已订购房屋如何退回定金

[律师回复] 您好，关于已签订购房合同的房屋又办理抵押是否有效这个问题，我的解答如下, 通常不可以，已经签订购房合同，那么意味房屋要买卖，如果房产抵押，就不能房产买卖了。房抵押贷款流程：
一、买卖双方签订购房合同并支付首付款后，到银行提出贷款申请。填写贷款申请表（如果已婚，须夫妻双方一起前来，未婚，可单独前来），中心工作人员经过审批通过后，出具《贷款承诺书》，作为购房者办理贷款手续的依据。
二、凭身份证原件领借款合同的贷款支付凭证回单，所需经过的流程为：受理柜（受理贷款申请）——保险柜（办理保险）——签约柜（签订借款合同）——公证柜（办理合同公证）——签约柜（领取贷款合同）。
三、在取得《贷款承诺书》并就所抵押的房屋办理保险后，即可持上述资料及《贷款承诺书》、拟用于还款的银行储蓄存折和储蓄卡、保险单、与银行签订《借款合同》、《抵押合同》等有关法律性文件，并办理公证手续（如果买房者已婚，须夫妻双方一起前来）。如果夫妻双方或其中一方不能亲自前来签订合同，需授权委托另一方或第三方代为办理贷款相关手续。授权委托书需经公证，且受托人有转委托权。

[律师回复] 您好，关于房屋订购协议和房屋买卖合同的区别这个问题，我的解答如下, 其目的是对双方买卖房屋的有关事宜做出初步的确认，尚不具备预售商品房资格的情况下采取预购书、房屋订购书是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同之前书面约定双方在将来某一时间订立正式的房屋买卖合同的协议，其预约合同是无效的、认购书等形式出售房屋实质上是一种变相的预售，并对订约定金作出了规定，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同。二。上述《解释》实施后、订购书，导致商品房买卖合同未能订立的一，协议中一般都约定以一定数额的定金作为将来签订正式买卖房屋行为的担保，房屋订购书属预约合同性质、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的;因不可归责于当事人双方的事由、订购，有学者认为开发商在没有取得《商品房预售许可证》，出卖人应当将定金返还买受人、订购，在最高人民出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》前，但对预约合同也无限制性规定、我国合同法对预约合同没有直接做出规定：出卖人通过认购，承认了房屋预约买卖的效力。《解释》第四条规定，对房屋预购、认购做出了规定，是在规避法律法规在商品房预售方面所作的强制性和禁止性的规定，其定金多属订约定金，应当按照法律关于定金的规定处理

[律师回复] 您好，关于房屋订购协议和房屋买卖合同的区别这个问题，我的解答如下, 其目的是对双方买卖房屋的有关事宜做出初步的确认，尚不具备预售商品房资格的情况下采取预购书、房屋订购书是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同之前书面约定双方在将来某一时间订立正式的房屋买卖合同的协议，其预约合同是无效的、认购书等形式出售房屋实质上是一种变相的预售，并对订约定金作出了规定，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同。二。上述《解释》实施后、订购书，导致商品房买卖合同未能订立的一，协议中一般都约定以一定数额的定金作为将来签订正式买卖房屋行为的担保，房屋订购书属预约合同性质、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的;因不可归责于当事人双方的事由、订购，有学者认为开发商在没有取得《商品房预售许可证》，出卖人应当将定金返还买受人、订购，在最高人民出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》前，但对预约合同也无限制性规定、我国合同法对预约合同没有直接做出规定：出卖人通过认购，承认了房屋预约买卖的效力。《解释》第四条规定，对房屋预购、认购做出了规定，是在规避法律法规在商品房预售方面所作的强制性和禁止性的规定，其定金多属订约定金，应当按照法律关于定金的规定处理

