买房签了认购书,还可以同开发商谈价钱吗

最新修订 | 2024-06-18
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王淳律师
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专家导读 签订商品房认购书后,一般不能与开发商再谈价格。认购书是购房者与开发商就未来签订购房合同达成的预约,其中已明确房屋价格。若要调整价格,需与开发商重新协商并修改认购书或签订新的购房合同。但实际操作中建议咨询专业律师或法律顾问。
买房签了认购书,还可以同开发商谈价钱吗

一、买房签了认购书,还可以同开发商谈价钱吗

商品房认购协议乃商品房预售合同商品房买卖合同缔结前的重要法律文件,其主要功能在于明确购房者于未来特定时期内与开发商开展进一步洽商并签署购房合同的预约。具体而言,商品房认购协议应具备以下必备条款:

(一)关于买卖双方当事人的详细信息;

(二)对所购买房屋的基本状况(例如房屋所在地理位置、建筑面积等)进行详尽描述;

(三)明确房屋价格的计算方式;

(四)规定定金支付事宜;以及(五)确定签署正式买卖合同的具体期限。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

出卖人通过认购,订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房

买安合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理:

因不可归需于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立

的,出卖人应当将定金返还买受人。

二、买房签了认购协议还可以退钱吗

在签署购房协议之后,通常情况下我们都不能选择撤回房屋购买决定,而应该视作是一种违约行为。

在这种情形下,我们首先应当参照合同中的违约条款来追究相对方的赔偿责任

若在此基础上,合同并未明确规定相应的违约金标准,则我们有义务承担因违约行为而带来的实际经济损失

首先,若因我方未能履行合同中所规定的义务或履行方式不当等原因,给合同另一方造成了经济损失的,我方应当按照损失程度予以赔偿

其中损失赔偿款应当至少相当于因我方违约行为引发的全部损失,且必须包含合同履行完毕后仍然可获得的所有收益;

然而,此项金额也不应超出我方在签订合同时已经预见或者,并且应该能够预见到的因违约行为可能导致的最大经济损失界限。

在下一环节,我方可与合同相对方协商,共同设定一个我方违约后应支付给对方的违约金标准,即定义违约金的具体公式。

但需要注意的是,双方约定的违约金数值应当与我方违约所导致的实际经济损失基本相符,如果违约金过少,法院或仲裁机构有权根据相对方提出的申请要求我方适当增加;

反之,如果违约金过高,同样有权考虑要求适当减轻。

在最后一步,若是由于违约方延期履行约定造成的违约,则其在支付相应违约金之后仍需继续履行所欠的债务以实现合同目标。

民法典》第五百八十四条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

法律的力量不仅仅在于它的约束力,更在于它的教育和引导作用。它教育我们如何正确地行事,如何尊重他人的权益,如何维护社会的公正和公平。正如本文的标题所提出的问题,“买房签了认购书,还可以同开发商谈价钱吗”,我们可以从中得到许多有价值的启示和教训。我们应该珍视这些教训,将它们内化为我们的行为准则,以便更好地遵守法律,更好地生活在这个法治社会中。

