一、农村自建房拆迁如何判断单价和双价
人类所居住的不动产中所包含的房屋重置价格,即是指基于估价时刻所使用的建筑材料及建筑技艺,按照同一时间段内的价格水准,以全新的姿态,重新构建起与待拆迁房屋具有相同效益的新房,从而实现其正常价值。
然而在拆迁房屋的估值过程中,并不包括房屋的装潢品价值。针对此,房屋的装潢部分应该另行提供独立的评估报告。而在评估时点的选择上,我们倾向于以房产拆迁许可证颁发的那一天作为依据来进行评估工作。评估报告的生成:
有资质的评估机构需要依照《房地产估价规范》的规定形式,提交评估报告,同时,评估报告必须由注册的房地产估价师亲手签署,经过评估机构认真审核后,方可加盖机构公章确认。若在房屋拆迁评估过程中涉及到原始成本、机电设施、工程造价等高难度的专业技术工作,这些工作可寻求有资格从事该类行业的第三方机构予以协助完成。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。
二、农村自建房屋买卖合同是否具有效力
虽然农村房屋可以买卖,但是,不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。
因为农村房屋买卖合同主体不同,所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此,在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。
具体如下:
(一)对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。
(二)对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。
法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定,也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。
因此,对这类农村房屋买卖合同,只要其符合合同法关于有效合同其他要件,应依法认定为有效合同。
(三)农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。
在《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。
因此对这类合同,应因违反国家政策而认定为合同无效。
《土地管理法》第十一条
农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;
已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;
已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。
法律是一种普遍的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益,更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题,“农村自建房拆迁如何判断单价和双价”,法律的学习和理解是一项长期的任务,需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程,把它看作是一次自我提升的机会,以便更好地适应社会的发展和变化。
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