此之外，违约责任还有其他形式，如违约金和定金责任。1)继续履行继续履行的概念。继续履行也称强制实际履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。其特征为：
(1)继续履行是一种的违约责任形式，不同于一般意义上的合同履行。具体表现在：继续履行以违约为前提;继续履行体现了法的强制;继续履行不依附于其他责任形式。
(2)继续履行的内容表现为按合同约定的标的履行义务，这一点与一般履行并无不同。
(3)继续履行以对方当事人(守约方)请求为条件，不得径行判决。继续履行的适用。继续履行的适用，因债务性质的不同而不同：金钱债务：无条件适用继续履行。金钱债务只存在迟延履行，不存在履行不能。因此，应无条件适用继续履行的责任形式。非金钱债务：有条件适用继续履行。对非金钱债务，原则上可以请求继续履行，但下列情形除外：(1)法律上或者事实上不能履行(履行不能);(2)债务的标的不适用强制履行或者强制履行费用过高;
(3)债权人在合理期限内未请求履行(如季节性物品之供应)。2)采取补救措施采取补救措施的含义。采取补救措施作为一种的违约责任形式，是指矫正合同不适当履行(质量不合格)、使履行缺陷得以消除的具体措施。这种责任形式，与继续履行(解决不履行问题)和赔偿损失具有互补性。采取补救措施的类型。关于采取补救措施的具体方式，我国相关法律做了如下规定：(1)合同法第111条规定为：修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等;(2)消费者权益保护法第44条规定为：修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用、赔偿损失;(3)产品质量法第40条规定为：修理、更换、退货。采取补救措施的适用。在采取补救措施的适用上，应注意以下几点：(1)采取补救措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有约定或者约定不明确，而依合同法第61条仍不能确定违约责任为前提。换言之，对于不适当履行的违约责任形式，当事人有约定者应依其约定;没有约定或约定不明者，
首先应按照合同法第61条规定确定违约责任;没有约定或约定不明又不能按照合同法第61条规定确定违约责任的，才适用这些补救措施。(2)应以标的物的性质和损失大小为依据，确定与之相适应的补救方式。(3)受害方对补救措施享有选择权，但选定的方式应当合理。3)赔偿损失赔偿损失的概念与确定方式。赔偿损失，在合同法上也称违约损害赔偿，是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益的责任形式。赔偿损失具有如下特点：第
一、赔偿损失是最重要的违约责任形式。赔偿损失具有根本救济功能，任何其他责任形式都可以转化为损害赔偿。第
二、赔偿损失是以支付金钱的方式弥补损失。金钱为一般等价物，任何损失一般都可以转化为金钱，因此，赔偿损失主要指金钱赔偿。但在特殊情况下，也可以以其他物代替金钱作为赔偿。第
三、赔偿损失是由违约方赔偿守约方因违约所遭受的损失。
首先，赔偿损失是对违约行为所造成的损失的赔偿，与违约行为无关的损失不在赔偿之列。
其次，赔偿损失是对守约方所遭受损失的一种补偿，而不是对违约行为的惩罚。第
四、赔偿损失责任具有一定的任意性。违约赔偿的范围和数额，可由当事人约定。当事人既可以约定违约金的数额，也可以约定损害赔偿的计算方法。赔偿损失的确定方式有两种：法定损害赔偿和约定损害赔偿。法定损害赔偿。法定损害赔偿是指由法律规定的，由违约方对守约方因其违约行为而对守约方遭受的损失承担的赔偿责任。根据合同法的规定，法定损害赔偿应遵循以下原则：
第
一、完全赔偿原则。违约方对于守约方因违约所遭受的全部损失承担的赔偿责任。具体包括：直接损失与间接损失;积极损失与消极损失(可得利益损失)。合同法第113条规定，损失“包括合同履行后可以获得的利益”，可见其赔偿范围包括现有财产损失和可得利益损失。前者主要表现为标的物灭失、为准备履行合同而支出的费用、停工损失、为减少违约损失而支出的费用、诉讼费用等：后者是指在合同适当履行后可以实现和取得的财产利益。
第
二、合理预见规则。违约损害赔偿的范围以违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的损失为限。合理预见规则是限制法定违约损害赔偿范围的一项重要规则，其理论基础是意思自治原则和公平原则。对此应把握以下几点：
①合理预见规则是限制包括现实财产损失和可得利益损失的损失赔偿总额的规则，不仅用以限制可得利益损失的赔偿;
②合理预见规则不适用于约定损害赔偿;
③是否预见到或者应当预见到可能的损失，应当根据订立合同时的事实或者情况加以判断。第
