房屋预售合同是按揭合同吗

[律师回复] 按揭贷款借款人必须同时具备下列条件：有合法的身份；有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；有所购（大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保笭长蒂短郦的垫痊叮花证人；贷款行规定的其他条件。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 不可以。 没有预售许可证的房产银行是不会贷款，签定购房合同的时候有预售许可证的复印件，你也可以要求先给你看的。但是，当房子变成了现房，银行就可以给现房办理按揭贷款了，并且到时候看的是销售许可证。所以，建议你要求开发生出示一下预售许可证，很可能他们还没有取得。另外，一般预售的房子，贷款办理的都很久的。 《个人住房贷款管理办法》 第二十五条 以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。

[律师回复] 需要交清房款，取得全款不动产销售发飘，再凭合同和身份证，户口本，婚姻状况证明，到房管部门缴纳契税和维修基金，手续费，凭完税证明可以办理房产证。

[律师回复] 首先要把贷款还进银行，拿回抵押的房产证，才能进行交易。
如果你自己还不出来，可以让买方先行垫资，买方如果不愿意垫资，你可以找中介方来垫资，但是需要一定的垫资费，最好还是由买方来垫资。
拿回房产证了，就可以正常进行交易了。
你还没找好买方的话，直接报到中介就可以了。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 不可以。
没有预售许可证的房产银行是不会贷款，签定购房合同的时候有预售许可证的复印件，你也可以要求先给你看的。但是，当房子变成了现房，银行就可以给现房办理按揭贷款了，并且到时候看的是销售许可证。所以，建议你要求开发生出示一下预售许可证，很可能他们还没有取得。另外，一般预售的房子，贷款办理的都很久的。
《个人住房贷款管理办法》
第二十五条 以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 预售商品房按揭的法律特征：
(1)预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续;
(2)预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的;预购商品房贷款抵押合同是商品房预售合同中的买方购房者与银行缔结的借贷合同之担保合同，它是借贷合同无效，抵押合同当然无效。预购商品房贷款抵押所担保的主债权是具有专项用途的，债权只能是商品房预测人向贷款银行所借的用于支付其所预购的商品房除首期付款外的其余购房款。
(3)预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力。预售商品房按揭合同成立后，未经抵押权人的同意，抵押人不得另行再设抵押。抵押权人享有优先受偿权。以预购商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。因此，商品房未建成时，贷款抵押适用购商品房贷款抵押制度。一旦商品房竣工，当事人领取了房屋和土地使用权证后，抵押物即成了特定物，此时适用一般的房地产抵押制度。
(4)预售商品房按揭是有偿合同。银行主要是通过收取利息获用的。
(5)标的物的不特定性。由于预购商品房贷款抵押的标的物是尚未动工兴建或正在建设的商品房，抵押标的往往是不特定的不具体的“物”。由于预购商品房贷款抵押的标的物是预购的商品房，抵押人所预购的商品房往往是尚未建造或正在建造，故其实质是一种期待权。

