商品房交易纠纷退房款律师解答

最新修订 | 2024-06-04
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王淳律师
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专家导读 商品房交易纠纷退款业务咨询:购房者应通过正式方式向开发商表达退房意愿,并督促开发商在15个工作日内完成解除合同手续。开发商应无条件退还全额款项,购房者需合规办理停止支付贷款手续。如有需要,可寻求法律援助。
商品房交易纠纷退房款律师解答

一、商品房交易纠纷退房款律师解答

首先,购房者需要以正式挂号信件、传真或者电话等方式,向开发商明确表达退房意愿;

其次,为了确保退房过程的有序进行,购房者应当督促开发商在收到退房请求之后的十五个工作日内,全权负责并妥善履行房屋购买人和借贷银行之间关于解除或者终止合同的所有相关手续;

再者,开发商有责任将所购买房屋的全额款项无条件地归还给购房者;

最后,购房者必须依法合规地办理停止向公积金管理机构或者银行支付每月贷款本金和利息的手续。

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条

当事人协商一致,可以解除合同

当事人可以约定一方解除合同的事由。

解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。

《中华人民共和国民法典》第五百六十五条

当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。

合同自通知到达对方时解除;

通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除,债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。

对方对解除合同有异议的,任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或者仲裁机构确认该主张的,合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

二、商品房交房注意事项是什么开发商延期交怎么处理

商品房交房注意事项:

(一)注意房款约定,如果客户与开发商在合同中约定,在房款结清之前,开发商有权顺延交付房屋,则客户须结清房款之后,才能接收商品房。

(二)注意三物业费可以按月交。

(三)注意物业费不能乱涨价。

(四)注意缴纳契税签协议。

(五)注意五先验房再办理手续。

(一)正常延期交付的处理:正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期

这种情况下,业主完全可以选择等待,并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任

(二)非正常延期交付的处理:非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等;

如不幸发生上述情况,建议业主立即退房,如开发商负债已经超过其资产,业主还可以向法院申请开发商破产,以最大限度的保护业主的利益

《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

法律是一种普遍的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益,更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题,“商品房交易纠纷退房款律师解答”,法律的学习和理解是一项长期的任务,需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程,把它看作是一次自我提升的机会,以便更好地适应社会的发展和变化。

