新房没有一房二卖如何维权

最新修订 | 2024-05-24
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包敬立律师
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专家导读 处理一房二卖纠纷需根据不同情况:若出卖人先与后买受人履行并过户登记,后买受人成所有权人,前买受人享有的是债权请求权而非物权;如出卖人在过户后又与他人签约,因无所有权,可能构成对他人财产的非法处分;若为无权处分,经权利人追认或处分权取得,合同可有效。前买受人无权占有已过户房屋,需返还。
新房没有一房二卖如何维权

一、新房没有一房二卖如何维权

对于一房二卖纠纷案件,实践操作中应根据具体情况采取相应的处理策略:首先,当出卖人先后来与两个不同的买受人签订了相关合同,并且为后买受人履行了合同义务,同时也完成了房产过户登记手续时,可以判断这两个房屋买卖合同都是有效的。

然而,鉴于后买受人所签订的合同已经全部履行完毕,因此他们所购得的房屋已经真正成为其所有权所属。

在这种情况下,前后两位买受人所享有的请求权性质是有所区别的:后买受人因为其债权已经得到完全实现,已经成为了该房屋的所有权人,所以他们所享有的是基于该房屋所有权而产生的物权请求权;而前买受人则享有房屋买卖合同所产生的债权请求权,这种债权请求权主要是针对出卖人提出的给付要求,特别是接受其给付的权利,并不具备直接支配和排除其他权利的效力。

即便前买受人已经实际占有了买卖标的物,但是由于该房屋的所有权已经通过登记转移给了后买受人,因此他们对该房屋的占有在法律上失去了依据,构成了无权占有,需要承担返还房屋的责任。

其次,如果出卖人在将房屋出售给前买受人并办理了产权过户登记手续之后,又与后买受人签订了以同一房屋作为标的物的买卖合同,那么由于房屋产权已经过户至前买受人名下,出卖人不再拥有该房屋的所有权。

在此情况下,出卖人实际上是在出卖他人的财产。

根据法律规定,出卖的标的物必须属于出卖人所有或出卖人有权力进行处分。

如果出卖的标的物并非出卖人所有,而且出卖人也没有权力进行处分,那么这样的物品便无法构成买卖合同的标的物。

最后,关于无权处分制度,如果无权处分人处分了他人的财产,经过权利人的追认或者无权处分人在订立合同后获得了处分权,那么该合同仍然是有效的。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失违约责任

二、一房二卖如何维权

依据我国相关法律的规定,一房二卖导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条

对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;

买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

法律是一种普遍的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益,更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题,“新房没有一房二卖如何维权”,法律的学习和理解是一项长期的任务,需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程,把它看作是一次自我提升的机会,以便更好地适应社会的发展和变化。

