已购公房和商品房区别

一、已购公房和商品房区别

通常情况下，所谓的公房主要指曾为单位或者企业分配给员工居住的房屋类别，在实施房改政策之后，已转为个人产权性质的此类物业被称为已购公房，这些房产基本上都具备直接进入市场进行交易的资质。

然而，对于那些并未购买产权的公房，其使用权益则无法直接进行市场买卖。

另一方面，商品房的定义，是由具经营资格的房地产开发公司（包括中外合资企业）经由合法途径获得土地使用权后所建造的住宅楼宇，所有销售价格均按照市场行情来确定。在此类商品楼中，开发商需缴纳相关税费；而针对购房者而言，除了需要支付契税，公房在持有满两年之后即无需再交付增值税；由于公房大部分情况下无法查到原始价值，因此对其中部分房屋的个税额将收取1%，而普通商品房的个税收取则为差额的20%；更为特殊的是，对于不满两年商品房，购房者需要承担全额5.6%的增值税，但倘若该类商品房在持有期限达到两年以上，仅针对其中的非普通住宅，才会根据差额收费5.6%。

《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

二、已购公房买卖最新政策

根据现行的经济适用住房买卖规定，已经购买且获取了完整的税收凭证或者产权证明满五年后的经济适用住房，可以进入市场进行转让交易。

这种交易需要按照出售价格的百分之十缴纳土地收益等相关款项，并且不再需要向区县级住房保障部门申请开具名为《已购经济适用住房上市出售意见书》的文件作为手续之一。

《经济适用住房管理办法》第三十条

经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；

购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

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