赠送面积延期交房怎么办

[律师回复] 买房赠送面积有可能是陷阱。《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

[律师回复] 对于购房者所谓的“送面积”，在开发商业内叫“偷面积”，指的是不计算价格的面积并且不计入购房合同的面积。有人形象地将“送面积”比喻为“逼良为倡”。其中原因有三：一是政府的高税收逼得开发商使出“送面积”的招数可以避掉销售过户环节的一大笔税费;二是高房价逼得购房者选择这种“送面积”的房子，同地段同等价格的房屋当然有“送面积”的比没“送面积”的实惠。于是开发商打出“送面积”的促销噱头，购房者趋之若鹜，看样板房时都会问问哪些地方是赠送的面积，不送面积或送面积少的房子会被认为是性价比差，成为被购房者首先淘汰的对象。小区因“送面积”无法办理房产证，因此产生的迟延办证纠纷也层出不穷。有网友反映当时买房时被某房地产商“买一层送一层”的广告所吸引。销售的户型图标着上下两层。入伙时开发商交楼的毛坯房里已完成了中空楼板的一层加建，但开发商为规避法律责任，让购房者签订购房合同时签订了一份开发商事先拟定好的格式合同《施工委托协议书》，约定购房者委托施工方加建一层楼板，也即是开发商承诺的“送面积”。但是因为建楼板、阳台擅自加建、改建等情形，与报建施工图不符，小区属于不予规划验收的情形，国土规划部门不予发放《建设工程规划验收合格证》，已装修入住一年多的700余户购房者面临着无法办理房产证的局面。“送面积”分为几种情况：
第一种“送面积”是改变规划加建，未经报批更改手续，如上述案例中加建一层属于违规，存在无法通过规划验收无法取得房产证的风险;
第二种“赠送的面积”属于公用面积，如一楼庭院、屋顶花园等，属于小区业主共有财产，开发商无权赠送，该赠送行为本身就不合法;
第三种比如在L形露台上围起一道玻璃或封闭一面墙，就多出一间房来，这种形式在样板房里可以看到，但交楼标准并没有这道墙，围起来的这部分面积也不载入产权证，在遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等时，都存在着法律障碍。近段时间以来，各地政府相继出台了一些相关规定，叫停开发商“买房送面积”的促销行为。现在北京、深圳等一线城市不知道何时出台关于建筑面积的新规，一旦出台相关新规，之前建好的“偷面积”户型由于不合新的规定，将有可能面临无法取得《验收合格证》和《建设规划许可证》，无法取得房产证的风险。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、开发商赠送的面积是否划算，能否计入产权面积是关键。赠送面积在进行产权登记时不会纳入产权面积中。当下开发商的这一行为其实是不受认可的。这些赠送面积的住房，购房者在拿到成品房后，如果面积与开发商的宣传面积不符，购房者无法维护自己的权益。同时，得房率越高容积率越高越影响住房的舒适度。虽然不少开发商在给消费者计算房价时会将产权面积与赠送面积做对比计算，让购房者感觉购买赠送面积的住房很划算，但是由于这一部分无法记入产权面积中，不受法律的保护，今后如果遇到房屋转卖或者拆迁，也不会把赠送面积算入其中，这部分面积就得不到相应的利益和赔偿，这样一来就不是那么划算了。
二、如何防范商品房面积陷阱计价面积玩骗术减少实建面积、多算公摊面积、重复计算面积、编造虚假面积是一些开发商惯用的骗术。为防止不法开发商玩弄骗术，消费者在购房时应对相关法律法规有所了解，做到心中有数。按照有关规定：
1、商品房销售可以按套计价、按套内面积计价、按建筑面积计价三种方式。
2、建筑面积是由套内面积和共有分摊面积两项组成。
3、套内面积是业主的产权，分摊面积为共有产权。
4、在商品房买卖合同中，应将房屋实际计价面积核算清楚，并且买卖双方还要在合同中注明将来如果发生误差的处理方式。有的人被开发商的广告吸引，因此购买了送面积的房产，此时需要注意了，开发商赠送的面积是否划算，能否计入产权面积是关键。至于也就要根据是否计入产权作出判定。对于收房时存在面积误差的情形，如果误差比绝对值小于3%含3%的，买房人不能要求退房，其误差按实际结算。如果误差比绝对值超过3%的，买房人可以要求退房;如果买房人不要求退房的，由开发商承担相应的责任。