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买房遇到一房二卖怎么维权,买房遇到一方二卖该怎么办
[律师回复]
一、买房遇到一房二卖怎么维权
(一)发生一房二卖两份合同的效力
1、两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。
2、两份合同中一份已进行了过户登记,另一份未作过户登记(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的过户登记是物权变更范畴,按物权对世原理、物权公示原理,和物权优先于债权原理,确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。
3、在
第一个买房人已办过户后又卖
第二人的情况下,因这时出卖人已没有所有权,所以他的
第二次卖房是无效的。
(二)遇一房二卖时购房者的维权一房二卖,指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。房屋买卖合同关系成立后,房屋出卖人全面、正确地履行合同,是合同的效力最重要的表现,也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下,由于标的物的特定性,一般而言,不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说,出卖人在履行了一个合同后,对另一合同的履行必然产生违约问题。“一房二卖”,应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如卖房者是非房地产开发企业的一般人,对其违约的处理与法律适用。这种情况下,争议的处理应以合同法作为基础,向违约者主张违约责任。这时,不能主张惩罚性赔偿责任,而只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。
二、买房遇到一方二卖该怎么办遇到一房二卖情况时,你是否能得到住房,则要看
第三人是否善意购买,以及房屋所有权证的办理情况。
(一)
第三人善意购买房屋如果第三人是善意购房,即他对该住房曾经出售的情况一无所知,在购房的过程中无任何过错,并且已经办理完房产手续,并依法取得了该套住房的房屋所有权证,为了保护善意第三人的合法权益,根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条的规定:“预售商品房合同签订后,预购方尚未取得房屋所有权证之前,预售方未经预购方同意,又就同一预售商品房与他人签订预售合同的,应当认定后一个合同无效;如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的,可认定后一个合同有效,但预售方给前一个合同的预购方造成损失的,应承担相应的民事责任。”
(二)第三人不是善意购买房屋但如果第三人向房地产公司购买住房时,不完全满足以上所述的条件,即第三人不是善意购房,或者没有办理过户手续,取得房屋所有权证,那么法律不会保护第三人的购房行为。在这种情况下,你可以要求房地产公司继续履行协议,交付你购买的商品房。
(三)损失赔偿根据《中华人民共和国合同法》第113条的规定:“当事人一方不履行合同义务或者不履行义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。”房地产公司除应当返还你已经交纳的40万元房款外,还应当赔偿你履行购房协议后可以获得的利益。因房地产公司违约所造成的直接损失和你的既得利益的损失,均应当由该房地产公司负责赔偿。
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发生一房二卖如何处理,遇一房二卖时购房者该如何维权
[律师回复] 一房二卖的处理
(一)两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。
(二)两份合同中一份已进行了过户登记,另一份未作过户登记(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的过户登记是物权变更范畴,按物权对世原理、物权公示原理,和物权优先于债权原理,确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。
(三)在
第一个买房人已办过户后又卖
第二人的情况下,因这时出卖人已没有所有权,所以他的第二次卖房是无效的。
一房二卖时购房者如何维权
一房二卖,指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。
房屋买卖合同关系成立后,房屋出卖人全面、正确地履行合同,是合同的效力最重要的表现,也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下,由于标的物的特定性,一般而言,不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说,出卖人在履行了一个合同后,对另一合同的履行必然产生违约问题。
