开发商延期交房能不能解除

最新修订 | 2024-05-26
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包敬立律师
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专家导读 根据我国最高法的司法解释,如果开发商在收到催告后三个月仍未交房,即构成违约,购房者可申请解除合同。法院会支持这一请求,除非双方合同有特殊约定。因此,购房者应了解自己的权益,并在必要时及时采取法律行动,以维护自身利益。
开发商延期交房能不能解除

一、开发商延期交房能不能解除

若在收到催告通知后长达三个月之久的期限内未能完成交房,那么开发商便构成了延迟交房的违约行为,购房者有权据此解除与该开发商所签订的房屋销售合同

依照我国最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定,当出卖方因自身原因而导致房屋交付逾期,经过催告之后,仍然未能在三个月的合理期限内履行义务时,作为购房者的一方,有权向法院提出解除合同的申请,此种情况下,法院应当予以支持,除非双方在合同中另有特别约定。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失违约责任

二、开发商延期交房买家能不能解除合同

能。

出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。

对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

《民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的,当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

在我们日常生活中,法律是一种无形的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。无论是在工作中,还是在生活中,我们都需要充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益。虽然法律可能看起来复杂和深奥,但是只要我们愿意花时间去学习和理解,就能够掌握它的基本原理和应用。正如本文的标题所提出的问题,“开发商延期交房能不能解除”,每一篇文章都是一次学习和理解法律的机会,我们应该抓住这些机会,不断提高我们的法律素养,以便更好地适应社会的发展和变化。

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1、购房人的合同解除权
首先购房人如欲解除合同,应当先进行催告。经催告后过了三个月,开发商仍然没有交房的,购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是开发商延迟交房且经过催告满三个月仍未交房。
购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始,一年后结束,即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同,超过一年期限,则永远性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。并且,如果在购房者取得解除权后,开发商有催告购房者行使解除权的,则解除权的有效期缩短为三个月。
鉴于以上的规定,在开发商延迟交房时,不管购房者是不是真的准备解除合同,都应当在开发商延迟交房后立即发函催告,一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。催告较好以快递等可保留凭证的方式进行。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的,解除权消灭。
2、购房者要求支付违约金或者赔偿损失
出卖人延期交付房屋的,应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
合同既约定违约金又约定了赔偿损失的,不能同时适用,可择一较高者适用。违约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿,解除合同后,一方仍然会存在损失,至少会发生购房款利息的损失,该损失应当补偿,因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。
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购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始,一年后结束,即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同,超过一年期限,则永远性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。并且,如果在购房者取得解除权后,开发商有催告购房者行使解除权的,则解除权的有效期缩短为三个月。
鉴于以上的规定,在开发商延迟交房时,不管购房者是不是真的准备解除合同,都应当在开发商延迟交房后立即发函催告,一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。催告较好以快递等可保留凭证的方式进行。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使延期不行使的,解除权消灭。
2、购房者要求支付违约金或者赔偿损失
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合同既约定违约金又约定了赔偿损失的,不能同时适用,可择一较高者适用。违约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿,解除合同后,一方仍然会存在损失,至少会发生购房款利息的损失,该损失应当补偿,因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。
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最近我一个同事因为买房子的事情,非常的烦恼啊,本来所有东西都已经搞好了,大家都开开心心的,现在缺出了问题,请问,商品房买卖合同迟延履行解除权是怎么规定的啊
[律师回复] 迟延履行权,是指在商品房买卖合同中,因一方迟延履行付款、交付房屋、过户登记等合同债务,对方当事人所享有的解除商品房买卖合同的权利。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1
5、1
8、19条规定,商品房买卖合同中的迟延履行解除权规则如下:

一、买受人迟延付款、出卖人迟延交付房屋时,对方当事人的解除权

1、解除权的成立
在商品房买卖合同中,买受人迟延付款、出卖人迟延交付房屋时,经对方当事人“履行催告”后3个月内仍不履行的,合同解除权成立,对方当事人有权解除合同。在这里,“履行催告”是指债权人催告债务人履行债务的行为。
例:开发商甲与乙订立商品房买卖合同,约定甲于3月15日交房。现甲迟是交房,乙于4月15日催告(履行催告)甲交房。此时,若甲于7月15日前仍未交房的,乙的合同解除权成立。

2、解除权的除斥期间
解除权的除斥期间,是指解除权人行使解除权的期限。“解除权的成立”与“解除权的除斥期间”的关系是:“解除权成立”后,涉及“解除权除斥期间”的计算。除斥期间届满,解除权消灭。

一,解除权成立后,经过方当事人“行使解除权催告”的,解除权行使的除压期间为催告之日起3个月。“行使解除权催告”,是指对方当事人催告解除权人行使解除权,或询问是否行使解除权的行为。
上案例中:乙于7月15日享有解除权后,甲于8月15日催告(行使解除权催告)乙行使该项权利。此时,若乙在11月15日前,未通知甲解除合同的,乙的解除权消灭。

二,解除权成立后,未经对方当事人行使解除权催告的,解除权行使的除斥期间为解除权成立之日起1年。
上案例中:乙于7月15如享有解除权后,甲从未催告(行使解除权催告)乙行使该项权利。此时,若乙在次年7月15日前,未通知甲解除合同的,乙的解除权消天。

二、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条中的两个“催告”解读
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告(注:催告①)后在三个月的合理期限内伤未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告(注:催告2)后,解除权行使的合理期原为三个月。对方当事人没有催告(注:催告2)的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。该条文中的两个“催告”含义不同,应注意区分:

一、催告①,为“履行催告”内容为债权人催告债务人履行付款、交房义务。“履行催告”的法律意义,在于界定债权人解除权的“产生时间”。因此、“履行催告”的时间是解除权成立之前。

二、催告②,为“行使解除权催告”,内容为债务人催告债权人行使解除权。 “行使解除放领答”的法律意义,在于界定除斥期间,即债权人解除权的“消灭时间”。因光,“行使解除权催告”的时间,是解除权成立之后。

三、出卖人迟延履行过户登记义务时,买受人的合同解除权

1、出卖人移转房屋所有权义务的履行期限。
在商品房买卖合同中,当事人没有约定的,出卖人应当在下列期限内,为买受人办理标的房屋所有权登记手续:

一,商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90的日。

二,商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
例:3月10日,甲开发商与乙订立商品房买卖合同,并与9月10日向乙交房。此时,如果3月10日房屋为尚未建,则甲应自9月10日起90日内,向乙办理过户登记;如果3月前并日房屋已经竣工,则甲应自3月10日起90内,向甲办理过户登记。

2、解除权的成立。
因出卖人的原因,在转移房屋所有权义务履行期限届满后1年内仍未办现过户登记手续的,买受人有权解除商品房买卖合同。
例上例中,甲未如期向乙办理过户登记,乙有权自甲构成迟延登记之日1年内,解除合同。

四、商品房买卖合同解除的法律后果。
商品房买卖合同解除后,买受人有权请求出卖人支付违约金,或赔偿损失。商品房买卖合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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[律师回复] 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
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因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。
担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;
担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。
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