什么情况可退购房定金

[律师回复] 但因特殊情况进行了采购方式变更申请的项目），仍应委托集中采购机构依法组织公开招标。3，必须实行公开招标、那么在公开招标限额以内的项目（或达到限额。2，但是预算金额超过公开招标数额标准的、100万以上：1、在集中采购目录内注明的项目需执行协议供货，工程项目在200万以上、询价采购等方式简单回答两句，根据你所在省市今年的集中采购目录及限额标准来判断），货物及服务类采购金额在50万以上（部分省市有规定80万。希望以上解答能帮助到您，可依照项目客观需要选择竞争性谈判、跟政府采购限额标准有关，预算单位120万以上，《政府集中采购目录及限额标准》中规定，若有需要进一步讨论的问题欢迎追问

[律师回复] 对于购房者哪些情况下能退房这个问题，解答如下, 购房者哪些情况下可以退房?
1、购房合同无效而导致退房
如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，比如开发商已将土地设定抵押却没有告知购房人，开发商未取得预售许可证等等，根据法律规定，该购房合同无效，购房人有权退房。
2、购房合同被依法撤销而导致退房
对于购房人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房人有权请求人民或者仲裁机构予以变更或者撤销。但通常情况下，购房人想以此作为退房的理由，往往举证较为困难。
3、套型误差而导致退房
对于交房时的套型与设计图纸不一致的，或相关尺寸超出约定的误差范围，而合同中又未约定处理方式的，购房人有权退房。这种情形适用于按套计价的预售房屋。
4、是面积误差而导致退房
根据建设部《商品房销售管理办法》(建设部令2001第88号)，从2003年2月1日起，凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的，购房人有权退房。
5、规划设计的变更而导致退房
开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商未能在变更确立之日起10日内，书面通知购房人的，购房人有权退房。
6、房屋主体结构质量不合格而导致退房
主体结构指的是承重墙、梁、柱等，如果发生地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。当然，对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权仅据此退房。
7、购房者贷款申请未批准的
按照银行和住房资金管理中心的要求，购房者申请贷款，是以已签订购房合同作为前提。而购房款的支付方式作为购房合同的必要条款，购售双方需在购房合同中明确约定。即购房者在申请贷款前，在签订购房合同时约定了需由购房合同外第三方银行或住房资金管理中心批准的贷款付款方式。如果贷款申请获得批准，购房者可用贷款支付剩余购房款，如果贷款申请未获批准，用贷款支付剩余购房款的约定就无法实现。处理依据：
1、购房者的贷款申请批准通过的，按合同规定期限缴纳剩余房款。
2、购房者的贷款申请未得到批准的，同样按合同规定期限交纳剩余房款。在规定期限内购房人逾期支付剩余房款的，购房人所购买的房屋由开发商处理，商品房买卖合同解除，并在30日内通知购房人领取已缴纳的房款及定金。
3、因购房者提交虚假证明材料等，由购房者承担相应的责任，如因此造成双方解除合同的，开发商可向购房者要求一定的损失赔偿。
4、因购房者未及时提交贷款申请材料造成逾期付款的，购房者应承担逾期付款的违约责任，违约责任按合同约定处理
8、合同中约定的其它退房条件出现时
出现上述情况，购房者退房时，应向开发商出具书面通知。因上述各项原因致购房者退房。购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同未约定的甲乙双方协商解决。开发商无过错的，开发商不承担赔偿责任。
1、买房作为大宗耐用消费应谨慎对待，切忌由于非理性购房而陷入买房容易退房难的境况。
2、退房时应同时通知银行，解除借款合同，未解除借款合同造成的利息损失由购房者承担。

