一房二卖谁取得房子

[律师回复] 看你和买家怎么谈了，如果谈的价格是你净拿家，那一切费用都由买家出；如果没有和买家谈好，那就各负担各的

[律师回复] 您好，关于二手房全款买卖合同范本哪位有？谁晓得？这个问题，我的解答如下, 合同编号：_________甲方(出卖人)：_________(本人/法定代表人)姓名：_________国籍：_________(身份证/护照/营业执照号码)：_________地址：_________邮政编码：_________联系电话：_________委托代理人：_________国籍：_________电话：_________地址：_________邮政编码：_________乙方(买受人)：_________(本人/法定代表人)姓名：_________国籍：_________(身份证/护照/营业执照号码)：_________地址：_________邮政编码：_________委托代理人：_________联系电话：_________国籍：_________电话：_________地址：_________邮政编码：_________根据国家和_________省(市)法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议：
第一条房屋的基本情况甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于_________;位于第_________层，共_________(套/间)，房屋结构为_________，建筑面积_________平方米(其中实际建筑面积_________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米)，房屋用途为_________;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二;(房屋所有权证号、土地使用权证号/房地产权证号)为_________。
第二条房屋面积的特殊约定
1、本合同
第一条所约定的面积为(甲方暂测/原产权证上标明/房地产产权登记机关实际测定)面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积(以下简称暂测面积)与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积(以下简称实际面积)为准。
2、该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±_________%(不包括±_________%)时，房价款保持不变。
3、实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±_________%(包括±_________%)时，甲乙双方同意按下述第_________种方式处理：
(1)乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起_________天内将乙方已付款退还给乙方，并按_________利率付给利息。
(2)每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。
(3)_________。
第三条土地使用权性质
1、该房屋相应的土地使用权取得方式为_________。2015二手房买卖合同范本（正规版）2015二手房买卖合同范本（正规版）
2、土地使用权年限自_________年_________月_________日，至_________年_________月_________日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为_________;该房屋买卖后，按照有关规定，乙方(必须/无须)补办土地使用权出让手续。
第四条价格按(总建筑面积/实际建筑面积)计算，该房屋售价为(_________币)每平方米_________元，总金额为(_________币)_________元整。
第五条付款方式
1、乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金(_________币)_________元整，并应于本合同生效之日起_

[律师回复] 二手房交易由于不满足免交个人所得税条件，需要缴纳个人所得税的，此时的个人所得税应当由卖方缴纳。个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 开发商一房二卖房屋归属 (一)若两份合同都没有办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。即哪一份合同签订的日期在前则能优先拥有房屋的产权，即先签订合同的一方可以优先获得房屋的产权; (二)两份合同都没有办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，已经接房的一方就可以获得房屋的产权，而不论签订合同的先后顺序; (三)两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记，(不管房屋是交付了那一方)，那么已经登记的一方取得了房屋的产权。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按照物权优先于债权的原理，先办理登记的，在所有程序上签订的合同都能被确认的效力，而未办理登记的，只能选择向卖房人要求赔偿。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

[律师回复] 没有。无论国家法律角度，国土资源和房屋管理局规定，是阻止“小产权房”买卖的，小产权房主要不能办理房屋产权过户手续，购买小产权房要看是否存在国家征收风险，一有此风险，就必然存在个人购买小产房权属与乡政府或村委会集体利益争议的问题，此点在合同上怎么写都没用。小产权房通常交易为签订集体转让合同，并有集体盖章，想再有保障一些，得请律师做公证。严格来说，小产权二手房包括：已购公房，乡产房和使用权房。根据这些的不同，在房产转让时也会区别对待。“已购公房”，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1％，就可以等同为上市出售。“乡产权”，归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。而对于“使用权”房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力希望可以帮到你！~