三、减轻损失规则。一方违约后，另一方应当及时采取合理措施防止损失的扩大，否则，不得就扩大的损失要求赔偿。其特点是：一方违约导致了损失的发生;相对方未采取适当措施防止损失的扩大;造成了损失的扩大。约定损害赔偿。约定损害赔偿，是指当事人在订立合同时，预先约定一方违约时应当向对方支付一定数额的赔偿金或约定损害赔偿额的计算方法。它具有预定型(缔约时确定)、从属性(以主合同的有效成立为前提)、附条件性(以损失的发生为条件)。4)违约金违约金的概念和性质。违约金是指当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。依不同标准，违约金可分为：(1)法定违约金和约定违约金;(2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金。合同法施行之前，我国的违约金制度兼容以上各种形态，合同法则做了全新的规定。根据现行合同法的规定，违约金具有以下法律特征：(1)是在合同中预先约定的(合同条款之一);(2)是一方违约时向对方支付的一定数额的金钱(定额损害赔偿金);(3)是对承担赔偿责任的一种约定(不同于一般合同义务)。关于违约金的性质，一般认为，现行合同法所确立的违约金制度是不具有惩罚性的违约金制度，而属于赔偿性违约金制度。即使约定的违约金数额高于实际损失，也不能改变这种基本属性。关于当事人是否可以约定单纯的惩罚性违约金，合同法未作明确规定。通说认为此种约定并非无效，但其性质仍属违约的损害赔偿。违约金的增加或减少。违约金是对损害赔偿额的预先约定，既可能高于实际损失，也可能低于实际损失，畸高和畸低均会导致不公平结果。为此，各国法律规定法官对违约金具有变更权，我国合同法第114条第2款也做了规定。其特点是：(1)以约定违约金“低于造成的损失”或“过分高于造成的损失”为条件;(2)经当事人请求;(3)由或仲裁机构裁量;
(4)“予以增加”或“予以适当减少”。5)定金责任所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，根据双方约定，由一方按合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱或其他替代物。对此担保法做了专门规定。合同法第115条也规定：当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据此，在当事人约定了定金担保的情况下，如一方违约，定金罚则即成为一种违约责任形式。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1.违约责任的概念违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。民法通则第111条、合同法第107条对违约责任均做了概括性规定。
2.违约责任的法律特征：1)违约责任是一种民事责任法律责任有民事责任、行政责任、刑事责任等类型，民事责任是指民事主体在民事活动中，因实施民事违法行为或基于法律的特别规定，依据民法所应承担的民事法律后果。民法通则专设“民事责任”一章(
第六章)，规定了违约责任和侵权责任两种民事责任。违约责任作为一种民事责任，在目的、构成要件、责任形式等方面均有别于其他法律责任。2)违约责任是违约的当事人一方对另一方承担的责任合同关系的相对性决定了违约责任的相对性，即违约责任是合同当事人之间的民事责任，合同当事人以外的
第三人对当事人之间的合同不承担违约责任。具体而言：
(1)违约责任是合同当事人的责任，不是合同当事人的辅助人(如代理人)的责任;
(2)合同当事人对于因第三人的原因导致的违约承担责任。合同法第121条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。3)违约责任是当事人不履行或不完全履行合同的责任
首先，违约责任是违反有嗷合同的责任。合同有效是承担违约责任的前提。这一特征使违约责任与合同法上的其他民事责任(如缔约过失责任、无效合同的责任)区别开来。
其次，违约责任以当事人不履行或不完全履行合同为条件。能够产生违约责任的违约行为有两种情形：一是一方不履行合同义务，即未按合同约定提供给付;二是履行合同义务不符合约定条件，即其履行存在瑕疵。4)违约责任具有补偿性和一定的任意性其
一，违约责任以补偿守约方因违约行为所受损失为主要目的，以损害赔偿为主要责任形式，故具有补偿性质。其
二，违约责任可以由当事人在法律规定的范围内约定，具有一定的任意性。合同法第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