[律师回复] 您好，关于怎样处理预售商品房按揭合同的纠纷这个问题，我的解答如下,
一、商品房按揭纠纷中涉及的合同关系在通常的商品房按揭纠纷中，一般存在着四个合同，即、按揭贷款合同，通过购房人与按揭银行签订的抵押贷款合同中的抵押、回购的具体条款加以确定的抵押和保证担保合同。审理商品房按揭纠纷案件，必须
首先明确这些合同及其体现的法律关系之间的关系。司法实践中，普遍的观点认为，按揭合同是购房合同的从合同，不具有性，随主合同的变更、消灭而变更、消灭。
(一)按揭合同不应是购房合同的从合同。
首先，合同目的相对。按揭合同的目的是借贷资金，购房合同的目的是购买房屋，两合同追求的目的并不具有依附性，是各自的。
其次，两者所生之的范围不具有依附性。从合同所生之债务以主合同所生之债务为发生依据和限额，而按揭合同所生的债务可单独产生，双方是相对的。
第三，购房合同的无效、可撤销并不必然导致按揭合同的无效、可撤销，只会影响到按揭合同的抵押担保标的物发生变化，并不实质影响到资金借贷关系。银行贷出资金，主要考虑的是购房人的资信状况，即使购房合同有瑕疵，导致抵押担保存在问题，但如购房人资信并未下降或又能提供其他担保，则并不影响银行资金安全，银行也不会必然要求解除按揭合同，银行、购房人对按揭合同的解除有选择权。从合同的相对性原则出发，应确认这两个合同是相互的。
(二)抵押担保合同、保证担保合同应是的从合同，以借款合同的存在为前提。但应明确，该主合同是银行与购房人之间签订的借款合同，而非购房人与开发商签订的购房合同。
(三)购房合同通常与抵押担保合同、保证担保合同无关，但如购房合同无效，特别是买卖的标的物属不得抵押的财产，购房人与开发商恶意串通以损害银行利益，以合法形式掩盖非法目的等情形，则将导致这两个担保合同无效。
二、商品房按揭纠纷解除合同的认定房地产价值巨大，不应轻易解除合同，使购房者能够转嫁市场风险。同时合同解除后，亦可能使经合法登记的享有优先受偿权的按揭银行的利益遭受损失。考虑到其标的物价值大，影响大，涉及当事人复杂，各方利益重叠，标的物又成抵押标的，对于涉及按揭的商品房不能轻易解除。但也有人认为，应参照法律，存在按揭合同的购房合同不经银行同意不得解除，这在外资银行中是一种普遍看法。笔者不同意这种看法。因为英美法中，按揭是转让所有权的担保，在未清偿完债务前，与所有权有关的一切不动产权益都属银行，发生诉讼时银行是以房地产所有人的名义进行诉讼，未经银行同意当然不能解除合同，使所有权发生转移。而我国的按揭实质上是抵押担保，开发商享有在建工程的所有权，在预售登记后购房人享有房屋的期待所有权，这两种权利共同指向的标的物同为按揭合同中的抵押标的物，开发商、购房人同意将该标的物抵押给按揭银行，同意按揭银行享有优先受偿权，共同作出抵押的意思表示，应为按揭合同的实质上的共同抵押人。解除合同实质上是在共同抵押人之间发生权利转移，并不影响银行的优先受偿权，双方当然可以行使权利，解除合同。但考虑到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重。
在下列情形下，购房者的利益遭受了重大损害，可允许购房者解除预售合同：
1.发展商迟延交楼，在购房者要求解约时起1年内不能竣工交楼的。此种迟延交楼严重违约，且1年内都不能交楼，购房者无法入住，严重损害订约目的，应依法解约。
2.发展商货不对板，所交付的房屋楼层与原约定严重不符，此时可予解除合同。但对于朝向有所变更，应视情况而定。如改变的朝向更有利于居住，通风采光更好，则合同目的尚可达到，不足以构成根本违约，可通过违约金给付等手段加以调整，不宜解约。对于发展商交付的房屋面积缩水或面积加大，如超过原约定面积3%的，视为严重违约，可予解约，但如购房人已入住，从实际出发也不宜再解除。可通过调解，让开发商承担责任，对少面积则退还价款，多面积则由发展商主动放弃该部分价款或以成本价收取。未超过原约定面积3%的，应视为建房过程中存在的正常误差，可通过调整购房款项加以解决。对于交付的房屋中提供的装修与约定不符的，鉴于装修是房屋的附合物，并非房屋主体，装修不符可通过评估后予以补偿，以给付违约金方式调整，不宜解除合同。
3.房屋质量存在问题，应视不同情况加以认定：如房屋仅存在轻微瑕疵，如漏水、凹凸不平等问题，可通过修补、给付违约金方式补偿业主损失，不应仅因违反合同中的一般性条款就解除合同。对于房屋存在严重质量问题，将足以影响居住者的人身安全，经有权鉴定机关确认后，可视为其不能满足居住目的，可予解除合同。
4.发展商以提供银行按揭为优惠，指定按揭银行为购房者提供贷款，嗣后又无法办妥按揭手续提供贷款。此时鉴于按揭贷款是购房者购房的先决条件，款项的交付是合同的重要条件，不能提供贷款将导致购房者给付不能，且购房者对按揭银行无选择权，其无过错，故应视为合同目的不能达到，可以解除合同。但如果是购房者自行选择按揭银行，则开发商对按揭贷款不能办妥无过错，不应解除合同，应给购房者一定宽限期来缓解资金困难。
