按揭购房合同纠纷如何处理

[律师回复]
一、商品房买卖如何转按揭
1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。
2、在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按（注：卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同支行转按；已满一年的，则可以选择跨行转按）。
3、买方向银行申请转按并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用（银行正常放款时间为过户后三个工作日内）。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生，数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时，卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书。
4、在转按揭申请通过银行审核后（审核通常需要5个工作日），且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。
5、办理完结还贷手续，由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。
6、办理完结注销抵押手续，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。
7、由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。
二、发生房屋贷款纠纷怎么办现实中购房者一般委托开发商代为办理贷款手续，因为开发商与银行合作关系，办理起来比购房者个人更快更熟练，也更易通过。合同中应约定贷款申请银行不批的情况下，购房者是自筹资金交付全款还是解除合同，开发商返还已付购房款。并应对不能办理贷款手续的责任清楚约定。因此开发商不具资质或其他原因导致贷款不能通过的，可以解除合同，开发商应返还购房者已付购房款并支付较高利息，并约定还款期限，逾期逾期开发商承担逾期违约责任。如因购房者原因不能办理贷款的，购房者不构成违约，可以解除合同，开发商应退还购房者已付购房款并支付利息，并约定还款期限，逾期逾期开发商承担逾期违约责任。如果贷款不能通过即不是开发商的原因也不是购房者的原因，比如二套房贷款首付和利息上调原因，不构成违约，开发商应退还购房者已付购房款并支付利息。银行拒绝贷款后，将责任简单地归咎于购房者是显然不公平的，除非购房者拒绝提供银行贷款所需个人资信材料，或者在《认购书》、《商品房买卖合同》中的补充协议明确约定了贷款不成购房者应当以其他方式支付剩余购房款。因此，购房者贷款时要谨慎，尤其是合同中也涉及贷款的情形，最好请专业律师协助，避免纠纷。

[律师回复] 对于离婚纠纷中按揭房产的处理这个问题，解答如下, 离婚纠纷中按揭房产的处理怎么做
第一种情形：婚前一方个人出资，按揭购买，婚后共同还贷离婚时已取得房屋产权证的。房屋是婚前个人财产。离婚时，另一方无权要求分割。但婚后房屋部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为夫妻共同财产，另一方有权分配该财产部分。部分具体分割办法为：
一、贷款已经还完时为房屋市场价减去购房合同价，所得数额再除以购房合同价得出房屋的率。共同还贷部分除以2乘以房屋的率得出夫妻一方所应该分的房屋部分。
然后夫妻一方所应该分的部分加上夫妻共同还贷部分除以2的值就是夫妻一方应该分得的共同财产部分;
二、贷款未还完时房屋的部分应该为房屋市场价减去未还贷款部分
然后除以房屋合同价，得出房产净率，净率乘以夫妻一方的还贷部分就是夫妻一方应该分得的部分。共同还贷部分指的是非房产，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。
第二种情形：夫妻双方婚前共同出资，按揭购买，婚后共同还贷离婚时已取得房屋产权证的按揭房屋。不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为夫妻共同财产;在分割此类共同财产时，
首先由夫妻双方协商，协商不成的夫妻双方竞价，价高者取得权，给另一方以合理补偿。
其次，一方主张房屋权的，由评估机构按市场价格对房屋做出评估，取得房屋权的一方应当给予另一方相应的补偿。，双方均不主张的人民应当明确房屋价值，按市场价(评估价)计算，不按当初购房合同金额计算，即该房屋为夫妻共同财产，按揭的债务为夫妻共同债务;再次，分清权益部分和债务部分，如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。因为房产首付款、已还银行贷款本金和离婚时已付房款所占房产比例的部分属于共同财产，应当等量分配。
第三种情形：是夫妻双方婚后按揭购买，离婚时已取得房屋产权证的按揭房屋。依据人民关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释
(二)
第十九条的规定，也是夫妻共同财产。无论房产证上是夫妻一方的名字或者是夫妻双方的名字均视为夫妻共同财产。
第四种情形：还有一种是离婚时尚未取得房屋产权证的按揭房屋。根据司法解释的规定，离婚时，双方对尚未取得权或者尚未完全取得权的房屋有争议且协商不了的，人民不宜判决房屋的权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向。另外，院民一庭有关解释明确，不宜判决房屋权归属的范围包括：购买福利性政策房屋、商品房、经济适用房这三种房屋的，在离婚时，尚未取得房产证的，不宜就该房权直接作出判决。

