买卖二手房怎样资金监管账户设立

一、买卖二手房怎样资金监管账户设立

在二手房买卖交易的全过程之中，自买卖双方签订买卖合同时起，直至房产交易顺利完成并完成过户手续为止，整个流程通常需耗时1至3个月之久。在此期间，买卖双方极易遇到"究竟应该先支付款项还是先办妥过户手续"的难题，从而引发诸多不必要的纷争。为了确保二手房交易的资金安全，唯有采用资金监管与资金托管这两种方法方可真正实现。

资金监管，亦被称之为第三方监管，其主要应用于房地产交易领域。具体而言，就是指买卖双方在进行交易时，其交易资金并不直接经过经纪公司，而是由房地产行政主管部门协同银行以及具备担保资质的机构共同在银行开设的资金监管"专用账户"中进行划拨。

值得注意的是，该账户的所有权归属于银行。

当规定期限届满且购房者成功办理完过户手续之后，该笔资金将会被划拨至原业主的账户之下；反之，若未能如期完成过户手续，则该笔资金将自动转入购房者的账户之内。因此，资金监管要求买卖双方必须在监管银行拥有各自的账户，而银行则作为资金的监管主体，除非得到买卖双方事先约定的授权，否则任何人皆无法擅自挪用此项资金。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

二、买卖二手房定金可以做首付款吗

出售二手房屋的交易过程中，定金并不被认可作为首付款项。

然而，在某些情况下，可以将已支付的定金纳入首付款的计算范畴内。具体的操作方法如下:若购买方需支付的首付款数额为20万元人民币,而其已提前交纳了2万元的定金，那么在正式履行首付款义务时，购买方只需额外提供18万元人民币便可满足要求。

《民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

在二手房交易流程中，由签署合约至房产过户完整执行通常需要经过1至3个月的时间。在此期间，买卖双方常常会遇到关于支付款项及房产过户次序的难题，从而导致纠纷频发。为了确保资金的安全性，可以选择实施资金监管或者托管服务。其中，资金监管是由第三方机构负责监督管理，资金并不直接流经经纪公司，而是通过房地产行政部门、银行以及担保机构共同设立的专门账户进行划拨。当房产过户手续全部完成之后，资金将被划拨给原业主；反之，若未能顺利完成过户，则资金将会转移至购房者手中。此项操作要求买卖双方在监管银行均设有账户，而银行则作为监管主体，以确保资金的安全无虞。