[律师回复] 您好，关于有哪些情况购房者能退房这个问题，我的解答如下,
一、开发商五证不全的
如果开发商的五证(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》)不全，那开发商卖房是不合法的，属于违规操作。如果你在不知道这种情况的前提下签订了购房合同，合同是无效的。这种情况下购房者要求退房，开发商应该返还购房者交的所有房款，以及这段时间内房款产生的利息。
注意：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
二、未经购房者允许私自更改楼房规划设计的
购房者收房时，发现房子的户型、朝向、面积等，与合同中约定的出入很大。在购房者并不知道实情的情况下，开发商私自更改房屋规划，直接构成违约。此时购房者有权提出解约，开发商需要承担违约责任。
三、超过合同约定时间没法办理产权证的
购房合同中会对开发商为购房者办理产权证的期限作出约定，由于新房办理房产证，都是开发商一手操办，如果开发商由于某种原因无法在合同约定期限内办出来产权证，购房者可以提出退房。
四、开发商逾期交房催促后仍交不了的
开发商都会将交房日期写进合同中，如果开发商超过交房日期还没有交房，被视为逾期交房。购房者可以向开发商催告，开发商有一段时间的延展期，若被购房者催告后，过了延展期还没交房，购房者可以单方面解除合同。
五、房屋出现重大质量问题的
出现以下质量问题的，可直接退房，并要求开发商解除合同并赔偿：
1、房屋主体部分的质量，经过检验认定不合格的;
2、由于房屋质量问题严重影响购房者正常使用的。
通常情况下，房屋主体质量问题，开发商会提供《竣工备案表》，如果收房时开发商并没有提供，购房者需要警惕了。
六、房子被开发商拿去做二次抵押的
这种情况在新房比较少见，但是也有案例。有的开发商在施工期间缺少资金，将一部分已经建好的房子拿去银行做抵押。拿到贷款后，又将这部分房子卖给了购房者，而购房者并不清楚房子已被抵押过一次。这时，购房者一旦查清，可以立即要求退房，并有权要求开发商支付双倍的赔偿。
七、房屋面积差超过3%的
收房时实际测量的建筑面积，与合同中标明的面积差，超过3%的话，购房者有权向开发商提出退房。并在提出退房之日起30日内，要求开发商将已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。

[律师回复] 对于什么情况下能退购房定金这个问题，解答如下,
一、什么是定金?定金该交多少?
定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，只有签订合同的定金才具有法律效力。商品房交易中的定金，是指当事人在合同订立前或支付房款前，由购房者向开发商支付一定数额的金钱。
根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。实际操作中，定金的数额及比例由开发商制定，但缴纳定金的比例一定不会超过总房款的20%。
二、交定金注意事项有哪些?
1、一定要签协议
交定金时一定要和开发商/卖家签订定金协议或购房协议书，不能只在口头上承诺，交了就算交了定金了。如果没有协议，定金就没有法律效力。
2、分清订金与定金
订金不是一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。若购房者不履行合同义务，就不能要回订金;若开发商不履行义务，也不需要双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，购房者履行合同后，定金应当抵作价款或者收回;若购房者没有履行合同，则无权要求返还定金，开发商不履行合同的，应当双倍返还定金。
在签订认购书时，要看清认购书上写的是哪种金，以免自己无法维护自身权益。
3、将退定金事宜写进协议书
在买房时，交的定金能不能退，成为大多数购房者关心的问题。如果不能保证之后买房交易顺利进行，最好在签订协议的时候，将退定金的相关条款写入协议书中。届时按照协议书中的规定解决问题，避免不必要的纠纷。
三、什么情况下可以退定金?