[律师回复]
一、商品房买卖如何转按揭
1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。
2、在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按（注：卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同支行转按；已满一年的，则可以选择跨行转按）。
3、买方向银行申请转按并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用（银行正常放款时间为过户后三个工作日内）。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生，数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时，卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书。
4、在转按揭申请通过银行审核后（审核通常需要5个工作日），且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。
5、办理完结还贷手续，由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。
6、办理完结注销抵押手续，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。
7、由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。
二、发生房屋贷款纠纷怎么办现实中购房者一般委托开发商代为办理贷款手续，因为开发商与银行合作关系，办理起来比购房者个人更快更熟练，也更易通过。合同中应约定贷款申请银行不批的情况下，购房者是自筹资金交付全款还是解除合同，开发商返还已付购房款。并应对不能办理贷款手续的责任清楚约定。因此开发商不具资质或其他原因导致贷款不能通过的，可以解除合同，开发商应返还购房者已付购房款并支付较高利息，并约定还款期限，逾期逾期开发商承担逾期违约责任。如因购房者原因不能办理贷款的，购房者不构成违约，可以解除合同，开发商应退还购房者已付购房款并支付利息，并约定还款期限，逾期逾期开发商承担逾期违约责任。如果贷款不能通过即不是开发商的原因也不是购房者的原因，比如二套房贷款首付和利息上调原因，不构成违约，开发商应退还购房者已付购房款并支付利息。银行拒绝贷款后，将责任简单地归咎于购房者是显然不公平的，除非购房者拒绝提供银行贷款所需个人资信材料，或者在《认购书》、《商品房买卖合同》中的补充协议明确约定了贷款不成购房者应当以其他方式支付剩余购房款。因此，购房者贷款时要谨慎，尤其是合同中也涉及贷款的情形，最好请专业律师协助，避免纠纷。

[律师回复] 您好，针对您的能怎么避免按揭贷款纠纷风险问题解答如下, 如何避免按揭贷款纠纷风险
1、申请贷款前不要动用公积金。
如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。
2、在借款最初一年内不要提前还款。
按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过规定的还款额。
3、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。
当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。贷款客户可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。
4、不要遗失借款合同和借据。
申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。
怎样避免按揭买房的风险
按揭买房时还需防范开发商没有出具首付款发票的风险。因为，银行办理“按揭”贷款的前提是需要购买人已经交纳达到规定限额的首付款，而交纳的唯一凭证就是开发商出具的首付款发票，如果没有发票，是不可能办理按揭贷款的。这种风险出现的可能性是比较小的，因为开发商也希望资金早些回笼投入下一个项目，因此，只要不是意外情况都会顺利拿到首付款发票的。
此外还需注意的是，开发商的楼盘是否达到“封顶”的条件。因为银行办理“按揭”时，对开发商楼盘的工程要求是楼体基本完工，也就是达到“封顶”的条件，否则是不予办理的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如何避免按揭贷款纠纷风险
1、申请贷款前不要动用公积金。
如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。
2、在借款最初一年内不要提前还款。
按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过规定的还款额。
3、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。
当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。贷款客户可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。
4、不要遗失借款合同和借据。
申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。
怎样避免按揭买房的风险
按揭买房时还需防范开发商没有出具首付款发票的风险。因为，银行办理“按揭”贷款的前提是需要购买人已经交纳达到规定限额的首付款，而交纳的唯一凭证就是开发商出具的首付款发票，如果没有发票，是不可能办理按揭贷款的。这种风险出现的可能性是比较小的，因为开发商也希望资金早些回笼投入下一个项目，因此，只要不是意外情况都会顺利拿到首付款发票的。
此外还需注意的是，开发商的楼盘是否达到“封顶”的条件。因为银行办理“按揭”时，对开发商楼盘的工程要求是楼体基本完工，也就是达到“封顶”的条件，否则是不予办理的。