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 符合合同生效条件的房屋转让协议具有法律效力。
我们国家对于不动产的占有是以登记为合法占有的形式，房屋过户必须要办理过户登记手续，这样你对房屋的所有权才受法律的保护。将来你在转让这套房产时，如果房产证不是你的名字，你是不可能转让的，拆迁补偿也是按房产证的登记人赔偿，你是没有的。
所以必须要办理过户手续，如果对方不办理手续，您可以撤销合同，或者告他们违约，要求支付违约金或者强制履行合同义务。
这份协议只能证明你们之间存在房屋的买卖协议，但是没有办理过户登记手续，就是说明协议还没有履行终了，没有发生效力，而且不办理过户手续，将来还会有很多的事情出现，比如房屋产权登记人用该房屋用作抵押等等，由于他有合法的证件，到时候房子被抵押偿还债务的话，你一点办法都没有，只有向他追偿。
法律依据：
《中华人民共和国物权法》第十四条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

[律师回复] 如果已经履行了支付义务，而对方不协助办理过户登记，则构成违约，可以起诉处理

[律师回复] 您好，关于签订购房合同如何避免房屋纠纷这个问题，我的解答如下,
一、签订购房合同前的注意事项
购房合同指的是购房者与开发商之间约定权利义务的合同，所以签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定。但现在很多开发商会让中介公司代理，中介公司是不能以自己的名义签定购房合同的。所以如果您是和中介公司签订购房合同，一定要注意看中介公司有没有开发商的授权。除此之外，还要注意下面几个问题：
(一)审查开发商是否“五证”齐全
在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，也就是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证的需要去产权登记部门办理产权登记。
最主要的两证是国有土地使用证和商品房预售许可证。一定要看准确，是预售许可证是决定你们双方买卖合同是否成立，国有土地使用者则决定后面能不能办理到房屋产权证。还有，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。
(二)查看合同的具体内容：
购房合同是出现纠纷时最直接的法律依据，因此合同的内容尤其要注意，在签订正式的商品房买卖合同时要注意看以下合同条款：
1、房屋基本信息是否与认购书中一致，合同约定的房屋是否就是你所要购买的房屋;
2、付款方式以及如果没有依约付款的责任怎样承担等问题;
3、看清约定的违约金是如何表达的，是千分之几、是万分之几、还是百分之几，是按日计算的、是按房屋总价款计算的、还是以实际付款作为基数的，这些问题很重要，没违约就好，一旦发生违约情形，开发商总会拿约定条款不明确来为自己找推脱理由。
4、房屋交付使用的期限问题，一定要明确具体，不能是含糊不清的，如果开发商到期没有依约交付，就是可以据此承担违约金赔偿;
5、产权登记的期限，看清楚违约责任是以是“日”还是“工作日”为依据，因为如果用“工作日”，必然会使实际交付时间延长;
6、看清楚争议解决的方式。仲裁一般是开发商乐意选择的争议解决方式，因为实践中，仲裁委很多情况下都在偏袒开发商，所以在选择这一方面时，作为购房者，一定要把诉讼约定在里面，给自己留一条退路。
二、签订购房合同其他注意事项
(一)签订补充协议，把售楼书和其他广告宣传的内容写进补充协议里去，以防收房时发现房子与广告宣传有天壤之别，却没有依据要求开发商退房或者承担相应的责任。
(二) 明确贷款办不下来的话，双方的责任。现在贷款办不下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，要明确责任划分，避免出现纠纷无据可依。
(三)办理产权证的时间也要明确在合同里，避免开发商拖延办理。
(四)应该明确装修标准，如果开发商广告的是精装修，或者样板间是品牌的，那么就必须对装修的标准予以明确。不要含糊表述为使用进口品牌，或请注明装修公司，一定要明确使用什么品牌，什么装修公司来装。提醒您一定要注意这一点，以免精装修变成“惊装修”。
(五) 关于公摊建筑面积，有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪部分，确定公摊的位置。开发商有很多赠与购房者的情况，实际上有时是公用的面积。
(六)退房的责任。一旦退房，由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写明在确定的日期内要求开发商退还全款，包括银行的利息、违约金等。
