签订商品房预售合同有效吗

一、签订商品房预售合同有效吗

若未获得商品房预售许可证，则所签署之预售合同将被视为无效。

然而，倘若起诉或提交仲裁请求之前已经取得此证照，那么该合同将被视作有效存在。

根据我国《城市房地产管理法》的相关规定，第四十四条明确指出，商品房预售合同的签订必须具备预售许可证这一法定前置条件。

在未能取得预售许可证的情况下擅自签订商品房预售合同，将构成对法律强制性规定的违反，进而导致合同的无效性。

然而，如果开发商能够满足获得预售许可证所需的各项条件，而仅仅因为在签署合同时未能及时获得该证件，在提交仲裁或提起诉讼之前成功获取了预售许可证，为了维护交易秩序的稳定并尊重合同当事人在签订合同时的真实意愿，预售合同应被判定为有效。

《城市房地产管理法》第四十四条

预售许可证是商品房预售合同签订的法定前提条件，没有取得预售许可证签订商品房预售合同，违反法律的强制性规定，合同无效。

但是，开发商符合条件可以取得预售许可证，只是在签订合同时预售许可证未获得，在仲裁或者起诉前，获得预售许可证的，为保证交易的稳定性以及尊重合同当事人签订合同时的意思表示，预售合同应当认定有效。

二、签订商品房预约合同定金可以退吗

签订预购合同定金是否能退，需要根据不同情况区别对待：

1、如在起诉前开发商还未取得商品房预售许可证，那么这份房屋认购书就是无效的，定金需要退回;

2、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。

3、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”;

4、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。

5、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。

《民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

《民法典》第五百八十八条

当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

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