“一房二卖”,应依《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
如卖房者是非房地产开发企业的一般人,对其违约的处理与法律适用。这种情况下,争议的处理应以作为基础,向违约者主张违约责任。
二手房买卖维修基金是否无偿赠送
[律师回复] 您好,针对您的二手房买卖维修基金是否无偿赠送问题解答如下,
一、二手房买卖有哪些税
二手房交易的费用可分为卖方和买方两种缴纳情况,具体费用如下:
(一)营业税:税率5.55,由卖方缴纳,同时规定:
1、若是转让出售购买时间不足5年的非普通住宅,需按照全额征收营业税;
2、若是转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅,需按照两次交易差价征收营业税;
3、若是转让出售购买时间超过5年的普通住宅,则免征营业税;
4、如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等,则不论证是否过5年都需要全额征收营业税;
(二)印花税:税率1,买卖双方各半,不过至今国家暂免征收。
(三)个人所得税:税率交易总额1或两次交易差的20,由卖方缴纳
1、征收有两个条件:家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。
2、如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;
3、任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税;
4、另外如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
(四)契税:基准税率3,优惠税率1.5和1,由买方缴纳,同时规定
1、若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1;
2、若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5;
3、若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3。
(五)二手房交易手续费总额:住宅6元平米实际测绘面积,非住宅10元平米
(六)测绘费:1.36元平米,总额1.36元平米实际测绘面积;一般说来房改房都是需要测绘的,商品房如果原产权证上没有房管局的测绘章也是需要测绘的。
(七)登记费:工本费80元,共有权证:20元。
二、二手房怎么过户
二手房过户需要提供的资料主要有:
房屋权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。
卖方所需文件:
1、身份证明(外地户口需暂住证);
2、房产证;
3、网签的房屋买卖协议;
4、税费缴纳证明。
买方所需文件:
1、身份证明(外地户口需暂住证);
2、网签的房屋买卖协议;
3、税费缴纳证明。
二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段:
(1)买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
(2)如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
(3)买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
(4)立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。
(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
(6)、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
(7)对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。
(8)买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
三、二手房首付
二手房借款首付比例多少,可参阅以下三种状况:
1.假如上家现已偿清房贷或不需求购房者分担借款,并且购房者天资极好,能取得8成二手房借款的状况下,就只需付出2成的二手房借款首付。
2.假如上家尚未偿清借款,并且请求购房者合作还贷的话,安全的做法是走资金监管程序,然后首付3成的二手房借款。
3.假如购房者资金充裕,能一次性付出房款,则不需求交纳二手房借款首付。
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[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 一是要核实并写明签约主体。
买卖双方在签订二手房买卖合同前,需要首先确认签约主体的真实性,主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房屋买卖合同成立的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方担保的情况下,这个问题更需引起客户的注意。
