房屋预售合同的正确写法应包含哪些要素

[律师回复] 1、首先，通过以下几种方式确认拟购买房屋的预售资金专用账户：
2、在销售现场查看拟购买房屋的商品房预售许可证原件所记载的预售资金专用账户，
3、登录房产管理局网站查看预售资金专用账户信息；其次，购房人正式签订购房合同后，将购房款直接存入或转账到经确认的预售资金专用账户，然后凭存款凭证与开发企业换领交款收据。

[律师回复] 对于商品房预售合同包含的内容这个问题，解答如下,
1、双方的名称、国籍、地址，如果是法人组织的，必须由法人代表签名。
2、商品房名称。也就是购房者要购买的商品房的名字、位置、编号、平面图纸等。
3、房屋使用性质。应明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他。
4、商品房的数量，购房者要购买的套数，每套的面积应以平方米来计算。
5、商品房的面积。这里要注意明确是建筑面积还是使用面积、其他面积，因为这些面积和概念所代表的内容是不同的。同时在合同中还应明确房屋面积的误差范围，规定如果误差超过一定幅度时，购房者有权解除合同。
此外，在合同中应明确房屋的共用部分面积与专用部分面积，对购买的商品房所占用的土地使用权的比例或范围也需明确。
6、约定每平米的价格。由于商品房预售的是期房，即购买和交付使用之间隔了一定的时间，因此价格条款在合同确立时已经确定，双方就不能擅自变更。
7、约定商品房的质量。包括预售房屋的地段、楼层朝向、房屋的结掏及功能，装修状况、设备、约定的建材配备等级、保修期限、公共配套设施等。
8、购房款的交付方式和期限。既包括预售款的支付方式即在什么时候支付，支付多少，分一次付清还是分期付清，每次付款的数额，也包括房屋交付使用的期限。
9、商品房产权转移的方式以及期限。由于预售商品房时房屋尚在建造之中，开发商还没有取得房屋的所有权证，预售合同中就要明确规定在商品房竣工验收合格后，预售方凭土地使用权证书去房产管理部门申请登记，领取房产证并按预售合同办理房屋交付手续。
10、约定违约责任的承担。规定一方违约另一方有权请求违约赔偿，直至解除合同。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释一
第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法
第二十条
第一款的规定，认定其不发生物权效力。”抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗
第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。抵押预告登记是在房屋不具备法定物权形式，不能依法进行抵押登记的情况下，为了保全将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力。从本案来看，银行显然知晓此种风险，其要求房产公司在抵押标的取得完全产权并办妥正式抵押登记前提供阶段性连带担保责任，故在难以实现物的担保的情况下，房产公司应承担连带担保责任。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房预售合同转让的条件
1、依照法律、法规、政策等规定，允许预售转让的可以转让;不允许预售转让的不得转让。
2、转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。
这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。
3、预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房。
如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
4、预售合同必须合法有效。
如果预售合同不合法，则预售合同转让无效。
第
一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。
第
二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。
第
三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。
5、预售合同转让必须签订转让合同。
因为转让人与新预购人签订预售合同将原预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
(1)洁身自爱，不去非法采血站，不涉足色情场所，不要轻率地进出某些娱乐场所;任何场合都应保持强烈的预防艾滋病意识;不要存在任何侥幸心理;不要因好奇而尝试吸毒。
(2)生病时要到正规的诊所、医院求治，注意输血安全，不到医疗器械消毒不可靠的医疗单位特别是个体诊所打针、拔牙、针炙、手术。不用未消毒的器具穿耳孔、文身、美容。
(3)不与他人共享剃须刀、牙刷等，尽量避免接触他人体液、血液，对被他人污染过的物品要及时消毒。
(4)注意与艾滋病病人的接触：给艾滋病病人采血及注射时，注射器应采用一次性用品，病人的血液、排泄物、污染的物品应进行彻底焚烧。病人的器皿及医用器械要专人专用，如病人的刮脸刀、牙刷、毛巾、茶杯等应专人专用，排尿、排便后要用肥皂洗手，可达到消毒的目的。
应禁止HIV抗体阳性者献血及提供其它体液。应告诉患艾滋病的妇女，不要口对口给婴儿喂食;月经期应特别处理好经血，不得使之污染他物;性生活时要采用避孕套，以防感染他人。同时，尽量说服病人不要怀孕，因为怀孕期可以将艾滋病传染给后代。
病人的、配偶要定期进行艾滋病抗体检查;对抗体阳性者家庭的其它成员，在有条件的地区也要进行艾滋病检查。
引用法条：
《艾滋病防治条例》第三条