1、如果是因为合同条款达不成一致意见，购房者要求退房，开发商/卖家一般会直接将定金退给购房者。如果开发商/卖家不退，购房者可以向住建委投诉。
2、新房开发商在售房时“五证”不全，本身就属于违法行为，在这种情况下，购房者可以直接向开发商提出解约，要回定金。
3、认购书或购房合同中，对于退定金的条件有约定的话，只要情况符合退定金的条款，都可依据认购书或购房合同让开发商退定金。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如何确定购房合同违约情形
根据《合同法》一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。和一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。以上就是购房合同违约的情形。
《商品房买卖解释》第17条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《商品房买卖解释》第18条第2款规定：由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊原因外，出卖人应当承担违约责任;如果商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。
另外，在《商品房买卖解释》对某些违约承担违约责任的计算则另有规定，具体包括：
(一)出卖人恶意违约。具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商 品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。
(二)出卖人存在欺诈行为。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之
一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证吗的事实或提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在治理同样适用惩罚性赔偿。
二、如何确定购房合同违约
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、什么情况下收购股东股份一般情形下，股东不得要求收购股份，或者退还股本。但有下列情形之一的，对股东会该项决议投反对票的股东可以请求按照合理的价格收购其股权：
(一)连续五年不向股东分配利润，而该五年连续盈利，并且符合本法规定的分配利润条件的;
(二)合并、分立、转让主要财产的;
(三)章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现，股东会会议通过决议修改章程使存续的。自股东会会议决议通过之日起六十日内，股东与不能达成股权收购协议的，股东可以自股东会会议决议通过之日起九十日内向人民提讼。
二、收购本的股份根据规定，在下列情形下，可以收购本股份：
(1)减少注册资本。按照本法有关条款的规定，成立以后股东是不得抽回出资的。在这种情况下，成立以后，要减少的注册资本，只能通过以的名义购买本股份、再将该部分股份注销的形式。因此，对于因减少注册资本的原因而收购本股份，法律是允许的。
(2)与持有本股份的其他合并。的股份可以为其他所持有，当与拥有本股份的其他进行吸收合并时，被合并的其他的所有资产都归所有，其他所拥有的本股份自然也为本所有。
(3)将股份奖励给本职工。近年来，为了激励职工，很多股份有限都推行职工持股计划，即奖励职工部分本股份，从而把职工利益与利益联系在一起，激励职工更好地为工作。为了推行这一计划，就需要收购本的股份，再将其发放给职工。
(4)因股东行使回购请求权，而收购本股份。本法第七十五条规定了有限责任股东的回购请求权，即在出现法定情形时，股东可以请求以合理价格回购其所拥有的股权，从而达到离开的目的。这是针对有限责任股权流动性差而做出的规定，以防止出现在损害股东利益时，股东没有救济措施又不能通过向他人转让股权而离开的情况。股份有限的股份是可以自由转让的，股东对经营情况不满，可以直接转让其股权而离开。因此，本条对股份有限股东的股份回购请求权，只做了有限度的规定，即股东在对股东大会做出的合并、分立决议持异议时，可以要求收购其股份。当股东行使这项权利时，就会拥有本的股份。

[律师回复] 这个情况是法院通知你的吗？能不能办理房产证？如果不能，起诉开发商，可以要求退房退款。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 在什么情况下购房者可以退房
一、是开发商延期交付房屋
这种情况是目前最常见的一种情况，也是我们刚刚提到的吴女士所遇到的情况。合同约定的交房日期到了以后，开发商迟迟不发的入住通知或者房子没修好，还不能入住。根据《司法解释》的规定,开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,购房人就有权要求开发商退房,并要求返还订金或支付房款利息。现实中我们经常碰到：合同中规定开发商的交房时间，每逾期一日，开发商支付已付房款万分之一违约金，逾期超过三或六个月，购房人可以退房，开发商应承担已付房款万分之一的违约金，其实这种违约金约很低，既不能弥补购房人损失，又不能对开发商起到制约作用。
