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二手房合同没写面积合理吗
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2024-05-18
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包敬立律师
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专家导读
在购买二手房的过程中，合同标的是非常重要的部分，如果合同中未明确标明房屋的面积，特别是公摊面积，这将对购房者的权益构成潜在威胁。公摊面积涉及到房屋的实际使用面积和费用分摊，如果未明确标注，可能导致购房者在未来面临不必要的纠纷和损失。
一、二手房合同没写面积合理吗
在购买房产的过程中，如果房屋购销合同仅仅标注了建筑物的整体面积，却忽视了公共区域占用的部分——即所谓的公摊面积，这显然是不利于购房者利益保护的做法。
为此，我们强烈建议您与房地产开发商进行详尽的沟通和协商，以便重新草拟购房合同或签署相应的补充协议。
这样做的目的在于避免在未来收房阶段由于公摊面积过大或是其他相关争议问题给您带来额外的负担和困扰。
《商品房销售管理办法》第二十一条
“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”购房者可以要求开发商明确套内建筑面积和公摊面积。
二、二手房合同未写尾款时间还能起诉吗
二手房合同没有写明尾款时限是可以起诉的。
二手房合同中如果没有写明尾款时间可以先向买房人要求其支付尾款，在支付尾款后再进行交房。如果已经交房，但是买房人一直迟延支付尾款构成违约的，是可以向法院起诉要求其承担违约责任的。
《民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
在我们日常生活中，法律是一种无形的约束，它既保护我们的权益，也规范我们的行为。无论是在工作中，还是在生活中，我们都需要充分了解和理解法律，以便更好地保护自己的权益。虽然法律可能看起来复杂和深奥，但是只要我们愿意花时间去学习和理解，就能够掌握它的基本原理和应用。正如本文的标题所提出的问题，“二手房合同没写面积合理吗”，每一篇文章都是一次学习和理解法律的机会，我们应该抓住这些机会，不断提高我们的法律素养，以便更好地适应社会的发展和变化。
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二手房合同没写面积合理吗
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二手房不按面积卖是否合法？
二手房不按面积卖是合法的。主要是双方当事人都同意，并且协商一致的情况之下是可以的，因为我们国家关于房屋的买卖并没有做出过多的限制，主要是当事人自己意思的表示法律不做干涉。
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二姨一家搬去了省城，他们看了一套二手房，价格也不贵。前几天签了购房合同，来问我说是合同上没写公摊面积，因为我对这方面不是很懂，想问下购房合同有公摊面积吗？
[律师回复] 您好，购房合同是有公摊面积的。一般来说，共有的建筑面积还可以包括套与公共建筑之间的分隔墙，还有外墙可以凭借水平的投影面积一半的建筑面积。如果是独立使用的地下室、车棚还有车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。如何防范公摊面积纠纷也是非常关键的。购房合同公摊面积还应该要关注这些重要的问题。一定要记得索取公摊的数据，在签订购房合同的时候，一定要让发展商出示有关的计算公摊面积的数据，其中还应该要包括整幢建筑的建筑面积、套内的建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本的数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主就可以通过数据求出公摊的面积，以明确自身的权益。
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二手房买卖面积包含公摊面积吗？
[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 二手房的面积是包含公摊在内的面积。
卖二手房的面积是产权证上面的面积，而产权证的面积是建筑面积而非套内面积，建筑面积等于套内面积加上公摊面积。
公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
法律依据：
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
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购买的二手房，房产证附记写有阁楼面积68车库面积45，拆迁时算不算面积，有没有补偿
[律师回复] 如果拆迁时没房产证，这里还要分两种情况:
1、房产证还在别人名下,未过户给你。这种情况补偿款是支付给给房屋所有权证载明的产权人的,你可以向卖给你房子的人要求赔偿,如果双方协商不成的话,可以向提讼
2、该房屋没有取得相应的规划、报建手续,无法办理房产证。如果是一九九零年四月一日《城市规划法》实施后,未取得规划许可证或违反规划许可证规定进行建设的,以及临时建筑使用期限届满未拆除的为违法建筑。对违法建筑是一律无偿拆除的。《城市规划法》实施之前的无证房屋如何认定,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门充分考虑历史情况,依据所在省、自治区、直辖市人民政府规定处理。所以各地情况也不完全相同。如果不能认定为违法建筑,而又无产权证的话则一般是可以获得适当补偿的,但和合法产权的补偿相比要低得多,一般是参照建筑成本进行补偿。
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[律师回复]
一、购买商品房时赠送面积并不同于正常购买面积，它一般不能计入产权面积，因此不能用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿。
二、开发商大多不将赠送面积写入合同内，购房者最好要求将赠送内容写入补充协议中。对于保护买房人的利益，首先要清楚赠送部分的真实情况，无论是面积还是精装修，还是物业费，购房人都要先了解清楚，最重要的还是要在购买这种赠送面积的房源之前，尽量要求把赠送面积的详细条款切实写入合同附件当中，形成文字性的合同，这样才能真正受法律保护。
三、不要相信开发商的口头承诺，只有计入合同或者补充协议才是真实可靠的。即便不能写入合同，也建议购房人在购房前对开发商的承诺留有录音、照相等证据，一旦遇到问题，可以采取集体维权的方式，维护自己的利益。
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三、不要相信开发商的口头承诺，只有计入合同或者补充协议才是真实可靠的。即便不能写入合同，也建议购房人在购房前对开发商的承诺留有录音、照相等证据，一旦遇到问题，可以采取集体维权的方式，维护自己的利益。
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快速解决“房产纠纷”问题
你好,我新买的房子现在要跟开发商签购买合同因为送我一层阁楼，所以我想咨询一下购房合同上写哪个面积是使用面积还是实际面积？
[律师回复] 1 如果你是高层建筑,公摊面积18%是正常的,因为有电梯和入户大堂的存在.国家规定的商品房公摊面积不得超过23%.