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, (1)洁身自爱，不去非法采血站，不涉足色情场所，不要轻率地进出某些娱乐场所;任何场合都应保持强烈的预防艾滋病意识;不要存在任何侥幸心理;不要因好奇而尝试吸毒。 (2)生病时要到正规的诊所、医院求治，注意输血安全，不到医疗器械消毒不可靠的医疗单位特别是个体诊所打针、拔牙、针炙、手术。不用未消毒的器具穿耳孔、文身、美容。 (3)不与他人共享剃须刀、牙刷等，尽量避免接触他人体液、血液，对被他人污染过的物品要及时消毒。 (4)注意与艾滋病病人的接触：给艾滋病病人采血及注射时，注射器应采用一次性用品，病人的血液、排泄物、污染的物品应进行彻底焚烧。病人的器皿及医用器械要专人专用，如病人的刮脸刀、牙刷、毛巾、茶杯等应专人专用，排尿、排便后要用肥皂洗手，可达到消毒的目的。 应禁止HIV抗体阳性者献血及提供其它体液。应告诉患艾滋病的妇女，不要口对口给婴儿喂食;月经期应特别处理好经血，不得使之污染他物;性生活时要采用避孕套，以防感染他人。同时，尽量说服病人不要怀孕，因为怀孕期可以将艾滋病传染给后代。 病人的、配偶要定期进行艾滋病抗体检查;对抗体阳性者家庭的其它成员，在有条件的地区也要进行艾滋病检查。 引用法条： 《艾滋病防治条例》第三条

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
(1)洁身自爱，不去非法采血站，不涉足色情场所，不要轻率地进出某些娱乐场所;任何场合都应保持强烈的预防艾滋病意识;不要存在任何侥幸心理;不要因好奇而尝试吸毒。
(2)生病时要到正规的诊所、医院求治，注意输血安全，不到医疗器械消毒不可靠的医疗单位特别是个体诊所打针、拔牙、针炙、手术。不用未消毒的器具穿耳孔、文身、美容。
(3)不与他人共享剃须刀、牙刷等，尽量避免接触他人体液、血液，对被他人污染过的物品要及时消毒。
(4)注意与艾滋病病人的接触：给艾滋病病人采血及注射时，注射器应采用一次性用品，病人的血液、排泄物、污染的物品应进行彻底焚烧。病人的器皿及医用器械要专人专用，如病人的刮脸刀、牙刷、毛巾、茶杯等应专人专用，排尿、排便后要用肥皂洗手，可达到消毒的目的。
应禁止HIV抗体阳性者献血及提供其它体液。应告诉患艾滋病的妇女，不要口对口给婴儿喂食;月经期应特别处理好经血，不得使之污染他物;性生活时要采用避孕套，以防感染他人。同时，尽量说服病人不要怀孕，因为怀孕期可以将艾滋病传染给后代。
病人的、配偶要定期进行艾滋病抗体检查;对抗体阳性者家庭的其它成员，在有条件的地区也要进行艾滋病检查。
引用法条：
《艾滋病防治条例》第三条