二、开发商手续不齐全,致合同无效
目前开发商必须五证一书齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,开发商应当返还购房人交纳的房款。
三、开发商没有经过购房人同意擅自变更设计
在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。否则,开发商就构成违约,购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定要求开发商退房;这里要注意的是，开发商在书面通知购房人设计变更后，购房人如不同意设计变更，要求退房的，应在约定或法定的期限内提出书面退房申请，并且保存有关开发商收到书面申请的证据，否则就丧失解除合同、退房的权利，或无证据证实已在规定期限向开发商提出过退房申请。造成不利的局面。
四、就是房屋面积误差超过3%
如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%,购房人可以提出退房并要求退赔利息;这里要注意，合同中如对面积误差的处理方式有相反约定的，按合同处理。实践中开发商往往在合同中选择面积误差时据实结算，这种看似公平的约定，其实不公平，他剥夺了购房人在一定条件下(房屋面积误差超过3%)退房的权利和要求开发商承担惩罚性赔偿责任的权利。
五、房屋质量导致严重影响使用
根据最新司法解释,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。

[律师回复] 您好，针对您的什么情况下购房合同会无效问题解答如下, 实例介绍：
李女士在顺义有一套小产权房，10月9日晚，她发现自家门上贴了张小字条，上面写着“张强把房子卖给我了，望家人跟我联系，不联系，明天收房”。这时，李女士才意识到房子在自己不知情的情况被儿子卖了。
后经小区管理处查询得知，原来张强为了卖房子，竟然伪造了一份母亲的死亡证明，补办了房屋产权证，并在当天将房子出售了出去。之后，李女士将儿子诉至，请求判令儿子与他人达成的买卖合同无效。
案件庭审期间，张强未参加出庭也未做出答辩，因此，经审判，张强无正当理由拒不出庭应诉，视为放弃了答辩和质证的权利，张强伪造了李女士的医学死亡证明，将房屋卖给他人，侵犯了李女士的相关权益，综上认定，张强与他人所达成的买卖合同应属无效。
什么情况下购房合同会无效?
以下几种情况下，购房合同会被认定为无效：
1、 房屋主体结构质量不合格的合同
承重墙、梁、柱等，经工程质量检测机构核验，确属主体结构不合格的，购房合同无效。
2、房屋面积误差过大的合同
凡实际测量的面积与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值超出3%的，购房合同无效，购房人有权退房。
3、非主观真实意愿情况下签订的合同
凡以欺诈、胁迫，或者乘人之危的情况下签订的购房合同，都不会被认定为无效。对于购房人因重大误解或者显失公平而订立的合同，购房人有权请求或仲裁机构予以变更或者撤销，但需要举证证明。
4、无民事行为能力或限制行为能力的当事人签订的合同
根据《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，也就是说，无民事行为能力的当事人，必须由其法定代理人代理签订合同，如果是他们签订的房屋买卖合同，则会被认定为无效。限制行为能力人进行房屋买卖应由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意，否则合同也无效。
5、未征得共有所有权人同意的合同
房屋的产权为多人共有的，必须征得共有人同意才能出售，出擅自出卖共有房屋的，买卖合同无效。
6、侵犯优先购买权的合同
房屋所有人出卖已出租房屋时，在同等条件下，承租人有优先购买权，须提前三个月通知承租人，否则购房合同无效。
7、损害国家、集体或他人利益的合同
买卖双方恶意串通、损害国家、集体或他人利益的房屋买卖合同，同样无效。

[律师回复] 您好，关于购房者可以退房的几种情况这个问题，我的解答如下,
一、开发商五证不全的
如果开发商的五证(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》)不全，那开发商卖房是不合法的，属于违规操作。如果你在不知道这种情况的前提下签订了购房合同，合同是无效的。这种情况下购房者要求退房，开发商应该返还购房者交的所有房款，以及这段时间内房款产生的利息。
注意：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
二、未经购房者允许私自更改楼房规划设计的
购房者收房时，发现房子的户型、朝向、面积等，与合同中约定的出入很大。在购房者并不知道实情的情况下，开发商私自更改房屋规划，直接构成违约。此时购房者有权提出解约，开发商需要承担违约责任。
什么情况下可以退房?新房七种情况能退货!
