商品房纠纷起诉状怎么写

[律师回复] 民 事 起 诉 状
原告：，男，汉族，1962年7月9日生。现住址：
身份证号码：
被告
组织机构代码：
法定代表人：
地址
电话：
诉讼请求：
1、请求判决解除原被告之间签订的滨海花园三期C25栋多联体别墅的《商品房买卖合同》；并判令被告返还原告为购房已支付的全部款项共计791322.23元。
2、判令被告赔偿原告利息损失、逾期交房违约金、解除合同所致损失等共计20万元。
3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：
2006年12月9日，原告韦乙钦与被告广州城建开发南沙房地产有限公司签订了有关商品房预售的《商品房买卖合同》，该合同约定：
①标的物为南沙滨海花园三期C25栋多联体别墅；
②建筑面积共200.45平方米，商品房单价为每平方米6800.00元，总金额为1325175元，首期付款为535175.00元。
③双方还约定了房屋交付期限，交接时应出示的证明文件和应提供的文件材料及出卖人逾期交房的违约金责任等。合同签订后，原告韦乙钦已按约定履行了合同的全部付款义务和缴纳税费义务。原告韦乙钦至本案起诉日止已向被告支付购房首付款535175.00元，支付按揭贷款182637.21元，缴纳各种税费73510.02元，累计已共支付现金791322.23元。原告没有任何违约行为。而被告应交付的房屋因为建造过程中建筑材料不合格等原因，造成房屋室内墙体大部分渗漏等质量问题，严重影响了正常居住使用。被告因为房屋的质量问题，至今没有按合同约定和法律规定的方式将房屋实际交付使用。因此，被告在本案中已构成了质量不合格和逾期交房等违约行为，应当承担相应的民事责任。原告已多次就被告的违约行为进行交涉，因双方未能协商处理好，因此，酿成了本案纠纷。
被告在本案中的违约行为，导致了原告无法按预期入住或使用房屋，还造成了原告的已付款利息损失，因此，被告应赔偿原告的利息损失、逾期交房违约金，此外，还应赔偿原告因解除合同不能按预期居住或使用房屋的损失。
鉴于上述事实，根据《合同法》第107条、第112条、第113条，《商品房销售管理办法》第32条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条等规定，并根据双方在《商品房买卖合同》中第8条、第9条和第11条等约定，原告有权解除与被告签订的《房屋买卖合同》，并要求赔偿损失。原告为维护自己的合法权益，特此提出上述诉讼。请求人民法院早日依法判决为感。
此致
广州市南沙区人民法院
具状人：韦乙钦
2008年10月6日
民 事 上 诉 状
上诉人韦乙钦，男，汉族，1962年7月9日生，广东省普宁市人。现住址：广州市南沙区
身份证号码：440527196207093715
被上诉人广州城建开发南沙房地产有限公司
组织机构代码：726811013
法定代表人：罗焕婵
地址：广州市南沙开发区广隆管理区
原审第三人中国农业银行广州市支行
地址：广州市越秀区东川路75号
负责人王霭，职务：行长。
原审第三人肖敬贤，女，1962年12月1日生，汉族，住广东省普宁市大坝镇仙耘村庵亭园5号。
上诉请求：

1、请求依法撤销广州市南沙区人民法院（2009）南法民三初字第38号民事判决;

2、请求将本案依法发回重审；或依法改判支持上诉人在一审中提出的全部诉诉请求，即：请求判决解除原被告之间签订的南沙滨海花园三期C25栋多联体别墅的《商品房买卖合同》；判令被告返还原告为购房已支付的全部款项（暂计至2009年3月）共计845979.24元，并判令被告赔偿原告利息损失、逾期交房违约金、解除合同所致损失等共计20万元。