[律师回复] 购房者申请按揭贷款，与按揭银行签订的借款合同中，也都具有违约责任的条款。通常情况下，借贷双方往往都会在合同中约定，只要借款人未依照合同约定的方式足额还款，按揭银行就有权要求保证人履行连带保证责任，或者依法处分抵押房产等。在实践中，由于按揭贷款法律关系中开发商往往承担阶段性担保责任的性质，按揭银行面对借款人不按约还款的情况，通常因阶段的不同而采用不同的处理方法。　　一般情况下，在购房者取得房屋产权证并办妥商品房抵押登记手续以前，按揭银行并不具有真正意义上的抵押权，贷款合同签订时的抵押登记备案，也不过是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的一种预告登记。在房屋抵押登记办理完毕，按揭银行取得房屋他项权利证书以前，按揭银行的抵押权是难以实现的。因此，在实践中，在购房者取得房屋产权证并办妥商品房抵押登记手续之前的贷款阶段，按揭银行往往要求开发商为购房者承担连带保证责任，在按揭贷款的借款人未能按期还款或者拒绝继续还款时，按揭银行有权要求开发商承担保证责任，向银行清偿贷款。　　随着商品房买卖合同的履行，从购房者取得房屋产权证明，并办妥房屋抵押登记手续，将房屋他项权利证书交给按揭银行收押之日起，按揭银行才真正具有了我国《担保法》意义上的抵押权，这时开发商的保证责任也往往得以解除。一旦出现借款人违约不履行还款义务的情况，抵押权人（按揭银行）则可依据我国《担保法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及抵押借款合同的有关规定，折价、拍卖、变卖抵押房产，并对折价、拍卖、变卖的价款优先受偿，以实现其抵押权6根据建设部2001年修正的《城市房地产抵押管理办法》第47条规定，抵押权人处分抵押房地产所得金额，按以下顺序分配：
（
1）支付处分抵押房地产的费用；
（
2）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
（
3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
（
4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；
（
5）剩余金额交还抵押人。并且，当处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。因此，一般情况下，银行处分抵押房产，借款人要承担价格偏低、利息及相关费用支出较多等后果，损失是很大的。从这个角度说，购房者在购买商品房并申请按揭贷款时，应合理评估自己未来一段时间的资信状况，充分考虑可能出现的各种风险，切记量力而行。　　近年来，购房者因与开发商的商品房买卖合同纠纷而拒不还款的现象日渐突出，购房者往往在开发商商品房买卖合同违约时以拒绝继续偿还银行贷款而让开发商承担连带还款责任的方式与开发商进行对抗。这里，需要指出的是，购房者与按揭银行的借贷合同关系和购房者与开发商的商品房买卖合同关系是两个完全不同的法律关系，购房者与开发商的商品房买卖合同争议应通过与开发商的协商、仲裁或者诉讼的方式加以解决，而不应影响到购房者作为借款人与按揭银行的借贷法律关系。诚然，购房者不偿还贷款，在其未取得房地产产权证明并办妥房屋抵押登记的情况下，可能导致开发商承担担保责任，向银行履行连带还款义务。但根据我国《担保法》第31条的规定，开发商承担担保责任后有权向购房者追偿。也就是说，银行债务最终还是只能由购房者（借款人）来承担。因此，购房者（借款人）在与开发商发生商品房买卖合同纠纷时，应就与开发商的商品房买卖合同关系依法单独处理，而不宜影响到银行贷款的偿还。购房者以拒绝偿还银行贷款的方式来对抗开发商是非常不明智的行为，这不仅难以达到任何效果，更重要的是，如此行为，最后受伤的往往只会是购房者自己。