[律师回复] 房子保值的关键因素：
一、地段；
二、生活配套；
三、物业管理。
《商品房销售管理办法》第七条，商品房现售，应当符合以下条件：
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(四)已通过竣工验收；
(五)拆迁安置已经落实；
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
(七)物业管理方案已经落实。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、购买期房的注意事项
(一)注意是开发商是否取得《房地产预售许可证》等开盘销售现场需公示的文件。
1、《房地产证》(记载预售项目的土地使用权)、《土地使用权出让合同书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房地产预售许可证》、《批准预售的房屋列表》、《房屋建筑面积测绘报告(预售测绘)》、经工商物价部门备案的商品房价目表、《商品房买卖合同示范文本》、经主管部门批准的项目总平面图;
2、国家相关的法律法规：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》;
3、预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人信息，项目开发进度和竣工交付使用时间，预售商品房的价格和付款方式;
4、开发商和物业管理企业签订的《前期物业服务合同》，代理销售的，还应明示代理中介机构的营业执照复印件、资格证书复印件、销售委托书。
(二)签订认购书、缴纳定金
首先，需要确认到认购书中的“定金”二字，区分清“定金”与“订金”的区别。因为定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定适用于定金的法律规定，即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同的成立起担保作用，它只是起预订作用，叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
(三)预售商品房延期交付的，开发商应当承担的责任
因开发商的过错，不能按约定的时间交付房地产的，开发商应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定;未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的，开发商除支付违约金外，还应当负赔偿责任。
(四)收楼时注意事项
1、检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备，查看是否具有商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。
2、实际交楼的标准是否与合同约定相符，比如说约定的装修标准，是否依合同约定设计等，门、地板、窗的材料是否符合约定的标准，配套的室内设施是否齐全。
3、工程质量，门、窗、天花、墙壁、地面的质量、有否渗漏等等。
4、检查水、电开关是否正常，水、电表刻度是否在“0”的位置，用水通道是否畅通等等。
二、商品房预售需要什么条件
我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房 预售应符合下列条件：
(1) 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;
(2) 已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
(3) 持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。
(4) 按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
(5) 七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数;已经同金融机构签订预售款监管协议。
(6) 已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
(7)法律、法规规定的其他条件。
三、预售的商品房该如何购买
购买预售商品房需要办理预告登记，具体如下：
(一)商品房买卖合同登记备案后，购房者可以和开发商在预售合同中合同约定预告登记。
(二)约定后，购房者到房地产管理部门进行申请，经过受理审核后，由房产管理部门记载于登记簿，购房者交费后领取登记证明。
(三)办理登记预告需要提交的材料有：预告登记申请书;申请人的身份证明;已登记备案的商品房买卖合同，以及当事人关于预告登记的约定;买受人单方申请预购商品房预告登记，出卖人与买受人在商品房买卖合同中对预告登记附有条件和期限的，买受人应当提交相应的证明材料;其他必要材料。
办理商品房登记预告一般需要10个工作日。登记费为80元。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
(1)洁身自爱，不去非法采血站，不涉足色情场所，不要轻率地进出某些娱乐场所;任何场合都应保持强烈的预防艾滋病意识;不要存在任何侥幸心理;不要因好奇而尝试吸毒。
(2)生病时要到正规的诊所、医院求治，注意输血安全，不到医疗器械消毒不可靠的医疗单位特别是个体诊所打针、拔牙、针炙、手术。不用未消毒的器具穿耳孔、文身、美容。
(3)不与他人共享剃须刀、牙刷等，尽量避免接触他人体液、血液，对被他人污染过的物品要及时消毒。
(4)注意与艾滋病病人的接触：给艾滋病病人采血及注射时，注射器应采用一次性用品，病人的血液、排泄物、污染的物品应进行彻底焚烧。病人的器皿及医用器械要专人专用，如病人的刮脸刀、牙刷、毛巾、茶杯等应专人专用，排尿、排便后要用肥皂洗手，可达到消毒的目的。
应禁止HIV抗体阳性者献血及提供其它体液。应告诉患艾滋病的妇女，不要口对口给婴儿喂食;月经期应特别处理好经血，不得使之污染他物;性生活时要采用避孕套，以防感染他人。同时，尽量说服病人不要怀孕，因为怀孕期可以将艾滋病传染给后代。
病人的、配偶要定期进行艾滋病抗体检查;对抗体阳性者家庭的其它成员，在有条件的地区也要进行艾滋病检查。
引用法条：
《艾滋病防治条例》第三条