二是要写明违约赔偿责任和赔偿金额。
房产交易过程复杂且金额较大,有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决,就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。
三是要写明房产、附属设施的交接时间和有关费用承担的划界时间。
在确定和写明所购二手房及附属设施的交接时间的同时,还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之
一,如果界定不清,日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。
四是要写明付款和过户时间。
对首付款和尾款,房产买卖合同一般规定由买方在不同时间段交付原房主。为此,合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限,因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合,必须事先确定并在合同中写清楚。
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广西二手房买卖纠纷维权管辖地在哪
[律师回复] 您好,针对您的广西二手房买卖纠纷维权管辖地在哪问题解答如下, 广西二手房买卖纠纷维权管辖地在哪
这一问题,解答如下:
一、对公民提起的民事诉讼,由被告住所地人民管辖被告住所地与经常居住地不一致的,由经常居住地人民管辖。
对法人或者其他组织提起的民事诉讼,由被告住所地人民管辖。
同一诉讼的几个被告住所地、经常居住地在两个以上人民辖区的,各该人民都有管辖权。
二、下列民事诉讼,由原告住所地人民管辖原告住所地与经常居住地不一致的,由原告经常居住地人民管辖。
(一)对不在中华人民共和国领域内居住的人提起的有关身份关系的诉讼
(二)对下落不明或者宣告失踪的人提起的有关身份关系的诉讼
(三)对被采取强制措施的人提起的诉讼
(四)对被监禁的人提起的诉讼。
三、因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民管辖。
因保险合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者保险标的物所在地人民管辖。
因票据纠纷提起的诉讼,由票据支付地或者被告住所地人民管辖。
因公司设立、确认股东资格、分配利润、解散等纠纷提起的诉讼,由公司住所地人民管辖。
因铁路、公路、水上、航空运输和联合运输合同纠纷提起的诉讼,由运输始发地、目的地或者被告住所地人民管辖。
因侵权行为提起的诉讼,由侵权行为地或者被告住所地人民管辖。
因铁路、公路、水上和航空事故请求损害赔偿提起的诉讼,由事故发生地或者车辆、船舶最先到达地、航空器最先降落地或者被告住所地人民管辖。
因船舶碰撞或者其他海事损害事故请求损害赔偿提起的诉讼,由碰撞发生地、碰撞船舶最先到达地、加害船舶被扣留地或者被告住所地人民管辖。
因海难救助费用提起的诉讼,由救助地或者被救助船舶最先到达地人民管辖。
因共同海损提起的诉讼,由船舶最先到达地、共同海损理算地或者航程终止地的人民管辖。
四、下列案件,由本条规定的人民专属管辖。
(一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民管辖
(二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼,由港口所在地人民管辖
(三)因继承遗产纠纷提起的诉讼,由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民管辖。
五、合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
两个以上人民都有管辖权的诉讼,原告可以向其中一个人民原告向两个以上有管辖权的人民的,由最先立案的人民管辖。
辽宁二手房买卖纠纷维权哪个法院管辖
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 辽宁二手房买卖纠纷维权哪个管辖
这一问题,解答如下:
一、对公民提起的民事诉讼,由被告住所地人民管辖被告住所地与经常居住地不一致的,由经常居住地人民管辖。
对法人或者其他组织提起的民事诉讼,由被告住所地人民管辖。
同一诉讼的几个被告住所地、经常居住地在两个以上人民辖区的,各该人民都有管辖权。
二、下列民事诉讼,由原告住所地人民管辖原告住所地与经常居住地不一致的,由原告经常居住地人民管辖。
(一)对不在中华人民共和国领域内居住的人提起的有关身份关系的诉讼
(二)对下落不明或者宣告失踪的人提起的有关身份关系的诉讼
(三)对被采取强制措施的人提起的诉讼
(四)对被监禁的人提起的诉讼。
三、因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民管辖。
因保险合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者保险标的物所在地人民管辖。