[律师回复] 一、购买商品房时赠送面积并不同于正常购买面积，它一般不能计入产权面积，因此不能用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿。 二、开发商大多不将赠送面积写入合同内，购房者最好要求将赠送内容写入补充协议中。对于保护买房人的利益，首先要清楚赠送部分的真实情况，无论是面积还是精装修，还是物业费，购房人都要先了解清楚，最重要的还是要在购买这种赠送面积的房源之前，尽量要求把赠送面积的详细条款切实写入合同附件当中，形成文字性的合同，这样才能真正受法律保护。 三、不要相信开发商的口头承诺，只有计入合同或者补充协议才是真实可靠的。即便不能写入合同，也建议购房人在购房前对开发商的承诺留有录音、照相等证据，一旦遇到问题，可以采取集体维权的方式，维护自己的利益。

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[律师回复] 买房赠送面积有可能是陷阱。《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

[律师回复] 有夸大宣传、误导消费的情况。 购房者因受开发商的虚假宣传而与开发商签订了购房合同，开发商可能构成欺诈。对此，根据具体的情况，您可以持相关的证据，进行或提起仲裁要求撤销购房版合同，或者诉讼或仲裁请求主张变更合同权内容。如根据虚假宣传的内容与实际交付房屋不一致的，您可以请求酌减合同价款。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

[律师回复] 一、购买商品房时赠送面积并不同于正常购买面积，它一般不能计入产权面积，因此不能用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿。 二、开发商大多不将赠送面积写入合同内，购房者最好要求将赠送内容写入补充协议中。对于保护买房人的利益，首先要清楚赠送部分的真实情况，无论是面积还是精装修，还是物业费，购房人都要先了解清楚，最重要的还是要在购买这种赠送面积的房源之前，尽量要求把赠送面积的详细条款切实写入合同附件当中，形成文字性的合同，这样才能真正受法律保护。 三、不要相信开发商的口头承诺，只有计入合同或者补充协议才是真实可靠的。即便不能写入合同，也建议购房人在购房前对开发商的承诺留有录音、照相等证据，一旦遇到问题，可以采取集体维权的方式，维护自己的利益。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 实际容积率超过审批的标准，从而造成小区的人居环境品质下降，而开发商则可能利用“赠送面积”节省了报建费，或者从增加建筑面积中获得了利益。还有一种可能的风险是，绝大多数的情况是，开发商并不会将赠送面积写入商品房买卖合同中，这样就更不用说在房地产产权证上体现赠送面积了，开发商为了规避“90/70政策”，精心设计了“赠送面积”、“可变空间”，也并非将“赠送面积”写入了合同都一定能得到法律的保护。比如赠送楼顶花园的约定就是无效的、空中花园或空中庭院计算半面积或不计算面积来做文章，而且。因此，购房者首先应当坚持要求开发商将赠送的面积写入商品房买卖合同，而且在约定价款时应规定是房屋总价而非按面积计价。还有就是要求开发商在商品房买卖合同附件一的“房屋平面图”上标注“赠送面积”所对应的区域、范围，因为该部分属公共部分，开发商无权出售、赠予他人，从而保证“赠送面积”属于可以实际使用的面积、“超层高”作为楼盘卖点和促销手段。不论何种形式的“赠送面积”，开发商大都是利用阳台、露台、入户花园，才对开发商有约束力，如果开发商涉嫌违规变更设计。当然。如此一来，一旦“赠送面积”的承诺出现缩水或出现在设计上存在质量隐患，导致影响房屋交付或者房地产权证办理。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的预售广告和宣传资料属于要约邀请，只有当开发商将“赠送面积”的说明或者允诺载入商品房买卖合同时，或者日后遇到拆迁、转让、继承、评估、抵押等情况时，都可能存在一定的法律障碍，从而最终无法取得《竣工验收备案证明》或者延期取得该证明。另一方面由于赠送面积不计入产权证，会使得项目的总建筑面积大大超过了《建设工程规划许可证》核定的建设规模、私自更改规划，则可能会因为违规行为而导致该楼盘无法通过规划验收这些年来