[律师回复] 对于要如何正确预防艾滋病这个问题，解答如下,
(1)洁身自爱，不去非法采血站，不涉足色情场所，不要轻率地进出某些娱乐场所;任何场合都应保持强烈的预防艾滋病意识;不要存在任何侥幸心理;不要因好奇而尝试吸毒。
(2)生病时要到正规的诊所、医院求治，注意输血安全，不到医疗器械消毒不可靠的医疗单位特别是个体诊所打针、拔牙、针炙、手术。不用未消毒的器具穿耳孔、文身、美容。
(3)不与他人共享剃须刀、牙刷等，尽量避免接触他人体液、血液，对被他人污染过的物品要及时消毒。
(4)注意与艾滋病病人的接触：给艾滋病病人采血及注射时，注射器应采用一次性用品，病人的血液、排泄物、污染的物品应进行彻底焚烧。病人的器皿及医用器械要专人专用，如病人的刮脸刀、牙刷、毛巾、茶杯等应专人专用，排尿、排便后要用肥皂洗手，可达到消毒的目的。
应禁止HIV抗体阳性者献血及提供其它体液。应告诉患艾滋病的妇女，不要口对口给婴儿喂食;月经期应特别处理好经血，不得使之污染他物;性生活时要采用避孕套，以防感染他人。同时，尽量说服病人不要怀孕，因为怀孕期可以将艾滋病传染给后代。
病人的、配偶要定期进行艾滋病抗体检查;对抗体阳性者家庭的其它成员，在有条件的地区也要进行艾滋病检查。
引用法条：
《艾滋病防治条例》第三条

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 怎么预防家庭暴力 1、国家开展家庭美德宣传教育，普及反家庭暴力知识，增强公民反家庭暴力意识。 工会、青年团、妇女联合会、残疾人联合会应当在各自工作范围内，组织开展家庭美德和反家庭暴力宣传教育。 广播、电视、报刊、网络等应当开展家庭美德和反家庭暴力宣传。 学校、幼儿园应当开展家庭美德和反家庭暴力教育。 2、县级以上人民政府有关部门、司法机关、妇女联合会应当将预防和制止家庭暴力纳入业务培训和统计工作。 医疗机构应当做好家庭暴力受害人的诊疗记录。 3、乡镇人民政府、街道办事处应当组织开展家庭暴力预防工作，居民委员会、村民委员会、社会工作服务机构应当予以配合协助。 4、各级人民政府应当支持社会工作服务机构等社会组织开展心理健康咨询、家庭关系指导、家庭暴力预防知识教育等服务。 5、人民调解组织应当依法调解家庭纠纷，预防和减少家庭暴力的发生。 6、用人单位发现本单位人员有家庭暴力情况的，应当给予批评教育，并做好家庭矛盾的调解、化解工作。 7、未成年人的监护人应当以文明的方式进行家庭教育，依法履行监护和教育职责，不得实施家庭暴力。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 怎么预防家庭暴力 1、国家开展家庭美德宣传教育，普及反家庭暴力知识，增强公民反家庭暴力意识。 工会、青年团、妇女联合会、残疾人联合会应当在各自工作范围内，组织开展家庭美德和反家庭暴力宣传教育。 广播、电视、报刊、网络等应当开展家庭美德和反家庭暴力宣传。 学校、幼儿园应当开展家庭美德和反家庭暴力教育。 2、县级以上人民政府有关部门、司法机关、妇女联合会应当将预防和制止家庭暴力纳入业务培训和统计工作。 医疗机构应当做好家庭暴力受害人的诊疗记录。 3、乡镇人民政府、街道办事处应当组织开展家庭暴力预防工作，居民委员会、村民委员会、社会工作服务机构应当予以配合协助。 4、各级人民政府应当支持社会工作服务机构等社会组织开展心理健康咨询、家庭关系指导、家庭暴力预防知识教育等服务。 5、人民调解组织应当依法调解家庭纠纷，预防和减少家庭暴力的发生。 6、用人单位发现本单位人员有家庭暴力情况的，应当给予批评教育，并做好家庭矛盾的调解、化解工作。 7、未成年人的监护人应当以文明的方式进行家庭教育，依法履行监护和教育职责，不得实施家庭暴力。