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 开发商一房二卖房屋归属 (一)若两份合同都没有办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。即哪一份合同签订的日期在前则能优先拥有房屋的产权，即先签订合同的一方可以优先获得房屋的产权; (二)两份合同都没有办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，已经接房的一方就可以获得房屋的产权，而不论签订合同的先后顺序; (三)两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记，(不管房屋是交付了那一方)，那么已经登记的一方取得了房屋的产权。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按照物权优先于债权的原理，先办理登记的，在所有程序上签订的合同都能被确认的效力，而未办理登记的，只能选择向卖房人要求赔偿。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 二手房买卖协议卖方：_______________(简称甲方)身份证号码：_____________________买方：_______________(简称乙方)身份证号码：_____________________根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产住宅，建筑面积为_____平方米。（详见土地房屋权证第_______________号）。
第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币________元平方米，总价：人民币___________元整（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。
第三条付款时间与办法：
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。
第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
第六条甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
第七条本合同主体甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________。
第八条本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。
第九条本合同一式___份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份，厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。
第十条本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第十一条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。第十二条双方约定的其他事项：出卖方(甲方)：_________________身份证号码：__________________购买方(乙方)：_________________身份证号码：__________________。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 开发商一房二卖房屋归属 (一)若两份合同都没有办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。即哪一份合同签订的日期在前则能优先拥有房屋的产权，即先签订合同的一方可以优先获得房屋的产权; (二)两份合同都没有办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，已经接房的一方就可以获得房屋的产权，而不论签订合同的先后顺序; (三)两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记，(不管房屋是交付了那一方)，那么已经登记的一方取得了房屋的产权。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按照物权优先于债权的原理，先办理登记的，在所有程序上签订的合同都能被确认的效力，而未办理登记的，只能选择向卖房人要求赔偿。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

[律师回复] 一房二卖房屋归属
(一)若两份合同都没有办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。即哪一份合同签订的日期在前则能优先拥有房屋的产权，即先签订合同的一方可以优先获得房屋的产权;
(二)两份合同都没有办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，已经接房的一方就可以获得房屋的产权，而不论签订合同的先后顺序;
(三)两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记，(不管房屋是交付了那一方)，那么已经登记的一方取得了房屋的产权。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按照物权优先于债权的原理，先办理登记的，在所有程序上签订的合同都能被确认的效力，而未办理登记的，只能选择向卖房人要求赔偿。
买方如何防范一房二卖风险
在购房过程中，买方要有风险防范意识，要以合理方法限制卖方违约的可能性。
1、交易时间越短越好
建议从签订合同到最终过户交付，时间不要拖得太长，时间越长，发生变化的可能性越大，产生纠纷的可能性自然就增加了。
这里就要特别提醒一下，很多购买暂时未取得房产证的二手房，由于签约到办下原房主的房产证时间较长，等真能过户时房价可能已大涨，经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下，要特别谨慎。
2、尽早办理网签。
签订二手房买卖合同后，应尽快办理网签手续，这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。
3、尽早实际占有房屋
可能的话，将付一定款项后，即使暂时不能过户，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子卖给其他人，往往不那么容易。
4、约定适当的违约金。
在合同中，最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款，使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产，定金或违约金才约定几万元，明显没有力度。
5、发生纠纷及时处理
发生纠纷，一定要及时处理，建议在第一时间带齐资料找专业律师研究后分析，如果有认为有机会拿到房产，应及时并申请财产保全，查封房产。如果律师认为没机会拿到房产，也应尽快采取合理措施主张权利。
给卖方的忠告：一房二卖未必能占便宜
一房二卖，房主即使能成功把房产过户给后来的买家，表面看达到了多拿到卖房款的目的。但却未必是最终结果。
很多房主之所以明知违约还要一房多卖，无非是经过计算，就算赔前面买家合同中约定的违约金，也合算。但是愿意按合同支付违约金就真的能免除其他责任吗?
按合同法规定，守约方在主张违约责任时，可以主张约定的违约金，但如果实际损失超出约定违约金，守约方可以主张实际损失。
房屋买卖合同中，房价上涨时由于卖方违约导致合同不能履行，经过适当举证，房价上涨的数额是可以作为买方的实际损失主张的。也就是说，房主毁约转卖多得的房款，可能要作为赔偿款赔给不能得到房产的房主。这样的判决，在各地已经不少见了。

[律师回复] 房屋交付给哪一方，应当综合考虑几个因素：
第
一、购房人是否已经实际居住，如果开发商已经将房屋实际交付其中一方居住、使用，那么应当考虑支持访方实际履行的请求；
第
二、购房人是否已经实际付清房款，如果其中一方已经实际付清房款，相对应的应当考虑支持其主张；
第
三、房屋是否有购房人附加的价值，如其中一方已经对房屋进行了装修、修缮等增加房屋价值的行为，那么应当考虑支持该方请求。