3、请求判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
上诉理由：
上诉人韦乙钦因与被上诉人广州城建开发南沙房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院作出的（2009）南法民三初字第38号民事判决，上诉人认为该判决存在下列严重错误：
①认定事实不清；并且据以认定事实的证据严重不足；
②审查认定分析证据违背法律规定；
③一审程序中对上诉人在一审提出的司法鉴定申请不予理睬，不符合法律规定，且令人费解，导致审判程序不合法；
④一审承办法官在办案中对调查取证、勘验笔录、司法鉴定等明显违规操作，并有违规违纪嫌疑，存在不公正办案和严重偏袒被上诉人的嫌疑。
上诉人请求二审法院秉公审理，依法纠错。上诉人的上诉理由具体如下：
一、 原判决认定的事实与客观事实严重不符，而且缺乏证据支持。
原判决在“审理查明”中，对下列事实的认定是完全错误的，并且缺乏相应的证据支持。
（1）、原判决在第8页第4行认定“2008年9月19日及该月下旬，被告以特快专递及打电话的方式通知原告收楼”，不符合事实。一审被告从未以特快专递及打电话的方式通知过原告收楼，一审中被上诉人也从未举出证明上述事实的证据。被上诉人因为对上诉人早就提出的房屋质量问题心中有数，所以从未以合法有效并符合合同第8条及第11条的约定及法律规定的的方式向上诉人履行书面通知义务并出示相应证明文件。原判决认定：被告依合同第8条及第11条的约定及法律规定的的方式向上诉人履行书面通知义务并出示了相应证明文件，而上诉人拒绝收楼，依据不足，仅是被上诉人的一面之词。因此原判决认定“被告逾期未超过90天”，也缺乏充分的证据证明。
（2）、原判决在第8页倒数第7行认定“诉争楼宇也进行了工程质量验收，竣工验收结论为工程评定为合格”，也是错误的。本案诉争楼宇根本未经过任何国家职能部门或任何有资质的机构认定为“合格”。至于被上诉人举出的证据《单位（子单位）工程质量验收纪要》中有“竣工验收结论为工程评定为合格”，不能作为该诉争楼宇质量验收合格的依据。因为该证据的真实性合法性还存在异议，并且该“纪要”中参与的相关单位是被上诉人及与被上诉人利益攸关的施工、设计、监理等单位，没有任何国家职能部门对此“合格”结论予以认可的法律文件。
（3）、原判决在第9页第4行中认定：“经勘验，房屋内部没有看到有渗漏痕迹及裂缝，在楼顶天台外面及二三楼间的外墙上发现两条细微裂缝”，也不符合事实。因为在勘察现场，上诉人一方指明了多处明显的墙面透水后形成的水渍痕迹并要求拍照，上诉人也指明了诉争楼宇的多处裂缝，并要求测量。但是一审法官采取敷衍塞责的态度未置可否。却在一审判决中主观认定为“没有看到”和“细微裂缝”，这种认定是极不严谨规范的，也是缺乏证据的。
二、 原判决审查分析认定证据违背法律规定。
在一审中，被上诉人单方面制作的证据《单位（子单位）工程质量验收纪要》中将工程自我验收为“合格”，就是这样一份无日期无职能部门参与的漏洞百出的材料，加上被上诉人提供的证据《竣工验收备案表》，一审判决以此认定“被告交付房屋的条件已成就”，并作为判决不能解除合同的依据，违背了《合同法》第94条，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条和第15条的规定。
在一审中，被上诉人举出的证据，都是真实性合法性有问题而不能采信的，这在一审质证时上诉人已发表了充分的质证意见，但是一审判决对被上诉人举出的证据无一例外照单全收，甚至对被上诉人单方面的陈述也予以采信，这是严重不公正和不合法的。
这样的判决完全违背了《民事诉讼法》第64条的“人民法院应当按照法定程序，全面地，客观地审查核实证据”的规定和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》中第79条规定。
三、 一审程序中对上诉人在一审提出的司法鉴定申请不予理睬，没有法律依据，违背了《民事诉讼法》第八条规定的“人民法院审理民事案件，应当保障和便利当事人行使诉讼权利 ”的原则，剥夺了当事人的申请司法鉴定的诉讼权利， 导致审判程序不合法。一审判决中陈述的对上诉人提出的对诉争房屋的质量进行专门鉴定的申请不予采纳的理由，不合法律，不合逻辑，令人费解。
在诉讼中对专门问题申请司法鉴定，是法律赋予当事人的诉讼权利。除非当事人的申请违背法律强制性规定，或者人民法院认为已有证据足以充分证明司法鉴定无实际必要并在庭审中作出必要解释，或则人民法院不应剥夺当事人的该项诉讼权利，以保护当事人充分行使平等的诉讼权利。
在本案中，由于上诉人请求解除合同的主要理由之一是认为该房屋存在影响居住的严重的内在质量问题，而该房屋的内在质量问题需经具有资质的专门机构进行鉴定，并非凭法官的肉眼观察可以得出结论。因此上诉人申请对房屋质量进行司法鉴定是必要而且合理的，其申请也没有违背任何法律强制性规定，其鉴定结论也是人民法院判案的重要依据。本案中，从法律上看，无论对于上诉人还是被上诉人，要想求得客观公正的结论和问题的圆满解决，只有科学的司法鉴定结论，才具有最终的说服力，因此人民法院理应对当事人的申请予以采纳，无任何理由不对当事人诉讼权利予以尊重和保护。一审法院对便于查明本案事实和作出公正判决的司法鉴定申请不予采纳，不仅违背法律规定，而且匪夷所思。
本案中并无任何充分合法有效的国家职能部门或有资质的机构认定特定的诉争房屋为合格，即使是“广州市南沙区建设工程质量安全监督站于2007年12月出具的穗南建监质验2007第074号《建设工程施工质量验收监督意见书》”中，并没有对特定的诉争房屋的质量认定；并且对包括诉争房屋在内的整个工程认定“个别部位尚存在质量缺陷”。“被告已取得《竣工验收备案表》”，不代表被上诉人应交付的诉争房屋没有严重质量问题。因为即使上述两文件是合法取得的，也只能代表整体工程在文件出具的时间点之前的状况，不表示本案特定的诉争房屋在现在无影响居住的严重的内在质量问题。举一个简例：这正如对一个单位的全体员工在上个月全体体检“合格”，不能认为其中的某一员工在现在提出身体有病就不合理，对其申请鉴定就不予采纳的问题一样。
原判决在第9页倒数第4行至末行中陈述的对原告申请的司法鉴定不予采纳的理由荒僻怪诞，不合常理，也违背法律。因为，上诉人对于未予交付的房屋，限于自己的条件、能力和资格局限，除要求法官现场查看房屋渗水痕迹和裂缝外，无法举证证明“房屋存在严重的质量问题”，而法官“到诉争房屋勘验现场也未发现房屋存在明显影响使用的质量问题”，按照常理，对于双方当事人的争议，法官只有提起司法鉴定一条路可走了。而本案原判决竟以“原告无证据证明”和“法官未发现”为由，对当事人的司法鉴定申请“不予采纳”。试问：如果“原告有证据证明”和“法官能发现”房屋有严重的质量问题，比如房屋已经倒塌了，那还需要鉴定吗？对于房屋存在明显影响使用的质量问题，法官都能发现吗？（特别强调：即使是将要倒塌而未倒塌的房屋，也是需要鉴定的。因为法官从主观上也可以说“未发现质量问题”） 。正因为“原告无证据证明”和“法官未发现”，而当事人双方又有争议，所以才需要人民法院通过专门鉴定来作出具有公信力的判决。上海莲花湖畔倒塌的楼房也是“已取得《竣工验收备案表》”的，在该楼房倒塌之前，如果有买主提出有质量问题而要求退房，本案的一审法官是不是也以“被告已取得《竣工验收备案表》”，且“原告无证据证明”和“法官未发现”严重的质量问题对鉴定申请不予采纳并判决不予退房呢？由此可见，一审判决的理由是何其不合法律，不合逻辑，是完全错误的。
四、 一审承办法官在办案中对调查取证、勘验笔录、司法鉴定等明显违规操作，并有违规违纪嫌疑，存在不公正办案和严重偏袒被上诉人的嫌疑
在本案庭审过程中，承办法管对上诉人提出的查看房屋渗水、裂缝等调查取证申请，对上诉人多次建议和请求的时间不予采纳，拖延时间，且提前多天通知被上诉人，使被上诉人赢得充分的时间和合适的时机，对诉争房屋粉刷一新，掩饰严重的渗水痕迹。勘验当天选在晴天丽日，无法现场查看下雨漏水情况。在勘验时，对上诉人提出的二楼房间及
二、三楼踏步下明显水浸痕迹不予记录，对房屋内外多处明显裂缝不予记录，显失公正。在上诉人多次提出进行司法鉴定并要求交纳鉴定费用时，一审承办法官从不作出准予或不准予的明确答复，并在庭审期间故意不作出书面答复或笔录。另外，上诉人在本案审理期间，多次无意中目击一审承办法官在吃饭时间在南沙镇“十二道”食坊与被上诉人的一位副经理等人在一起。一审承办法官的上述行为明显违规操作，并有违规违纪嫌疑，存在不公正办案和严重偏袒被上诉人的嫌疑。
综上所述，原审判决认定的事实依据不足，而且一审审理程序不合法，导致该判决内容完全错误。上诉人特此上诉，请求二审法院依法改判。

