顶账房房产纠纷怎么处理

[律师回复] 合同是有法律效力的，至于对方私下抵押，这里就涉及到抵押物权问题了，因为你们的房子并未办理过户手续，所以一旦房子被抵押，你就算你可以要求对方承担违约责任，但这保护力度并不很大。同时，你们之间的合同，也是存在部分条款无效的，而且也容易存在纠纷，一旦发生诉讼到的，查明情况下，轻则认定你们的合同部分条款无效，要求补交税金，严重的话，也可以认为，你们是以合法形式掩盖非法目的，适用民法通则的规的，认定合同无效

[律师回复] 合同是有法律效力的，至于对方私下抵押，这里就涉及到抵押物权问题了，因为你们的房子并未办理过户手续，所以一旦房子被抵押，你就算你可以要求对方承担违约责任，但这保护力度并不很大。同时，你们之间的合同，也是存在部分条款无效的，而且也容易存在纠纷，一旦发生诉讼到的，查明情况下，轻则认定你们的合同部分条款无效，要求补交税金，严重的话，也可以认为，你们是以合法形式掩盖非法目的，适用民法通则的规的，认定合同无效

[律师回复] 合同是有法律效力的，至于对方私下抵押，这里就涉及到抵押物权问题了，因为你们的房子并未办理过户手续，所以一旦房子被抵押，你就算你可以要求对方承担违约责任，但这保护力度并不很大。同时，你们之间的合同，也是存在部分条款无效的，而且也容易存在纠纷，一旦发生诉讼到的，查明情况下，轻则认定你们的合同部分条款无效，要求补交税金，严重的话，也可以认为，你们是以合法形式掩盖非法目的，适用民法通则的规的，认定合同无效

[律师回复] 二手房没有房产证有土地使用证，但不动产登记机构查询一下，如果能过户，放心购买，如果无法办理过户登记手续，存在很大的风险，自己决定。法律依据《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

[律师回复] 有风险。顶帐的一般都是建筑商，材料商、原料商（以下简称“顶账方”）。因此顶账房通俗的说开发商用房子来抵欠原料商的钱（债）。消费者在购买购买顶账房时，一定要确保相关手续的真实性，最好到有关部门去核实下其真实性，以免上当受骗。最主要的是要看顶账房是否具有产权证。产权证关乎开发商是否具有建筑房屋的资格，关乎业主能否顺利拿到房本。《民法通则》第一百零八条规定：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 具体看情况。
1、对于商品房，楼顶防水层的质保期是5年，因此，购买的楼盘顶层如果在防水保质期内漏水，那就是开发商的责任了，开发商有义务免费维修，一定要尽快跟开发商联系，要求他们立即修补，防止被开发商拖延超出保质期，导致自己承担维修费用。
2、如果是人为破坏导致楼顶漏水，即使是在质保期内，开发商也没有义务给与免费修缮，就是愿意付费，开发商也往往不会给与维修。这样的情况就只有找破坏人来提供维修服务，或是由物业提供维修而让破坏人负担维修费用，具体的维修劳务和费用可以跟破坏者商量决定，如果对方拒不赔偿损失，就走司法途径。
3、如果楼顶超出质保期后漏水，就没有开发商什么事了，由于楼顶是公摊公有的，那就是全体业主的责任了。如果漏水不严重，小修一下即可，那就全体业主商量一下维修费用分摊，意见一致后就收钱，找物业修补了事。

[律师回复] 　　汽车保险保证金到期可以退，不到期一般不能退。
　　通常情况下，如果借款人正常按照合同还清车贷款的话是可以退还保证金的，直接到4S店办理即可。
　　但是也有很多汽车4S店找合同漏洞，认为没有在指定的地方买车险，或是没有按时还款，会直接不给退还保证金。
　　保险保障金是指保险机构为了有足够的能力应付可能发生的巨额赔款，从年终结余中所专门提存的后备基金。
　　根据《企业会计准则应用指南附录会计科目和主要账目处理》规定，保险公司向中国保监会缴纳保险保障基金时，借记“其他应付款保险保障基金”科目，贷记“银行存款”等科目。
　　按照国家有关规定，保险公司应当及时、足额地将保险保障基金缴纳到中国保监会保险保障基金专门账户，但有下列情形之一的，可以暂停缴纳保险保障基金：财产保险公司、综合再保险公司和财产再保险公司的保险保障基金余额达到公司总资产6的人寿保险公司、健康保险公司和人寿再保险公司的保险保障基金余额达到公司总资产1的。
　　保险公司缴纳保险保障基金，实行按年计算，按季预缴。