3.违约责任的形式违约责任的形式，即承担违约责任的具体方式。对此，民法通则第111条和合同法第107条做了明文规定。合同法第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，违约责任有三种基本形式，即继续履行、采取补救措施和赔偿损失。当然，除此之外，违约责任还有其他形式，如违约金和定金责任。1)继续履行继续履行的概念。继续履行也称强制实际履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。其特征为：
(1)继续履行是一种的违约责任形式，不同于一般意义上的合同履行。具体表现在：继续履行以违约为前提;继续履行体现了法的强制;继续履行不依附于其他责任形式。
(2)继续履行的内容表现为按合同约定的标的履行义务，这一点与一般履行并无不同。
(3)继续履行以对方当事人(守约方)请求为条件，不得径行判决。继续履行的适用。继续履行的适用，因债务性质的不同而不同：金钱债务：无条件适用继续履行。金钱债务只存在迟延履行，不存在履行不能。因此，应无条件适用继续履行的责任形式。非金钱债务：有条件适用继续履行。对非金钱债务，原则上可以请求继续履行，但下列情形除外：(1)法律上或者事实上不能履行(履行不能);(2)债务的标的不适用强制履行或者强制履行费用过高;
(3)债权人在合理期限内未请求履行(如季节性物品之供应)。2)采取补救措施采取补救措施的含义。采取补救措施作为一种的违约责任形式，是指矫正合同不适当履行(质量不合格)、使履行缺陷得以消除的具体措施。这种责任形式，与继续履行(解决不履行问题)和赔偿损失具有互补性。采取补救措施的类型。关于采取补救措施的具体方式，我国相关法律做了如下规定：(1)合同法第111条规定为：修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等;(2)消费者权益保护法第44条规定为：修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用、赔偿损失;(3)产品质量法第40条规定为：修理、更换、退货。采取补救措施的适用。在采取补救措施的适用上，应注意以下几点：(1)采取补救措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有约定或者约定不明确，而依合同法第61条仍不能确定违约责任为前提。换言之，对于不适当履行的违约责任形式，当事人有约定者应依其约定;没有约定或约定不明者，
首先应按照合同法第61条规定确定违约责任;没有约定或约定不明又不能按照合同法第61条规定确定违约责任的，才适用这些补救措施。(2)应以标的物的性质和损失大小为依据，确定与之相适应的补救方式。(3)受害方对补救措施享有选择权，但选定的方式应当合理。3)赔偿损失赔偿损失的概念与确定方式。赔偿损失，在合同法上也称违约损害赔偿，是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益的责任形式。赔偿损失具有如下特点：第
一、赔偿损失是最重要的违约责任形式。赔偿损失具有根本救济功能，任何其他责任形式都可以转化为损害赔偿。第
二、赔偿损失是以支付金钱的方式弥补损失。金钱为一般等价物，任何损失一般都可以转化为金钱，因此，赔偿损失主要指金钱赔偿。但在特殊情况下，也可以以其他物代替金钱作为赔偿。第
三、赔偿损失是由违约方赔偿守约方因违约所遭受的损失。
首先，赔偿损失是对违约行为所造成的损失的赔偿，与违约行为无关的损失不在赔偿之列。
其次，赔偿损失是对守约方所遭受损失的一种补偿，而不是对违约行为的惩罚。第
四、赔偿损失责任具有一定的任意性。违约赔偿的范围和数额，可由当事人约定。当事人既可以约定违约金的数额，也可以约定损害赔偿的计算方法。赔偿损失的确定方式有两种：法定损害赔偿和约定损害赔偿。法定损害赔偿。法定损害赔偿是指由法律规定的，由违约方对守约方因其违约行为而对守约方遭受的损失承担的赔偿责任。根据合同法的规定，法定损害赔偿应遵循以下原则：
第
一、完全赔偿原则。违约方对于守约方因违约所遭受的全部损失承担的赔偿责任。具体包括：直接损失与间接损失;积极损失与消极损失(可得利益损失)。合同法第113条规定，损失“包括合同履行后可以获得的利益”，可见其赔偿范围包括现有财产损失和可得利益损失。前者主要表现为标的物灭失、为准备履行合同而支出的费用、停工损失、为减少违约损失而支出的费用、诉讼费用等：后者是指在合同适当履行后可以实现和取得的财产利益。
第
二、合理预见规则。违约损害赔偿的范围以违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的损失为限。合理预见规则是限制法定违约损害赔偿范围的一项重要规则，其理论基础是意思自治原则和公平原则。对此应把握以下几点：