如果您购买的是现房，在办理房屋产权证时 ，一定要注意看清开发商销售的房子是否就是你认购、并且所要买的房子。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、签订购房合同前的注意事项
购房合同指的是购房者与开发商之间约定权利义务的合同，所以签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定。但现在很多开发商会让中介公司代理，中介公司是不能以自己的名义签定购房合同的。所以如果您是和中介公司签订购房合同，一定要注意看中介公司有没有开发商的授权。除此之外，还要注意下面几个问题：
(一)审查开发商是否“五证”齐全
在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，也就是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证的需要去产权登记部门办理产权登记。
最主要的两证是国有土地使用证和商品房预售许可证。一定要看准确，是预售许可证是决定你们双方买卖合同是否成立，国有土地使用者则决定后面能不能办理到房屋产权证。还有，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。
(二)查看合同的具体内容：
购房合同是出现纠纷时最直接的法律依据，因此合同的内容尤其要注意，在签订正式的商品房买卖合同时要注意看以下合同条款：
1、房屋基本信息是否与认购书中一致，合同约定的房屋是否就是你所要购买的房屋;
2、付款方式以及如果没有依约付款的责任怎样承担等问题;
3、看清约定的违约金是如何表达的，是千分之几、是万分之几、还是百分之几，是按日计算的、是按房屋总价款计算的、还是以实际付款作为基数的，这些问题很重要，没违约就好，一旦发生违约情形，开发商总会拿约定条款不明确来为自己找推脱理由。
4、房屋交付使用的期限问题，一定要明确具体，不能是含糊不清的，如果开发商到期没有依约交付，就是可以据此承担违约金赔偿;
5、产权登记的期限，看清楚违约责任是以是“日”还是“工作日”为依据，因为如果用“工作日”，必然会使实际交付时间延长;
6、看清楚争议解决的方式。仲裁一般是开发商乐意选择的争议解决方式，因为实践中，仲裁委很多情况下都在偏袒开发商，所以在选择这一方面时，作为购房者，一定要把诉讼约定在里面，给自己留一条退路。
二、签订购房合同其他注意事项
(一)签订补充协议，把售楼书和其他广告宣传的内容写进补充协议里去，以防收房时发现房子与广告宣传有天壤之别，却没有依据要求开发商退房或者承担相应的责任。
(二) 明确贷款办不下来的话，双方的责任。现在贷款办不下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，要明确责任划分，避免出现纠纷无据可依。
(三)办理产权证的时间也要明确在合同里，避免开发商拖延办理。
(四)应该明确装修标准，如果开发商广告的是精装修，或者样板间是品牌的，那么就必须对装修的标准予以明确。不要含糊表述为使用进口品牌，或请注明装修公司，一定要明确使用什么品牌，什么装修公司来装。提醒您一定要注意这一点，以免精装修变成“惊装修”。
(五) 关于公摊建筑面积，有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪部分，确定公摊的位置。开发商有很多赠与购房者的情况，实际上有时是公用的面积。
(六)退房的责任。一旦退房，由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写明在确定的日期内要求开发商退还全款，包括银行的利息、违约金等。
如果您购买的是现房，在办理房屋产权证时 ，一定要注意看清开发商销售的房子是否就是你认购、并且所要买的房子。

[律师回复] 房屋认购书也称之为购房意向书，是房地产开发商在房屋正式销售前，与有意向其购买房屋的购房者签定的书面协议，是目前大部分房地产开发公司在房屋买卖中的习惯做法，如果签订认购书后不买房了定金可以退吗
1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。
2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还卖方违约的，应双倍返还定金。
5、还有一种情况，就是房屋认购书无效的情况，定金必然要返还。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条
当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