[律师回复] 住所地：※※
负责人：※※，职务：行长
被上诉人（原审原告）：
※※，男，汉族，19※※年※※月※※日生，身份证号：※※
住所地：※※
被上诉人（原审被告）：
无锡市※※房产开发有限公司
住所地：※※
法定代表人：※※
原审第三人：
※※，男，汉族，19※※年※※月※※日生，身份证号：※※
住所地：※※
上诉人因不服无锡市※※区人民法院作出的（2014）锡※※民初字第0※※70号判决书，现提起上诉。
上诉请求：
1、请求依法撤销原审法院作出的（2014）锡※※民初字第0※※70号《民事判决书》。因法院认为“第三人※※行※※支行和※※就※※公司的债权办理了抵押担保，但其优先权不得对抗原审原告※※。”，在此基础上判决无锡市※※房产开发有限公司向原审原告※※交付已抵押给※※行※※支行和※※的房屋并办理过户手续，该判决的内容实质上侵害了上诉人对抵押物的优先受偿权。请求依法改判；
2、 上诉费用由被上诉人承担。
事实与理由：
一、 原审法院认定事实错误
原审法院在判决书中称查明“※R 51;未（在三方协议上）签字，且未予认可。”由此认定原2008年的商品房买卖合同继续有效不符合事实，原审原被告之间2008年的商品房买卖合同已解除，有以下多份证据可以证实：
1、三方协议的签署表明原2008年的商品房买卖合同已经解除。2013年4月23日，原审原告※※及其父亲、无锡市※※房产开发有限公司、宜兴市※※石材有限公司签署了三方协议，※※的父亲在协议上签字，无锡市※※房产开发有限公司、宜兴市※※石材有限公司都在协议上盖章，协议约定由无锡市※※房产开发有限公司以回购价500万元回购涉案房屋，由宜兴市※※石材有限公司另行出售※※美墅的房产1套给原审原告。该三方协议的主要意思即为原2008年的商品房买卖合同解除，开发商回购等。此时，该房产已经在无锡市※※房产开发有限公司名下并设定了抵押是公示的信息，各方均明知，原审原告※※在无法取得房屋的情况下要求以其他方式补偿，因此该协议为三方的真实意思表示。
2、两份欠条证明原审原告※※是自愿解除2008年的商品房买卖合同，以560万作为补偿对价。原审原告※※向法院提交的证据包括无锡市※※房产开发有限公司向原审原告※※出具的560万的欠条，还有※※也作为连带责任人也向原审原告※※出具的560万的欠条，原审原告※※称该560万金额的组成是解除2008年的商品房买卖合同应返还的房款、利息和赔偿金，说明原审原告※※是自愿解除2008年的商品房买卖合同，并自愿接受了相应的补偿措施。根据“禁止反言”的基本原则，在庭审中，原审原告※※不认可2008年买卖合同解除明显违背事实，法院不应予以认可。
3、原审原告※※在诉状中的第一次提出的诉讼请求足以证明他是自愿解除2008年的商品房买卖合同。诉讼请求为“
1、请求法院判决解除原告（原审原告※※）与第一被告（无锡市※※房产开发有限公司）于2008年3月5日签订的商品房买卖合同。
2、请求法院判决被告一立即返还购房款277.5808万元、利息135.2864万元并承担270万元赔偿责任。
3、被告二（※※）对上述款项中的560万元承担连带责任。
4、诉讼费用由两被告承担。”这份原告提供的诉状及向法院提供的欠条等证据进一步说明解除原2008年的房屋买卖合同是其真实意思表示，仅仅是因为赔偿责任没有落实才诉至法院。
4、原审原告※※的变更诉讼请求书进一步证明2008年的商品房买卖合同已经解除。变更请求中称：“※※基于被告无锡市※※房产开发有限公司、※※的巨额债务情况，决定变更诉讼请求。”说明原审原告※※是考虑到无锡市※※房产开发有限公司、※※对560万元的巨额债务没有履行能力了，才转而希望还是要房子。恰恰进一步证明了原审原告※※当初是自愿解除2008年的房屋买卖合同并同意以560万元作为退房款和补偿的事实。
5、2008年商品房买卖合同解除后，原审原告※※的权利得到了救济。原审原告※※提供给法院的欠条说明他已经因解除2008年商品房买卖合同对无锡市※※房产开发有限公司及※※享有了560万债权，其损失得到了充分救济。
6、一审判决书中称，法院查明：※※公司（原审被告无锡市※※房产开发有限公司）为贷款将涉案房屋与上诉人办理了最高额抵押。 法院认为：上诉人就※※公司的债权办理了抵押担保，…… 而事实是※※公司并未向上诉人借款，而是以第三方的身份为借款人无锡※※花岗岩有限公司的贷款向上诉人提供的最高额抵押担保。法院对基本事实没有查清，也是导致对本案错误判断的原因之一。
原审法院置查明的事实于不顾，在以上多份证据都能证实原2008年商品房买卖合同已经解除、原审原告251;※因解除合同取得了560万债权作为补偿的情况下，确认该已经解除的合同继续有效，实属违法裁判。
二、 原审法院适用法律不当
1、在法院查明的欠条、三方协议以及原审原告※※的上诉状、变更诉讼请求等多份证据相互印证，都能证明2008年商品房买卖合同已经解除的情况下，法院适用《合同法》第八条“依法成立的合同，受法律保护。”来确认2008年商品房买卖合同继续有效是适用法律错误。
《合同法》第93条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，第97条规定：“合同解除后，…当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”2008年商品房买卖合同协商解除后，原审原告※※收取欠条、并作为证据提交的行为说明原审原告和无锡市※※房产开发有限公司已经用新的560万的债权债务关系取代了原来的商品房买卖合同关系，原审原告※※的利益也已经得到了救济。除非重新订立买卖合同，原来的2008年商品房买卖合同不可能当然的“起死回生”、重新又因原审原告※※单方面的意思而变成有效。
2、在本案不涉及在建工程款及在建工程抵押权等的情况下适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，适用法律明显错误。
上诉人及原审第三人※※享有的抵押权并非“在建工程抵押权”，不应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）。

