购房没定金收据有法律效力吗

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 买房收据具有证据的法律效力，证明买方向卖方支付了相应的价款，同时也能够证明买方履行了合同中相应的付款义务。但其也仅能作为付款证据使用，在我国的法律上，房屋属于不动产，所有权的转移须登记，有无登记不影响合同的成立，也就是说如果你买房子时，要想拥有房屋的所有权，则应该到房产登记处登记，并领取房产证。所以如果只是拿到了收据并不能证明你就是房屋的所有权人，只能证明你与房主之间有房屋买卖合同关系，但房主依然可以把房子卖给其他人，其他人作了房屋登记的可以依法享有房屋的所有权在此情况下我们只能主张要求对方承担违约责任。一般情况下，我们在用到收据作证明的时候都是在法庭的质证环节，通过提供合法有效的收据，来证明合同的履行情况，从而达到一定的证明目的。
这里律师提醒大家，买房收据一定要妥善保管，它与付款转账记录可以形成完美的证据链条，从而保障我们的合同权利不被侵害。
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民不予保护有特殊情况的，人民可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复] 买房收据具有证据的法律效力，证明买方向卖方支付了相应的价款，同时也能够证明买方履行了合同中相应的付款义务。但其也仅能作为付款证据使用，在我国的法律上，房屋属于不动产，所有权的转移须登记，有无登记不影响合同的成立，也就是说如果你买房子时，要想拥有房屋的所有权，则应该到房产登记处登记，并领取房产证。所以如果只是拿到了收据并不能证明你就是房屋的所有权人，只能证明你与房主之间有房屋买卖合同关系，但房主依然可以把房子卖给其他人，其他人作了房屋登记的可以依法享有房屋的所有权;在此情况下我们只能主张要求对方承担违约责任。一般情况下，我们在用到收据作证明的时候都是在法庭的质证环节，通过提供合法有效的收据，来证明合同的履行情况，从而达到一定的证明目的。这里律师提醒大家，买房收据一定要妥善保管，它与付款转账记录可以形成完美的证据链条，从而保障我们的合同权利不被侵害。

[律师回复] 买房收据具有证据的法律效力，证明买方向卖方支付了相应的价款，同时也能够证明买方履行了合同中相应的付款义务。但其也仅能作为付款证据使用，在我国的法律上，房屋属于不动产，所有权的转移须登记，有无登记不影响合同的成立，也就是说如果你买房子时，要想拥有房屋的所有权，则应该到房产登记处登记，并领取房产证。所以如果只是拿到了收据并不能证明你就是房屋的所有权人，只能证明你与房主之间有房屋买卖合同关系，但房主依然可以把房子卖给其他人，其他人作了房屋登记的可以依法享有房屋的所有权;在此情况下我们只能主张要求对方承担违约责任。一般情况下，我们在用到收据作证明的时候都是在法庭的质证环节，通过提供合法有效的收据，来证明合同的履行情况，从而达到一定的证明目的。这里律师提醒大家，买房收据一定要妥善保管，它与付款转账记录可以形成完美的证据链条，从而保障我们的合同权利不被侵害。

[律师回复] 对于借据和购房合同哪个更具有法律效力？这个问题，解答如下, 【法律意见】
借条和欠条都具有法律效力。但是它们属于不同的法律关系。借条对应的法律关系是借贷关系，就是一方借钱给另一方欠条对应的法律关系比较多，可以是欠货款、分红、投资款等各种情况，总的来说是一方拖欠另一方债务。两者完全不同性质。
【法律依据】
《中华人民共和国民法通则》第九十条：借条是出借人向借用人或者借款人出具的表示出借某物或者某款项的凭证，一般用来证明借用或者借款关系。欠条，是债务人向债权人出具的表示尚欠某物或者某款项的凭证，一般用来证明债权债务关系。

[律师回复] 解答如下, 【法律意见】我国《民法总则》第一百三十五条规定的：“向人民请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年，法律另有规定的除外。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民就不再予以保护。值得注意的是，诉讼时效届满后，义务人虽可拒绝履行其义务，权利人请求权的行使仅发生障碍，权利本身及请求权并不消灭。当事人超过诉讼时效后的，人民应当受理。受理后，如另一方当事人提出诉讼时效抗辩且查明无中止，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求。如果另一方当事人未提出诉讼时效抗辩，则视为其自动放弃该权利，不得依照职权主动适用诉讼时效，应当受理支持其诉讼请求。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 短信的证据效力就以离婚案件为例：离婚案件中短信作为当事人证据的情况相当普遍。比如证明当事人另一方有外遇，或者证明财产前属关系等。对于短信的效力认定，目前还没有形成普遍的认识，目前国内很少就此作出代表性的判决。但随着收据的普及，不得不研究短信作为证据效力的法律理论和实践问题。手机电信与电子邮件不同，手机短信具有真实性，客观性，不易修改性，闪存的封闭性特点，同时短信内容不易被攻击。一般的手机功能是不能修改短信内容的。此外手机短信既有关联性，表现在两个方面： 1、每个手机号码之只能够在一部手机上收发短信，诱发新人的手机号，有时间，有内容，有的还有姓名，通过短信内容查到手机号码，具有涉案关联性; 2、两个号码收发指定，具有对应性。