因票据纠纷提起的诉讼,由票据支付地或者被告住所地人民管辖。
因公司设立、确认股东资格、分配利润、解散等纠纷提起的诉讼,由公司住所地人民管辖。
因铁路、公路、水上、航空运输和联合运输合同纠纷提起的诉讼,由运输始发地、目的地或者被告住所地人民管辖。
因侵权行为提起的诉讼,由侵权行为地或者被告住所地人民管辖。
因铁路、公路、水上和航空事故请求损害赔偿提起的诉讼,由事故发生地或者车辆、船舶最先到达地、航空器最先降落地或者被告住所地人民管辖。
因船舶碰撞或者其他海事损害事故请求损害赔偿提起的诉讼,由碰撞发生地、碰撞船舶最先到达地、加害船舶被扣留地或者被告住所地人民管辖。
因海难救助费用提起的诉讼,由救助地或者被救助船舶最先到达地人民管辖。
因共同海损提起的诉讼,由船舶最先到达地、共同海损理算地或者航程终止地的人民管辖。
四、下列案件,由本条规定的人民专属管辖。
(一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民管辖
(二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼,由港口所在地人民管辖
(三)因继承遗产纠纷提起的诉讼,由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民管辖。
五、合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
两个以上人民都有管辖权的诉讼,原告可以向其中一个人民原告向两个以上有管辖权的人民的,由最先立案的人民管辖。
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第二条 该二手房产权现状为___,甲方对该二手房享有完全处分权。该二手房若存在租约,甲方须于二手房交付乙方使用前解除原租赁合同,乙方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。
第三条 该二手房转让总价格为人民币___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元___角___分(小写____元)。
第四条 甲、乙双方一致同意签订本合同时,由乙方向甲方支付____元人民币的定金,作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保,签订房屋买卖合同后,乙方支付的定金转为房价款。甲方在收取定金后,应当向乙方开具收款凭证,并注明收款时间。乙方逾期未支付认购定金的,甲方有权解除本合同,并有权将该二手房另行出卖给
第三方。
第五条 甲、乙双方约定,该二手房转让预订期为_____天,甲方应当在预订期内与乙方签定《房屋买卖合同》,并于_____年___月___日将该房产交付给乙方。
第六条 乙方应在本合同
第五条约定的预订期限前,按下列第_____种方式向甲方支付除定金之外的房款人民币___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元___角___分(小写______元)。
第七条 在本合同的第五条约定的预订期限内,甲方拒绝签订《房屋买卖合同》的,应双倍返还已收取的定金给乙方;乙方拒绝签订房屋买卖合同的,无权要求甲方返还已收取的定金。
第八条 甲、乙双方应在《房屋买卖合同》签定后_____日内,共同向房地产权登记机关申请办理产权转移登记手续,该房地产证由乙方领取。甲方逾期不予协助办理的,乙方有权要求甲方以该二手房总价为基数自逾期之日起至产权办理申请提出之日止按每日_____的比例支付违约金。
第九条 该二手房所附着的户口,甲方承诺在收到二手房转让总价之日起______日内迁出,逾期则以该二手房总价为基数按每日_____的比例向乙方支付违约金。
第十条 按照相关法律规定,该二手房交易产生税费共有:
(1) 营业税
(2) 城市建设维护税
(3) 教育费附加
(4) 印花税
(5) 个人所得税
(6) 土地增值税
(7) 房地产交易服务费
(8) 土地使用费
(9) 契税
(10) 产权登记费
(11) 公证费
(12) 其他_____。 经甲、乙双方协商,其中___________________项由甲方承担,___________________项由乙方承担。
第十一条 乙方逾期付款的违约责任: 乙方逾期支付除定金外剩余房款的(因银行贷款原因导致乙方逾期付款的除外),甲方有权要求乙方按下列第_____种方式承担违约责任。
甲方:(签章)
乙方:(签章)
年 月 日
二手房买卖成交后拒绝办理交房手续怎么维权
[律师回复] 二手房买卖成交后卖家拒绝办理交房手续怎么办
1、卖方违约借口多种多样,有从买方行为里挑刺的,甚至还有装疯卖傻、玩消失避而不见的,其中最常见的借口是买方存在违约行为。因为对于卖方来说,这为其依法解约提供了最好的理由。
2、一般房产中介提供的交易合同范本中,对买方各项义务的履行都有明确的期限,而很多买家签约时,过分信任或者依赖房地产中介,自己并没有认真研读交易合同,一不小心就会出现违约。
3、卖方房屋存在其他共有人。很多卖家往往以房屋存在其他共有人(比如配偶、父母等)、签约未经其他共有人同意为借口主张合同无效。