5.对于购房者主张开发商所建房屋环境与广告宣传不符而要求解约的，应区分不同情况来对待。如广告用语只是用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语，应视为对环境的感性宣传，无实际约束力，不应因此予以解约;如广告用语使用明确承诺，如“附近一百米内有名校”等等，则如未符合，一般情况只应视为违约，不应解除合同，因合同的居住目的尚能达到;但如该广告要约非常明确，如“可入户口”，却又未能履行，而购房者的购房目的不仅为居住，还因受广告内容吸引，有强烈意愿要求满足广告要约的内容，此时应视为合同目的不能达到，对此种情况可以解除合同。购房合同解除后，如何处理按揭合同呢?鉴于两者是联系紧密的相互的合同，在购房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而应充分尊重当事人的意愿。如果银行、购房人均不主张解除按揭合同，则不应解除。如银行主张解除，但购房人能另行提供等额担保，并无严重违约也不应解除合同。
如购房人主张解除合同，银行不同意，则应分情况考虑：
1.如银行是发展商指定，提供按揭是购房人购房的前提条件，则银行与开发商关系紧密，其有监管款项用途之责，现合同目的不能实现，可认为银行违反了对合同项下的实质内容的严格遵守，另外购房人拒交贷款本息，也已严重违约，且此时购房人有严重对抗情绪，继续履行合同已无实际意义，可判决解约。
2.如按揭银行是购房人自行寻找，与开发商无紧密联系，现借款已履行完毕，借款合同目的已达到，因按揭银行无过错，只是购房人违约，在银行不同意解约的情况下，应尊重守约方意愿，不应解约。如果按揭银行、购房人均同意解除合同，则应尊重当事人协商一致的意愿，可一并解除按揭合同。
3.如果事先合同有约定，解除按揭合同需经银行同意，则应尊重约定，一般不应予以解除。但在烂尾楼的情况下，考虑到合同基础的严重丧失，可由参照情势变更原则予以解除合同。
三、商品房按揭纠纷解除合同后款项的返还解除了预售购房合同和按揭合同，必然涉及到款项的返还。商品房预售按揭中，款项的去向是银行贷款给购房者，购房者向开发商交纳购房款。根据合同的相对性原则，权利人只能向其有合同关系或法定关系特定人主张权利，因此对于款项的返还，应为：
1.开发商向购房者返还全部购房款，包括购房者自付款项和从银行贷款所获得的款项。
2.购房者向按揭银行返还所借款项本息，但应扣除其已偿还的款项本息。开发商如签署了回购担保等保证条款，则应对其承担连带清偿责任。对于因烂尾楼而解除合同，如按揭银行是发展商指定，在款项的返还时，应考虑到银行作为发展商的开户银行，控制资金流向，其未尽到监控义务，对烂尾楼的产生有一定责任，可在款项返还时，适当减少违约金、利息等小业主的支付款项，平衡各方利益。在款项返还过程中，也要注意维护按揭银行的利益，按揭的标的物是尚未建好的房屋，购房人尚未取得产权，其抵押的标的物严格意义上的产权还属开发商，购房人享有的是一种物权性质的，将此种权利进行抵押，开发商也同意在事实上将其享有的在建工程的产权抵押给银行，可认为这种抵押是一种事实上的共同抵押。因此，无论是否解除合同，将房屋的权利配置给开发商还是购房人，都不应影响银行的优先受偿权。在贷款本息未归还之前，房屋的抵押登记备案不应解除，开发商如果另行出售要经按揭银行的同意，否则取得抵押物所有权的受让人必须依有关司法解释代替债务人清偿债务，使抵押权消灭，银行对售房款享有优先受偿权。可考虑开发商向购房者返还的款项中，对属于银行本息数额内部分，将其视为抵押物的变价，银行可实现优先受偿。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 不可以。 没有预售许可证的房产银行是不会贷款，签定购房合同的时候有预售许可证的复印件，你也可以要求先给你看的。但是，当房子变成了现房，银行就可以给现房办理按揭贷款了，并且到时候看的是销售许可证。所以，建议你要求开发生出示一下预售许可证，很可能他们还没有取得。另外，一般预售的房子，贷款办理的都很久的。 《个人住房贷款管理办法》 第二十五条 以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 不可以。 没有预售许可证的房产银行是不会贷款，签定购房合同的时候有预售许可证的复印件，你也可以要求先给你看的。但是，当房子变成了现房，银行就可以给现房办理按揭贷款了，并且到时候看的是销售许可证。所以，建议你要求开发生出示一下预售许可证，很可能他们还没有取得。另外，一般预售的房子，贷款办理的都很久的。 《个人住房贷款管理办法》 第二十五条 以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。