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交了两万订金 认购书也签字了 还可以谈价格吗
[律师回复] 你如果一时冲动交了定金、签了定金合同后,仔细一琢磨又不想买房了,那么如何全额拿回定金呢你去与开发商商量,他们一般会以已经签订定金合同为由,没收你的定金,这时你该怎么办其实要全额拿回定金非常简单。其实你仔细看一下定金合同的有关条款,在定金合同里都有第七条第1款规定,甲乙双方在签订商品房预售合同时,因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款,存在分歧,不能协商一致,乙方(购房者)可以拒绝签订商品房预售合同,甲方(开发商)应全额返还乙方已支付的定金。也就是说,如果你在签订定金合同15日之内来签订正式的商品房预售合同时,如果对商品房预售合同中具体的付款方式、违约赔偿的额度、面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等合同条款内容有无法达成一致的情况,你只要随便找一条理由挑个毛病,如违约赔偿额度太少、付款方式和时间限制不合理、面积误差处理、房屋交付、房屋质量、争议解决方式,如果开发商不同意根据你的要求修改合同条款,那就可要求拒绝签订商品房预售合同,拿回定金。开发商则无理由拒绝,必须全额返还定金。因此,你在签订正式的商品房预售合同之前,一定要开发商向你提供商品房预售合同范本,你必须看清楚才能同意网上递交合同并签字,现在有些开发商很坏,欺骗购房者,说什么要看商品房预售合同内容只有网上递交后才能打印出来给你看,否则打印不出来,其实这些都是谎话,每份合同除了购房者姓名、房号、价格不同外,绝大多数的合同条款都是一样的,开发商手里是有合同范本的,并且在工商局、房管局都有备案,前面已经成交的客户的合同都已经打印出来了,他们只是找借口不让购房者先看合同内容,而让购房者先稀里糊涂地同意网上递交合同再打印出来给购房者看,等到这时如果有购房者对合同条款提出异议,开发商就会说合同已经网上递交,说明你事先同意的,无法更改,或者说更改很麻烦要到房管局去改等等,来逼迫购房者就范,很多购房者也只好忍气吞声,不再追究,就让开发商的诡计得逞了。另外购房者要注意,此前开发商还会以定金合同要公司盖章为由,在购房者签字后把2份定金合同都收回,造成购房者手中没有定金合同,无法根据定金合同的条款内容,拒绝签订商品房预售合同,拿回定金,其实购房者不用担心,定金合同也是网上递交的,在房管局都有备案的,开发商是无法抵赖的。所以,签订商品房预售合同之前,你一定要先看过合同内容,否则不能同意上网递交合同,如果不满意,就随便找个理由挑个岔,拒绝签订商品房预售合同,拿回定金。
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什么是商品房认购书,商品房认购书的效力如何?
[律师回复] 去售楼部买房的时候,销售人员可能会让你签一份认购书,认购书是不是合同呢 他的效力怎么样
商品房认购书是为了保障将来能够与开发商签署正式商品房买卖合同而进行认购的协议书,性质上属于商品房买卖合同的预约合同。由于认购书具备买卖双方的基本信息、房屋的面积、坐落、款项、金额等,是双方的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,所以认购书是具备法律效力的
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”
同时第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”
由上面两条规定可以看出,认购书在一定的情况下是具有法律效力的。
《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同,自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
什么是商品房认购书,商品房认购书有什么作用?
[律师回复] 编号:_________
甲方(出售人):____________________________________
地址:_______________________电话:____________
乙方(认购人):____________________________________
身份证件号码公司注册号:_________________________
地址:_______________________电话:____________
丙方(经纪机构):__________________________________
地址:_______________________电话:____________
乙方经过了解,有意向购买甲方开发建设的____________
_________________________________________________物业(以下简称“该物业”)。其建筑面积___________平方米,套内建筑面积____________平方米,认购价____________(大写:______________________)。《商品房预售许可证》号:________________。经与甲方协商,达成以下协议:
1、甲乙双方在签订本认购书时,乙方愿意支付__________(大写:____________________)给甲方作为认购该物业的定金。
2、乙方应于本认购书签订后______日内(即____年____月____日起,至____年____月____日止)到_______________________________签订《商品房买卖合同》。并带上如下证件和资料:
(1)本认购书
(2)身份证明原件和复印件
(3)____________________________________________
(4)____________________________________________。
3、定金退还与不退还的约定。如甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》,定金抵作购房价款如甲乙双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内,甲方已将物业另售他人,甲方应双倍返还乙方已付定金如乙方在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》,定金不予退还,甲方可将该物业另售他人如甲乙双方在约定的时间内,对《商品房买卖合同》的条文未能协商一致的,甲方应将定金退还乙方,甲方可将该物业另售他人。
4、甲乙双方如需变更本协议内容,应协商一致,并签订书面补充协议。
5、乙方如对所购物业了解清楚,有购买意向,甲方或乙方均可要求与对方直接签订《商品房买卖合同》。
6、甲方如委托房地产经纪机构销售的,经纪机构应作为丙方在本认购书上签章。
本认购书一式____份,具有同等法律效力。其中甲方持____份,乙方持____份,丙方持____份。
甲方(签章):乙方(签章):
丙方(签章):
销售代表(签名):
签订日期:________年____月____日。
买房子合同问题认购协议价格跟谈好的实际价格不符合