4、双倍返还定金强制解约。由于房价上涨较快而一般定金数额比较低,双倍返还定金对于卖家几乎没有制约作用,因此要求双倍返还定金强制解约就成为卖家违约的首选借口。
5、自愿承担违约金。同定金一样,违约金本来也是制约卖方违约一个制度保障,而且在常见的二手房中介提供的交易合同范本中,违约金多为交易价格的20%。
二手房买卖成交后卖家拒绝办理交房手续如何维权
1、买方有三个选择,主张双倍返还定金、主张违约金或要求继续履行合同,但是究竟选择哪一种方式对自己更有利,需要综合案件的情况分析。”一般来说,在定金和违约金之间,买方更愿意选择金额更高的违约金。
2、一般合同约定的违约金比例为交易价格20%,但对违约金的支持比例却不一致,存在较大的自由裁量空间。但毫无疑问的是,在当前恶意违约情形较多的情况下,肯定更倾向于打击不诚信的行为、尽可能高地支持违约金的比例。
3、如果买方对房屋的现实需求非常迫切,或者房产价格涨幅远超20%,则对于买方来说,要求继续履行合同无疑是更好的选择。但房地产交易自身的特点,决定了在判令继续履行的时候需要考虑更多的因素:即必须具备可操作性或执行性,才可能判令继续履行。
2020最新二手房买卖该如何避免买房纠纷
[律师回复] 二手房买卖纠纷如何避免
在签定二手房合同之前,买房人应该仔细检查房屋的状况,将所要购买的二手房调查清楚后再签订合同。具体包括:
(一)检查房屋的产权证和土地证,看两证是否齐全,要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载,注意房屋是否被卖房人出租。
(二)检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致,
(三)看产权证上是否有共有人,如果有共有人,还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况,也需要另一方出具证明,以避免纠纷。
(四)检查房屋本身的质量。
确定以上事项之后在签订买卖合同。对于买方来说,除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外,还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接,户籍的迁移等问题。买方可以留一定的房款作为“保证金”,等买房将物业管理交接,户籍迁出之后再将房款全部交齐。
二手房买卖纠纷有哪些
(一)买卖双方缺乏诚信,隐瞒真实信息导致纠纷。当事人为了促成交易,往往隐瞒真实信息,如房屋质量问题、居住环境问题,在签订合同后另一方发现从而提讼。对此,购房者可以在购房前向物业、邻居、开发商了解情况,最好到现场看房,并对可能出现的质量问题如何承担作出约定。
(二)房价变化快。房价上涨时,许多纠纷系卖房人在销售房屋后,办理过户手续过程中,发现房屋价格又上涨了,于是导致反悔,以种种借口不办理过户手续,另一方至。房价下跌时购房人以种种理由要求解除合同退房。对此,购房方不但要与卖房方签订合同,还要提前考虑房价上涨、下跌等因素约定好违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时及时办理,避免对方反悔。
(三)中介机构的不规范行为导致纠纷。由于买卖双方常常通过中介机构建立联系,进行交易,而中介机构本身的机制和人员素质不
一,常常在签订合同或办理手续时出现问题,甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致,导致当事人对合同履行内容产生争议,从而提讼。为避免上述情况发生,买卖双方在交易时应当选择正规的中介机构,交易前应当充分了解各种事项,并对双方谈定的内容以书面形式约定好。
(四)二手房交易手续复杂,导致交易过程中双方当事人产生不信任,交易难以进行。所以买卖双方都要在交易时充分了解房屋买卖需要的各种手续,最好选择专业人士提供法律意见,再慎重签订合同。
(五)房屋产权登记制度不合理,导致难以发现房屋共有人情况,引起共有人提讼。现行的房屋产权登记制度仅登记一名所有权人,在交易过程中,交易的另一方很难发现还有共有人,交易之后常有妻子或其他共有人提讼主张买卖合同无效的情况出现。对此,可以在签订合同时让对方提供确保有权处分的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。
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没有房产证一房二卖如何维权
购房者遭遇房屋重复售卖时,有权撤销合同并追回房款和利息,同时要求损失赔偿。若维权不满意,可向法院起诉。购房者还可要求开发商承担赔偿责任,赔偿金额上限为已支付房款的两倍。
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房产纠纷
二手房签完合同付完定金,卖家要违约,我该如何维权
[律师回复] 二手房交易卖家违约的处理办法