①合理预见规则是限制包括现实财产损失和可得利益损失的损失赔偿总额的规则，不仅用以限制可得利益损失的赔偿;
②合理预见规则不适用于约定损害赔偿;
③是否预见到或者应当预见到可能的损失，应当根据订立合同时的事实或者情况加以判断。第
三、减轻损失规则。一方违约后，另一方应当及时采取合理措施防止损失的扩大，否则，不得就扩大的损失要求赔偿。其特点是：一方违约导致了损失的发生;相对方未采取适当措施防止损失的扩大;造成了损失的扩大。约定损害赔偿。约定损害赔偿，是指当事人在订立合同时，预先约定一方违约时应当向对方支付一定数额的赔偿金或约定损害赔偿额的计算方法。它具有预定型(缔约时确定)、从属性(以主合同的有效成立为前提)、附条件性(以损失的发生为条件)。4)违约金违约金的概念和性质。违约金是指当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。依不同标准，违约金可分为：(1)法定违约金和约定违约金;(2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金。合同法施行之前，我国的违约金制度兼容以上各种形态，合同法则做了全新的规定。根据现行合同法的规定，违约金具有以下法律特征：(1)是在合同中预先约定的(合同条款之一);(2)是一方违约时向对方支付的一定数额的金钱(定额损害赔偿金);(3)是对承担赔偿责任的一种约定(不同于一般合同义务)。关于违约金的性质，一般认为，现行合同法所确立的违约金制度是不具有惩罚性的违约金制度，而属于赔偿性违约金制度。即使约定的违约金数额高于实际损失，也不能改变这种基本属性。关于当事人是否可以约定单纯的惩罚性违约金，合同法未作明确规定。通说认为此种约定并非无效，但其性质仍属违约的损害赔偿。违约金的增加或减少。违约金是对损害赔偿额的预先约定，既可能高于实际损失，也可能低于实际损失，畸高和畸低均会导致不公平结果。为此，各国法律规定法官对违约金具有变更权，我国合同法第114条第2款也做了规定。其特点是：(1)以约定违约金“低于造成的损失”或“过分高于造成的损失”为条件;(2)经当事人请求;(3)由或仲裁机构裁量;
(4)“予以增加”或“予以适当减少”。5)定金责任所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，根据双方约定，由一方按合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱或其他替代物。对此担保法做了专门规定。合同法第115条也规定：当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据此，在当事人约定了定金担保的情况下，如一方违约，定金罚则即成为一种违约责任形式。

[律师回复] 您好，针对您的保留追究违约责任的含义问题解答如下, 违约责任，是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任。合同违约责任承担原则：
1、过错责任原则
过错责任，是指由于当事人主观上的故意或者过失而引起的违约责任。过错责任原则包含下列两个方面的内容：
①违约责任由有过错的当事人承担。一方合同当事人有过错的，由该方自己承担双方都有过错的，由双方分别承担。
②无过错的违约行为，可依法减免责任(如不可抗力造成的违约)。
2、无过错责任原则
这一原则是指凡违反合同的行为，除了免责的外，都必须追究违约方的违约责任。
3、赔偿实际损失原则
所谓实际损失，是指违约方因自己的违约行为而在事实上给对方造成的经济损失。一般情况下，实际损失，包括财物的减少、损坏、灭失和其他损失及支出的必要费用，还包括可得利益的损失。
4、全面履行
这里所说的全面履行，是指违约方承担经济责任(如支付违约金或者赔偿金等)后仍应按合同要求全面履行。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零九条
当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

[律师回复] 1、合同到期自行终止或双方协商一致可随时终止，但首先提出终止方必须提前三个月通知对方。
2、因不可抗力因素，造成合同无法履行，合同执行终止，由此造成的损失，各自负担。
3、合同履行期间，除上述已明确合同终止条款外，双方不得擅自终止，若违约擅自终止，另一方可按有关条款，向对方索赔。
4、乙方做出有损害甲方资产及权利行为者委托评估部门评估损害程度，要求乙方赔偿，必要时向法院提出终止合同。