[律师回复] 房屋交付给哪一方，应当综合考虑几个因素：
第
一、购房人是否已经实际居住，如果开发商已经将房屋实际交付其中一方居住、使用，那么应当考虑支持访方实际履行的请求；
第
二、购房人是否已经实际付清房款，如果其中一方已经实际付清房款，相对应的应当考虑支持其主张；
第
三、房屋是否有购房人附加的价值，如其中一方已经对房屋进行了装修、修缮等增加房屋价值的行为，那么应当考虑支持该方请求。

[律师回复]
一、一房二卖是什么意思一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买房人。又称房屋的二重买卖。其实现实生活中，出卖人也可能先后订立多个合同，将房出卖给多个买受人的情况，其实质是一种欺诈行为。具体来说，我们在生活中常见的一房二卖情形主要是以下几种：
（一）出卖人先后与两个不同的买房人订立合同后，对后买房人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。简单说来就是讲房屋过户登记给
第二个人，比如在
第一次卖房过后就出现涨房价的情况，于是出卖人就将房屋卖给
第二个人并过户登记。
（二）出卖人将房屋售与前买房人并办理了产权过户登记之后，又与后买房人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。这种情况就是与
第一个买房人已经成功交易过后，又将房屋卖给第二个买房人。
（三）两次买卖均未完成过户登记的处理。也就是说房主挂出卖房信息，并已经完成了合同签订甚至房款交付，但是两次卖房都没有进行登记。
二、遇到一房二卖情形时房子归谁一房二卖在生活中并不常见，但如果不幸遇到也千瓦不要心急，谋求法律的手段解决问题才是维护自身合法权益最有效的方法。在现实生活中可以划分为下面几种情况。
（一）出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续时，房子应归后买人所有。在这种情况下，两个房屋买卖合同均有效，但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已经实际取得了房屋的所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。
（二）出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同时，房子归前买人所有。此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，.不构成买卖合同的标的物。关于无权处分制度，《合同法》
第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
（三）两次买卖均未完成过户登记的处理。在两次买卖均未办理过户登记时，房子仍归出卖人所有。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。

[律师回复]
一、一房二卖是什么意思一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买房人。又称房屋的二重买卖。其实现实生活中，出卖人也可能先后订立多个合同，将房出卖给多个买受人的情况，其实质是一种欺诈行为。具体来说，我们在生活中常见的一房二卖情形主要是以下几种：
（一）出卖人先后与两个不同的买房人订立合同后，对后买房人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。简单说来就是讲房屋过户登记给
第二个人，比如在
第一次卖房过后就出现涨房价的情况，于是出卖人就将房屋卖给
第二个人并过户登记。
（二）出卖人将房屋售与前买房人并办理了产权过户登记之后，又与后买房人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。这种情况就是与
第一个买房人已经成功交易过后，又将房屋卖给第二个买房人。
（三）两次买卖均未完成过户登记的处理。也就是说房主挂出卖房信息，并已经完成了合同签订甚至房款交付，但是两次卖房都没有进行登记。
二、遇到一房二卖情形时房子归谁一房二卖在生活中并不常见，但如果不幸遇到也千瓦不要心急，谋求法律的手段解决问题才是维护自身合法权益最有效的方法。在现实生活中可以划分为下面几种情况。
（一）出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续时，房子应归后买人所有。在这种情况下，两个房屋买卖合同均有效，但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已经实际取得了房屋的所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。
（二）出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同时，房子归前买人所有。此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，.不构成买卖合同的标的物。关于无权处分制度，《合同法》
第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
（三）两次买卖均未完成过户登记的处理。在两次买卖均未办理过户登记时，房子仍归出卖人所有。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 由房管局保管。二手房交易流程：
1.买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其余证件；
2.卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同；
3.办理过户：买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易；
4.立契：房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的白契；
5.缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的；
6.办理产权转移过户手续：交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证；
7.银行贷款：对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放；
8.打余款完成交易：买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 开发商一房二卖房屋归属 (一)若两份合同都没有办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。即哪一份合同签订的日期在前则能优先拥有房屋的产权，即先签订合同的一方可以优先获得房屋的产权; (二)两份合同都没有办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，已经接房的一方就可以获得房屋的产权，而不论签订合同的先后顺序; (三)两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记，(不管房屋是交付了那一方)，那么已经登记的一方取得了房屋的产权。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按照物权优先于债权的原理，先办理登记的，在所有程序上签订的合同都能被确认的效力，而未办理登记的，只能选择向卖房人要求赔偿。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