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我一朋友想要咨询一下律师关于商品房销售合同纠纷答辩状主要内容包括哪些方面,因为朋友不怎么清楚
[律师回复] 答辩人:<br/>答辩人与被答辩人某商品房预约合同纠纷一案,答辩人现作答辩如下:<br/>一、《商品房预定协议》未成立、未生效,被答辩人的仲裁请求无事实与法律依据。<br/>被答辩人提交的2010年9月8日签订的《商品房预定协议》中载明:甲方为答辩人,乙方为被答辩人。但是在“乙方(签章)”处签字并按捺手印的不是被答辩人,而是案外人林川。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定:“当事人采用合同书形式订立合同,自双方当事人签字或盖章时合同成立”。因被答辩人未签字,其与答辩人之间的《商品房预定协议》未成立、未生效,被答辩人依据未成立生效的《商品房预定协议》申请仲裁,无事实与法律依据。<br/>二、退一步讲,假设《商品房预定协议》成立,但因该协议违反禁止性规定而无效。故,被答辩人的仲裁请求同样缺乏事实与法律依据。<br/>《商品房预定协议》第二条约定:“乙方(即:被答辩人)已对预订之标的物现状充分了解,在签订本协议书之日自愿向甲方(即答辩人)缴纳预订金人民币160万元整……”第七条约定“若甲方(即答辩人)在本协议签订后120天还未取得《商品房预售许可证》,则乙方(即被答辩人)有权要求解除本协议。”由此可见,被答辩人预订和信花园四号楼8号房产时,答辩人与被答辩人均知晓《商品房预定协议》中载明的商品房尚未取得《商品房预售许可证》。根据《城市商品房预售管理办法》第六条之规定:“未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售”。《商品房销售管理办法》第二十二条规定:“不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用”。因《商品房预定协议》违反了上述禁止性规定,应当认定无效。现被答辩人依据无效的《商品房预定协议》申请仲裁,显然缺乏事实与法律依据。<br/>三、假设《商品房预定协议》已成立且有效,被答辩人的仲裁请求亦不应得到支持,具体理由如下:<br/>1、被答辩人未留下联系地址,亦未事后告知答辩人,致使《商品房预定协议》不能履行,故被答辩人已构成违约,答辩人不应因此承担违约责任。<br/>《商品房预定协议》第八条约定“本协议载明的乙方(即:被答辩人)联系地址为乙方(即:被答辩人)正式的通信地址,乙方(即:被答辩人)应确保其为合法、有效的地址。乙方(即:被答辩人)联系地址发生变更的,有义务书面通知甲方(即:答辩人),否则乙方(即:被答辩人)承担由此引起的一切不利后果”。而事实上被答辩人不仅没有在协议上留下联系地址,更未在协议签订后将联系地址告知答辩人,这致使答辩人无法按照《商品房预定协议》第三条的约定向被答辩人邮寄签订《商品房买卖合同》的书面通知。因此,被答辩人未留下联系地址的违约行为,是导致《商品房买卖合同》不能签订并履行的根本原因。被答辩人应按照第八条约定承担不利的法律后果,其在违约的情况下要求答辩人返还定金、预付购房款及利息,无事实与法律依据。<br/>2、《商品房预定协议》只约定了“预订金”,未约定“定金”,被答辩人要求返还定金,无事实与法律依据。<br/>(1)、《商品房预定协议》第二条、第七条约定的均是“预订金”,而未约定“定金”,且双方亦未就定金达成任何书面的补充协议。因《商品房预定协议》是双方的真实意思表示,双方的权利义务应根据该协议而设定。既然预订金不具有担保法规定的定金性质,因此在《商品房预定协议》的履行过程中不应适用定金双倍返还的法律规定。<br/>(2)、虽然收据中载明了“定金”字样,但这完全是由于答辩人工作人员笔误造成的,不是双方的真实意思表示,理由有如下两点:<br/>1、收据上的交款数额是160万元,这与《商品房预定协议》第二条约定的“……在签订本协议书之日自愿向甲方(即答辩人)缴纳预订金人民币160万元整……”是一致的,可见答辩人实际收取的是预订金而非定金;<br/>2、《担保法》明确规定“定金”不得超过主合同标的额(260.64万元)的20%,本案中如果收取的是定金,最高也只能是51.128万元,而收据中载明的160万显然不可能是定金,由此亦表明答辩人的工作人员是误将“预订金”写成了“定金”。因此,答辩人收取被答辩人的款项是“预订金”,而非“定金”。<br/>(3)、退一步讲,即便《收据》中的“定金”字样具有法律效力,则由于被答辩人的前述违约行为,答辩人亦有权不予返还。<br/>从上述理由来看,被答辩人要求返还定金,无事实与法律依据。<br/>3、被答辩人要求答辩人支付1%利息,无事实与法律依据。<br/>《商品房预定协议》第七条约定“若甲方(即:答辩人)在本协议签订后120天还未取得《商品房预售许可证》,则乙方(即:被答辩人)有权要求解除本协议。甲方(即:答辩人)应在收到乙方(即:被答辩人)为此要求解除本协议的书面通知后七日内全额退还乙方(即:被答辩人)所交预订金,并按每月1%的标准向乙方(即:被答辩人)支付利息。”由此可见,被答辩人向答辩人发出并送达解除《商品房预定协议》的书面通知是支付1%利息得以成就的条件。而事实上,截止答辩人收到仲裁申请书之前,被答辩人未向答辩人发出过解除《商品房预定协议》的书面通知。因此,被答辩人请求的1%利息缺乏事实与法律依据,其该项诉求不应得到支持。<br/> <br/>4、被答辩人是2010年9月8日交纳的预订金,而被答辩人在近五年之后才提起仲裁,请求返还定金、预付购房款、利息等,其诉求显然已经超出了诉讼时效,其诉求依法不应得到支持。<br/>5、被答辩人未提供联系地址、致使无法签订《商品房买卖合同》,造成涉案房产长期空置,不能出售,给答辩人造成了重大的经济损失。对此,答辩人将依法追究被答辩人的相应赔偿责任。<br/>综上所述,《商品房预定协议》未成立,被答辩人的诉求缺乏事实与法律依据;退一步讲假设《商品房预定协议》成立且生效,被答辩人也存在违约行为,其要求返还定金、预付购房款、利息等同样缺乏事实与法律依据,且其诉求已经超出法定诉讼时效亦不应得到支持,望贵委查清本案事实,驳回被答辩人的仲裁请求,以维护答辩人的合法权益。<br/>此致<br/>济南仲裁委员会<br/> 答辩人:<br/> 年 月 日
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