[律师回复] 那么，建设工程经验收合格的；未经验收或者验收不合格的，导致无常居住。另外，理由是业主既然签字同意收房了。有的开发商为了降低逾期交房的违约金；如果拒收，开发商承担逾期交房的违约金截止日到业主收房那天的前一天，要求追究开发逾期交房的违约责任，于是在交房前不让业主先看房，而是要求业主先签字同意收房不少开发商由于在商品房建设过程中存在各种原因，不得交付使用；有的买方收房后要求重新把房屋退还给开发商，因而，再来通知收房，向买方交房，业主将可能反被开发商追究逾期收房的商品房保管费：如果接受，买方收房后开发商就不再承担逾期交房的违约责任了，那么就表明已经接受开发商在这种情况下的交付了。有的买方收房后发现房屋有严重的质量问题或者小区配套设施跟不上，就无法追究开发商逾期交房的违约责任，造成项目无法如期竣工，方可交付使用，交房房屋并不免除开发商承担违约责任，并要求开发商将房屋验收合格及配套设施完善后，进而导致无法在商品房买卖合同约定的时间内、一百五十五条的规定，建筑工程竣工验收合格后
第一，才可以看房，那么要是商品房质量合格是的。《建筑法》
第六十一条规定，那么看房后要是发现商品房质量不合格或者其他不符合约定的情况，仍要追究开发商的逾期交房违约责任，这种做法实际上等于看房即是收房，向或向仲裁机构申请仲裁。
第二。不少和仲裁机构对此类案件的做法是，交付的标的物不符合质量要求的，《建筑工程质量管理条例》
第十六条也规定，往往面临两难抉择，有法律依据吗，且其他方面也符合约定。这种做法有欠妥之处。它使得买方面对开发商以这种方式交房时，如果买方接收了开发商交付的不合格商品房后，交付竣工验收合格的房屋是开发商的法定义务，方可交付使用。综上所述。按照《合同法》
第一百一十一条，买受人可以要求出卖人承担违约责任，如果买方接收了开发商交付的不合格商品房后，仍可以追究开发商逾期交房的违约责任

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1.违约责任的概念违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。民法通则第111条、合同法第107条对违约责任均做了概括性规定。
2.违约责任的法律特征：1)违约责任是一种民事责任法律责任有民事责任、行政责任、刑事责任等类型，民事责任是指民事主体在民事活动中，因实施民事违法行为或基于法律的特别规定，依据民法所应承担的民事法律后果。民法通则专设“民事责任”一章(
第六章)，规定了违约责任和侵权责任两种民事责任。违约责任作为一种民事责任，在目的、构成要件、责任形式等方面均有别于其他法律责任。2)违约责任是违约的当事人一方对另一方承担的责任合同关系的相对性决定了违约责任的相对性，即违约责任是合同当事人之间的民事责任，合同当事人以外的
第三人对当事人之间的合同不承担违约责任。具体而言：
(1)违约责任是合同当事人的责任，不是合同当事人的辅助人(如代理人)的责任;
(2)合同当事人对于因第三人的原因导致的违约承担责任。合同法第121条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。3)违约责任是当事人不履行或不完全履行合同的责任
首先，违约责任是违反有嗷合同的责任。合同有效是承担违约责任的前提。这一特征使违约责任与合同法上的其他民事责任(如缔约过失责任、无效合同的责任)区别开来。
其次，违约责任以当事人不履行或不完全履行合同为条件。能够产生违约责任的违约行为有两种情形：一是一方不履行合同义务，即未按合同约定提供给付;二是履行合同义务不符合约定条件，即其履行存在瑕疵。4)违约责任具有补偿性和一定的任意性其
一，违约责任以补偿守约方因违约行为所受损失为主要目的，以损害赔偿为主要责任形式，故具有补偿性质。其
二，违约责任可以由当事人在法律规定的范围内约定，具有一定的任意性。合同法第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
3.违约责任的形式违约责任的形式，即承担违约责任的具体方式。对此，民法通则第111条和合同法第107条做了明文规定。合同法第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，违约责任有三种基本形式，即继续履行、采取补救措施和赔偿损失。当然，除此之外，违约责任还有其他形式，如违约金和定金责任。1)继续履行继续履行的概念。继续履行也称强制实际履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。其特征为：
(1)继续履行是一种的违约责任形式，不同于一般意义上的合同履行。具体表现在：继续履行以违约为前提;继续履行体现了法的强制;继续履行不依附于其他责任形式。
(2)继续履行的内容表现为按合同约定的标的履行义务，这一点与一般履行并无不同。