[律师回复] 上诉人（原审第三人）：
中国※※银行股份有限公司无锡※※支行
住所地：※※
负责人：※※，职务：行长
被上诉人（原审原告）：
※※，男，汉族，19※※年※※月※※日生，身份证号：※※
住所地：※※
被上诉人（原审被告）：
无锡市※※房产开发有限公司
住所地：※※
法定代表人：※※
原审第三人：
※※，男，汉族，19※※年※※月※※日生，身份证号：※※
住所地：※※
上诉人因不服无锡市※※区人民法院作出的（2014）锡※※民初字第0※※70号判决书，现提起上诉。
上诉请求：
1、请求依法撤销原审法院作出的（2014）锡※※民初字第0※※70号《民事判决书》。因法院认为“第三人※※行※※支行和※※就※※公司的债权办理了抵押担保，但其优先权不得对抗原审原告※※。”，在此基础上判决无锡市※※房产开发有限公司向原审原告※※交付已抵押给※※行※※支行和※※的房屋并办理过户手续，该判决的内容实质上侵害了上诉人对抵押物的优先受偿权。请求依法改判；
2、 上诉费用由被上诉人承担。
事实与理由：
一、 原审法院认定事实错误
原审法院在判决书中称查明“※R 51;未（在三方协议上）签字，且未予认可。”由此认定原2008年的商品房买卖合同继续有效不符合事实，原审原被告之间2008年的商品房买卖合同已解除，有以下多份证据可以证实：
1、三方协议的签署表明原2008年的商品房买卖合同已经解除。2013年4月23日，原审原告※※及其父亲、无锡市※※房产开发有限公司、宜兴市※※石材有限公司签署了三方协议，※※的父亲在协议上签字，无锡市※※房产开发有限公司、宜兴市※※石材有限公司都在协议上盖章，协议约定由无锡市※※房产开发有限公司以回购价500万元回购涉案房屋，由宜兴市※※石材有限公司另行出售※※美墅的房产1套给原审原告。该三方协议的主要意思即为原2008年的商品房买卖合同解除，开发商回购等。此时，该房产已经在无锡市※※房产开发有限公司名下并设定了抵押是公示的信息，各方均明知，原审原告※※在无法取得房屋的情况下要求以其他方式补偿，因此该协议为三方的真实意思表示。
2、两份欠条证明原审原告※※是自愿解除2008年的商品房买卖合同，以560万作为补偿对价。原审原告※※向法院提交的证据包括无锡市※※房产开发有限公司向原审原告※※出具的560万的欠条，还有※※也作为连带责任人也向原审原告※※出具的560万的欠条，原审原告※※称该560万金额的组成是解除2008年的商品房买卖合同应返还的房款、利息和赔偿金，说明原审原告※※是自愿解除2008年的商品房买卖合同，并自愿接受了相应的补偿措施。根据“禁止反言”的基本原则，在庭审中，原审原告※※不认可2008年买卖合同解除明显违背事实，法院不应予以认可。
3、原审原告※※在诉状中的第一次提出的诉讼请求足以证明他是自愿解除2008年的商品房买卖合同。诉讼请求为“
1、请求法院判决解除原告（原审原告※※）与第一被告（无锡市※※房产开发有限公司）于2008年3月5日签订的商品房买卖合同。
2、请求法院判决被告一立即返还购房款277.5808万元、利息135.2864万元并承担270万元赔偿责任。
3、被告二（※※）对上述款项中的560万元承担连带责任。
4、诉讼费用由两被告承担。”这份原告提供的诉状及向法院提供的欠条等证据进一步说明解除原2008年的房屋买卖合同是其真实意思表示，仅仅是因为赔偿责任没有落实才诉至法院。
4、原审原告※※的变更诉讼请求书进一步证明2008年的商品房买卖合同已经解除。变更请求中称：“※※基于被告无锡市※※房产开发有限公司、※※的巨额债务情况，决定变更诉讼请求。”说明原审原告※※是考虑到无锡市※※房产开发有限公司、※※对560万元的巨额债务没有履行能力了，才转而希望还是要房子。恰恰进一步证明了原审原告※※当初是自愿解除2008年的房屋买卖合同并同意以560万元作为退房款和补偿的事实。
5、2008年商品房买卖合同解除后，原审原告※※的权利得到了救济。原审原告※※提供给法院的欠条说明他已经因解除2008年商品房买卖合同对无锡市※※房产开发有限公司及※※享有了560万债权，其损失得到了充分救济。
6、一审判决书中称，法院查明：※※公司（原审被告无锡市※※房产开发有限公司）为贷款将涉案房屋与上诉人办理了最高额抵押。 法院认为：上诉人就※※公司的债权办理了抵押担保，…… 而事实是※※公司并未向上诉人借款，而是以第三方的身份为借款人无锡※※花岗岩有限公司的贷款向上诉人提供的最高额抵押担保。法院对基本事实没有查清，也是导致对本案错误判断的原因之一。
原审法院置查明的事实于不顾，在以上多份证据都能证实原2008年商品房买卖合同已经解除、原审原告251;※因解除合同取得了560万债权作为补偿的情况下，确认该已经解除的合同继续有效，实属违法裁判。
二、 原审法院适用法律不当
1、在法院查明的欠条、三方协议以及原审原告※※的上诉状、变更诉讼请求等多份证据相互印证，都能证明2008年商品房买卖合同已经解除的情况下，法院适用《合同法》第八条“依法成立的合同，受法律保护。”来确认2008年商品房买卖合同继续有效是适用法律错误。
《合同法》第93条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，第97条规定：“合同解除后，…当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”2008年商品房买卖合同协商解除后，原审原告※※收取欠条、并作为证据提交的行为说明原审原告和无锡市※※房产开发有限公司已经用新的560万的债权债务关系取代了原来的商品房买卖合同关系，原审原告※※的利益也已经得到了救济。除非重新订立买卖合同，原来的2008年商品房买卖合同不可能当然的“起死回生”、重新又因原审原告※※单方面的意思而变成有效。
2、在本案不涉及在建工程款及在建工程抵押权等的情况下适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，适用法律明显错误。
上诉人及原审第三人※※享有的抵押权并非“在建工程抵押权”，不应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）。
《物权法》第180条明确规定了在建工程可以设定抵押。《城市房地产抵押管理办法》 第3条规定：在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。《批复》中所述“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权”。这个抵押权应仅仅是指在建工程抵押权。因为在建工程抵押权和建设工程款优先受偿权都指向同一个标的物的情况下才具有可比性。
本案中，上诉人享有优先受偿权的抵押物是已竣工验收并办理了房屋权属登记的现房，而不是在建工程，且无锡市※※房产开发有限公司作为抵押人是为借款人无锡※※花岗岩有限公司的贷款提供抵押担保。原审被告无锡市※※房产开发有限公司向原审第三人※※借款，以涉案房屋办理了第二顺位的最高额抵押。显然，上诉人与※※享有的抵押权均不是在建工程抵押权，原审法院对事实认定有误，并错误的适用了《批复》。
3、退一步说，涉案房屋时光倒流至竣工前的建设工程状态，依据《批复》第四条：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。由此可见，建设工程价款的优先受偿权期间属于法定的除斥期间，自建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起算，超过6个月将丧失优先受偿权。
上诉人认为：原审法院以一个不存在的优先权和一个已丧失掉的优先权进行比较，毫无事实和法律依据也没有任何逻辑性的得出“第三人※※行※※支行和※※就※※公司的债权办理了抵押担保，但其优先受偿权不得对抗原审原告※※”这样的判断，是极端错误的，应当予以纠正。
上诉人在实地查看了房屋没有人占有，房产部门没有预售的备案登记，房屋产权证依法已经办理在原审被告无锡市※※房产开发有限公司的名下的情况下设定的抵押权，因此，上诉人的抵押优先受偿权应首先得到保护。原审原告※※在2008年3月5日与无锡市※※房产开发有限公司签署了《商品房买卖合同》，却始终没有积极要求开发商办理房屋备案登记，有悖常理。
如果在没有在建工程款纠纷及在建工程抵押权相关纠纷的前提下，法院可以直接认定一个现房的抵押权不得对抗一个没有房产登记甚至没有备案登记的房屋买卖合同下的过户权，则将彻底颠覆了上诉人对物权法的基本认知，银行的抵押优先受偿权都将处于可能不受保护的状态。
综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律不当。请求贵院查明事实依法改判，维护上诉人合法权益。
此致
上诉就是商品房预收合同纠纷上诉状，希望能够帮到你，