三、超过合同约定时间没法办理产权证的
购房合同中会对开发商为购房者办理产权证的期限作出约定，由于新房办理房产证，都是开发商一手操办，如果开发商由于某种原因无法在合同约定期限内办出来产权证，购房者可以提出退房。
四、开发商逾期交房催促后仍交不了的
开发商都会将交房日期写进合同中，如果开发商超过交房日期还没有交房，被视为逾期交房。购房者可以向开发商催告，开发商有一段时间的延展期，若被购房者催告后，过了延展期还没交房，购房者可以单方面解除合同。
五、房屋出现重大质量问题的
出现以下质量问题的，可直接退房，并要求开发商解除合同并赔偿：
1、房屋主体部分的质量，经过检验认定不合格的;
2、由于房屋质量问题严重影响购房者正常使用的。
通常情况下，房屋主体质量问题，开发商会提供《竣工备案表》，如果收房时开发商并没有提供，购房者需要警惕了。
六、房子被开发商拿去做二次抵押的
这种情况在新房比较少见，但是也有案例。有的开发商在施工期间缺少资金，将一部分已经建好的房子拿去银行做抵押。拿到贷款后，又将这部分房子卖给了购房者，而购房者并不清楚房子已被抵押过一次。这时，购房者一旦查清，可以立即要求退房，并有权要求开发商支付双倍的赔偿。
七、房屋面积差超过3%的
收房时实际测量的建筑面积，与合同中标明的面积差，超过3%的话，购房者有权向开发商提出退房。并在提出退房之日起30日内，要求开发商将已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一开发商未取得商品房预售许可证，买受人有权退房
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
二购房合同被依法确认无效后，买受人有权退房
开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定。比如开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;开发商在预售房产时，未取得预售许可证、提供虚假预售许可证，且在购房者提讼之日也未取得该证等等，根据法律规定，该购房合同无效，购房人有权退房。
三购买合同被依法撤销买受人退房的情形
按照《合同法》第五十四条的规定，对于买受人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使买受人在违背真实意思的情况下订立的合同，买受人有权请求人民或者仲裁机构予以变更或者撤销。
四按揭不能，买受人有权退房
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”即不能办理银行按揭手续，由于开发商的原因构成根本违约或因政府政策等不可归责于双方当事人事由导致合同无法继续履行的。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“……，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。
五房屋面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房
根据《商品房销售管理办法》第二十条相关规定，买受人在购房时经常出现实际面积和合同约定的面积存在一定的误差，这在实际交易中是经常发生了。当然，买卖合同可以基于双方意思表示对面积误差的处理方式进行约定，没有约定的话，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
六房屋主体结构质量存在问题，买受人有权退房
《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”所以因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。当然，对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权仅据要求退房。
七房屋质量严重影响使用买受人有权退房
根据最新司法解释，房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差，影响人的居住健康，或是房内噪声影响居住等的，购房者若要求退房并要求开发商赔偿损失，将会予以支持。
八房地产商擅自变更规划、设计的，买受人有权退房
根据《商品房销售管理办法》第二十四条相关规定，开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。
九套型与图纸设计不一致时，买受人有权退房
《商品房销售管理办法》第十九条规定：“……房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
十开发商迟延交付房屋，买受人有权退房
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
十一开发商迟延办理房屋所有权登记超过一年的，买受人有权退房
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
十二开发商对房屋进行了抵押，买受人有权退房
如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或是卖给购房者后又把房子抵押给他人的，购房者可要求退房。若是购房者出于自身考虑不周等因素提出退房的，在法律上看，属于私自违约，只能与开发商协商解决。在此种情况下提出诉讼，将不会得到法律支持。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如何确定购房合同违约情形
根据《合同法》一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。和一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。以上就是购房合同违约的情形。
《商品房买卖解释》第17条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《商品房买卖解释》第18条第2款规定：由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊原因外，出卖人应当承担违约责任;如果商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。
另外，在《商品房买卖解释》对某些违约承担违约责任的计算则另有规定，具体包括：
(一)出卖人恶意违约。具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商 品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。
(二)出卖人存在欺诈行为。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之
