反诉状商品房销售合同纠纷怎么处理

最新修订 | 2024-05-23
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王淳律师
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专家导读 化解商品房买卖合同纠纷可通过五个步骤:首先,协商解决,强调双方换位思考,达成互利解决方案;其次,调解方式,利用中立第三方促进共识;再次,仲裁途径,双方同意将争议提交专业仲裁机构裁决;四是行政解决,涉及房管等部门调解、投诉处理等行政干预;司法诉讼,当其他途径无效时,通过法院诉讼程序依法解决争议。
反诉状商品房销售合同纠纷怎么处理

一、反诉状商品房销售合同纠纷怎么处理

关于商品房买卖合同而引发的纷争,可以采取如下措施达到圆满解决: 1.亲切和睦地进行协商。

在这一流程中,当事双方均应秉承相互理解和体谅别人的精神,全力寻找共识以期合理地破解矛盾和分歧; 2.采纳调解手段来解难题。

调解环节借助了具备中立立场且声誉卓著的第三方机构,他们以公正、理性且和谐的沟通方式,有助于促使纠纷双方达成共识,从而实现最大程度的和解效果; 3.选择仲裁途径来解决问题。

即在争议发生之前或者发生之后,买卖双方达成共识,自愿将争议提交至具有权威性且被业界广泛认可的仲裁机构,依照国家相关法律法规及地方性法规、行政规章等规定进行裁决和判决,使双方都能接受并遵守; 4.运用行政手段来解决问题。

这种方式主要适用于经过房屋所在地的房地产管理机关等相关部门进行调解后仍未取得成功或者虽然已经达成协议但当事人反悔的纠纷,或者是购房纠纷的当事人直接向行政部门提出投诉,由该行政部门根据法定职权进行处理的一种具体行政行为; 5.通过司法诉讼程序来解决问题。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条

起诉必须符合下列条件:

(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;

(二)有明确的被告;

(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;

(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖

二、商品房合同纠纷要怎么处理

商品房合同纠纷可以通过和解、协商、仲裁、诉讼四种方式处理。

双方应按照平等互利的原则私下进行和解,和解不成可提请第三方加以协商解决;

协商不成时可以根据商品房买卖合同中的约定交由指定机构进行仲裁,仲裁仍未解决的可以向人民法院提起诉讼。

仲裁法》第二条

平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁《民事诉讼法》第一百二十二条

当事人起诉到人民法院的民事纠纷,适宜调解的,先行调解,但当事人拒绝调解的除外。

法律的力量不仅仅在于它的约束力,更在于它的教育和引导作用。它教育我们如何正确地行事,如何尊重他人的权益,如何维护社会的公正和公平。正如本文的标题所提出的问题,“反诉状商品房销售合同纠纷怎么处理”,我们可以从中得到许多有价值的启示和教训。我们应该珍视这些教训,将它们内化为我们的行为准则,以便更好地遵守法律,更好地生活在这个法治社会中。