[律师回复] 目前,遗产继承公证费已经调整了,证明财产继承、赠与、接受遗赠的收费标准,不再按受益额的2%收取。根据国家发改委网站消息,日前,国家发展改革委、财政部发出《关于降低部分行政事业性收费标准的通知》,决定自2013年10月1日起,降低14个部门20个行政事业性收费项目的收费标准。其中,各类公证收费将大幅下调,证明财产继承、赠与、接受遗赠的收费标准,由之前实行的按受益额的2%收取下调为:受益额20万元以下的部分,按不超过1.2%收取超过20万元不满50万元的部分,按不超过1%收取超过50万元不满500万元的部分,按不超过0.8%收取超过500万元不满1000万元的部分,按不超过0.5%收取超过1000万元的部分,按不超过0.1%收取。证明单方赠与或受赠的,减半收取。机动车抵押登记费,由现行的每辆次100元降为每辆次70元。因丢失要求补发因私护照的收费标准,由现行的每本400元降为每本200元。此次《通知》降低的收费标准主要涉及公安、司法、交通、农业、工商等部门。《通知》要求各省(区、市)价格、财政部门结合通知精神,对按规定权限由本地区制定的行政事业性收费标准进行全面梳理和审核,降低偏高的收费标准,于9月底前将降低后的收费标准通过政府网站和新闻媒体向社会公布。以上就是我对于遗产公证协议价格问题的我的理解了
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购房者怎么与开发商签购房认购书
房屋的基本信息要约定详尽,有关金钱事项要约定清楚,考察开发商资质及预售证,规避限制条款,购房者在签订认购书时,一定要注意认购书里是否有限制条款,开发商的承诺可写进认购书中。
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与开发商签订房屋认购书时交了定金,认购书李条款说不能退房、换房,若换房、退房都是违约,将没收全部定金,这个合法吗?
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首先,商品房认购书,是指房屋买卖两方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书,商定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。签售的目的在于对两方交易房屋有关事宜进行初步的确认,买受方往往以肯定数额的定金作为协议的保证。商品房买卖认购书在实践中称谓不一,如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。
其次,商品房认购书的内容通常包括:两方当事人基本情况;房屋基本情况(含位置、面积等);价款计量;订立正式购房合同的时限商定。认购书是买卖两方就签订商品房预售合同相关事宜进行的商定,不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单,通常是购房者与开发商采用合同书形式订立合同,该合同自两方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作商定。
最后,商品房认购书具有法律效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纷争案件适用法律若干问题的解释》限定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同保证的,如果因当事人一方原由未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的限定处置;因不可归责于当事人两方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”该条限定认同了商品房买卖认购书的效力,限定了定金条款的适用,即接受定金一方违约,两倍返还定金;支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于两方当事人的事由导致合同未能订立,接受定金的一方要返还定金。
什么是商品房认购书,商品房认购书与买卖合同有何关系
[律师回复] (一)商品房认购书的基本定义商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同,而且于正式房屋买卖合同。根据《中华人民共和国民法通则》有关规定,“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前,当事人约定将来签订合同的民事行为。因此,“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。
(二)商品房认购书的目的商品房认购书是确定商品房认购书当事人合同权利义务以及该商品房认购书是否合法、有效的根据。一个合同的主要条款有时是依照法律、行政法规的规定直接确定,也可以根据合同的性质或者当事人的约定确定。在我国,房地产合同的主要条款多数是法律、行政法规直接规定,这是由房地产合同的性质所决定的,然而,由于对商品房认购书没有具体确定的相关法律规定,所以商品房认购书的主要条款是由当事人约定和实践操作习惯所决定的。
(一)认购书在购买商品房买卖合同的作用商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项,以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系,二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别,但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同,当事人义务将产生质的变化,由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
(二)认购书认定为商品房买卖合同的条件
1、认购书具备商品房买卖合同的主要内容。认购书只要具备了商品房买卖合同的最低成立标准,买卖合同即可成立和履行,未约定内容可以通过合同漏洞的补充方法确定,故认购书具备了当事人、标的物与计价方法(按套计价能够确定总价款;按面积计价能够确定单价与面积),就具备房屋买卖合同的主要条件。
2、出卖人已经收受购房款。其中购房款可以是全部付款,也可以是部分房款。
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商品房认购书价格高于实际价格可以起诉吗?
可以去法院起诉,要选择有管辖权的法院提交起诉状,房屋的认购书是一种书面协议,是在购房之前签订的,在认购书中要明确房屋的位置,房屋的价格,还可以向买方收取定金,签订认购书后出现纠纷问题可以协商解决。
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购买商品房,需要哪些认购书