[律师回复] 《物权法》规定：不动产的买卖、变更、转让等合同，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同的效力。但是《物权法》同时规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有经过登记才发生法律效力，未经登记不发生效力。谁先办理了房产证，谁就取得了该房屋的所有权，其他买方只能根据商品房买卖合同的相关规定要求卖方赔偿自己的损失，而不能根据买卖合同取得房屋的所有权。该问题涉及到的相关文件：《物权法》

[律师回复]
一、一房二卖是什么意思一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买房人。又称房屋的二重买卖。其实现实生活中，出卖人也可能先后订立多个合同，将房出卖给多个买受人的情况，其实质是一种欺诈行为。具体来说，我们在生活中常见的一房二卖情形主要是以下几种：
（一）出卖人先后与两个不同的买房人订立合同后，对后买房人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。简单说来就是讲房屋过户登记给
第二个人，比如在
第一次卖房过后就出现涨房价的情况，于是出卖人就将房屋卖给
第二个人并过户登记。
（二）出卖人将房屋售与前买房人并办理了产权过户登记之后，又与后买房人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。这种情况就是与
第一个买房人已经成功交易过后，又将房屋卖给第二个买房人。
（三）两次买卖均未完成过户登记的处理。也就是说房主挂出卖房信息，并已经完成了合同签订甚至房款交付，但是两次卖房都没有进行登记。
二、遇到一房二卖情形时房子归谁一房二卖在生活中并不常见，但如果不幸遇到也千瓦不要心急，谋求法律的手段解决问题才是维护自身合法权益最有效的方法。在现实生活中可以划分为下面几种情况。
（一）出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续时，房子应归后买人所有。在这种情况下，两个房屋买卖合同均有效，但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已经实际取得了房屋的所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。
（二）出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同时，房子归前买人所有。此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，.不构成买卖合同的标的物。关于无权处分制度，《合同法》
第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
（三）两次买卖均未完成过户登记的处理。在两次买卖均未办理过户登记时，房子仍归出卖人所有。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手房的买卖交易中,谁贷的款谁来支付。也就是所有的费用都是买方承担的。买二手房时需要缴纳是税费如下：
1.营业税：未满五年的房子，政府要收取
5.5%营业税；
2.中介费：若是找中介（中介收取
1.5-3%的中介费）；
3.契税：面积120平米的房子，契税为
1.5%，若超过144平，则契税为3%，（注明：每个城市要求不一样，例如：厦门户口首套，房屋面积小于90平，契税取1%；首套，房屋面积小于144平，契税取
1.5%，二套房或房屋面积大于144平，契税取3%，商业用地契税都是3%）；
4.印花税没有多少（几十元）；
5.证书费80元。

[律师回复] 对于买卖二手房维修基金由谁承担这个问题，解答如下, 二手房买卖房屋的税收，由国家列明买卖双方各自应承担的费用标准，各项费用应由谁承担清晰可见，购房的承担其自身的购房交易的税费，卖房的承担其自身通过出售房屋所得收益应缴纳的税费。按照国家相关部门规定，个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均由卖方支付的，前二者是房屋卖出所产生，而卖方就是所得者，但这几个税费所占的比例较大，就成了卖方定价的一个重要标准，契税、产权登记费用由买房缴纳。

[律师回复] 您好，关于开发商一房二卖房屋需要归谁这个问题，我的解答如下, 开发商一房二卖房屋归属
(一)若两份合同都没有办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。即哪一份合同签订的日期在前则能优先拥有房屋的产权，即先签订合同的一方可以优先获得房屋的产权;
(二)两份合同都没有办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，已经接房的一方就可以获得房屋的产权，而不论签订合同的先后顺序;
(三)两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记，(不管房屋是交付了那一方)，那么已经登记的一方取得了房屋的产权。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按照物权优先于债权的原理，先办理登记的，在所有程序上签订的合同都能被确认的效力，而未办理登记的，只能选择向卖房人要求赔偿。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。