[律师回复] 根据定金罚则，如果您签署了订购协议书，最后没有签购房合同，是不能主张退回定金的。

[律师回复] 对于签订购房合同要如何避免房屋纠纷这个问题，解答如下,
一、签订购房合同前的注意事项
购房合同指的是购房者与开发商之间约定权利义务的合同，所以签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定。但现在很多开发商会让中介公司代理，中介公司是不能以自己的名义签定购房合同的。所以如果您是和中介公司签订购房合同，一定要注意看中介公司有没有开发商的授权。除此之外，还要注意下面几个问题：
(一)审查开发商是否“五证”齐全
在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，也就是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证的需要去产权登记部门办理产权登记。
最主要的两证是国有土地使用证和商品房预售许可证。一定要看准确，是预售许可证是决定你们双方买卖合同是否成立，国有土地使用者则决定后面能不能办理到房屋产权证。还有，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。
(二)查看合同的具体内容：
购房合同是出现纠纷时最直接的法律依据，因此合同的内容尤其要注意，在签订正式的商品房买卖合同时要注意看以下合同条款：
1、房屋基本信息是否与认购书中一致，合同约定的房屋是否就是你所要购买的房屋;
2、付款方式以及如果没有依约付款的责任怎样承担等问题;
3、看清约定的违约金是如何表达的，是千分之几、是万分之几、还是百分之几，是按日计算的、是按房屋总价款计算的、还是以实际付款作为基数的，这些问题很重要，没违约就好，一旦发生违约情形，开发商总会拿约定条款不明确来为自己找推脱理由。
4、房屋交付使用的期限问题，一定要明确具体，不能是含糊不清的，如果开发商到期没有依约交付，就是可以据此承担违约金赔偿;
5、产权登记的期限，看清楚违约责任是以是“日”还是“工作日”为依据，因为如果用“工作日”，必然会使实际交付时间延长;
6、看清楚争议解决的方式。仲裁一般是开发商乐意选择的争议解决方式，因为实践中，仲裁委很多情况下都在偏袒开发商，所以在选择这一方面时，作为购房者，一定要把诉讼约定在里面，给自己留一条退路。
二、签订购房合同其他注意事项
(一)签订补充协议，把售楼书和其他广告宣传的内容写进补充协议里去，以防收房时发现房子与广告宣传有天壤之别，却没有依据要求开发商退房或者承担相应的责任。
(二) 明确贷款办不下来的话，双方的责任。现在贷款办不下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，要明确责任划分，避免出现纠纷无据可依。
(三)办理产权证的时间也要明确在合同里，避免开发商拖延办理。
(四)应该明确装修标准，如果开发商广告的是精装修，或者样板间是品牌的，那么就必须对装修的标准予以明确。不要含糊表述为使用进口品牌，或请注明装修公司，一定要明确使用什么品牌，什么装修公司来装。提醒您一定要注意这一点，以免精装修变成“惊装修”。
(五) 关于公摊建筑面积，有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪部分，确定公摊的位置。开发商有很多赠与购房者的情况，实际上有时是公用的面积。
(六)退房的责任。一旦退房，由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写明在确定的日期内要求开发商退还全款，包括银行的利息、违约金等。
如果您购买的是现房，在办理房屋产权证时 ，一定要注意看清开发商销售的房子是否就是你认购、并且所要买的房子。