[律师回复] (一)不涉及财产关系的案件，3000元/件，可上浮50%，下浮不限;
(二)涉及财产关系的案件，按争议标的额比例，在规定的幅度内，分段按比例累加收费：
诉讼标的额 收费比例
1万元以下 (含1万元) 500元—1500元/件;
1万元至10万元(含10万元) 2%—5%;
10万元至50万元(含50万元) 1.7%—3.5%;
50万元至100 万元(含100万元) 1.4%—2.8%;
100万元至500万(含500万元) 0.7%—1.5% ;
500万元至1000万元(含1000万元) 0.4%—0. 8%;
1000万元以上部分，按最高不超过 0.4%， 双方协商确定。
案件同时涉及财产和非财产关系的，按较高者计算。
(三) 二审案件分别按照一审阶段确定的收费方式和收费标准收费，但在上阶段曾接受委托并收取费用的，本阶段应减半收费。
(四) 涉及财产关系的案件，经双方协商实行风险代理的，最高收费额不得高于委托人实际获得财产利益的140%。

[律师回复] 你好，所谓按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。购房者办理按揭贷款买房时应当提前如下材料：
1、个人住房借款申请书;
2、身份证件复印件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件);
3、经办行认可的有权部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料;
4、合法的购买住房合同、协议及相关批准文件;
5、抵押物或质押权利清单及权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书;
6、保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明;
7、银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟提供给贷款行质押的有价证券;
8、借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明;
9、房屋销(预)售许可证或楼盘的房地产权证(现房)(复印件);
10、如果借款人的配偶与其共同申请借款，借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况，并出示结婚证和户口簿等;
1
1、贷款行规定的其他文件和资料。
等银行审核通过，贷款打给卖房者后就可以与开放商签订购房合同了。

[律师回复] 第一步：借款人在办理贷款前，需要查明所购楼宇是否有银行提供个人住房按揭贷款承诺书，然后，借款人申请个人住房按揭贷款，填写《贷款申请审批表》，将有关材料(付首期款证明、买卖合同、身份证、经济收入来源证明等原件、复印件)提交贷款银行
第二步：发展商：作为借款保证人在贷款申请审批表“保证人意见”栏上签字、盖章
第三步：贷款银行：信贷员对借款申请人提交的全部资料、文件进行审查，逐级审批
第四步：贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款
第五步：国土局产权登记和公证部门：办理房产产权抵押登记手续
第六步：通知发展商领回借款合同并由发展商出具付清房款证明给贷款行
第七步：通知借款人领回借款合同、借据、保险单
第八步：贷款行信贷员将贷款档案归档。银行对个人贷款资格的审核，与工作年限有一定的关系，但并不是受到很大的影响，还需要其它的方面，如收入，学历以及个人信用额度等等，因此要根据其它综合情况而定。

[律师回复] 购房按揭贷款流程
1.购买房屋申请按揭贷款者先与房屋开发商签定房屋买卖合同;
2.购买房屋申请按揭贷款者根据房屋开发商要求提供购房按揭贷款的资料:购房按揭贷款者的户籍证明、购房按揭贷款者身份证、购房按揭贷款者婚姻证明复印件,由购房按揭贷款者所在单位开具盖有公司鲜章的收入证明交由房屋开发商办理;
3.经过购房按揭贷款银行审批后通知购房按揭贷款者和购房按揭贷款银行签定购房按揭贷款合同就完成了。

[律师回复] 按揭购房,原件是一式三份的.房产商,银行,你,各存一份.
银行办完按揭后,他自己留一份,另外两份,会归还你或房产商的.
具体的你问下银行,他会告诉你,原件给了谁.你再跟一下.
广东的情况是这样:
.合同签订好了后.全部交给房产商.只留了一个复印件.
.银行在办理按揭时,会找房产商要全部合同共三份 .
.等办完按揭手续他留一份,另外两份都给房产商.
.再过个月左右,房产商通知去他那里拿回合同原件,以及一些单据.
.然后再带上这些东西,去房产局办理房产证,土地证.
.办完后,合同原件就自己留着了.