从手机短信的合法性来看，要通过合法的入网手续后，合法使用手机，手机收到的短信时合法的证据。因此，符合下列情况，还是有依据将短信作为有效证据的。 第一，保证手机短信不被删除，在手机储存空间或储存卡总保存。 第二，将手机短信内容固定，可以请公证处的人员公证一下，摘成书面文字，进行公证，使其具有较强的证明效力。在公证时，公证机关应当机库手机的品牌，和型号，以便以后核查。这样提交的证据，对方要提供更强效力的证据才恩呢该推翻。多数情况下，公证机关的公证材料会被采纳。 第三，提讼后，将公证文书或将固定的手机短信证据交给，或有法官对手机内容进行检验，并当场制成笔录。做笔录时，同样应著名手机型号与品牌。除极少数款型的手机短信内容可以修改外，目前对大多数市面上出售的收集短信内容是不可修改的。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 认购书的法律效力 对于商品房买卖过程中认购书的法律问题，在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》分别有相应规定： 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 实践中，相关争议的重点，一般都围绕着上述司法解释的 第四条来认定。如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。不过从实践来看，如果稍微懂得一点技巧，很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》，一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那法律上看，就不归责于任何一方，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或失效，定金原数退还。 同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退;如果以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。 所以，这种《认购书》真正的法律约束力，并不强。当然，从保护购房者的角度讲，如果非要走这个程序，还是要提示两点： 第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。 第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要，很麻烦的。而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了。所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的，因为风险会相应降低。 最后，再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则： (1)如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。 (2)如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。 (3)双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。 比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 录音证据的效力是怎样的 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定，录音证据属于视听资料，是法定证据种类之一。2020年最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》规定当事人私采的视听资料也是证据。如果录音录制的过程没有侵犯了国家的、社会的或者他人的合法权益，就不会影响它的效力。 录音作为证据的要求有哪些 1、最好选用录音笔。 采集录音证据需要选用一款合适的录音设备。录音笔录音的效果清晰，杂音很小，而且录音隐蔽，容易存储和转移。只有清晰的语音，才能真正起到证明的作用。如果录音效果不佳，或者有个别字词甚至句子听不清楚，就会使得这份重要证据的效力大打折扣。 2、录音的各方当事人身份在录音中应有所体现 因为只有主体先确定下来，才谈得上通过录音证明双方存在着什么关系，发生了何事。否则连对方的身份都没搞清楚，录的音自然也毫无用处; 3、录音的时间在录音中也要有所体现 时间不一定必须在录音中说得非常清楚，但至少应该能够听出大约的时间，或者是能够通过逻辑推断出时间，或者能够根据录音的内容排出事件发生的先后顺序; 4、要引导对方多说“有用”的话。 不要在录音中说一些无关紧要的事情。录音的目的就是为了补正欠缺的证据或者事实，所以录音前应该整理好应该要对方说些什么，承认什么，答辩什么，必要时书面罗列下来以免遗漏。根据这样的目标制定适当的问题向对方发问，引对方入正题，从而得到你所需要的回答。 5、要让对方多说话。 不能忘记了自己是在录音以及录音的目的，结果录完了再听才发现录的音根本派不上用场，因为对方没说几句有用的话，都是自己在说。 6、录音的原件要保存好，切勿修改、剪辑和移动存储。 