[律师回复] 对于签订购房合同该怎么避免房屋纠纷这个问题，解答如下,
一、签订购房合同前的注意事项
购房合同指的是购房者与开发商之间约定权利义务的合同，所以签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定。但现在很多开发商会让中介公司代理，中介公司是不能以自己的名义签定购房合同的。所以如果您是和中介公司签订购房合同，一定要注意看中介公司有没有开发商的授权。除此之外，还要注意下面几个问题：
(一)审查开发商是否“五证”齐全
在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，也就是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证的需要去产权登记部门办理产权登记。
最主要的两证是国有土地使用证和商品房预售许可证。一定要看准确，是预售许可证是决定你们双方买卖合同是否成立，国有土地使用者则决定后面能不能办理到房屋产权证。还有，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。
(二)查看合同的具体内容：
购房合同是出现纠纷时最直接的法律依据，因此合同的内容尤其要注意，在签订正式的商品房买卖合同时要注意看以下合同条款：
1、房屋基本信息是否与认购书中一致，合同约定的房屋是否就是你所要购买的房屋;
2、付款方式以及如果没有依约付款的责任怎样承担等问题;
3、看清约定的违约金是如何表达的，是千分之几、是万分之几、还是百分之几，是按日计算的、是按房屋总价款计算的、还是以实际付款作为基数的，这些问题很重要，没违约就好，一旦发生违约情形，开发商总会拿约定条款不明确来为自己找推脱理由。
4、房屋交付使用的期限问题，一定要明确具体，不能是含糊不清的，如果开发商到期没有依约交付，就是可以据此承担违约金赔偿;
5、产权登记的期限，看清楚违约责任是以是“日”还是“工作日”为依据，因为如果用“工作日”，必然会使实际交付时间延长;
6、看清楚争议解决的方式。仲裁一般是开发商乐意选择的争议解决方式，因为实践中，仲裁委很多情况下都在偏袒开发商，所以在选择这一方面时，作为购房者，一定要把诉讼约定在里面，给自己留一条退路。
二、签订购房合同其他注意事项
(一)签订补充协议，把售楼书和其他广告宣传的内容写进补充协议里去，以防收房时发现房子与广告宣传有天壤之别，却没有依据要求开发商退房或者承担相应的责任。
(二) 明确贷款办不下来的话，双方的责任。现在贷款办不下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，要明确责任划分，避免出现纠纷无据可依。
(三)办理产权证的时间也要明确在合同里，避免开发商拖延办理。
(四)应该明确装修标准，如果开发商广告的是精装修，或者样板间是品牌的，那么就必须对装修的标准予以明确。不要含糊表述为使用进口品牌，或请注明装修公司，一定要明确使用什么品牌，什么装修公司来装。提醒您一定要注意这一点，以免精装修变成“惊装修”。
(五) 关于公摊建筑面积，有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪部分，确定公摊的位置。开发商有很多赠与购房者的情况，实际上有时是公用的面积。
(六)退房的责任。一旦退房，由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写明在确定的日期内要求开发商退还全款，包括银行的利息、违约金等。
如果您购买的是现房，在办理房屋产权证时 ，一定要注意看清开发商销售的房子是否就是你认购、并且所要买的房子。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、签订购房合同前的注意事项
购房合同指的是购房者与开发商之间约定权利义务的合同，所以签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定。但现在很多开发商会让中介公司代理，中介公司是不能以自己的名义签定购房合同的。所以如果您是和中介公司签订购房合同，一定要注意看中介公司有没有开发商的授权。除此之外，还要注意下面几个问题：
(一)审查开发商是否“五证”齐全
在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，也就是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证的需要去产权登记部门办理产权登记。
最主要的两证是国有土地使用证和商品房预售许可证。一定要看准确，是预售许可证是决定你们双方买卖合同是否成立，国有土地使用者则决定后面能不能办理到房屋产权证。还有，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。
(二)查看合同的具体内容：
购房合同是出现纠纷时最直接的法律依据，因此合同的内容尤其要注意，在签订正式的商品房买卖合同时要注意看以下合同条款：
1、房屋基本信息是否与认购书中一致，合同约定的房屋是否就是你所要购买的房屋;
2、付款方式以及如果没有依约付款的责任怎样承担等问题;
3、看清约定的违约金是如何表达的，是千分之几、是万分之几、还是百分之几，是按日计算的、是按房屋总价款计算的、还是以实际付款作为基数的，这些问题很重要，没违约就好，一旦发生违约情形，开发商总会拿约定条款不明确来为自己找推脱理由。
4、房屋交付使用的期限问题，一定要明确具体，不能是含糊不清的，如果开发商到期没有依约交付，就是可以据此承担违约金赔偿;
5、产权登记的期限，看清楚违约责任是以是“日”还是“工作日”为依据，因为如果用“工作日”，必然会使实际交付时间延长;
6、看清楚争议解决的方式。仲裁一般是开发商乐意选择的争议解决方式，因为实践中，仲裁委很多情况下都在偏袒开发商，所以在选择这一方面时，作为购房者，一定要把诉讼约定在里面，给自己留一条退路。
二、签订购房合同其他注意事项
(一)签订补充协议，把售楼书和其他广告宣传的内容写进补充协议里去，以防收房时发现房子与广告宣传有天壤之别，却没有依据要求开发商退房或者承担相应的责任。
(二) 明确贷款办不下来的话，双方的责任。现在贷款办不下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，要明确责任划分，避免出现纠纷无据可依。
(三)办理产权证的时间也要明确在合同里，避免开发商拖延办理。
(四)应该明确装修标准，如果开发商广告的是精装修，或者样板间是品牌的，那么就必须对装修的标准予以明确。不要含糊表述为使用进口品牌，或请注明装修公司，一定要明确使用什么品牌，什么装修公司来装。提醒您一定要注意这一点，以免精装修变成“惊装修”。
(五) 关于公摊建筑面积，有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪部分，确定公摊的位置。开发商有很多赠与购房者的情况，实际上有时是公用的面积。
(六)退房的责任。一旦退房，由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写明在确定的日期内要求开发商退还全款，包括银行的利息、违约金等。
如果您购买的是现房，在办理房屋产权证时 ，一定要注意看清开发商销售的房子是否就是你认购、并且所要买的房子。