[律师回复] 起诉状应当记明以下事项：
（一）当事人是公民的，应写明双方当事人的姓名、性别、年龄、民族、籍贯、工作单位及职位、住址（户籍地或经常居住地）、电话号码。当事人是法人或其他组织的，应写明名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、单位电话号码、邮政编码。
（二）诉讼请求和所根据的事实与理由。
（三）证据和证据来源，证人姓名和工作单位、住址。
（四）必须打印或用蓝黑墨水或碳素墨水书写，并按被告人数提出副本，如系法人或其他组织，尾部须加盖公章。

[律师回复] ××××人民检察院起诉书
×××字第　号
第一部分：被告人的姓名、性别、年龄（出生年、月、日）、籍贯、民族、文化程度、单位、职务、住址、是否曾受过刑事处罚、被拘留、逮捕的年、月、日。
第二部分：案由和案件来源。
第三部分：犯罪事实和证据。
第四部分：起诉的理由和法律根据。
此致
××××人民法院
检察长（员）：×××
×年×月×日
附：（略）

[律师回复] 您好！根据你问的商品房买卖纠纷反诉状范文如下
反诉人(本诉被告) :,男,汉族, 年 月 日生,住,电话:。
被反诉人(本诉原告) :,女,汉族,年 月 日生,住,电话:。
案由:房屋买卖合同纠纷
诉讼请求:
一、请求法院判令解除双方房屋买卖合同。
二、请求法院判令被反诉人支付违约定金 万元。
三、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人经济损失万元。
四、诉讼费用由被反诉人承担。
事实与理由:
被反诉人于年月初向反诉人购买位于, 双方达成协议; 被反诉人以 万元购买反诉人该处房屋; 反诉人将该处房屋抵押贷款情况告之被反诉人,被反诉人同意将此笔贷款转归自己,将下剩 的 万元房款一次付清。 被反诉人于 年 月和 月支付反诉人购房定金 万元, 反诉人出具 了定金收条。 反诉人于第一次收到被反诉人定金 万元后, 将房屋腾空且将该处房屋钥匙交于 被反诉人,被反诉人进屋后对该处房屋进行了改造。年 月 日,被反诉人以要求办理房屋 过户为由在反诉人开设的酒店闹事, 无奈之下, 反诉人只好按照被反诉人的要求写下 “借条” 。 综上,被反诉人违背诚实信用原则,已构成违约;同时又擅自将反诉人的房屋破坏,给反诉 人的房屋价值造成了一定损失。为维护反诉人的合法权益,特向贵院提起反诉,请依法判决 如上诉求。

[律师回复] 合同法第52条明确规定，“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。现行城市房地产管理法第38条规定，“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书。”强制性规定是和任意性规定相对的，“未取得权属证书的房地产不得转让”，很显然这属于法律的强制性规定而不是任意性规定。 从本案涉及的事实来看，答辩人与被答辩人的确于2009年4月16日签订了一份“房地产买卖协议”，但签订该协议时，答辩人并未取得本案所涉及之鲁能领寓1号楼1403室之权属证书（答辩人于 2011年8月10日取得该房屋权属证书）。根据上述所列及之法律条款分析，该协议因违反城市房地产管理法第38条之强制性规定，而导致无效。

[律师回复] 按相关法律规定，上诉状的内容，应当包括当事人的姓名，法人的名称及其法定代表人的姓名或者其他组织的名称及其主要负责人的姓名；原审人民法院名称、案件的编号和案由；上诉的请求和理由。相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条　上诉应当递交上诉状。上诉状的内容，应当包括当事人的姓名，法人的名称及其法定代表人的姓名或者其他组织的名称及其主要负责人的姓名；原审人民法院名称、案件的编号和案由；上诉的请求和理由。以上是对商品房租赁合同纠纷上诉状这个问题的回答希望你满意。

[律师回复] 上诉人（原审被告）：阚××，女
被上诉人（原审原告）：胡××，男
上诉人因离婚一案，不服昆明市五华区人民法院2005年5月16日（2005）五法北民初字第074号民事判决，现提起上诉。
上诉请求：
一、请依法撤销原审判决第三项前半部分对住房的判决内容，并改判为“位于昆明市××幢××单元××号的住房一套归上诉人阚××所有”。
二、请依法对胡××于2004年12月19日从其工资卡中取出的7000元作为夫妻共同财产予以分割，判令胡××向阚××补偿3500元。
三、请依法分摊
一、二审诉讼费用的承担比例。
上诉理由：
一、原审判决第三项前半部分对住房的判决内容没有事实和法律依据，依法应予撤销。
1、原审判决书第5页倒数第四行“另查明，婚前原告胡××有住房一套”，没有证据支持，也没有事实依据。
我与胡××于97年结婚后至2000年就一直租住云南××学校的房屋，按当时住房福利政策的相关规定，一个家庭只能租住一套福利房，当时不论是租住夫或妻单位的房屋，性质都是一样的，都是享受国家住房福利待遇，即以很低的租金承租房屋，承租人只享有租赁权，并没有所有权。该租赁权也不仅仅属于胡××个人，我当时作为胡××的合法妻子对双方共同居住的房屋同样享有租赁权。
原审法院不能仅凭胡××在法庭上陈述“我在结婚前就有住房”而“查明，婚前原告胡××有住房一套”，必须要求胡××提供其“有”住房的证据（即房屋所有权证），而胡××并未提供其婚前拥有住房的任何证据，原审法院凭什么认定胡××婚前有住房一套？