不可忽略了法律的规定，音频文件在移动过程中经过了剪切、粘贴后就不是原件了，即使再挪回去也不能变回原件。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 认定电子证据效力应综合考量合法性、真实性与证明力 随着电子科技的迅猛发展，电子证据频频亮相于知识产权诉讼中，不仅冲击着传统的证据制度，也挑战着法官对电子证据的审查和判断。对此，法官认为，电子证据易被伪造、篡改且不易留痕迹，难以直接、单独地证明案件事实，应当综合考量其合法性、真实性与证明力，谨慎认定其效力。 1.电子证据的合法性 合法性主要包括证据形式的合法性及取证手段的合法性两大方面。最高人民颁布的证据规定明确了非法证据的判断标准，即以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，视为非法证据。鉴于民事诉讼鼓励当事人自行搜集证据、充分展开辩论、自由处分权利的特质，法官对于证据合法性问题所持的态度应当保持谨慎，除非是以违反法律、法规禁止性规定的方式侵犯他人的重大权益，一般不因合法性问题排除证据的效力。 2.电子证据的真实性 实践中，虽然有部分实务工作者对电子证据的真实性持保守态度，但相当多的法官主张，不因电子证据的载体或表现形式比较新颖，或者由于证据本身的易变性，就抬高其证明待证事实的门槛。在认定电子证据的真实性时，首先应当考虑到电子证据的外观隐蔽性、物理脆弱性、易篡改性、可修复性等特质，积极借助诉讼过程中当事人的自认程序以及司法鉴定等机制来审核证据是否真实可靠。另一方面又要恪守平等原则，非歧视性地对待电子证据与其他传统证据形式，避免片面加重当事人的举证负担。还应当结合电子证据的形成、存储、传送、收集方式，证据本身是否完整等因素认定其真实性。值得注意的是，在案件审理需要进行司法鉴定，且法官依法行使释明权之后，当事人未申请鉴定、拒绝申请鉴定，或者鉴定费用过高、程序过于繁琐、有违诉讼经济原则、有碍诉讼效率提升的情形下，可以依职权委托鉴定，或者根据我国民事诉讼法规定的举证责任分配方式，要求承担举证责任的一方当事人承担不利的诉讼后果。 3.电子证据的证明力 判断证明力，需结合司法证明的两大基本理念进行。规范证明理念严格遵循具体的法律规则，要求制定具体详实的标准以供参照。自由证明理念则认为法官对电子证据证明力的判断是一种结合生活经验的综合考量，带有一定的心证色彩，因而允许对证据的运用和认定进行自由裁量。一般情形下，域外司法体制通过立法规定部分关于电子证据证明力的参考标准，在此基础上由法官行使部分自由裁量权，或者完全由具备职业素养的法官进行自由裁量，以此判断电子证据的证明力。我国则一般考虑涉案电子证据有无其他证据相互印证，能否通过鉴定确定形成日期及是否修改过，是否经过公证，是在正常业务活动中制作还是为诉讼目的制作，由中立方还是利益相关方保存等因素，做出相应的判断。 值得注意的是，在未经公证或者公证程序存在瑕疵、公证内容不够准确等情形下，电子证据一般不能直接、单独地证明案件事实，而应与其他证据结合在一起，以证据体系的方式证明案件事实。例如，电子销售合同需要增值税专用发票、仓储单、货运单等购销凭证的相互印证，否则不能证明货物销售事实的存在。实践中，鉴于公证机构在公证过程中可能存在未进行设备的清洁度检查、公证书笔误、缺页等瑕疵，当事人对公证书的效力亦可能存有异议等原因，在判断电子证据的证明力大小时，应当避免过分依赖公证证据。而公证所能涵盖的范围或所能证明的事实也是法官必须考量的因素，如电子邮件是原始的还是转发的，照片是原件还是复制件，证据的存储方式和介质是否科学、可靠，传递过程是否经过加密，内容是否保持完整、未被修改，是仅涉及产品零部件还是整体外观等等，对于其证明力的大小都会有影响。 电子证据的取证难度高于传统证据，鉴别的复杂性程度更大，也更倾向于依赖专业机构出具的鉴定结论。因此，建议当事人可以通过申请司法鉴定、进行公证保全等方式，固定相应证据，并提升其证明力。必要时，还可申请调查取证，充分确保信息对称，避免证据的实际掌控人隐匿、篡改或销毁相应证据，从而更好地还原案件事实真相，促使案件得以公正处理。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 录音证据的效力是怎样的 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定，录音证据属于视听资料，是法定证据种类之一。2020年最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》规定当事人私采的视听资料也是证据。如果录音录制的过程没有侵犯了国家的、社会的或者他人的合法权益，就不会影响它的效力。 录音作为证据的要求有哪些 1、最好选用录音笔。 采集录音证据需要选用一款合适的录音设备。录音笔录音的效果清晰，杂音很小，而且录音隐蔽，容易存储和转移。只有清晰的语音，才能真正起到证明的作用。如果录音效果不佳，或者有个别字词甚至句子听不清楚，就会使得这份重要证据的效力大打折扣。 2、录音的各方当事人身份在录音中应有所体现 因为只有主体先确定下来，才谈得上通过录音证明双方存在着什么关系，发生了何事。否则连对方的身份都没搞清楚，录的音自然也毫无用处; 3、录音的时间在录音中也要有所体现 时间不一定必须在录音中说得非常清楚，但至少应该能够听出大约的时间，或者是能够通过逻辑推断出时间，或者能够根据录音的内容排出事件发生的先后顺序; 4、要引导对方多说“有用”的话。 