2 你所说的3%是指误差值,以房产部门测量为准,误差3%以内多补少退.
如果超过了3%,责任就在开发商,多出3%的面积就算他送你了,少于3%他会双倍价钱补偿你.
3 购房合同在交首付的时候就必须要给的, 通常是4份,你手里必须有一份,这个是将来防止纠纷的凭证,里面包括交房的日期,配套设施达到的标准.包括前面2条的那些条款,都在购房合同里.开发商迟迟不给合同,说明他们有问题,或者对自己的工期心里没底,不给你合同,延迟交房你也找不到地方说理,或者土地产权有说法,比如说把房子押给了银行,将来你办产权时会遇到麻烦.
找开发商要合同吧,必须给,然后,等你贷款审批下来以后,拿首付发票去找开发商换全额发票, 等将来办产权时,需要购房合同,全额发票来交维修基金,契税等等
2 你所说的3%是指误差值,以房产部门测量为准,误差3%以内多补少退.
如果超过了3%,责任就在开发商,多出3%的面积就算他送你了,少于3%他会双倍价钱补偿你.
3 购房合同在交首付的时候就必须要给的, 通常是4份,你手里必须有一份,这个是将来防止纠纷的凭证,里面包括交房的日期,配套设施达到的标准.包括前面2条的那些条款,都在购房合同里.开发商迟迟不给合同,说明他们有问题,或者对自己的工期心里没底,不给你合同,延迟交房你也找不到地方说理,或者土地产权有说法,比如说把房子押给了银行,将来你办产权时会遇到麻烦.
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房基本上写房屋的面积是不是房屋的面积房基本上写的面积是不是和房屋的面积有关
[律师回复] 不是的，购房合同上的面积是房管局的图测面积，也就是测量图纸得出的面积，房产证上的面积是房管局的实测面积，房产证是以房管局实际房屋测量得出的面积为准的。关于两者的面积偏差，在购房合同里有约定的，一般是多退少补的。具体可以看购房合同的。
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租商铺实际面积48, 合同里面写有公摊面积
[律师回复] 【法律意见】
你的120指的是建筑面积 还是什么面积 如果是建筑面积 出去公摊后 就没有120了，
【法律依据】
建设工程消防监督管理规定全文
第十三条?对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：
(一)建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅;
(二)建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅;
(三)建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场;
(四)建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂;
(五)建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍;
(六)建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。
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（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中该房子的误差比已达百分之十六多，远远超过了法律规定的3%。所以你可以依据第二款选在解除合同或是履行，你选择好了就可以跟出卖方进行协商，协商不成的话完全可以的，法律规定的很清楚，这样的案子只要排除人为因素外应该是没啥问题的，应该通过法律途径维权的。如果你需要更详细的了解，为了保护你的隐私及合法权益，建议你在我律师主页详细留言或来电咨询，我将为你详细解答。
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
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3、开发建设单位办理了房产的初始登记。
4、该房产没有被开发商设定抵押或其他限制。有些是阁楼付送不算面积不算钱的，有些阁楼也要花钱买，关键是买的时候要弄清楚以免出现误解。
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[律师回复] 【法律意见】
一，以房产证上的面积为准
二，关于预售面积与实际面积的误差问题：面积误差比是指购买商品房时实测面积与预测面积之差和预测面积的比值。面积误差比是商品房买卖过程中处理面积差异的一种方法。公式：面积误差比（实测面积－预测面积）×100÷预测面积面积误差比绝对值(实测计价面积-合同约定计价面积)的绝对值100合同约定计价面积。房屋实测面积小于合同约定面，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。
一，以房产证上的面积为准
二，关于预售面积与实际面积的误差问题：面积误差比是指购买商品房时实测面积与预测面积之差和预测面积的比值。面积误差比是商品房买卖过程中处理面积差异的一种方法。公式：面积误差比（实测面积－预测面积）×100÷预测面积面积误差比绝对值(实测计价面积-合同约定计价面积)的绝对值100合同约定计价面积。房屋实测面积小于合同约定面，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。
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购房发票上应该写套内面积还是建筑面积
[律师回复]
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积(公共部位与公用房屋分摊建筑面积)组成。按建筑面积计价时，商品房单价是一个均价的概念，每平方米套内建筑面积与每平方米分摊的共有建筑面积价格是相同的。当事人双方按建筑面积计价的，购房人应当在合同中约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。按建筑面积计价，发生面积纠纷多是因为公摊面积的不合理。 以建筑面积同时规定套内建筑面积和共有面积，可能会出现以下几种不利于消费者的情形： 1、建筑面积不变，但套内面积缩小。虽然购房者的总价款不变，但并未得到可以使用的面积。 2、套内建筑面积不变，但建筑面积增大。这种情形中，购房人虽然得到了应该得到的可以使用的面积，但增加了房价款，增加了自身的负担。 3、建筑面积、套内建筑面积都发生了变化。 因此，在选择按建筑面积计价的同时，购房人在关注建筑面积的同时，一定要对上述情形如何处理作出详细的约定。一旦出现开发商在面积上缩水现象的时候，其应依照约定承担相应的违约责任。
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