[律师回复] 1.预售合同属于正规的合同，具备相应的法律效力。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。商品房预售合同不是预约合同。
2.法律依据：《中华人民共和国民法典》 第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、商品房预售条件及步骤
房屋预售虽然是一种可行的销售方式，但如果管理不善，极易导致投机行为，损害消费者的正当权益。为此，《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下全书简称《城市房地产管理法》)专门对房屋预售的条件作出了规定。根据该法
第四十五条
第一款的规定，房屋预售应当符合下列条件：
第
一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。此项规定是商品房预售的基础。因为只有土地使用权是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地进入流通领域，从而达到预售的目的。
第
二，持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提。城市任何建设项目都得置于城市的总体规划之下，房屋建设也不例外。房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。
第
三，按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。此项规定是房屋预售的关键性问题。
第
四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
二、房屋预售一般应经过以下步骤：
第
一，预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证;
第
二，预售人办理预售登记，领取预售许可证;
第
三，预售人同预购人签订商品房预售合同;
第
四，预售合同登记备案;
第
五，房屋交付后，办理产权登记。
三、商品房预售应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(四)取得商品房预售许可证。
依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业在具备前三个条件的情况下，向市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管理部门申请《商品房预售许可证》，取得《商品房预售许可证》。未取得者，不得进行商品房预售活动。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房预售合同转让的条件
1、依照法律、法规、政策等规定，允许预售转让的可以转让;不允许预售转让的不得转让。
2、转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。
这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。
3、预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房。
如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
4、预售合同必须合法有效。
如果预售合同不合法，则预售合同转让无效。
第
一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。
第
二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。
第
三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。
5、预售合同转让必须签订转让合同。
因为转让人与新预购人签订预售合同将原预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。

[律师回复] 您好，关于商品房预售合同的转让条件包含什么这个问题，我的解答如下, 根据我国《城市房地产管理法》第46条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。虽然这个法律没有明确规定可否转让，但从立法本意不难看出，答案是肯定的，也就是说可以转让。在我国的司法实践中，对预售商品房的再行转让的合法性，也是予以了肯定。通常来讲，预售合同转让需要具备几个条件：
第
一、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。
第
二、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售商品房转让，应该按商品房买卖关系处理。
第
三、商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让会无效。
需要说明的一点是，预售的商品房转让需要签订转让合同，不必重新签订新预售合同。新预购人通过预售转让合同取得原合同预购人的地位。

[律师回复] 您好，关于商品房预售合同的基本内容要包含什么这个问题，我的解答如下, 商品房预售合同的基本内容：
1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。
2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。
5、房屋交付方式和期限及逾期交房的免责条件。例如合同中可以约定由于一定的自然灾害，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。
8、房地产权属登记义务。
9、物业管理条款。
10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。
1
1、其他条款或当事人约定的条款。

[律师回复] 戴雪诉华公司商品房订购协议定金纠纷案
购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。
对此案有一些不太一致的其他看法。
此案从预约的角度分析，其实更简单。订购协议属于预约，存在预约只是将来签订本约的可能性，但并不是一定会签订本约是否签订本约，当事人仍然需要协商谈判，协商后无法达成一致，最后不签订本约即本案中的商品房预售合同，并不需要承担违反预约的责任。因此，开发商要没收定金也就没有依据。当然如果预约当事人是恶意中断协商，或拒绝协商，也应承担违反预约的违约责任。
对于订购协议中的定金的性质，理论上也有各种看法。有人认为应该禁止此类定金。
在现实中，有些开发商可能会制造不能签订正式合同的借口，一般个人消费者没有保留证据的意识，发生纠纷就说不清楚、无法举证，可能遭遇败诉。
因此在签订订购协议之后，在约定的时间内购房者一定要到约定的签约地与开发商进行协商，对此过程应留下记录，比如录音、照片等，当然最好是在协商过程中要求开发商的工作人员能亲笔写下一些文字，以反映协商的过程。
原告：戴雪。
被告：省工业园区际城市发展有限公司。
原告戴雪因与被告江苏省际城市发展有限公司(以下简称华公司)发生商品房订购协议定金纠纷，向江苏省苏州工业园区人民提讼。

[律师回复] 在房屋建设工程还未竣工、但已经达到了政府允许的预售条件时，开发商与购房人签署的就是预售合同。签了预售合同才会从房管局系统打印正式合同。