不要在录音中说一些无关紧要的事情。录音的目的就是为了补正欠缺的证据或者事实，所以录音前应该整理好应该要对方说些什么，承认什么，答辩什么，必要时书面罗列下来以免遗漏。根据这样的目标制定适当的问题向对方发问，引对方入正题，从而得到你所需要的回答。 5、要让对方多说话。 不能忘记了自己是在录音以及录音的目的，结果录完了再听才发现录的音根本派不上用场，因为对方没说几句有用的话，都是自己在说。 6、录音的原件要保存好，切勿修改、剪辑和移动存储。 不可忽略了法律的规定，音频文件在移动过程中经过了剪切、粘贴后就不是原件了，即使再挪回去也不能变回原件。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 录音证据的效力是怎样的 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定，录音证据属于视听资料，是法定证据种类之一。2020年最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》规定当事人私采的视听资料也是证据。如果录音录制的过程没有侵犯了国家的、社会的或者他人的合法权益，就不会影响它的效力。 录音作为证据的要求有哪些 1、最好选用录音笔。 采集录音证据需要选用一款合适的录音设备。录音笔录音的效果清晰，杂音很小，而且录音隐蔽，容易存储和转移。只有清晰的语音，才能真正起到证明的作用。如果录音效果不佳，或者有个别字词甚至句子听不清楚，就会使得这份重要证据的效力大打折扣。 2、录音的各方当事人身份在录音中应有所体现 因为只有主体先确定下来，才谈得上通过录音证明双方存在着什么关系，发生了何事。否则连对方的身份都没搞清楚，录的音自然也毫无用处; 3、录音的时间在录音中也要有所体现 时间不一定必须在录音中说得非常清楚，但至少应该能够听出大约的时间，或者是能够通过逻辑推断出时间，或者能够根据录音的内容排出事件发生的先后顺序; 4、要引导对方多说“有用”的话。 不要在录音中说一些无关紧要的事情。录音的目的就是为了补正欠缺的证据或者事实，所以录音前应该整理好应该要对方说些什么，承认什么，答辩什么，必要时书面罗列下来以免遗漏。根据这样的目标制定适当的问题向对方发问，引对方入正题，从而得到你所需要的回答。 5、要让对方多说话。 不能忘记了自己是在录音以及录音的目的，结果录完了再听才发现录的音根本派不上用场，因为对方没说几句有用的话，都是自己在说。 6、录音的原件要保存好，切勿修改、剪辑和移动存储。 不可忽略了法律的规定，音频文件在移动过程中经过了剪切、粘贴后就不是原件了，即使再挪回去也不能变回原件。

[律师回复] 对于购房认购书效力是要怎样的这个问题，解答如下, 购房认购书的法律效力
首先，商品房认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不
一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。
其次，商品房认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况;房屋基本情况(含位置、面积等);价款计算;订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单，一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同，该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。
最后，商品房认购书具有法律效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，规定了定金条款的适用，即接受定金一方违约，双倍返还定金;支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立，接受定金的一方要返还定金。
房认购书的法律效力无论认购书是预约合同、还是意向书或者是购房合同，均应具有法律效力，违反认购书约定内容都有可能产生相应民事责任。签订认购书作为一种民事行为，其合法有效的前提是不得违反强行法规定。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发商尽管未正式签署商品房预售合同，但认购书的签署也是一种预售行为，签署认购书时也应取得预售许可证，否则认购书无效;如在前开发商取得认购证书，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，可以认定认购书有效。签订购房认购书往往需要缴纳一定数额的定金，因此在签订认购书时要特别注意定金性质的约定。认购书中往往有定金约定，要求购房者向开发商支付一定数额的定金。学理上和司法实践中将定金分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金、立约定金五类：
(一)成约定金指作为合同要件的定金，因该定金的交付合同才成立。
(二)证约定金指以定金为订立合同的证据，证约定金是为证明合同关系的成立而设定的，不是合同成立的要件，仅以证明合同成立为目的。
(三)解约定金指当事人为保留单方解除主合同的权利而交付的定金，也就是说交付定金的当事人可以抛弃定金以解除合同，而接受定金的当事人也可以双倍返还定金来解除合同。