(3)继续履行以对方当事人(守约方)请求为条件，不得径行判决。继续履行的适用。继续履行的适用，因债务性质的不同而不同：金钱债务：无条件适用继续履行。金钱债务只存在迟延履行，不存在履行不能。因此，应无条件适用继续履行的责任形式。非金钱债务：有条件适用继续履行。对非金钱债务，原则上可以请求继续履行，但下列情形除外：(1)法律上或者事实上不能履行(履行不能);(2)债务的标的不适用强制履行或者强制履行费用过高;
(3)债权人在合理期限内未请求履行(如季节性物品之供应)。2)采取补救措施采取补救措施的含义。采取补救措施作为一种的违约责任形式，是指矫正合同不适当履行(质量不合格)、使履行缺陷得以消除的具体措施。这种责任形式，与继续履行(解决不履行问题)和赔偿损失具有互补性。采取补救措施的类型。关于采取补救措施的具体方式，我国相关法律做了如下规定：(1)合同法第111条规定为：修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等;(2)消费者权益保护法第44条规定为：修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用、赔偿损失;(3)产品质量法第40条规定为：修理、更换、退货。采取补救措施的适用。在采取补救措施的适用上，应注意以下几点：(1)采取补救措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有约定或者约定不明确，而依合同法第61条仍不能确定违约责任为前提。换言之，对于不适当履行的违约责任形式，当事人有约定者应依其约定;没有约定或约定不明者，
首先应按照合同法第61条规定确定违约责任;没有约定或约定不明又不能按照合同法第61条规定确定违约责任的，才适用这些补救措施。(2)应以标的物的性质和损失大小为依据，确定与之相适应的补救方式。(3)受害方对补救措施享有选择权，但选定的方式应当合理。3)赔偿损失赔偿损失的概念与确定方式。赔偿损失，在合同法上也称违约损害赔偿，是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益的责任形式。赔偿损失具有如下特点：第
一、赔偿损失是最重要的违约责任形式。赔偿损失具有根本救济功能，任何其他责任形式都可以转化为损害赔偿。第
二、赔偿损失是以支付金钱的方式弥补损失。金钱为一般等价物，任何损失一般都可以转化为金钱，因此，赔偿损失主要指金钱赔偿。但在特殊情况下，也可以以其他物代替金钱作为赔偿。第
三、赔偿损失是由违约方赔偿守约方因违约所遭受的损失。
首先，赔偿损失是对违约行为所造成的损失的赔偿，与违约行为无关的损失不在赔偿之列。
其次，赔偿损失是对守约方所遭受损失的一种补偿，而不是对违约行为的惩罚。第
四、赔偿损失责任具有一定的任意性。违约赔偿的范围和数额，可由当事人约定。当事人既可以约定违约金的数额，也可以约定损害赔偿的计算方法。赔偿损失的确定方式有两种：法定损害赔偿和约定损害赔偿。法定损害赔偿。法定损害赔偿是指由法律规定的，由违约方对守约方因其违约行为而对守约方遭受的损失承担的赔偿责任。根据合同法的规定，法定损害赔偿应遵循以下原则：
第
一、完全赔偿原则。违约方对于守约方因违约所遭受的全部损失承担的赔偿责任。具体包括：直接损失与间接损失;积极损失与消极损失(可得利益损失)。合同法第113条规定，损失“包括合同履行后可以获得的利益”，可见其赔偿范围包括现有财产损失和可得利益损失。前者主要表现为标的物灭失、为准备履行合同而支出的费用、停工损失、为减少违约损失而支出的费用、诉讼费用等：后者是指在合同适当履行后可以实现和取得的财产利益。
第
二、合理预见规则。违约损害赔偿的范围以违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的损失为限。合理预见规则是限制法定违约损害赔偿范围的一项重要规则，其理论基础是意思自治原则和公平原则。对此应把握以下几点：
①合理预见规则是限制包括现实财产损失和可得利益损失的损失赔偿总额的规则，不仅用以限制可得利益损失的赔偿;
②合理预见规则不适用于约定损害赔偿;
③是否预见到或者应当预见到可能的损失，应当根据订立合同时的事实或者情况加以判断。第