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 实际容积率超过审批的标准，从而造成小区的人居环境品质下降，而开发商则可能利用“赠送面积”节省了报建费，或者从增加建筑面积中获得了利益。还有一种可能的风险是，绝大多数的情况是，开发商并不会将赠送面积写入商品房买卖合同中，这样就更不用说在房地产产权证上体现赠送面积了，开发商为了规避“90/70政策”，精心设计了“赠送面积”、“可变空间”，也并非将“赠送面积”写入了合同都一定能得到法律的保护。比如赠送楼顶花园的约定就是无效的、空中花园或空中庭院计算半面积或不计算面积来做文章，而且。因此，购房者首先应当坚持要求开发商将赠送的面积写入商品房买卖合同，而且在约定价款时应规定是房屋总价而非按面积计价。还有就是要求开发商在商品房买卖合同附件一的“房屋平面图”上标注“赠送面积”所对应的区域、范围，因为该部分属公共部分，开发商无权出售、赠予他人，从而保证“赠送面积”属于可以实际使用的面积、“超层高”作为楼盘卖点和促销手段。不论何种形式的“赠送面积”，开发商大都是利用阳台、露台、入户花园，才对开发商有约束力，如果开发商涉嫌违规变更设计。当然。如此一来，一旦“赠送面积”的承诺出现缩水或出现在设计上存在质量隐患，导致影响房屋交付或者房地产权证办理。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的预售广告和宣传资料属于要约邀请，只有当开发商将“赠送面积”的说明或者允诺载入商品房买卖合同时，或者日后遇到拆迁、转让、继承、评估、抵押等情况时，都可能存在一定的法律障碍，从而最终无法取得《竣工验收备案证明》或者延期取得该证明。另一方面由于赠送面积不计入产权证，会使得项目的总建筑面积大大超过了《建设工程规划许可证》核定的建设规模、私自更改规划，则可能会因为违规行为而导致该楼盘无法通过规划验收这些年来

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 实际容积率超过审批的标准，从而造成小区的人居环境品质下降，而开发商则可能利用“赠送面积”节省了报建费，或者从增加建筑面积中获得了利益。还有一种可能的风险是，绝大多数的情况是，开发商并不会将赠送面积写入商品房买卖合同中，这样就更不用说在房地产产权证上体现赠送面积了，开发商为了规避“90/70政策”，精心设计了“赠送面积”、“可变空间”，也并非将“赠送面积”写入了合同都一定能得到法律的保护。比如赠送楼顶花园的约定就是无效的、空中花园或空中庭院计算半面积或不计算面积来做文章，而且。因此，购房者首先应当坚持要求开发商将赠送的面积写入商品房买卖合同，而且在约定价款时应规定是房屋总价而非按面积计价。还有就是要求开发商在商品房买卖合同附件一的“房屋平面图”上标注“赠送面积”所对应的区域、范围，因为该部分属公共部分，开发商无权出售、赠予他人，从而保证“赠送面积”属于可以实际使用的面积、“超层高”作为楼盘卖点和促销手段。不论何种形式的“赠送面积”，开发商大都是利用阳台、露台、入户花园，才对开发商有约束力，如果开发商涉嫌违规变更设计。当然。如此一来，一旦“赠送面积”的承诺出现缩水或出现在设计上存在质量隐患，导致影响房屋交付或者房地产权证办理。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的预售广告和宣传资料属于要约邀请，只有当开发商将“赠送面积”的说明或者允诺载入商品房买卖合同时，或者日后遇到拆迁、转让、继承、评估、抵押等情况时，都可能存在一定的法律障碍，从而最终无法取得《竣工验收备案证明》或者延期取得该证明。另一方面由于赠送面积不计入产权证，会使得项目的总建筑面积大大超过了《建设工程规划许可证》核定的建设规模、私自更改规划，则可能会因为违规行为而导致该楼盘无法通过规划验收这些年来