一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证吗的事实或提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在治理同样适用惩罚性赔偿。
二、如何确定购房合同违约
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算

[律师回复] 您好，针对您的有哪些情况购房者可以退房问题解答如下,
一、开发商五证不全的
如果开发商的五证(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》)不全，那开发商卖房是不合法的，属于违规操作。如果你在不知道这种情况的前提下签订了购房合同，合同是无效的。这种情况下购房者要求退房，开发商应该返还购房者交的所有房款，以及这段时间内房款产生的利息。
注意：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
二、未经购房者允许私自更改楼房规划设计的
购房者收房时，发现房子的户型、朝向、面积等，与合同中约定的出入很大。在购房者并不知道实情的情况下，开发商私自更改房屋规划，直接构成违约。此时购房者有权提出解约，开发商需要承担违约责任。
三、超过合同约定时间没法办理产权证的
购房合同中会对开发商为购房者办理产权证的期限作出约定，由于新房办理房产证，都是开发商一手操办，如果开发商由于某种原因无法在合同约定期限内办出来产权证，购房者可以提出退房。
四、开发商逾期交房催促后仍交不了的
开发商都会将交房日期写进合同中，如果开发商超过交房日期还没有交房，被视为逾期交房。购房者可以向开发商催告，开发商有一段时间的延展期，若被购房者催告后，过了延展期还没交房，购房者可以单方面解除合同。
五、房屋出现重大质量问题的
出现以下质量问题的，可直接退房，并要求开发商解除合同并赔偿：
1、房屋主体部分的质量，经过检验认定不合格的;
2、由于房屋质量问题严重影响购房者正常使用的。
通常情况下，房屋主体质量问题，开发商会提供《竣工备案表》，如果收房时开发商并没有提供，购房者需要警惕了。
六、房子被开发商拿去做二次抵押的
这种情况在新房比较少见，但是也有案例。有的开发商在施工期间缺少资金，将一部分已经建好的房子拿去银行做抵押。拿到贷款后，又将这部分房子卖给了购房者，而购房者并不清楚房子已被抵押过一次。这时，购房者一旦查清，可以立即要求退房，并有权要求开发商支付双倍的赔偿。
七、房屋面积差超过3%的
收房时实际测量的建筑面积，与合同中标明的面积差，超过3%的话，购房者有权向开发商提出退房。并在提出退房之日起30日内，要求开发商将已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。
2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用不予返还或者双倍返还。
3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
4、如果因卖方未取得预售(销售)许可证或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的，应按无效合同处理，卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失。
5、如果买方在正式签约时将认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为卖方违约，应双倍返还定金。
6、若卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正之权利或声明以正式为准的，应视为合同的主要条款未确定，正式合同如因此不能成立，卖方应将定金及利息返还买方。

[律师回复] 您好，关于购房者能在哪些情况下退房这个问题，我的解答如下, 购房者可以在哪些情况下退房
1，套型误差过大。
按套(单元)计价的预售商品房，套型与设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款，购房者退房的，由开发商承担违约责任。
2面积误差过大。
合同约定面积与产权登记面积发生误差，合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权退房。购房者退房的，开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。
3擅自变更规划设计。
已预售的商品房，开发商不得擅自变更规划设计。除非经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的。开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知购房者。购房者有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。购房者在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款变更。开发商未在规定时限内通知购房者的，购房者有权退房;购房者退房的，由开发商承担违约责任。
4商品房质量有问题。
开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房。交付时若商品房的主体结构不符合合同约定的标准，购房人有权单方面解除合同。商品房交付使用后，购房者认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核检，确属主体结构质量不合格的，被确认不合格后，购房者有权退房。
5延期交房。
购房者可以在预售合同中约定交房时间，若开发商未能在约定期限内交出房子，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期。如果开发商延期超过合理的期限(超过一年)，购房者可通过法律手段开发商违约，并要求强制开发商退房。
6在建工程转让情形。
商品房预售后，开发商意欲转让在建的商品房，开发商应当将商品房建设工程转让的情况书面通知商品房购房者。购房者有权在接到书面通知之日起30日内要求解除商品房预售合同。购房者未按照规定要求解除商品房预售合同的，应当由商品房建设工程受让方继续履行商品房预售合同责任。
7法定不得转让的商品房。
如果商品房存在下列情形之一的，购房者也可以要求退房：未依法登记取得房屋产权证书的;共有项目，未经其他共有人书面同意的;权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的;司法机关或者依法裁定、决定查封或者以其他形式限制商品房权利的，则无效。
【相关依据】
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积-合同约定面积
面积误差比=─────────────×100%
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

[律师回复] 您好，关于购房定金要退的情况有哪些这个问题，我的解答如下, 购房定金要退的情况有哪些?