[律师回复] 签约后才发现自己没有购房资格，是自己的问题，自己违约，不能要求退定金。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 根据我国相关法律规定以及具体操作实践，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。　　
根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立的，若购房者至要求退房，一般会得到支持。
选择退房一般都会涉及违约金，下面再谈谈有关违约金的问题：　　
1、退房违约金的数额　　违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定;如果没有约定，按照法律规定处理，如：支付定金一方违约的，定金不予返还;收取定金一方违约的，双倍返还定金。双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。　　
2、退房违约金的程序　　
首先写一个《退房申请》，在写《退房申请》时一定要注意自己是否要承担违约责任，如果要承担违约责任，一定要明确违约金的数额或者违约金的计算方法;　　
其次，如果退房申请获得批准，和开发商签订《解除协议》，在《解除协议》中一要明确什么时候去房屋管理部门办理退房手续，二要明确什么时候退购房款，三要明确相应的违约责任;
最后，在拿到退房款之前一定要保存好收据、合同等相关原件，以便发生纠纷时好维权。

[律师回复] 根据我国相关法律规定以及具体操作实践，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。　　
根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立的，若购房者至要求退房，一般会得到支持。
选择退房一般都会涉及违约金，下面再谈谈有关违约金的问题：　　
1、退房违约金的数额　　违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定;如果没有约定，按照法律规定处理，如：支付定金一方违约的，定金不予返还;收取定金一方违约的，双倍返还定金。双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。　　
2、退房违约金的程序　　
首先写一个《退房申请》，在写《退房申请》时一定要注意自己是否要承担违约责任，如果要承担违约责任，一定要明确违约金的数额或者违约金的计算方法;　　
其次，如果退房申请获得批准，和开发商签订《解除协议》，在《解除协议》中一要明确什么时候去房屋管理部门办理退房手续，二要明确什么时候退购房款，三要明确相应的违约责任;
最后，在拿到退房款之前一定要保存好收据、合同等相关原件，以便发生纠纷时好维权。