三、减轻损失规则。一方违约后，另一方应当及时采取合理措施防止损失的扩大，否则，不得就扩大的损失要求赔偿。其特点是：一方违约导致了损失的发生;相对方未采取适当措施防止损失的扩大;造成了损失的扩大。约定损害赔偿。约定损害赔偿，是指当事人在订立合同时，预先约定一方违约时应当向对方支付一定数额的赔偿金或约定损害赔偿额的计算方法。它具有预定型(缔约时确定)、从属性(以主合同的有效成立为前提)、附条件性(以损失的发生为条件)。4)违约金违约金的概念和性质。违约金是指当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。依不同标准，违约金可分为：(1)法定违约金和约定违约金;(2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金。合同法施行之前，我国的违约金制度兼容以上各种形态，合同法则做了全新的规定。根据现行合同法的规定，违约金具有以下法律特征：(1)是在合同中预先约定的(合同条款之一);(2)是一方违约时向对方支付的一定数额的金钱(定额损害赔偿金);(3)是对承担赔偿责任的一种约定(不同于一般合同义务)。关于违约金的性质，一般认为，现行合同法所确立的违约金制度是不具有惩罚性的违约金制度，而属于赔偿性违约金制度。即使约定的违约金数额高于实际损失，也不能改变这种基本属性。关于当事人是否可以约定单纯的惩罚性违约金，合同法未作明确规定。通说认为此种约定并非无效，但其性质仍属违约的损害赔偿。违约金的增加或减少。违约金是对损害赔偿额的预先约定，既可能高于实际损失，也可能低于实际损失，畸高和畸低均会导致不公平结果。为此，各国法律规定法官对违约金具有变更权，我国合同法第114条第2款也做了规定。其特点是：(1)以约定违约金“低于造成的损失”或“过分高于造成的损失”为条件;(2)经当事人请求;(3)由或仲裁机构裁量;
(4)“予以增加”或“予以适当减少”。5)定金责任所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，根据双方约定，由一方按合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱或其他替代物。对此担保法做了专门规定。合同法第115条也规定：当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据此，在当事人约定了定金担保的情况下，如一方违约，定金罚则即成为一种违约责任形式。

[律师回复] ⒈合同解除的，该合同的权利义务关系终止，但是合同终止并不影响合同中关于违约金条款、定金条款的效力。因此，合同终止是可以追究违约金责任的。
⒉合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

[律师回复] 开发商逾期交房要怎么样追究其违约责任呢?
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的若干解释》的
第十七条里面规定，要承担违约责任。如果合同里面没有约定违约金，则可以根据相关法律确定赔偿金额。
卖方逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住期日到来时，卖方未能完工并通知购房者入住;一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，卖方为按合同期日办理入住，也通知购房者入住。
一般而言，针对
第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现
第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定：
(1)卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件，
首先，由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;
其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标;否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件;否则视为违约、卖方逾期交房;
(2)卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的(如3—6个月)，则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。

[律师回复] 到房产所在地法院起诉违约金，诉请按合同约定要8万，最后法院是判是调会遵循你们双方的意愿。先期的2000元赔偿不影响你的继续起诉受偿权利，但这2000元可能会作为证据减少判决中最后的认定数额。

[律师回复] 开发商如出现以下违约行为，可以被追究：
1、未按照合同约定的时间，交付房屋；
2、交付的房屋不符合合同约定的条件；
3、明确表示不履行合同；
4、擅自变更设计。《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
法律依据
《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。