[律师回复] 应当支付房款。还有别的情节吗？

[律师回复] 协商解决。合同双方当事人如果在履行合同过程中出现了纠纷，首先应按平等互利、协商一致的原则加以解决。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　　　　日常生活中，水是一种重要的资源。因水的特殊属性，必然与不动产联系在一起，因此基于水的利用就会产生相邻权。有关水的相邻权包括相邻用水权和相邻排水权。相邻用水、排水纠纷在实际生活中是大量存在、经常发生的。　　当双方当事人之间因其所有的或者使用的建筑物相邻而形成相邻关系时，在某些情况下，可能因为屋面滴水而形成一种特殊的排水相邻关系，一般情况下是由于一方当事人所居住的房屋高于另一方的房屋，在雨雪天的情况下就有可能产生屋檐滴水完全流到相邻一方的房屋的情况，对于长期的滴水，可能会给相邻一方的房屋造成不同程度的损害，在这种情况下，《民法通则意见》第102条明确规定：对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。所谓排除妨碍，也就是有过错的一方采取必要的措施，改变房屋的格局或者改变房屋流水的流向等，使其屋檐流水不再流向相邻一方的房屋，这是为了防止进一步造成损害而必需的。对于因滴水而已经给相邻一方的财产造成损害的，则应当作出赔偿。

[律师回复] 你好，有合同的。
1.如果买卖双方都已经结婚了，那么必须夫妻双方都到场，才能签订买卖协议，还要拿着买卖双方身份证以及户口本、原房屋权证到富阳当地房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续；并且申请上报交易价格；
2.房地产交易管理部门根据需要对交易的房地产进行价格评估；
3.由联建房买方到富阳的财政部门缴纳房屋买卖契税，卖方到富阳地方税务局申请上报缴纳营业税，其中个人所得税要根据情况有优惠政策，任何买卖双方也可以在协议或合同中约定一方到富阳房地产交易管理部门缴纳交易费和工本费；
4.等待领房屋权证；
5.买方持新的房屋权证和原来的土地使用权证，再到富阳国土资源管理部门办理土地使用权变更手续，领取富阳新的土地使用权证。总而言之，富阳联建房是合法的，所以购买富阳联建房也是合法的，联建房是受到国家法律的保护。还有在购买富阳联建房之前要清楚富阳联建房的购买手续，这样可以帮你更快的买到富阳联建房。以上就是我对富阳买联建房有合同吗的整理，希望以上内容可以办到即将要购买富阳联建房的你。

[律师回复] 您好，针对您的顶楼房屋漏水纠纷怎么处理问题解答如下, 对于房屋漏水，首先要弄清楚出现漏水的原因，是开发建设单位的原因还是业主个人装修中产生的。因质量问题出现渗漏和因装修导致渗漏都属人为造成的，补漏责任应由发展商或装修施工单位来承担；因排水管道和防漏设施老化导致渗漏则属自然现象，责任要由业主自己承担。对于顶楼业主，如果漏水发生在房屋保修期内，业主可要求发展商免费维修；否则应由全体业主平摊费用，因为天面权益是共有的，义务也是共同承担的。但如果渗漏是由在上面加建造成的，则应由加建方承担防漏责任。关于房屋渗漏原因，可以形成以下相关法律关系：
1、开发商建房时因质量问题造成的渗漏，形成商品住宅质量纠纷法律关系。
2、楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成的渗漏，形成财物损害的侵权法律关系。
3、楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏，形成相邻法律关系。
4、房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏，也是形成相邻法律关系
5、共用设施、设备导致渗漏且已过保持期，则应适用物业管理纠纷法律关系。