[律师回复]
一、购买商品房时赠送面积并不同于正常购买面积，它一般不能计入产权面积，因此不能用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿。
二、开发商大多不将赠送面积写入合同内，购房者最好要求将赠送内容写入补充协议中。对于保护买房人的利益，首先要清楚赠送部分的真实情况，无论是面积还是精装修，还是物业费，购房人都要先了解清楚，最重要的还是要在购买这种赠送面积的房源之前，尽量要求把赠送面积的详细条款切实写入合同附件当中，形成文字性的合同，这样才能真正受法律保护。
三、不要相信开发商的口头承诺，只有计入合同或者补充协议才是真实可靠的。即便不能写入合同，也建议购房人在购房前对开发商的承诺留有录音、照相等证据，一旦遇到问题，可以采取集体维权的方式，维护自己的利益。

[律师回复] 房屋赠送面积可以抵押，但需要满足一定条件，房屋是抵押人所有的，并且房屋产权和使用权没有争议。
根据法律规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
(一)建筑物和其他土地附着物;
(二)建设用地使用权;
(三)海域使用权;
(四)生产设备、原材料、半成品、产品;
(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;
(六)交通运输工具;
(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

[律师回复] 有夸大宣传、误导消费的情况。 购房者因受开发商的虚假宣传而与开发商签订了购房合同，开发商可能构成欺诈。对此，根据具体的情况，您可以持相关的证据，进行或提起仲裁要求撤销购房版合同，或者诉讼或仲裁请求主张变更合同权内容。如根据虚假宣传的内容与实际交付房屋不一致的，您可以请求酌减合同价款。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

[律师回复] 有夸大宣传、误导消费的情况。 购房者因受开发商的虚假宣传而与开发商签订了购房合同，开发商可能构成欺诈。对此，根据具体的情况，您可以持相关的证据，进行或提起仲裁要求撤销购房版合同，或者诉讼或仲裁请求主张变更合同权内容。如根据虚假宣传的内容与实际交付房屋不一致的，您可以请求酌减合同价款。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

[律师回复] 有夸大宣传、误导消费的情况。 购房者因受开发商的虚假宣传而与开发商签订了购房合同，开发商可能构成欺诈。对此，根据具体的情况，您可以持相关的证据，进行或提起仲裁要求撤销购房版合同，或者诉讼或仲裁请求主张变更合同权内容。如根据虚假宣传的内容与实际交付房屋不一致的，您可以请求酌减合同价款。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

[律师回复] 有夸大宣传、误导消费的情况。 购房者因受开发商的虚假宣传而与开发商签订了购房合同，开发商可能构成欺诈。对此，根据具体的情况，您可以持相关的证据，进行或提起仲裁要求撤销购房版合同，或者诉讼或仲裁请求主张变更合同权内容。如根据虚假宣传的内容与实际交付房屋不一致的，您可以请求酌减合同价款。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

[律师回复] 房产证的赠送面积，如果未明确为产权面积，在拆迁时这部分一般没有补偿。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
第十九条第一款
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

[律师回复] ①与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。
②柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永远性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
③未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。
④无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
⑤有顶盖不封闭的永远性的架空通廊，按水平投影面积的一半计算。
上面说的是赠送面积计算方式，接下来就是赠送面积确权问题了。从房屋登记的角度来说，只有依完成登记并取得产权证书的赠送面积才受保护。如果购房和同都没有注明，未来产权证书上更不可能出现了，出现纠纷也无。

[律师回复]
1、送花园。
买一楼送花园是开发商普遍的做法。而一般高层产品也会赠送入户花园。面积计一半。
2、送阳台。
阳台的面积在产权证上只算一半。一般会只砌一半墙或者不安窗户，没有窗户的房子不可能被认为是房间，所以不会计入产权。
3、送露台。
露台的面积根据规定是不计入产权证的。如果规划里面有设计露台，开发商通常会以较低的价格出售，并且能办理产权证。
4、送飘窗。
飘窗的面积也是不计入产权证的。