[律师回复] 判断按揭房屋的关键因素在于房屋产权证书记载的权利人以及房屋产权取得的时间。如购房人在婚前已取得房屋的所有权，在婚姻关系存续期间只是为了还贷而将房屋的所有权抵押给银行，和银行之间是债权债务关系。夫妻用共同房产还贷只是在夫妻之间产生了债权债务关系，并不改变房屋所有权的归属。这在理论上也是符合不动产的公示原则的。同时银行和债务人(按揭人)之间是建立在对资信状况特殊的信任基础之上的债权债务关系，不因为婚姻关系而改变债务人，也是符合债务转移的理论的。婚后共同偿还贷款的行为并不改变该房屋个人房产的性质，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还;离婚后未偿还的债务仍为个人债务。
若一方在婚前办理按揭手续，以个人名义签订房屋预售合同，并缴纳首付款，在婚后才获得房屋所有权证，应属于个人房产。因为根据我国的房屋预售登记(鉴证程序)使债权具有了特定性或对抗性，由该预售合同而取得房屋所有权的权利人只限于该预售合同上的债权人。银行对特定的购房人即贷款债务人(按揭人)的资信产生的信赖，以及该房产权利的是由婚前个人缴纳首付款而取得。因此，在这种情况下即使产权证的取得在婚后，仍应属于个人房产。
对于产权证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的或者双方对所购房屋为共同共有约定在先，应认定为夫妻共同房产，分割时应按共同房产的分割原则进行处理，其按揭贷款债务为共同债务。因为该出资行为在婚前，所以非产权登记名义人一方应对自己出资行为并非赠与或借贷进行举证。

[律师回复] 1、申请贷款前不要动用公积金。
如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。
2、在借款最初一年内不要提前还款。
按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过规定的还款额。
3、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。
当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。贷款客户可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。
4、不要遗失借款合同和借据。
申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。

[律师回复] ⑴　无财产争议案件：普通民事、经济、行政案件，不涉及财产的，根据案件性质、复杂程度、工作所需耗费时间等因素，在6000—100000元之间协商收取；外地民事、经济、行政案件不涉及财产的，代理费不低于20000元 [2]  ；
⑵　法律文书：代为撰写、修改、审查法律文书，根据法律文书的性质、难易程度、工作所需耗费时间等因素，每份文书在600－2000元之间协商收费；
⑶　律师见证：根据法律文书的性质、所需时间等因素，按每件2000－10000元之间协商收费。
⑷　代办公证：律师代办公证的事务不同，每件1500－3000元之间协商收费；
⑸　律师函及法律意见书：为委托方出具律师函或法律意见书，根据相关事务难易程度、使用目的、工作所需耗费时间等因素协商收费，每份为1500－20000元之间协商收费。
⑹　律师调查：按调查事项协商收费。

[律师回复] 银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展，同时，银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累。
个人贷款对象及条件一贷款对象：
1、具有完全民事行为能力的中国公民及在中国大陆有居留权的境外、国外公民;
2、交齐首期购房款(不低于购房总额的30%);
3、有稳定的经济收入，具备偿还贷款本息的能力;
4、同意以所购房产作为借款抵押。

[律师回复] 按照《合同法》第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”也就是说，如果提供格式条款的银行没有提醒购房者注意这些合同中不平等的格式条款，那么这些条款对消费者没有约束力。