[律师回复] 对于产品责任纠纷答辩状怎么写这个问题，解答如下, 答辩人：李，男，1963年7月12日生，住号。
被答辩人：吴，男，住广州市番禺区303房。
原告吴诉被告李、韩，民间借贷纠纷一案，已为贵院受理，案号为(2013)穗天法民二初字第号。针对原告的，根据本案事实和相关法律规定，答辩人提出答辩意见如下：
请依法驳回被答辩人的诉讼请求
请在依法追究被答辩人诉讼诈骗的法律责任，予以罚款、拘留或者追究其诈骗罪刑事责任的同时，判令被答辩人赔偿答辩人损失包括律师费8000元、误工费3000元、交通费1000元
本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：
一、答辩人已分十次向被答辩人足额支付借款本金40万元及高额利息108200元，共计508200元。《个人借款协议书》中答辩人的还款义务已经履行完毕，答辩人与被答辩人之间的债权债务关系已经了结。
答辩人与韩华(系答辩人之妻)曾分十次向被答辩人还款共计508200元，于2011年4月7日还款12000元、5月30日还款12000元、6月2日还款12000元、7月6日还款12000元、8月2日还款12000元、9月2日还款12000元、9月14日还款200000元、10月12日还款82000元、11月4日还款6000元、12月13日还款225500元，以上共计508200元，包括本金40万元及利息108200元。
被答辩人在广州发放高利贷，并以此为营生，专门从事不法勾当。本案中，答辩人因为资金周转问题，的确曾经提出向其借款，但被答辩人在交付借款时提前扣除了几万元的高额利息，答辩人真正借到手的现金远不及40万。然而因为急需资金，答辩人也只好忍气吞声。事后依然按照协议约定的40万元还款，并支付高额利息达108200元。在还款完毕后，答辩人曾多次要求被答辩人返还借条，被答辩人起初只是说回去找找，后来就干脆说找不到了，答辩人心中虽有疑惑，然而也无可奈何，同时自以为已经还款了，借条返不返还都没关系。岂料被答辩人在已经收到全部借款本金40万元及高额利息后仍贪心不足，反咬答辩人一口，利用答辩人的一时疏忽将未曾要回的借条恶意提讼，意欲讹诈答辩人，朗朗乾坤，法治社会，被答辩人如此胆大妄为，着实令答辩人寒心!
综上所述答辩人已足额偿还曾于2011年3月1日向被答辩人所借之款项及高额利息，而今其又以此为由要求答辩人还款，毫

[律师回复] 关于民事商品房合同纠纷上诉状范文的相关回复如下，你可以上网找找，网上都有的，以上为我的回复，希望可以帮到你。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 医患纠纷申诉书范文 申诉人（原审原告）：×××，男：汉族，××××年××月××日出生，住址：××××。联系电话：×××××× 申诉人（原审原告）：×××，女，汉族，××××年××月××日出生，住址：××××。联系电话：×××××× 被申诉人（原审被告）：××院，法定代表人：×××，电话：×××××× 案由：申诉人因医疗损害责任纠纷一案，不服××县人民于××××年××月××日作出的（××××）××民初字第××号民事判决和××市中级人民于××××年××月××日作出的（××××）××民一终字第239号民事判决，特依法提起申诉。 请求事项： 1、两级 一、二审判决认定事实不准，判决不公正，特提起申诉，请求改判。 2、请求判令被上诉人的各项经济损失以及 一、二审及申诉的诉讼费、鉴定费。 事实与理由： ×××××× 二审不支持申诉人申请重新过错鉴定，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》“第二十七条当事人对人民委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许。 (二)鉴定程序严重违法的； (三)鉴定结论明显依据不足的”的规定。 1，被上诉人违反有关法律、法规和医疗技术规范 ×××××× 2、《×××司法鉴定中心司法鉴定意见书》是错误的，鉴定结论明显依据不足 申诉人认为医疗机构存在过错，对鉴定结论错误不服：医院对相关的材料（包括病历资料、辅助检查、封存药品等等）存在大量伪造、篡改、更换的行为，所提交的材料本身就是不真实、不合法的材料。司法鉴定是依据这样的材料做出的鉴定结论的，本身的鉴定结论就是不能够作为判决的法律依据。检材失去真实、完整、充分、合法的证据，则鉴定意见失去基础，自然不能作为定案证据。因此，申诉人在二审申请再次鉴定、却没有给予再次申请对过错进行司法鉴定，以再次鉴定被申诉人的医疗过错责任。 3、××市医学会的《医疗事故技术鉴定书》不能作为定案依据 ×××××× 4，《尸检解剖检查报告》不是结论性的意见 ×××××× 综上所述， 一、二审判决认定事实不充分，所依据的《司法鉴定意见书》等证据不能作为证据使用，判决不公正，为此，特根据《民事诉讼法》第14条和第185条之规定提起申诉， 此致 ××高级人民 申诉人：××× ××××年××月××日

[律师回复] 原告：陈××，男，19××年×月×日出生，汉族，天津××有限责任公司职工，住天津市××区××小区××室。
　　被告：于××，男，19××年×月×日出生，汉族，天津××有限责任公司职工，住天津市××区××小区××室。
　　被告：李××，男，19××年×月×日出生，汉族，天津××有限责任公司职工，住天津市××区××小区××室。
　　被告：中国人民财产保险股份有限公司天津市××支公司(以下简称“保险公司”)，地址：天津市××区×××道×号。
　　诉讼请求：
　　
一、请求判令被告于××赔偿原告陈××下述各项费用的80%，总计114408
7.52元：(以下三项总计143010
9.40元)
　　
1.医疗费19497
6.90元，误工费5776
7.6元，住院期间的护理费85755元，住院伙食补助费40750元，营养费10000元，交通费4000元;
　　
2.残疾赔偿金294426元，被扶养人生活费7818
8.5元，定残后的护理费487060元，鉴定费1200元;
　　
3.后续治疗费17598
5.40元。
　　
二、请求判令被告于××赔偿原告陈光明精神损害抚慰金100000元;
　　
三、被告李××对上述两项请求承担连带赔偿责任;
　　
四、被告保险公司在承保的范围内承担赔偿责任。
　　
五、诉讼费用由被告承担。
　　事实与理由：
　　2017年4月11日19时许，被告李××驾驶于龙海所有的津CC××××号帕萨特轿车沿创业路由西向东行驶时，该车的前部与对行原告驾驶的津A×××××号二轮摩托车前部相接触，造成双方车辆损坏，原告受伤的交通事故。经公安交通管理部门认定，李××负此次事故的主要责任，原告陈××负此次事故的次要责任。
　　原告的伤情，经医院诊断为：
1、四肢多发骨折(右肱骨干、外科颈骨折，左胫腓骨粉碎性骨折);
2、继发性脑干损伤、脑疝;
3、右额硬膜外血肿;
4、右额脑挫伤;
5、左颞、右枕颅骨骨折;
6、肺挫伤;
7、鼻骨骨折;
8、阴囊软组织损伤;
9、右眼眶壁骨折，双视神经萎缩等。到起诉时至，原告尚不能康复出院。
　　经查，该肇事车辆是由被告于××雇佣被告李××驾驶的。被告于××在被告保险公司处投保了100000元第三者责任险，保险期限自2017年3月30日起至2017年3月29日止。
　　但原告方为治疗所造成伤害，已负债累累，被告李××与于××拒不垫付医疗费用，且不配合办理出院手续。
　　原告认为，被告于××作为车辆所有人应承担赔偿责任，被告李××存在重大过错，应与被告于龙海承担连带责任，被告保险公司应在投保的范围内承担赔偿责任。
　　综上，为保护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如原告所请。
　　此致
　　天津市××区人民法院
　　具状人：
　　2017年×月3日

