租到隔断房解除合同需要付违约金吗

最新修订 | 2024-07-26
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王淳律师
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专家导读 我国法律规定,若租赁者不知房屋为隔断式或存在安全隐患,可终止租赁协议。因误解导致的民事行为,当事人可向法院或仲裁机构申请撤销。租赁结束时,双方应交接房屋、清点物品,并退还剩余租金和保证金,须有书面凭证。提前终止协议时,同样适用此程序。
租到隔断房解除合同需要付违约金吗

一、租到隔断房解除合同需要付违约金

按照我国现行法律法规的规定,倘若租赁者在签署住房租赁合同时,并未明确得知所出租的房屋为隔断式构造或是存在任何危及居住者人身安全的隐患,其皆可选择终止租赁协议。对于因重大误解而导致的民事法律行为,相关当事人均有权向人民法院或仲裁机构提出撤销申请以维护其合法权益。作为常规操作流程,在租赁期结束时,双方应依法进行房屋交接手续,对房屋内物品进行清点,并按照实际情况退回剩余租金以及保证金等费用,以上各个环节都应具备书面凭证以便后续查证。同样地,在提前终止租赁协议的情况下,此类程序亦不可省略。

民法典》第一百四十七条

基于重大误解实施的民事法律行为,行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

二、租到隔断房可以解除合同吗

当您在租赁房屋过程中遇到房东未曾向您明确揭示出租屋为隔断房、或未尽到相应义务向您披露住房所潜藏的安全风险时,实际上您拥有合法权利要求解除租房合约。原因在于,房东在交付房屋时承担着提供安全居住环境的基本职责,绝不能让您置身于潜在的重大安全威胁之中。倘若房东未能完全履行此项责任,那么您便有权提起诉讼以解除合约,甚至有资格向其索求因未能保障住房安全而给您造成的经济损失。因此,无论房东是否向您公开真实情况及房屋是否确实存在安全隐患,您均应充分学习并掌握如何维护自身正当权益。及时与房东进行有效沟通,积极寻求法律援助等途径,无疑是确保个人权益免受侵犯的关键措施。务必牢记,法律的公正性不容忽视,您的权益理应受到法律的坚决捍卫。

《中华人民共和国民法典》第七百三十一条

【租赁物质量不合格时承租人解除权】租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

根据我國现行法律的明文规定,若房屋承租人在签署租赁合约之前未能准确了解到该房屋存在隔断式构造或者可能存在的安全隐患,则可以依法行使终止租赁合同的权利。在此情况下,若发现因误解而导致了涉及民事权益的行为,当事人有权向当地司法机关或者仲裁机构提出申请并且要求予以取消。当租赁期限届满之时,出租人和承租人应当共同对房屋进行验收、清点所有物品,同时还需退还尚未使用的租金以及保证金,且必须提供书面证明文件以备查验。对于提前终止租赁协议的情形,也应当遵循上述相同的程序。

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第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
合同法司法解释二
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
为了更好地理解,以下就以一个案例为例。
6月,毛小姐为了购买住房,与某房产中介公司签订了一份《房地产买卖居间协议》,约定由中介公司作为居间人将庄先生座落于浦明路的一套房屋介绍给毛小姐,房款为人民币245万元,双方在《协议》中约定了付款方式、意向金的数额及处理办法等事项。其中,还在
第十条约定:“由于毛小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的,毛小姐应向中介公司支付总房款3的违约金”。协议签订后,毛小姐按约支付给中介公司意向金5000元。后由于毛小姐与上家庄先生在付款问题上不能达成一致意见,买卖合同没有签成。中介公司遂诉至,以毛小姐拒绝签订买卖合同为由,请求判令毛小姐按照约定支付违约金49000元。
双方的争议焦点集中在两个方面:
一、中介公司与毛小姐签订的《房地产买卖居间协议》第十条约定的“由于毛小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的,应向中介公司支付总房款3违约金”是否有效
二、中介公司在被毛小姐及案外人因故未签订《房地产买卖合同》时,是否可收取相应费用。
中介公司表示,《房地产买卖居间协议》中约定“如三方有任何一方不能履行协议约定的,应对对方承担违约责任”,符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定,据此追究毛小姐的违约责任是有法律依据的毛小姐的违约行为致使自己前期所做的居间工作无果,造成一定的经济损失,毛小姐应按《协议》约定承担违约责任。
毛小姐则认为,《协议》中约定,房屋买卖一旦不成,自己及上家均应向中介公司支付违约金,显然是“霸王条款”,要求予以撤销。
经审理后认为,《中华人民共和国合同法》
第四十条规定:“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”本案中,《房地产买卖居间协议》系中介公司提供的格式条款,其中第十条约定的内容,剥夺了买卖双方进一步协商的权利,意味着房屋买卖必须成交,否则委托人即应承担违约责任。而中介公司却使自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位,显与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖,故该约定的条款无效。中介公司依此收取违约金的主张不受法律保护。
《中华人民共和国合同法》规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”、“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人提供权籍调查、使用情况调查、行情调查、确定成交意向、订立交易合同等基本服务内容,而要完成这些服务内容,居间人需有一定的经济成本支出。因此,中介公司在毛小姐与上家签订《房地产买卖合同》之前,只能向毛小姐主张其进行居间活动所支出的经济损失。
判决,对中介公司要求毛小姐支付违约金的诉讼请求不予支持。
二手房买卖中,中介公司的活动能否最后达成成果,促使上下家顺利签约具有不确定性,不是完全可由中介公司的意志决定的。有时,尽管中介公司为了促成合同的成立也尽了向委托人报告或者媒介的义务,但合同却因种种原因没有成立,甚至有些委托人违背诚实信用原则抛开中介与
第三人“手拉手”私下成交。对此情况,法律赋予了中介公司请求委托人支付中介活动必要费用的权利。但必要费用与报酬毕竟不是同一概念,而且在数额上往往也相差很大。因此,中介公司在与委托人签订居间合同时,就中介公司前期的报告、媒介、陪同看房、参与协商等服务活动,可约定按服务项目实行菜单式收费。如此才可以有效起到制约委托人以及弥补中介公司成本损失的作用,最终达到减少双方纷争的目的。
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