[律师回复] 您好，关于怎样处理预售商品房按揭合同的纠纷这个问题，我的解答如下,
一、商品房按揭纠纷中涉及的合同关系在通常的商品房按揭纠纷中，一般存在着四个合同，即、按揭贷款合同，通过购房人与按揭银行签订的抵押贷款合同中的抵押、回购的具体条款加以确定的抵押和保证担保合同。审理商品房按揭纠纷案件，必须
首先明确这些合同及其体现的法律关系之间的关系。司法实践中，普遍的观点认为，按揭合同是购房合同的从合同，不具有性，随主合同的变更、消灭而变更、消灭。
(一)按揭合同不应是购房合同的从合同。
首先，合同目的相对。按揭合同的目的是借贷资金，购房合同的目的是购买房屋，两合同追求的目的并不具有依附性，是各自的。
其次，两者所生之的范围不具有依附性。从合同所生之债务以主合同所生之债务为发生依据和限额，而按揭合同所生的债务可单独产生，双方是相对的。
第三，购房合同的无效、可撤销并不必然导致按揭合同的无效、可撤销，只会影响到按揭合同的抵押担保标的物发生变化，并不实质影响到资金借贷关系。银行贷出资金，主要考虑的是购房人的资信状况，即使购房合同有瑕疵，导致抵押担保存在问题，但如购房人资信并未下降或又能提供其他担保，则并不影响银行资金安全，银行也不会必然要求解除按揭合同，银行、购房人对按揭合同的解除有选择权。从合同的相对性原则出发，应确认这两个合同是相互的。
(二)抵押担保合同、保证担保合同应是的从合同，以借款合同的存在为前提。但应明确，该主合同是银行与购房人之间签订的借款合同，而非购房人与开发商签订的购房合同。
(三)购房合同通常与抵押担保合同、保证担保合同无关，但如购房合同无效，特别是买卖的标的物属不得抵押的财产，购房人与开发商恶意串通以损害银行利益，以合法形式掩盖非法目的等情形，则将导致这两个担保合同无效。
二、商品房按揭纠纷解除合同的认定房地产价值巨大，不应轻易解除合同，使购房者能够转嫁市场风险。同时合同解除后，亦可能使经合法登记的享有优先受偿权的按揭银行的利益遭受损失。考虑到其标的物价值大，影响大，涉及当事人复杂，各方利益重叠，标的物又成抵押标的，对于涉及按揭的商品房不能轻易解除。但也有人认为，应参照法律，存在按揭合同的购房合同不经银行同意不得解除，这在外资银行中是一种普遍看法。笔者不同意这种看法。因为英美法中，按揭是转让所有权的担保，在未清偿完债务前，与所有权有关的一切不动产权益都属银行，发生诉讼时银行是以房地产所有人的名义进行诉讼，未经银行同意当然不能解除合同，使所有权发生转移。而我国的按揭实质上是抵押担保，开发商享有在建工程的所有权，在预售登记后购房人享有房屋的期待所有权，这两种权利共同指向的标的物同为按揭合同中的抵押标的物，开发商、购房人同意将该标的物抵押给按揭银行，同意按揭银行享有优先受偿权，共同作出抵押的意思表示，应为按揭合同的实质上的共同抵押人。解除合同实质上是在共同抵押人之间发生权利转移，并不影响银行的优先受偿权，双方当然可以行使权利，解除合同。但考虑到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重。
在下列情形下，购房者的利益遭受了重大损害，可允许购房者解除预售合同：
1.发展商迟延交楼，在购房者要求解约时起1年内不能竣工交楼的。此种迟延交楼严重违约，且1年内都不能交楼，购房者无法入住，严重损害订约目的，应依法解约。
2.发展商货不对板，所交付的房屋楼层与原约定严重不符，此时可予解除合同。但对于朝向有所变更，应视情况而定。如改变的朝向更有利于居住，通风采光更好，则合同目的尚可达到，不足以构成根本违约，可通过违约金给付等手段加以调整，不宜解约。对于发展商交付的房屋面积缩水或面积加大，如超过原约定面积3%的，视为严重违约，可予解约，但如购房人已入住，从实际出发也不宜再解除。可通过调解，让开发商承担责任，对少面积则退还价款，多面积则由发展商主动放弃该部分价款或以成本价收取。未超过原约定面积3%的，应视为建房过程中存在的正常误差，可通过调整购房款项加以解决。对于交付的房屋中提供的装修与约定不符的，鉴于装修是房屋的附合物，并非房屋主体，装修不符可通过评估后予以补偿，以给付违约金方式调整，不宜解除合同。