1、开发商无销售许可证或者产权证，不具备商品房销售资格，导致购房合同无法达成。
2、开发商存在欺诈行为，如已将认购房屋转售他人。
3、因合同条款达不成一致意见。如卖家对房屋信息表述模糊，合同主要条款无法确定，或者卖家对认购书中的条件，如房屋面积、价格等进行修改等。
4、买卖双方均无过错，但商品房买卖合同依旧未能订立。如因第三人的原因或自然灾害，致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等。
开发商不退定金怎么办
退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通过合同条件谈判时双方修改的记录或者双方谈话的录音来证明。
有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。
另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接即可。
当然，实践中因为前述的合同类文件性质、内容有区别，所以针对每份合同应采取的方式略有不同。建议签订合同时要留心，同时如果合同已经签署，自己又不确定通过哪种方式保护自己的利益更为稳妥，可以请专业的律师予以协助。
商品房买卖合同没有备案有什么风险
登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护购房者的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。
对城区商品房预售合同进行登记备案管理，就是给预售的每套房屋合同编上不同的号码，明确规定不能私下更改合同，在预售中一套房子一般只能卖给一个人，可以有效地防止商品房预售中出现的重复销售、重复抵押现象。
除了可以规避“一房多卖”的风险，购房合同登记备案也是购房者申请贷款的一个必要条件。在目前武汉市房产交易中，各大贷款银行都是在审查购房合同办理登记备案后才会发放贷款。因此大部分开发商办好合同登记备案后并不会立即将合同交还给购房者，而是交给银行审查以申请贷款，直到银行贷款批下后才能将购房合同交还给购房者，这也是购房者需要等待一个月甚至更多时间才能拿回购房合同的原因。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 根据我国法律规定，若满足下列任意条件，购房者即可申请退房：
(一)延期交付房屋
这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息;
(二)开发商开发手续不全，导致合同无效
目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。
(三)开发商没经购房人同意擅自变更设计
在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房;
(四)不能办理产权证
由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人多年后无法拿到房屋产权证，购房人也可以要求退房。
(五)房屋面积误差超过3%
如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。
(六)房屋质量导致严重影响使用
根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。
(七)房子存在抵押、联建或其它经济纠纷
如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 第一种情况；开发商违约
根据《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。实践中我们经常碰到这样的合同条款：合同中规定开发商的交房时间，每逾期一日，开发商支付已付房款万分之一违约金，逾期超过三或六个月，购房人可以退房，开发商应承担已付房款万分之一的违约金，这种违约金约定过低，既不能弥补购房人损失，又不能对开发商起到制约作用。如果是发生了这种情况，对于购房者来说确是一件无奈的事。
第二种情况：开发商开发手续不全，导致合同无效或者私自变更设计
按照规定，开发商只有办齐手续才能盖楼并出售。如果手续不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。另外，如果开发商没有经过购房人同意，私自变更设计，则构成违约，购房人有权要求退房。
第三种情况：房屋面积误差超过3%。
如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。这里要注意，合同中如对面积误差的处理方式有相反约定的，按合同处理。实践中开发商往往在合同中选择面积误差时据实结算，这种看似公平的约定，其实不公平，他剥夺了购房人在一定条件下(房屋面积误差超过3%)退房的权利和要求开发商承担惩罚性赔偿责任的权利。
第四种情况：房屋质量差影响使用。
曾经有这样一个案例：李女士购买了一套新建商品房，装修时发现承重墙中空，甚至无法承受热水器的重量，于是，李女士以房屋质量不合格为由提出退房。根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。

[律师回复]