[律师回复] (一)不涉及财产关系的：2000元- 30000元/件。
上下浮动幅度：20%
但收费额不足2000元的按2000元收取。
(二)涉及财产关系的，按争议标的额的以下费率实行分段累计收费：
标的额 　费率
10万元以下的部分(含10万元) 6%
10-50万元的部分 (含50万元) 5%
50-100万元的部分(含100万元) 4%
100-500万元的部分 (含500万元) 3 %
500-1000万元的部分(含1000万元) 2 %
1000-5000万元的部分(含5000万元) 1 %
5000万元以上的部分 0.5 %
上下浮动幅度：20%
但累计收费额不足2000元的按2000元收取。
(三)计时收费
1、收费标准：每小时200元-2000元，由律师事务所与委托人在上述幅度内约定计时收费的标准和结算方式。
2、上下浮动幅度：20%
(四)增加反诉的案件，反诉部分可以按以上标准酌减收费。
(五)发回重审的案件，由原承办律师办理的，可以按原收费标准酌减收费。
(六)风险代理收费
最高代理费金额不得高于合同约定标的额的2130%，但实行市场调节价的法律服务除外。

[律师回复] (一)不涉及财产关系的：2000元- 30000元/件。
上下浮动幅度：20%
但收费额不足2000元的按2000元收取。
(二)涉及财产关系的，按争议标的额的以下费率实行分段累计收费：
标的额 　费率
10万元以下的部分(含10万元) 6%
10-50万元的部分 (含50万元) 5%
50-100万元的部分(含100万元) 4%
100-500万元的部分 (含500万元) 3 %
500-1000万元的部分(含1000万元) 2 %
1000-5000万元的部分(含5000万元) 1 %
5000万元以上的部分 0.5 %
上下浮动幅度：20%
但累计收费额不足2000元的按2000元收取。
(三)计时收费
1、收费标准：每小时200元-2000元，由律师事务所与委托人在上述幅度内约定计时收费的标准和结算方式。
2、上下浮动幅度：20%
(四)增加反诉的案件，反诉部分可以按以上标准酌减收费。
(五)发回重审的案件，由原承办律师办理的，可以按原收费标准酌减收费。
(六)风险代理收费
最高代理费金额不得高于合同约定标的额的4609%，但实行市场调节价的法律服务除外。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 按照法律规定未取得《商品房预售许可证》的，是不能出售的，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。购买没有商品房预售许可证的房子是有风险的，没有预售许可证可能意味着开发商资金短缺或者存在其他违法情况，后期可能会出现开发商跑路，不能按期交房，房屋质量有问题等情况，所以购买没有商品房预售许可证的商品房要三思。

[律师回复] 对于此类纠纷,2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。从切实维护购买方的合法利益角度出发,开发商在催告后三个月内履行的,同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的,购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失(损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算)的权利。对于延期履行合同,如果未约定违约金数额,可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。

[律师回复] 下面是顶名买房房产纠纷案例
张芳于张莹系姐妹关系，张莹与李刚系夫妻关系。
2002年9月25日，张莹与房产公司签订认购书，房屋总价款50万元，首付10万元，余款40万元的方式付清。2002年11月16日，张莹与房产公司签订商品房买卖合同。之后，张莹按期还贷款。分别在2005年1月25日、2005年7月30、2009年10月10日提前还贷款35万元。
涉案房屋交付后，由张莹与李刚共同使用。2003年1月1日，张莹联系装修公司对涉案房屋进行装修。2006年，张莹与李刚产生矛盾，李刚离开涉案房屋。
2009年8月7日，张芳起诉张莹要求确认涉案房屋的权属应为张芳，要求张莹配合其立即办理涉案房屋的过户手续。审理中，法院追加李刚为共同被告，张莹向法院表示李刚委托其出庭，并提交了委托书，委托书由张莹书写盖有李刚名章。双方经法院调解，达成调解协议：1、张芳于2009年10月10日前，张芳以张莹的名义还清欠银行对购买涉案房屋发放的全部贷款（张莹协助办理偿还贷款及解除房屋抵押手续）；张芳还清银行贷款后七日内，张莹协助张芳将神啊房屋过户到张芳名下；张芳于2009年10月10日前，给付张莹补偿款三万元；案件受理费四千九百五十元，由张芳负担（已交纳）。