3.房屋质量存在问题，应视不同情况加以认定：如房屋仅存在轻微瑕疵，如漏水、凹凸不平等问题，可通过修补、给付违约金方式补偿业主损失，不应仅因违反合同中的一般性条款就解除合同。对于房屋存在严重质量问题，将足以影响居住者的人身安全，经有权鉴定机关确认后，可视为其不能满足居住目的，可予解除合同。
4.发展商以提供银行按揭为优惠，指定按揭银行为购房者提供贷款，嗣后又无法办妥按揭手续提供贷款。此时鉴于按揭贷款是购房者购房的先决条件，款项的交付是合同的重要条件，不能提供贷款将导致购房者给付不能，且购房者对按揭银行无选择权，其无过错，故应视为合同目的不能达到，可以解除合同。但如果是购房者自行选择按揭银行，则开发商对按揭贷款不能办妥无过错，不应解除合同，应给购房者一定宽限期来缓解资金困难。
5.对于购房者主张开发商所建房屋环境与广告宣传不符而要求解约的，应区分不同情况来对待。如广告用语只是用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语，应视为对环境的感性宣传，无实际约束力，不应因此予以解约;如广告用语使用明确承诺，如“附近一百米内有名校”等等，则如未符合，一般情况只应视为违约，不应解除合同，因合同的居住目的尚能达到;但如该广告要约非常明确，如“可入户口”，却又未能履行，而购房者的购房目的不仅为居住，还因受广告内容吸引，有强烈意愿要求满足广告要约的内容，此时应视为合同目的不能达到，对此种情况可以解除合同。购房合同解除后，如何处理按揭合同呢?鉴于两者是联系紧密的相互的合同，在购房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而应充分尊重当事人的意愿。如果银行、购房人均不主张解除按揭合同，则不应解除。如银行主张解除，但购房人能另行提供等额担保，并无严重违约也不应解除合同。
如购房人主张解除合同，银行不同意，则应分情况考虑：
1.如银行是发展商指定，提供按揭是购房人购房的前提条件，则银行与开发商关系紧密，其有监管款项用途之责，现合同目的不能实现，可认为银行违反了对合同项下的实质内容的严格遵守，另外购房人拒交贷款本息，也已严重违约，且此时购房人有严重对抗情绪，继续履行合同已无实际意义，可判决解约。
2.如按揭银行是购房人自行寻找，与开发商无紧密联系，现借款已履行完毕，借款合同目的已达到，因按揭银行无过错，只是购房人违约，在银行不同意解约的情况下，应尊重守约方意愿，不应解约。如果按揭银行、购房人均同意解除合同，则应尊重当事人协商一致的意愿，可一并解除按揭合同。
3.如果事先合同有约定，解除按揭合同需经银行同意，则应尊重约定，一般不应予以解除。但在烂尾楼的情况下，考虑到合同基础的严重丧失，可由参照情势变更原则予以解除合同。
三、商品房按揭纠纷解除合同后款项的返还解除了预售购房合同和按揭合同，必然涉及到款项的返还。商品房预售按揭中，款项的去向是银行贷款给购房者，购房者向开发商交纳购房款。根据合同的相对性原则，权利人只能向其有合同关系或法定关系特定人主张权利，因此对于款项的返还，应为：
1.开发商向购房者返还全部购房款，包括购房者自付款项和从银行贷款所获得的款项。
2.购房者向按揭银行返还所借款项本息，但应扣除其已偿还的款项本息。开发商如签署了回购担保等保证条款，则应对其承担连带清偿责任。对于因烂尾楼而解除合同，如按揭银行是发展商指定，在款项的返还时，应考虑到银行作为发展商的开户银行，控制资金流向，其未尽到监控义务，对烂尾楼的产生有一定责任，可在款项返还时，适当减少违约金、利息等小业主的支付款项，平衡各方利益。在款项返还过程中，也要注意维护按揭银行的利益，按揭的标的物是尚未建好的房屋，购房人尚未取得产权，其抵押的标的物严格意义上的产权还属开发商，购房人享有的是一种物权性质的，将此种权利进行抵押，开发商也同意在事实上将其享有的在建工程的产权抵押给银行，可认为这种抵押是一种事实上的共同抵押。因此，无论是否解除合同，将房屋的权利配置给开发商还是购房人，都不应影响银行的优先受偿权。在贷款本息未归还之前，房屋的抵押登记备案不应解除，开发商如果另行出售要经按揭银行的同意，否则取得抵押物所有权的受让人必须依有关司法解释代替债务人清偿债务，使抵押权消灭，银行对售房款享有优先受偿权。可考虑开发商向购房者返还的款项中，对属于银行本息数额内部分，将其视为抵押物的变价，银行可实现优先受偿。