一、什么叫骗购外汇罪骗购外汇罪，是指违反国家外汇管理法规，使用伪造、变造的海关签发的报关单、进口证明、外汇管理部门核准件等凭证和单据，或者重复使用海关签发的报关单、进口证明、外汇管理部门核准件等凭证和单据，或者以其他方式骗购外汇，数额较大的行为。骗购外汇行为，极易酿成本外币兑换的盲目与失控，造成外汇流失，影响国际收支，扭曲货币信息，进而动摇国家金融、经济的稳定。本罪在客观方面的表现为：
（一）实施了伪造海关凭证、单据的行为；
（二）实施了变造海关凭证、单据的行为；
（三）骗购国家外汇，达到数额较大的程度。骗购外汇罪在客观方面表现为违反国家外汇管理规定，骗购外汇、数额较大的行为。
二、哪些行为属于骗购外汇罪
（一）使用伪造、变造的海关签发的报关单、进口证明、外汇管理部门核准件等凭证和单据，骗购外汇的。海关签发的报关单包括进、出口货物报关单和登记手册。所谓进、出口货物报关单，是指进出口单位向海关申报货物进、出口的单证。报关单是海关查验和审批货物进、出口的主要单证。
（二）重复使用海关签发的报关单、进口证明、外汇管理部门核准件等凭证和单据，骗购外汇的。根据相关外汇管理法规规定，外汇指定银行在为客户办理售付汇之后，应在报关单、商业单据等有效凭证上加盖“已供汇”印章。对持盖有“已供汇”印章的报关单、商业单据等凭证购付汇的客户，外汇银行不得为其办理售付汇业务。
（三）以其他方式骗购外汇的。立法为免挂一漏万，故以“其他方式”囊括法条未能明列的骗购外汇方式。这是一种堵截性构成要件的立法方式，具有堵塞拦截犯罪人逃漏法网的功能。
三、骗购外汇罪的处罚犯骗购外汇罪的，对单位判处罚金，即处骗购外汇数额百分之五以上百分之三十以下罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役；单位骗购外汇数额巨大或者有其他严重情节的，处骗购外汇数额百分之五以上百分之三十以下罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处五年以上十年以下有期徒刑；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处骗购外汇数额百分之五以上百分之三十以下罚金或者没收财产，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。

[律师回复]
一、购房定金的比例是多少?
《中华人民共和国担保法》规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。也就是购房款的五分之一。商品房交易中的定金，是指当事人在合同订立前或支付房款前，由购房者向开发商支付一定数额的金钱，给付定金的一方，不履行合同或者约定的债务无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同或约定的债务，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
二、购房定金的比例超百分之二十怎么办?
担保法规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分人民不予支持。也就是说超过百分之二十的部分就不属于定金，不适用法律关于定金罚则的规定。定金罚则是指债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的应当双倍返还定金。
三、什么情况下购房定金可退回?
认购书中的定金，在不同的情况下具有不同性质。就常见可退的几种情况进行分析：
1、若买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的应双倍返还定金。
2、若双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的适用“不予返还”或者“双倍返还”。
3、若是双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
4、若是因卖方未取得预售(销售)许可证或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的，应按无效合同处理，卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失。
5、若买方在正式签约时将认购书中确认的条件，如价格、房号、面积和设计等进行修改而导致签约未成，视为卖方违约，应双倍返还定金。
6、若卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正之权利或声明以正式为准的，应视为合同的主要条款未确定，正式合同如因此不能成立卖方应将定金及利息返还买方。
四、单方解除合同情况有哪些?
1、商品房买卖合同订立后开发商未告知购房者又将该房屋抵押给第三人;
2、商品房买卖合同订立后开发商又将该房屋出卖给第三人;
3、开发商迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外;
4、交付的房屋的面积与合同约定的面积误差比绝对值大于3%的;
5、办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因导致购房者无法办理房屋所有权登记。