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 商品房认购书 甲方:(出卖人)__________ 法定代表人:______________ 地址:____________________ 邮编:____________________ 电话:____________________ 传真: ___________________ 乙方:(买受人)__________ 地址:____________________ 邮编:____________________ 电话:____________________ 身份证号码:______________ 为了保护商品房交易双方的合法权益,甲、乙双方经友好协商,就乙方认购甲方开发建设的商品房一事达成如下协议: 一、房屋基本情况 乙方预定甲方开发建设的位于________市________区________县________路________号 楼盘:________号楼________单元________号房屋,建筑面积________平方米,其中套内建筑面积________平方米,公用建筑分摊面积为________平方米。房屋单价________元(美元)/平方米, 总房款为(小写)________元(美元),(大写)________元(美元)。户型为 ________________。 二、认购期间 甲方承诺为乙方所预定房屋保留________天(自________年________月________日至________年________月________日)。 三、定金 本协议签订时,乙方向甲方支付定金人民币(小写)_______元(美元),(大写)______________元(美元)。乙方须在上述房号保留期限内,携本协议到甲方售楼处,与甲方协商签订《商品房买卖(预售)合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖(预售)合同》时,由甲方退还乙方或抵作该房屋的购房价款。 四、付款方式 乙方同意选择下列_______种付款方式,在与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》后向甲方支付购房价款。 1、一次性付款 2、分期付款:于签约当日付 _______%,剩余房款在______ 日内分________ 次付清; 3、个人住房抵押贷款:于签约当日付清房屋总价 ________%的首付款。 五、证明文件 甲方应向乙方出示下列证件及其附属材料,甲方保证以下资格认证文件真实无瑕疵。 1、企业法人营业执照证号:________________ 2、政府立项证明证号:________________ 3、房地产开发企业资质证书证号:________________ 4、国有土地使用权证书证号:________________ 5、建设工程规划许可证包括附图)证号:________________ 6、建设用地规划许可证证号:________________ 7、施工许可证证号:________________ 8、房屋销售许可证证号:________________ 六、甲方承诺 1、具备商品房销售(预售)条件,如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效,甲方应承担缔约过失责任,除退还乙方定金外,还应赔偿乙方利息等资金损失及其他有关财产损失。 2、在本协议签订后,须为乙方保留该房屋至保留期届满之日止,且不得与第三方签订该房屋之《商品房认购协议书》或《商品房买卖(预售)合同》;并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》时,甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定,甲方需向乙方双倍返还定金,同时本协议自动失效。 七、乙方承诺 在本协议签订后,在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》,并承诺在与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》时,乙方将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如乙方不能履行本协议书确定的义务,视为乙方自行放弃该房屋的房号保留权,甲方有权终止本协议的履行,并将该房屋另行出售,同时乙方已交付的定金不予返还。 八、其他 甲方出现以下情形之 一,乙方有权解除协议,甲方应向乙方全额返还定金。 1、甲方依本协议第五条向乙方提供的证明文件不完整、不真实或有瑕疵,导致双方不能签订《商品房买卖(预售)合同》的; 2、甲方存在其他违法行为导致双方不能签订《商品房买卖(预售)合同》的; 3、甲、乙双方经协商未能就补充协议达成统一意见的。 九、不可抗力 1、如果本协议在执行过程中受到诸如:地震、台风、洪水、火灾、战争或其他双方认可的不可预见的不可抗力的直接影响,或无法按照原协议条款执行,受不可抗力影响的一方应立即以传真通知对方,并且在此以后5天内将发生事故地区有关部门开具的事故证明寄给对方。 2、因政府产业政策发生变化而导致本协议无法履行时,甲、乙双方可以解除本协议并免责。 十、本协议自甲乙双方签字之日起生效。 十 一、本协议一式两份,甲乙双方各执一份,均具有同等法律效力。 甲方:________________ 法定代表人:__________ 日期:________________ 乙方:________________ 日期:________________
商品房认购书的效力
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 认购书为预约合同,其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为,预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于:预约合同仅能请求对方诚信谈判,履行订立本约的义务,不得直接就本约内容请求履行。审判实务中,常有原告根据认购书,诉请判令被告履行交房,最后被判决驳回诉讼请求,原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。 认购书属于学理上的“将行谈判的预约”,即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款,但双方当事人不受其约束,他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务,其特点:一是当事人要对违反诚信谈判义务,导致不能达成本约的行为承担责任;二是当事人如果尽到诚信的谈判义务,即使不能达成本约,也不承担任何责任。因此可以说,认购书的效力主要体现在以下三个方面:一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称,开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务,特别是开发商不得利用自身的优势,免除自己的责任或加重买方的责任。三是持续谈判的义务,除非出现重大僵局或终止谈判的事由,双方当事人应恪守诚信义务,继续进行谈判。
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