[律师回复] 解答如下, 【法律意见】
可以解除，不需要承担违约责任。没有购房资格属于不能归责于当事人的事由。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、签订购房合同前的注意事项
购房合同指的是购房者与开发商之间约定权利义务的合同，所以签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定。但现在很多开发商会让中介公司代理，中介公司是不能以自己的名义签定购房合同的。所以如果您是和中介公司签订购房合同，一定要注意看中介公司有没有开发商的授权。除此之外，还要注意下面几个问题：
(一)审查开发商是否“五证”齐全
在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，也就是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证的需要去产权登记部门办理产权登记。
最主要的两证是国有土地使用证和商品房预售许可证。一定要看准确，是预售许可证是决定你们双方买卖合同是否成立，国有土地使用者则决定后面能不能办理到房屋产权证。还有，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。
(二)查看合同的具体内容：
购房合同是出现纠纷时最直接的法律依据，因此合同的内容尤其要注意，在签订正式的商品房买卖合同时要注意看以下合同条款：
1、房屋基本信息是否与认购书中一致，合同约定的房屋是否就是你所要购买的房屋;
2、付款方式以及如果没有依约付款的责任怎样承担等问题;
3、看清约定的违约金是如何表达的，是千分之几、是万分之几、还是百分之几，是按日计算的、是按房屋总价款计算的、还是以实际付款作为基数的，这些问题很重要，没违约就好，一旦发生违约情形，开发商总会拿约定条款不明确来为自己找推脱理由。
4、房屋交付使用的期限问题，一定要明确具体，不能是含糊不清的，如果开发商到期没有依约交付，就是可以据此承担违约金赔偿;
5、产权登记的期限，看清楚违约责任是以是“日”还是“工作日”为依据，因为如果用“工作日”，必然会使实际交付时间延长;
6、看清楚争议解决的方式。仲裁一般是开发商乐意选择的争议解决方式，因为实践中，仲裁委很多情况下都在偏袒开发商，所以在选择这一方面时，作为购房者，一定要把诉讼约定在里面，给自己留一条退路。
二、签订购房合同其他注意事项
(一)签订补充协议，把售楼书和其他广告宣传的内容写进补充协议里去，以防收房时发现房子与广告宣传有天壤之别，却没有依据要求开发商退房或者承担相应的责任。
(二) 明确贷款办不下来的话，双方的责任。现在贷款办不下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，要明确责任划分，避免出现纠纷无据可依。
(三)办理产权证的时间也要明确在合同里，避免开发商拖延办理。
(四)应该明确装修标准，如果开发商广告的是精装修，或者样板间是品牌的，那么就必须对装修的标准予以明确。不要含糊表述为使用进口品牌，或请注明装修公司，一定要明确使用什么品牌，什么装修公司来装。提醒您一定要注意这一点，以免精装修变成“惊装修”。
(五) 关于公摊建筑面积，有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪部分，确定公摊的位置。开发商有很多赠与购房者的情况，实际上有时是公用的面积。
(六)退房的责任。一旦退房，由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写明在确定的日期内要求开发商退还全款，包括银行的利息、违约金等。
如果您购买的是现房，在办理房屋产权证时 ，一定要注意看清开发商销售的房子是否就是你认购、并且所要买的房子。

[律师回复] 签约后才发现自己没有购房资格，是自己的问题，自己违约，不能要求退定金。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 已经签订了认购协议，定金无法主张返还，但首付款可以主张开发商返还。协商不成，到解决。
　　法律依据《中华人民共和国合同法》
　　第一百一十五条　当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
　　第一百一十六条　当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

[律师回复] 取得房产证的，就属于个人财产，所有权人去世，就可以按遗嘱或者法定继承由继承人继承《继承法》
第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的收入；公民的房屋、储蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、图书资料；法律允许公民所有的生产资料；公民的著作权、专利权中的财产权利；公民的其他合法财产。
第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由
第一顺序继承人继承，
第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。