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化解商品房买卖合同纠纷可通过五个步骤:首先,协商解决,强调双方换位思考,达成互利解决方案;其次,调解方式,利用中立第三方促进共识;再次,仲裁途径,双方同意将争议提交专业仲裁机构裁决;四是行政解决,涉及房管等部门调解、投诉处理等行政干预;司法诉讼,当其他途径无效时,通过法院诉讼程序依法解决争议。
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我一朋友想要咨询一下律师关于商品房销售合同纠纷答辩状主要内容包括哪些方面,因为朋友不怎么清楚
[律师回复] 答辩人:<br/>答辩人与被答辩人某商品房预约合同纠纷一案,答辩人现作答辩如下:<br/>一、《商品房预定协议》未成立、未生效,被答辩人的仲裁请求无事实与法律依据。<br/>被答辩人提交的2010年9月8日签订的《商品房预定协议》中载明:甲方为答辩人,乙方为被答辩人。但是在“乙方(签章)”处签字并按捺手印的不是被答辩人,而是案外人林川。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定:“当事人采用合同书形式订立合同,自双方当事人签字或盖章时合同成立”。因被答辩人未签字,其与答辩人之间的《商品房预定协议》未成立、未生效,被答辩人依据未成立生效的《商品房预定协议》申请仲裁,无事实与法律依据。<br/>二、退一步讲,假设《商品房预定协议》成立,但因该协议违反禁止性规定而无效。故,被答辩人的仲裁请求同样缺乏事实与法律依据。<br/>《商品房预定协议》第二条约定:“乙方(即:被答辩人)已对预订之标的物现状充分了解,在签订本协议书之日自愿向甲方(即答辩人)缴纳预订金人民币160万元整……”第七条约定“若甲方(即答辩人)在本协议签订后120天还未取得《商品房预售许可证》,则乙方(即被答辩人)有权要求解除本协议。”由此可见,被答辩人预订和信花园四号楼8号房产时,答辩人与被答辩人均知晓《商品房预定协议》中载明的商品房尚未取得《商品房预售许可证》。根据《城市商品房预售管理办法》第六条之规定:“未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售”。《商品房销售管理办法》第二十二条规定:“不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用”。因《商品房预定协议》违反了上述禁止性规定,应当认定无效。现被答辩人依据无效的《商品房预定协议》申请仲裁,显然缺乏事实与法律依据。<br/>三、假设《商品房预定协议》已成立且有效,被答辩人的仲裁请求亦不应得到支持,具体理由如下:<br/>1、被答辩人未留下联系地址,亦未事后告知答辩人,致使《商品房预定协议》不能履行,故被答辩人已构成违约,答辩人不应因此承担违约责任。<br/>《商品房预定协议》第八条约定“本协议载明的乙方(即:被答辩人)联系地址为乙方(即:被答辩人)正式的通信地址,乙方(即:被答辩人)应确保其为合法、有效的地址。乙方(即:被答辩人)联系地址发生变更的,有义务书面通知甲方(即:答辩人),否则乙方(即:被答辩人)承担由此引起的一切不利后果”。而事实上被答辩人不仅没有在协议上留下联系地址,更未在协议签订后将联系地址告知答辩人,这致使答辩人无法按照《商品房预定协议》第三条的约定向被答辩人邮寄签订《商品房买卖合同》的书面通知。因此,被答辩人未留下联系地址的违约行为,是导致《商品房买卖合同》不能签订并履行的根本原因。被答辩人应按照第八条约定承担不利的法律后果,其在违约的情况下要求答辩人返还定金、预付购房款及利息,无事实与法律依据。<br/>2、《商品房预定协议》只约定了“预订金”,未约定“定金”,被答辩人要求返还定金,无事实与法律依据。<br/>(1)、《商品房预定协议》第二条、第七条约定的均是“预订金”,而未约定“定金”,且双方亦未就定金达成任何书面的补充协议。因《商品房预定协议》是双方的真实意思表示,双方的权利义务应根据该协议而设定。既然预订金不具有担保法规定的定金性质,因此在《商品房预定协议》的履行过程中不应适用定金双倍返还的法律规定。<br/>(2)、虽然收据中载明了“定金”字样,但这完全是由于答辩人工作人员笔误造成的,不是双方的真实意思表示,理由有如下两点:<br/>1、收据上的交款数额是160万元,这与《商品房预定协议》第二条约定的“……在签订本协议书之日自愿向甲方(即答辩人)缴纳预订金人民币160万元整……”是一致的,可见答辩人实际收取的是预订金而非定金;<br/>2、《担保法》明确规定“定金”不得超过主合同标的额(260.64万元)的20%,本案中如果收取的是定金,最高也只能是51.128万元,而收据中载明的160万显然不可能是定金,由此亦表明答辩人的工作人员是误将“预订金”写成了“定金”。因此,答辩人收取被答辩人的款项是“预订金”,而非“定金”。<br/>(3)、退一步讲,即便《收据》中的“定金”字样具有法律效力,则由于被答辩人的前述违约行为,答辩人亦有权不予返还。<br/>从上述理由来看,被答辩人要求返还定金,无事实与法律依据。<br/>3、被答辩人要求答辩人支付1%利息,无事实与法律依据。<br/>《商品房预定协议》第七条约定“若甲方(即:答辩人)在本协议签订后120天还未取得《商品房预售许可证》,则乙方(即:被答辩人)有权要求解除本协议。甲方(即:答辩人)应在收到乙方(即:被答辩人)为此要求解除本协议的书面通知后七日内全额退还乙方(即:被答辩人)所交预订金,并按每月1%的标准向乙方(即:被答辩人)支付利息。”由此可见,被答辩人向答辩人发出并送达解除《商品房预定协议》的书面通知是支付1%利息得以成就的条件。而事实上,截止答辩人收到仲裁申请书之前,被答辩人未向答辩人发出过解除《商品房预定协议》的书面通知。因此,被答辩人请求的1%利息缺乏事实与法律依据,其该项诉求不应得到支持。<br/> <br/>4、被答辩人是2010年9月8日交纳的预订金,而被答辩人在近五年之后才提起仲裁,请求返还定金、预付购房款、利息等,其诉求显然已经超出了诉讼时效,其诉求依法不应得到支持。<br/>5、被答辩人未提供联系地址、致使无法签订《商品房买卖合同》,造成涉案房产长期空置,不能出售,给答辩人造成了重大的经济损失。对此,答辩人将依法追究被答辩人的相应赔偿责任。<br/>综上所述,《商品房预定协议》未成立,被答辩人的诉求缺乏事实与法律依据;退一步讲假设《商品房预定协议》成立且生效,被答辩人也存在违约行为,其要求返还定金、预付购房款、利息等同样缺乏事实与法律依据,且其诉求已经超出法定诉讼时效亦不应得到支持,望贵委查清本案事实,驳回被答辩人的仲裁请求,以维护答辩人的合法权益。<br/>此致<br/>济南仲裁委员会<br/> 答辩人:<br/> 年 月 日
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