二、法院查明
在上述调解书执行完毕后，2010年6月20日李刚向法院申请对上述调解书进行再审，法院再审认为没有确凿证据上述委托书是李刚确认授权的，也无法反映李刚的真实意思表示，调解程序违法。因此裁定重审。
审理中，张芳提供2002年9月20日与张莹签订的协议书，内容为为给张芳之子买房，因为自己年龄限制无法购买，所以张芳出资以张莹名义贷款买房，张芳是房屋的实际产权人，张芳以张莹的名义还贷款，装修费由张芳出资，张莹取得房屋产权证后协助张芳过户。同时提供了个人按揭贷款须知。张莹认可该证据真实性，但是李刚不认可。
原告提供以下证据，张莹代张芳于中介签订的协议，将张芳具有使用权的1201号房屋差价换委托协议，的款21万元用于交纳涉案房屋首付。1201号房屋使用权人为张芳，有公有住宅租赁合同证明。房地产公司于2002年11月22日与30日出具的购房收据，分别为10万元和40万元。张芳的收入证明、还款计划表等。张莹对上述证据都予以认可，李刚只认可张芳对1201号房屋有使用权，张芳爱人有还款能力的证明和张芳的还款能力证明，对其他证据不予认可。并提交存折复印件，将钱款打入张莹账户用于提前还款。张莹与案外人签订的房屋买卖合同，证明部分房款提前还贷。
另查，原告张芳于2004年6月贷款40万元，在本市另行购买住房一套。

[律师回复] (一)不涉及财产关系的案件，3000元/件，可上浮50%，下浮不限;
(二)涉及财产关系的案件，按争议标的额比例，在规定的幅度内，分段按比例累加收费：
诉讼标的额 收费比例
1万元以下 (含1万元) 500元—1500元/件;
1万元至10万元(含10万元) 2%—5%;
10万元至50万元(含50万元) 1.7%—3.5%;
50万元至100 万元(含100万元) 1.4%—2.8%;
100万元至500万(含500万元) 0.7%—1.5% ;
500万元至1000万元(含1000万元) 0.4%—0. 8%;
1000万元以上部分，按最高不超过 0.4%， 双方协商确定。
案件同时涉及财产和非财产关系的，按较高者计算。
(三) 二审案件分别按照一审阶段确定的收费方式和收费标准收费，但在上阶段曾接受委托并收取费用的，本阶段应减半收费。
(四) 涉及财产关系的案件，经双方协商实行风险代理的，最高收费额不得高于委托人实际获得财产利益的241%。

[律师回复] 【法律意见】 1.买“顶账房”的时机是楼盘取得预售许可证之后。因为此时，购房者能在交钱之后很快拿到正规的商品房买卖合同，并能及时办理合同备案。这样，才能将购房风险降到最低。 2.买“顶账房”要更认真仔细查看房子。并根据自己的实际需要综合考虑。 3.购房者购买“顶账房”时，可能会面对“一房二卖”甚至“一房多卖”的尴尬局面。为避免这种情况发生，购房者在买房前应当到当地房产管理部门查阅房子的房产登记状况，看房子是否已经被卖出，或是设定了抵押。 4.购房者还需要注意的是，虽然“顶账房”是由开发商抵押给了债权人一方的，但房子的产权仍属于开发商，因此购买“顶账房”，购房者就必须与开发商签订购房合同。 5.售房收据也是不可忽视的材料。购房者一定要坚持由开发商出具收据，这样一方面可以避免购房者办理产权时的麻烦，另一方面可防止开发商以未收到房款为由拒不履行合同。

[律师回复] 要求使用城建部门准则版合同。要有产权。要有80平方米的平面图及测绘的单位证书。买“顶账房”的时机是楼盘获到预售许可证之后。因为此时，购房者能在交钱之后很快拿到正规的商品房买卖合同，并能及时解决合同备案。这样，才能将购房风险降到最低。二是买“顶账房”要更认真仔细查看房。并根据自己的事实上需要综合考虑。三是购房者买下“顶账房”时，可能会面对“一房二卖”甚至“一房多卖”的尴尬局面。为避免这种情况发生，购房者在买房前应当到当地房屋管理部门查阅房的房屋登记状况，看房可否已经被卖出，或是设定了典质。四是购房者还需要注意的是，虽然“顶账房”是由开发商典质给了债权人一方的，但房的产权仍隶属开发商，因此买下“顶账房”，购房者就必须与开发商签订购房合同。
5.售房收据也是不可忽视的手续。购房者肯定要坚决由开发商出具收据，这样一方面能够避免购房者解决产权时的麻烦，另一方面可防止开发商以未收到房款为因拒不履行合同。