1、针对拒签居间协议和拒收定金:如果卖家在中介处挂牌待售,按中介一般的操作流程,中介会先让买家签居间协议,由于居间协议仅有买方签字,所以居间协议还没有成立,卖家即使不签,也不承担什么法律责任。中介应当采取反向操作的方式,即将居间协议的主要内容确定后,先让卖家签字,再让买方签字。卖家虽然已经签了居间协议,但房价上涨后不肯收定金。通常居间协议都约定意向金在卖家签收以后才能转变为定金,所以如果卖家不签收的话,那么意向金就不会变成定金,卖家毁约就不会受到定金罚则的处罚。中介除了采取前面所说的反向操作方式外,还应当要求卖家在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样,中介收了定金也就等于卖家收了定金,卖家毁约就要承担定金罚则。
2、签订居间协议后双倍返还定金通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约,应当双倍返还定金;支付定金的一方如毁约,则丧失定金。虽然房东签了居间协议,而且也收了定金,如果房价涨得比较多即使双倍返还,还是可以赚钱,所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定,虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本,但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系,而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下,房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了,买方可以向房东主张房价的差价损失,也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。
3、签订居间协议后拒签买卖合同居间协议签订后,房东可能会找些理由来拒签买卖合同。这些理由通常有:(
1)居间协议的签约人未得到房东的同意。如房屋的产权是女儿或者妻子的,但签居间协议的人是父亲或者丈夫,由于签约人不是产权人,所以房东主张居间协议是无效的,要求退款了事。(
2)房东在签订居间协议时还未取得房屋产权,所以房东认为没取得产权就签的合同无效,要求退款了事。如果有证据证明签约人有产权人的授权,比如产权人曾到中介处挂牌,或者签署过佣金确认书、委托书等文件,那么居间协议仍然是有效的。如果没有证据证明,那么买方可以要求签约人承担缔约过失责任,赔偿买方的损失。如果房东购买的是期房、拍卖房,或者已和他人签订了买卖合同但产证还在办理过程中,此时房东出售房屋时尽管还没有拿到产证,但合同还是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得产权(如违法建筑),或者产权是别人的,那合同就是无效的。根据法律规定,无效的合同应由过错方承担赔偿责任,买方有权要求房东赔偿经济损失。
4、签订购房合同后房东拒绝过户房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续,但可能会制造一些借口,要求将过户时间延期,在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间,最终发信称因买方原因未能按时过户而解约。在这种情况下,买方一定要及时发出书面催告,要求房东在约定时间签约。如同意延期,则应约定具体的期限。书面催告应当同时抄送中介一份。买方应尽量不要延期,如延期应当征得房东的书面同意,否则可能因证据不足而被认定违约。
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一房二卖二手房怎么维权
1. 若能够提供有力证据表明合同相对方确实存在违约行为,并且该行为使得房屋买卖合同的预期目的无法达到,那么便有权利请求对方进行定金返还。2. 在购房过程中,若双方按照约定认真履行各自义务,定金应当被视作支付的价款。
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房产纠纷
如何在二手房买卖中最大限度的维护自己的合法权益
[律师回复] 签订合同前
1、要审查房屋权属,确认房主真实身份
房屋所有权证(即房产证)是证明卖方对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易对买方来说存在得不到房屋的极大风险。因此,买方在签订合同前需要核实卖方的真实身份,即查看房产证上的产权人与卖方的身份证是否一致。如果房屋属于共有的,买方还要查看所有房屋共有人同意出售房屋的书面证明。因为如果只是部分共有人擅自处分房屋,那么合同未在其他共有人同意的情况下一般会被认定为无效。
2、了解土地的使用性质
都说买房需要落实两证。这另外一本证就是土地使用权证。就是说买方应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让。划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,而出让是房主已缴纳了土地出让金,买方对房屋享有较完整的权利。
还应注意的是土地的使用年限,目前我国根据不同用途的土地规定了不同的出让年限,有40年、50年、70年和无期。如果一个房屋的土地使用权仅有50年,房主已使用20年,这时买方就得自己衡量,是否买同地段土地使用权为70年商品房会更划算了。
3、实地查看房屋质量