(四)违约定金指交付定金的当事人若不履行债务，接受定金的当事人可以没收定金。
(五)立约定金指当事人为保证以后正式订立合同而专门订立的定金，交付定金的当事人若拒绝立约，将丧失定金，接受定金的当事人拒绝立约，则应加倍偿还定金。如前所述，认购书在性质上为一种预约合同，其定金约定功能是为了担保本约即购房合同的签定，可见认购书中约定的定金应为立约定金。购房人若拒绝签定购房合同，则会丧失定金，开发商若拒绝签定购房合同，则应向购房者双倍返还定金。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房认购书的效力
对于商品房买卖过程中认购书的法律问题，在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》分别有相应规定：
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》
第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
实践中，相关争议的重点，一般都围绕着上述司法解释的
第四条来认定。如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。不过从实践来看，如果稍微懂得一点技巧，很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》，一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那法律上看，就不归责于任何一方，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或失效，定金原数退还。
同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退;如果以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。
所以，这种《认购书》真正的法律约束力，并不强。当然，从保护购房者的角度讲，如果非要走这个程序，还是要提示两点：
第
一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。
第
二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要，很麻烦的。而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了。所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的，因为风险会相应降低。
最后，再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则：
(1)如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。
(2)如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。
(3)双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。
比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。 认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特点：一是当事人要对违反诚信谈判义务，导致不能达成本约的行为承担责任;二是当事人如果尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。因此可以说，认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 对于购房合同是否有效，需要结合以下几点： 一、是否有书面的购房合同； 二、合同中是否有双方的签字盖章； 三、合同是否是双方真实意思的表示； 四、合同内容是否违反法律的规定。对于购房有书面的合同，并且是双方真实意思的表示，内容条款没有违反法律规定并且有双方的签字盖章，购房合同继有效，购房合同有效之后，内容不违反法律规定，签字的双方主体具有相应的民事权利行为能力，合同签订时即生效。综上，对于购房合同的效力，需要综合很多方面进行考量。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 认购书的法律效力 对于商品房买卖过程中认购书的法律问题，在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》分别有相应规定： 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 实践中，相关争议的重点，一般都围绕着上述司法解释的 第四条来认定。如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。不过从实践来看，如果稍微懂得一点技巧，很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》，一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那法律上看，就不归责于任何一方，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或失效，定金原数退还。 