[律师回复] 答辩人：
答辩人与被答辩人某商品房预约合同纠纷一案，答辩人现作答辩如下：
一、《商品房预定协议》未成立、未生效，被答辩人的仲裁请求无事实与法律依据。
被答辩人提交的2010年9月8日签订的《商品房预定协议》中载明：甲方为答辩人，乙方为被答辩人。但是在“乙方（签章）”处签字并按捺手印的不是被答辩人，而是案外人林川。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定：“当事人采用合同书形式订立合同，自双方当事人签字或盖章时合同成立”。因被答辩人未签字，其与答辩人之间的《商品房预定协议》未成立、未生效，被答辩人依据未成立生效的《商品房预定协议》申请仲裁，无事实与法律依据。
二、退一步讲，假设《商品房预定协议》成立，但因该协议违反禁止性规定而无效。故，被答辩人的仲裁请求同样缺乏事实与法律依据。
《商品房预定协议》第二条约定：“乙方（即：被答辩人）已对预订之标的物现状充分了解，在签订本协议书之日自愿向甲方（即答辩人）缴纳预订金人民币160万元整……”第七条约定“若甲方（即答辩人）在本协议签订后120天还未取得《商品房预售许可证》，则乙方（即被答辩人）有权要求解除本协议。”由此可见，被答辩人预订和信花园四号楼8号房产时，答辩人与被答辩人均知晓《商品房预定协议》中载明的商品房尚未取得《商品房预售许可证》。根据《城市商品房预售管理办法》第六条之规定：“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”。因《商品房预定协议》违反了上述禁止性规定，应当认定无效。现被答辩人依据无效的《商品房预定协议》申请仲裁，显然缺乏事实与法律依据。
三、假设《商品房预定协议》已成立且有效，被答辩人的仲裁请求亦不应得到支持，具体理由如下：
1、被答辩人未留下联系地址，亦未事后告知答辩人，致使《商品房预定协议》不能履行，故被答辩人已构成违约，答辩人不应因此承担违约责任。
《商品房预定协议》第八条约定“本协议载明的乙方（即：被答辩人）联系地址为乙方（即：被答辩人）正式的通信地址，乙方（即：被答辩人）应确保其为合法、有效的地址。乙方（即：被答辩人）联系地址发生变更的，有义务书面通知甲方（即：答辩人），否则乙方（即：被答辩人）承担由此引起的一切不利后果”。而事实上被答辩人不仅没有在协议上留下联系地址，更未在协议签订后将联系地址告知答辩人，这致使答辩人无法按照《商品房预定协议》第三条的约定向被答辩人邮寄签订《商品房买卖合同》的书面通知。因此，被答辩人未留下联系地址的违约行为，是导致《商品房买卖合同》不能签订并履行的根本原因。被答辩人应按照第八条约定承担不利的法律后果，其在违约的情况下要求答辩人返还定金、预付购房款及利息，无事实与法律依据。
2、《商品房预定协议》只约定了“预订金”，未约定“定金”，被答辩人要求返还定金，无事实与法律依据。
（1）、《商品房预定协议》第二条、第七条约定的均是“预订金”，而未约定“定金”，且双方亦未就定金达成任何书面的补充协议。因《商品房预定协议》是双方的真实意思表示，双方的权利义务应根据该协议而设定。既然预订金不具有担保法规定的定金性质，因此在《商品房预定协议》的履行过程中不应适用定金双倍返还的法律规定。
（2）、虽然收据中载明了“定金”字样，但这完全是由于答辩人工作人员笔误造成的，不是双方的真实意思表示，理由有如下两点：
1、收据上的交款数额是160万元，这与《商品房预定协议》第二条约定的“……在签订本协议书之日自愿向甲方（即答辩人）缴纳预订金人民币160万元整……”是一致的，可见答辩人实际收取的是预订金而非定金；
2、《担保法》明确规定“定金”不得超过主合同标的额（260.64万元）的20%，本案中如果收取的是定金，最高也只能是51.128万元，而收据中载明的160万显然不可能是定金，由此亦表明答辩人的工作人员是误将“预订金”写成了“定金”。因此，答辩人收取被答辩人的款项是“预订金”，而非“定金”。
（3）、退一步讲，即便《收据》中的“定金”字样具有法律效力，则由于被答辩人的前述违约行为，答辩人亦有权不予返还。
从上述理由来看，被答辩人要求返还定金，无事实与法律依据。
3、被答辩人要求答辩人支付1%利息，无事实与法律依据。
《商品房预定协议》第七条约定“若甲方（即：答辩人）在本协议签订后120天还未取得《商品房预售许可证》，则乙方（即：被答辩人）有权要求解除本协议。甲方（即：答辩人）应在收到乙方（即：被答辩人）为此要求解除本协议的书面通知后七日内全额退还乙方（即：被答辩人）所交预订金，并按每月1%的标准向乙方（即：被答辩人）支付利息。”由此可见，被答辩人向答辩人发出并送达解除《商品房预定协议》的书面通知是支付1%利息得以成就的条件。而事实上，截止答辩人收到仲裁申请书之前，被答辩人未向答辩人发出过解除《商品房预定协议》的书面通知。因此，被答辩人请求的1%利息缺乏事实与法律依据，其该项诉求不应得到支持。

4、被答辩人是2010年9月8日交纳的预订金，而被答辩人在近五年之后才提起仲裁，请求返还定金、预付购房款、利息等，其诉求显然已经超出了诉讼时效，其诉求依法不应得到支持。
5、被答辩人未提供联系地址、致使无法签订《商品房买卖合同》，造成涉案房产长期空置，不能出售，给答辩人造成了重大的经济损失。对此，答辩人将依法追究被答辩人的相应赔偿责任。
综上所述，《商品房预定协议》未成立，被答辩人的诉求缺乏事实与法律依据；退一步讲假设《商品房预定协议》成立且生效，被答辩人也存在违约行为，其要求返还定金、预付购房款、利息等同样缺乏事实与法律依据，且其诉求已经超出法定诉讼时效亦不应得到支持，望贵委查清本案事实，驳回被答辩人的仲裁请求，以维护答辩人的合法权益。
此致
济南仲裁委员会
答辩人：
年 月 日

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 反诉人(本诉被告)： 被反诉人(本诉原告)： 反诉人就一案，对被反诉人提起反诉。 反诉请求：要求物管整改后再交纳2个月的物业管理费 事实和理由：物业管理公司的管理达不到我与它所签的协议所说的服务管理质量,我提出建议和意见,未被采纳,我要求物管整改后再交纳2个月的物业管理费,但物管公司对我的建议和意见置若罔闻,并将我告上 证据和证据来源，证人姓名和住址 此致 _______人民 物业管理费纠纷怎么解决 物业管理费纠纷主要包括两方面：一是物业管理费包含的费用项目;另一个是物业管理费收取不到。 物业管理费，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20～30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。 同时，造成物业管理费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原因。而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识，物业收费忽高忽低，造成业主与物业管理企业矛盾重重，这种情况在前期物业管理上尤为突出。 解决方法：在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。