一,观察房屋的内部结构。如户型是否实用,管线走向是否安全、合理,天花板有无漏水的痕迹,墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等。

二,查看房屋是否存在私自搭建违章建筑的情况。

三,充分检查房屋水、电问题。检查水龙头看看出水的畅通情况;查看房屋的供电容量,以防冬夏空调开不了的尴尬;观察屋内电线是否有老化的现象。
值得注意的是,由于是二手房,卖家可能做一些新装修来掩盖房屋缺陷。因此,买方要睁大眼睛,多个心眼,注意墙壁上是否有新装修来掩盖裂缝的情况。
此外,买方还应该向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题等等。
签订合同时
二手房买卖一般会涉及到两个合同,一个是定金合同,另一个是买卖合同。
1、关于定金合同
根据调查,定金纠纷在二手房交易纠纷中占的比例较高。为了防止卖方收了定金之后提高房屋总价,买卖双方要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见,这样买卖双方都会有保障。
协议中约定定金后,即适用定金罚则。定金的认定非常严格,既要在合同中明确定金的数目,在出具收据时,也必须明确为“定金”二字(不要写错别字)。同时定金合同是一种实践性合同,即只有实际交付了定金后,合同才成立,没有实际交付的,也不成为定金。
2、关于买卖合同
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还是应约定清楚,如:合同主体、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
重点提醒大家注意标明以下三个问题:
A、违约责任
任何一个合同,签约时都应该明确写清双方的权利义务,房产交易金额往往较大,为了能避免以后出现扯皮现象,更应该明晰权责。
目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却几乎没有约定,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降。因此,为确保合同条款的最终落实,建议大家在签订合同时对违约金的赔付时间做个约定。
B、注明费用交接时间
这是二手房买卖中房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款。交接时间是划分买卖双方责任的关键,因此一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日。有些卖方恶意长期拖欠这些费用,买受人并不知情,若不约定有可能要吃哑巴亏。
C、户口问题
卖家的户口没有及时迁出,是最易危及到买家利益的。因此,买方切记在合同中约定过户前卖方需保证迁出户口。买方在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅卖方的户口是否已经迁出。如果卖方户口要在交房后才可迁出,则买方一定要与卖方就此问题约定清楚。
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能怎么在二手房买卖中最大限度的维护自己的合法权益
[律师回复] 签订合同前
1、要审查房屋权属,确认房主真实身份
房屋所有权证(即房产证)是证明卖方对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易对买方来说存在得不到房屋的极大风险。因此,买方在签订合同前需要核实卖方的真实身份,即查看房产证上的产权人与卖方的身份证是否一致。如果房屋属于共有的,买方还要查看所有房屋共有人同意出售房屋的书面证明。因为如果只是部分共有人擅自处分房屋,那么合同未在其他共有人同意的情况下一般会被认定为无效。
2、了解土地的使用性质
都说买房需要落实两证。这另外一本证就是土地使用权证。就是说买方应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让。划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,而出让是房主已缴纳了土地出让金,买方对房屋享有较完整的权利。
还应注意的是土地的使用年限,目前我国根据不同用途的土地规定了不同的出让年限,有40年、50年、70年和无期。如果一个房屋的土地使用权仅有50年,房主已使用20年,这时买方就得自己衡量,是否买同地段土地使用权为70年商品房会更划算了。
3、实地查看房屋质量

一,观察房屋的内部结构。如户型是否实用,管线走向是否安全、合理,天花板有无漏水的痕迹,墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等。

二,查看房屋是否存在私自搭建违章建筑的情况。

三,充分检查房屋水、电问题。检查水龙头看看出水的畅通情况;查看房屋的供电容量,以防冬夏空调开不了的尴尬;观察屋内电线是否有老化的现象。
值得注意的是,由于是二手房,卖家可能做一些新装修来掩盖房屋缺陷。因此,买方要睁大眼睛,多个心眼,注意墙壁上是否有新装修来掩盖裂缝的情况。
此外,买方还应该向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题等等。
签订合同时
二手房买卖一般会涉及到两个合同,一个是定金合同,另一个是买卖合同。
1、关于定金合同
根据调查,定金纠纷在二手房交易纠纷中占的比例较高。为了防止卖方收了定金之后提高房屋总价,买卖双方要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见,这样买卖双方都会有保障。
协议中约定定金后,即适用定金罚则。定金的认定非常严格,既要在合同中明确定金的数目,在出具收据时,也必须明确为“定金”二字(不要写错别字)。同时定金合同是一种实践性合同,即只有实际交付了定金后,合同才成立,没有实际交付的,也不成为定金。
2、关于买卖合同
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还是应约定清楚,如:合同主体、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
重点提醒大家注意标明以下三个问题:
A、违约责任
任何一个合同,签约时都应该明确写清双方的权利义务,房产交易金额往往较大,为了能避免以后出现扯皮现象,更应该明晰权责。
目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却几乎没有约定,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降。因此,为确保合同条款的最终落实,建议大家在签订合同时对违约金的赔付时间做个约定。
B、注明费用交接时间
这是二手房买卖中房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款。交接时间是划分买卖双方责任的关键,因此一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日。有些卖方恶意长期拖欠这些费用,买受人并不知情,若不约定有可能要吃哑巴亏。
C、户口问题
卖家的户口没有及时迁出,是最易危及到买家利益的。因此,买方切记在合同中约定过户前卖方需保证迁出户口。买方在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅卖方的户口是否已经迁出。如果卖方户口要在交房后才可迁出,则买方一定要与卖方就此问题约定清楚。
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