[律师回复] 常见的按揭贷款合同纠纷起诉状：原告：某，男，汉族，19 年 月 日生， ，住 市 街道。
被告：某，男，汉族，19 年 月 日出生， ，住 市 镇。
诉讼请求
1、请求贵院判今被告立即归还原告借款100000元人民币；并支付自2007年7月22日起至借款付清日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计收的逾期付款利息，暂计算至2008年3月8日止逾期付款利息为2281元人民币；
2、本案案件受理费等费用由被告承担。
事实与理由
2007年2月25日被告从原告处借得人民币100000元整，承诺于2007年7月31日归还50000元,2008年1月31日前还清，并由被告向原告出具了借条一份。还款期到期后，原告多次向被告催讨，被告均以各种理由拒绝归还。
原告认为，被告拒绝还款的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定特向贵院提起诉讼，请求贵院依法维护原告的合法权益。
此致
人民法院
起诉人：
年 月 日

[律师回复] 律师一般收费标准是几千元左右，律师收费标准并没有在法律上进行统一规定，一般情况下在几千元左右。

以下标准可作参考：

(一)不涉及财产关系的，基准收费标准为5,000元-30,000元/件，可合理上浮。

(二)涉及财产关系的，按照争议标的额分段按比例累加收费：

1、10万元以下部分(含10万元)收费比例为8%-10%，收费额不足5,000元的按5,000元/件收取;

2、10万元至50万元部分(含50万元)为7%-9%;

3、50万元至100万元部分(含100万元)为6%-8%;

4、100万元至500万元部分(含500万元)为5%-7%;

5、500万元至1,000万元部分(含1,000万元)为4%-6%;

6、1,000万元至2,000万元部分(含2,000万元)为3%-5%;

7、2,000万元至5,000万元部分(含5,000万元)为2%-4%;

8、5,000万元以上部分为1%-3%。

[律师回复] ⑴　无财产争议案件：普通民事、经济、行政案件，不涉及财产的，根据案件性质、复杂程度、工作所需耗费时间等因素，在6000—100000元之间协商收取；外地民事、经济、行政案件不涉及财产的，代理费不低于20000元 [2]  ；
⑵　法律文书：代为撰写、修改、审查法律文书，根据法律文书的性质、难易程度、工作所需耗费时间等因素，每份文书在600－2000元之间协商收费；
⑶　律师见证：根据法律文书的性质、所需时间等因素，按每件2000－10000元之间协商收费。
⑷　代办公证：律师代办公证的事务不同，每件1500－3000元之间协商收费；
⑸　律师函及法律意见书：为委托方出具律师函或法律意见书，根据相关事务难易程度、使用目的、工作所需耗费时间等因素协商收费，每份为1500－20000元之间协商收费。
⑹　律师调查：按调查事项协商收费。