[律师回复]
一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
四、《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件（如果是现房，开发商只需出具竣工备案表）
六、“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 不可以。 没有预售许可证的房产银行是不会贷款，签定购房合同的时候有预售许可证的复印件，你也可以要求先给你看的。但是，当房子变成了现房，银行就可以给现房办理按揭贷款了，并且到时候看的是销售许可证。所以，建议你要求开发生出示一下预售许可证，很可能他们还没有取得。另外，一般预售的房子，贷款办理的都很久的。 《个人住房贷款管理办法》 第二十五条 以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。

[律师回复]
一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
四、《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件（如果是现房，开发商只需出具竣工备案表）
六、“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

[律师回复] 商品房可以预售的条件是什么
1、商品房的预售人必须已经向政府主管部门交付全部土地使用权出让金，并依法取得土地使用权证书。预售房屋的前提是房地产开发商必须持有建设工程规划许可证。另外，商品房预售开发商按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金须达到工程建设总的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日，才能预售房屋给预购人。
2、商品房的预售人须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，并且取得商品房预售许可证明。商品房的预售人应当按照国家的相关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。还有商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

[律师回复] 1、你们这样协议原则上是可以，但是该协议只对你们双方有效。但是这一点都不保险。
2、假如2年后他把房款还请了，他可以自己把这套房屋出售给第三人，只有第三然支付了正常合理的房款，第三人就能获得该房屋。他对你来说只是承担违约责任。
3、所以，你需要到法院起诉，通过法院来裁定该房屋的归属。法院的法律文书生效时发生（房屋）变更效力。 详细的给我打电话咨询。

[律师回复] (1)预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续。
(2)预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的。
(3)预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力。
(4)预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息，除少数政策性无息贷款外，预售商品房按揭均系有偿合同。

[律师回复] 买房没有预售证不可以网签。网签合同时，需要注意以下事项：
第
一，网签时一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。
第
二，网签时一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。
第
三，网签时一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。
第
四，面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。
第
五，网签时一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订什么是网签合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。《合同法》
第十条 合同的形式当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

[律师回复] (1)预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续。
(2)预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的。
(3)预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力。
(4)预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息，除少数政策性无息贷款外，预售商品房按揭均系有偿合同。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 保全的财产房产是按揭的怎么办 财产保全的房产还在按揭中的也是可以的，这个不会过多的影响到财产保全的执行。 第一百零三条 财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。 财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结。 诉讼中财产保全的适用条件 采用诉讼中财产保全应当具备如下条件： 第一，需要对争议的财产采取诉讼中财产保全的案件必须是给付之诉，即该案的诉讼请求具有财产给付内容。 第二，将来的生效判决因为主观或者客观的因素导致不能执行或者难以执行。主观因素有，当事人有转移、毁损、隐匿财物的行为或者可能采取这种行为;客观因素主要是诉讼标的物是容易变质、腐烂的物品，如果不及时采取保全措施将会造成更大损失。 第三，诉讼中财产保全发生在民事案件受理后、尚未作出生效判决前。在一审或二审程序中，如果案件尚未审结，就可以申请财产保全。如果的判决已经生效，当事人可以申请强制执行，但是不得申请财产保全。 第四，诉讼中财产保全一般应当由当事人提出书面申请。当事人没有提出申请的，人民在必要时也可以裁定采取财产保全措施。但是，人民一般很少以职权裁定财产保全，因为根据国家赔偿法的规定，人民依职权采取财产保全或者先予执行错误的，应当由人民依法承担赔偿责任。 第五，人民可以责令当事人提供担保。人民依据申请人的申请，在采取诉讼中财产保全措施前，可以责令申请人提供担保。提供担保的数额应当相当于请求保全的数额。申请人不提供担保的，人民可以驳回申请。在发生诉讼中财产保全错误给被申请人造成损失的情况下，被申请人可以直接从申请人提供担保的财产中得到赔偿。

[律师回复] 预售屋房屋过户，预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。办理产权过户手续一般包括登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证等程序。

[律师回复]
一、房屋预售的条件是什么期房，又称预售商品房，是指房地产开发企业将已兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。由于购房人购买的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的风险。根据我国有关法律规定，商品房预售应当符合下列条件：
（
1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
（
2）持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。
（
3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
（
4）已经同金融机构签订预售款监管协议。
（
5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
二、签订房屋预售合同的注意事项