同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退;如果以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。 所以，这种《认购书》真正的法律约束力，并不强。当然，从保护购房者的角度讲，如果非要走这个程序，还是要提示两点： 第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。 第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要，很麻烦的。而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了。所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的，因为风险会相应降低。 最后，再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则： (1)如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。 (2)如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。 (3)双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。 比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 本文主要介绍了知识，包含刑事证据审查、等一系列相关内容，并提供专业律师进行免费法律解答。电子签名证据效力
一、电子邮件有可靠的电子签名，则该电子邮件的效力相当于元件;
二、目前在中国，电子签名应用比较少，若没有电子签名则如何证明其真实性：
1、向法庭提交打印稿，交对方确认;
2、对方不予确认，则应与电脑中源文件核实;
3、若电脑携带不便，可以事先用公正方式予以核实;
三、需要注意以下问题：
1、为保证邮件的真实可靠，最好使用邮件服务商的邮件服务器中保留的邮件，可信性更大;
2、需要有证据证明该邮件地址的拥有人身份;
3、最好有其它证据辅助证明。

[律师回复] 对于收据是否有法律效力？这个问题，解答如下, 买房收据具有证据的法律效力，证明买方向卖方支付了相应的价款，同时也能够证明买方履行了合同中相应的付款义务。但其也仅能作为付款证据使用，在我国的法律上，房屋属于不动产，所有权的转移须登记，有无登记不影响合同的成立，也就是说如果你买房子时，要想拥有房屋的所有权，则应该到房产登记处登记，并领取房产证。所以如果只是拿到了收据并不能证明你就是房屋的所有权人，只能证明你与房主之间有房屋买卖合同关系，但房主依然可以把房子卖给其他人，其他人作了房屋登记的可以依法享有房屋的所有权在此情况下我们只能主张要求对方承担违约责任。一般情况下，我们在用到收据作证明的时候都是在法庭的质证环节，通过提供合法有效的收据，来证明合同的履行情况，从而达到一定的证明目的。
这里律师提醒大家，买房收据一定要妥善保管，它与付款转账记录可以形成完美的证据链条，从而保障我们的合同权利不被侵害。

[律师回复] 您好，关于如何判定证据的效力这个问题，我的解答如下, 数个证据对同一事实的证明力大小，可以依照下列原则认定：
1.国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证;蔡律师解读：国家代表光伟正!
2.物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言;蔡律师解读：花钱的公证在这里就体现价值。
3.原始证据的证明力一般大于传来证据;蔡律师解读：纯自然无加工、污染的东西贵啊!
4.直接证据的证明力一般大于间接证据;蔡律师解读：老板不要把未来讲得口吐飞沫，给现钱才是王道。
5.证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。蔡律师解读：亲亲相隐人性也，子告(密)父的社会不是好社会。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 医疗事故鉴定结论，是专门的技术鉴定机构对医疗单位所致的损害事件进行技术鉴定所作的认定意见。同时，在医疗事故侵权案件审理中，还存在着没有医疗事故鉴定结论也可直接认定医疗机构医疗事故侵权责任的可能。在受害人提出侵权诉讼之后，证明了医疗行为违法和损害事实的客观存在，对因果关系和过错实行推定。如果被诉的医疗机构不予举证否定因果关系和过错，只要法官经审理认为这一推定并不违背客观规律，当然就可以直接认定侵权责任成立。根据《条例》的规定，医疗事故鉴定的组织工作，由医学会组织。在民事诉讼当中，医疗事故鉴定结论属于专家证言，是民事诉讼的证据之一。对医疗事故鉴定结论有审查权。法官完全可以依据自己的审判经验，审查医疗事故鉴定人员的合法性、医疗事故鉴定组织的合法性、医疗事故鉴定程序的合法性、医疗事故鉴定结论的合法性，做出自己的判断，以准确认定案件事实。由此观之，医疗事故鉴定结论仅仅是民事诉讼证据的一种，人民对其具有法定的审查权，既可以采信它，也可以否定其效力。