商品房土地划拨和出让有什么区别

一、商品房土地划拨和出让有什么区别

1.性质层面的异同之处

（1）土地划拨的性质属性：

指的是在支付完毕补偿费用以及安置相关成本之后，不收取任何费用即获取到了相应的土地使用权，通常情况下，我们并不设定此种土地使用权的期限，但是会有特定的制约条件，例如未经许可不可转让、出租或是抵押等行为。

（2）土地出让的性质属性：

这代表了国家在以土地使用者名义的前提下，将土地使用权在一定年限内转让给出让方，同时需要由土地使用者向国家缴纳土地使用权出让金。

2.获取方式方面的差异性

（1）土地划拨相关获取方式：

此过程中，需得到县级以上人民政府的批准，然后土地使用者需支付相关的补偿费用及安置费用，最后才能够将该幅土地交予其进行使用，亦或是将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。

（2）土地出让相关获取方式：

对于商品房建设用地来说，我们原则上采取的是以招投标、拍卖或挂牌公开竞价的形式，有偿获得土地使用权；同时，对于以划拨方式设立的建设用地使用权，我们严格控制采用这样的方式，严禁以此种方式获得建设用地使用权。如果已经通过划拨方式取得了建设用地使用权，那么在房地产权利流转的时候，就必须要经过国土资源管理部门的审定，办理土地使用权出让程序，并且按照国家相应的法律法规，缴纳土地使用权出让金。

3.使用期限方面的各自特点

（1）土地划拨相关使用期限：

依据国家法律规定，若通过划拨方式依法取得土地使用权的，除非在国家法律法规中另行规定，否则没有明确的使用期限。

（2）出让土地相关使用期限：

一般来说，土地使用期限分为40年、50年和70年三个周期。

4.权力与责任方面的异同点

（1）土地划拨层面的权利与义务：

此类土地在合法使用范围之内，原则上禁止进行转让、出租和抵押等行为。

（2）土地出让层面的权利与义务：

在此类土地上拥有合法权益的人，在法定权限之内可以享受到相对应的权利，包括对土地的处置权，也包括可以对土地进行转让、出租和抵押等行为。

因此，土地出让和土地划拨在涉及到的权利和责任方面亦存在着显著的差异。

5.建筑类型方面的区别

（1）土地划拨建筑类型：

多应用于用于公益事业用地或回迁房、经济适用房等民生项目建设的土地。

（2）土地出让建筑类型：

此类建筑中，商品房占比较大，且土地出让和土地划拨在关于建筑类型方面确实存在一定程度的差别。

《中华人民共和国土地管理法》第五十四条

建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

从使用时间上来看，出让土地有时间限制，比如住宅是70年，商服用地40年，而划拨一般没有期限。

二、商品房土地使用权应当如何确定归属

商品房土地使用权归属主要是依据土地使用权证。

法律规定规定，单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。

《土地管理法实施条例》第五条

国务院自然资源主管部门会同有关部门制定土地等级评定标准。

县级以上人民政府自然资源主管部门应当会同有关部门根据土地等级评定标准，对土地等级进行评定。地方土地等级评定结果经本级人民政府审核，报上一级人民政府自然资源主管部门批准后向社会公布。

根据国民经济和社会发展状况，土地等级每五年重新评定一次。

法律是社会的基石，是维护社会秩序和公正的重要手段。我们每个人都应该尊重法律，遵守法律，维护法律的尊严和权威。正如本文的标题所提出的问题，“商品房土地划拨和出让有什么区别”，法律不仅是一种规定，更是一种教育和引导。我们应该从法律中学习如何正确地行事，如何尊重他人的权益，如何维护社会的公正和公平。只有这样，我们才能真正实现法治社会的理想，才能真正实现公正和公平。