[律师回复] 起 事起诉 状
原告：
住所：
法定代表人： 职务：
被告：
住所：
法定代表人： 职务
诉讼请求：
1、判令被告向原告返还全部货款人民币96000元，利息人民币 元（截止2013年 月 日，请求支持至实际支付之日，按照同期银行贷款利率计算）；
2、判令被告向原告赔偿因其违约给原告造成的全部损失计人民币 元；
3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
案由：买卖合同纠纷
事实和理由：
2015年7月11日，原告与被告于南京市六合区签署了《采购合同》（合同编号：），约定原告向被告购买。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
合同签订后，原告于2015年7月11日向被告支付了全部货款并于2015年7月11日对被告所供货物进行了取样检验，检验结果显示货物质量不合格，。。。。。。。。。。。。，并要求被告返还全部货款，被告于2015年7月11日向原告发函表示愿意在2015年7月11日退还货款，但此后被告并未按期退款，虽经原告多次催收，被告对此置之不理。被告的上述违约行为已经严重损害了原告的合法权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，依法裁判，支持原告的诉讼请求。
此致
区人民法院
具状人： 有限公司
2015年 7月12 日

[律师回复] 原告：姓名，性别，民族，出生年月日，住址，身份证号码，联系方式。
被告：姓名，性别，民族，出生年月日，住址，身份证号码，联系方式。
案由：某某纠纷
诉讼请求：
一、
二、
三、简明扼要原告诉讼目的。
事实与理由：详述案情，起诉的理由及起诉和法律依据，支持原告方诉讼请求的法律依据。
此致
受案法院
具状人：原告姓名
年月日
附：证据来源及证据目录

[律师回复] 原审法院(2007)涪民初字第620号民事判决书第4页“本院认为：……被告理应协助原告办理该房屋有关过户手续。故原告起诉的事实清楚，证据充分，其请求本院予以支持。”的认定错误。理由是：2003年4月21日，上诉人与绵阳市长庆房屋拆迁安置有限公司签订〈绵阳市房产管理局拆迁住宅用房产权调换协议书〉后，该房屋已早在被上诉人起诉之前就被拆除，且该房屋产权证已被房地产管理局注销。假如上诉人与被上诉人之间签订的〈房地产买卖合同〉是有效的，依照〈中华人

[律师回复] 你好，那个商品房销售合同纠纷上诉状的事，原审法院(2007)涪民初字第620号民事判决书第4页“本院认为：……被告理应协助原告办理该房屋有关过户手续。故原告起诉的事实清楚，证据充分，其请求本院予以支持。”的认定错误。理由是：2003年4月21日，上诉人与绵阳市长庆房屋拆迁安置有限公司签订〈绵阳市房产管理局拆迁住宅用房产权调换协议书〉后，该房屋已早在被上诉人起诉之前就被拆除，且该房屋产权证已被房地产管理局注销。假如上诉人与被上诉人之间签订的〈房地产买卖合同〉是有效的，依照〈中华人民共和国合同法〉“第一百一十条　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;……(三)债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，该合同因合同标的物属特定物已经不存在且房屋产权证已被注销的情况下，上诉人是不能再履行该义务的。原审法院认定上诉人应协助被上诉人办理该房屋有关过户手续于法无据。

[律师回复] 甲方（出卖人）__________________
　　本人姓名：__________________
　　（身份证号码）__________________
　　地址：__________________
　　邮政编码：__________________
　　联系电话：__________________
　　乙方（买受人）__________________
　　本人姓名：__________________
　　（身份证号码）__________________
　　地址：__________________
　　邮政编码：__________________
　　联系电话：__________________
　　根据国家和_________省（市）法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议：
　　第一条 房屋的基本情况
　　甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于_______________；位于第_____层，共_________（套/间），房屋结构为_________，建筑面积_________平方米（其中实际建筑面积_________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米），房屋用途为 ？？_________； （房屋所有权证号、土地使用权证号/房地产权证号）为 __________________.
　　第二条 房屋面积的特殊约定
　　本合同第一条所约定的面积为产权登记机关实际测定面积。
　　第三条 价格
　　按总建筑面积计算，该房屋售价为（_________币）每平方米_________元，总金额为（_________币）_________元整。
　　第四条 付款方式
　　
1、乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（_________币）_________元整，并应于本合同生效之日起_____日内将该房屋全部价款付给甲方。
　　
2、已付定金将在最后一期付款时冲抵，支付方式为以下第______种：
　　
（1）现金_________；
　　
（2）支票_________；
　　
（3）汇款_________.
　　第五条 交付期限
　　甲方应于本合同生效之日起_____日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起_____日内，将该房屋付给乙方。
　　第六条 乙方逾期付款的违约责任？？
　　
1、乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按_____计算。
　　
2、逾期超过_____天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第_____种约定，追究乙方的违约责任。
　　
（1）终止合同，乙方按累计应付款的_____%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
　　
（2）乙方按累计应付款的_____%向甲方支付违约金，合同继续履行。
　　第七条 甲方逾期交付房屋的违约责任
　　
1、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按_____%向乙方支付违约金
　　
2、逾期超过____个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第_____种约定，追究甲方的违约责任。
　　
（1）终止合同，甲方按乙方累计已付款的_____%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。
　　
（2）甲方按乙方累计已付款的_____%向乙方支付违约金，合同继续履行。
　　第八条 关于产权登记的约定
　　在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起___天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起_____天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的_____%赔偿乙方损失。
　　第九条 保证
　　甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务，甲方均在交易前办妥。
　　第十条 税费的交纳
　　因本房屋所有权转移所发生的所有费用均由乙方缴纳。
　　第十一条 声明及保证
　　甲方：
　　
1、甲方有权签署并有能力履行本合同。
　　
2、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
　　乙方：
　　
1、乙方有权签署并有能力履行本合同。
　　
2、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
　　第十二条 保密
　　甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为____年。
　　第十三条 通知
　　
1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
　　
2、各方通讯地址如下：___________________________.
　　
3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起____日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
　　第十四条 合同的变更
　　本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出 ____天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
　　第十五条 争议的处理
　　
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
　　
2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第____种方式解决：
　　
（1）提交_________仲裁委员会仲裁；
　　
（2）依法向人民法院起诉。
　　第十六条 不可抗力
　　
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
　　
2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后____日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
　　
3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
　　
4、本合同所称不可抗力是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）动乱、罢工，政府行为或法律规定等。
　　第十七条 合同的解释yjbys
　　本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
　　第十八条 合同的效力
　　
1、本合同自双方法定代表人签字盖单之日起生效。
　　
2、本协议一式_________份，甲方、乙方各_________份，具有同等法律效力。
　　甲方（公章）_________ 　　乙方（公章）_________
　　法定代表人（签字）_________ 　　法定代表人（签字）_________
　　_________年____月____日 　　_________年____月____日