房改房交易后是商品房

最新修订 | 2024-07-29
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包敬立律师
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专家导读 房改房在取得不动产权证后,将纳入商品房范畴。但在此之前,它们并不属于商品房。只有完成相关手续和缴纳规定费用后,这些房屋的所有权才会转移给个人,享受与普通商品房相同的权益,并可在公开市场进行合法销售。
房改房交易后是商品房

一、房改房交易后是商品房

经过房屋所有权改革之后,该类房屋在获得不动产登记证书之后将被划入商品房范畴内。

然而需要注意的是,它们在公开市场上进行售卖之前并不属于商品房的范围之内。必须经过相关程序的处理和所规定的费用缴纳之后,这些房屋的所有权才会属于个人,从而能够享受到如同普通商品房产那样的权利,并且可以依法进行公开销售活动。

《不动产登记暂行条例》第四条

国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

《中华人民共和国民法典》第二百一十七条

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

二、房改房出售都需要交哪些费用

在涉及以出让形式对房改房进行的转让过程中,所产生的相关税费主要由以下几个部分组成:

一是房屋买卖交易手续费,

二是买卖合同印花税

三是出售收益分成,

四是代理费用以及五是应支付的契税

而作为拥有房屋所有权并计划出售的卖方,您需承担下列税费负担:

首先是房屋买卖交易手续费,其次是签订买卖合同时需支付的买卖合同印花税,再次是需要根据出售收益所占比例来合理分配的出售收益分成。至于购买住房的买方,则需要依照规定来支付如下各项税费:

同样地,需支付填写房屋买卖交易手续所需的费用,此外还要按照房屋成交金额的0.05%比例缴纳买卖合同印花税,最后是契税方面,目前根据我国北京市的最新政策规定,该项费用将按房屋成交价格的1.5%水平进行征收。

《中华人民共和国契税法》第三条

契税税率为百分之三至百分之五。

契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

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2.营业税:个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,按照成交价全额征收
5.65%营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购房款后的差额征收
5.65%营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
3.交易费:按3元/平方米缴交。买方需缴纳的税费:
1.契税:购买面积在90平方米以下的普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,按房屋成交价1%征收契税;购买面积在90平方米以上的普通住房的,且该住房属于家庭唯一住房的,按房屋成交价的
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3.交易费:按3元/平方米缴交。房改房交易卖方需缴纳的税费:个人所得税、营业税、交易费与商品房交易相同。买方需缴纳的税费:
1.契税:与商品房交易相同。
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3.交易费:与商品房交易相同。写字楼办公房门面交易卖方需缴纳的税费:
1.个人所得税:按照其销售收入减去购房款后的差额征收20%个人所得税。
2.营业税:按照其销售收入减去购房价款后的差额征收
5.65%营业税。
3.土地增值税:按成交价的2%征收土地增值税。
4.交易费:写字楼、办公房按18元/平方米缴交;商业用房(门面)按24元/平方米缴交。买方需缴纳的税费:
1.契税:按成交价的3%征收契税。
2.登记费:按550元/套缴交。
3.交易费:写字楼、办公用房按18元/平方米缴交;商业用房(门面)按24元/平方米缴交。我市二手房的交易,一般有两种方式,一是通过中介公司进行交易,二是买卖双方自由交易。不论采取何种方式,对交易双方来说,都需要了解房屋交易中的主要环节及操作技巧,以增加交易的“保险系数”,规避交易风险。为此,记者采访了智宇中介资深房地产经纪人杨泉。杨泉对如何顺利进行二手房交易的问题,进行了系统的介绍和分析。
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[律师回复] 一、房屋买卖协议简易版本
  出售方:__________________ (以下简称:甲方)
  购买方:__________________ (以下简称:乙方)
  经甲乙双方友好协商,就乙方向甲方购买房屋,达成如下协议:
  第一条 房屋基本情况
  
1、甲方所售房屋所有权证号为“____________号”,房屋土地使用权证号为“____________号”;该房屋的土地使用权取得方式为:____________,土地使用年限自______年______月______日至______年______月______日止 ;
  
2、甲方所售房屋位于______市______路______ 号营业房第______楼。
  第二条 房屋价格及其他
  
1、甲方所售房屋建筑面积为:______平方米;
  
2、甲方所售房屋单价为:______元/平方米;房款总计为____________。
  
3、乙方实际应付甲方的房屋总价款为:____________(大写____________)。
  
4、以上房屋买卖的一切过户手续的办理及其所产生的一切税收和其他费用全部由甲方负责承担并支付。
  第三条 双方权利义务
  
1、甲方协助乙方在______年______月______日前与现有租房人新的租房协议签订完毕,租房费用及租房时间等相关事项另行协商,新的租房协议作为本协议的补充协议,新的租房协议自签订之日起生效,同时乙方即成为房屋新的出租房。
  
2、乙方在与现有租房人签订新的租房协议生效后,于2日内支付甲方购房订金____________元(大写:____________)。
  
3、新的租房协议签订后,甲方于7日内负责将房屋及房屋相关手续交接给乙方。
  
4、甲方在收到乙方购房订金后,在三个月内负责将该房屋产权证、土地使用证过户到乙方或乙方指定人名下,否正造成的损失由甲方承担。
  
5、甲方保证在交接房屋时没有产权纠纷和财务纠纷,有关按揭、抵押债务、税项、水电、物管费等甲方均在交接前办妥。
  第四条 违约责任
  
1、该协议签订生效后,甲乙双方不得以任何理由违约;
  
2、如乙方违约,甲方不退还乙方交纳的购房订金,该订金作为甲方的经济损失赔偿费;
  
3、如甲方违约,甲方按乙方支付的订金总额1.5倍赔偿给乙方,作为乙方经济损失赔偿费。
  第五条 其他
  
1、本协议未尽事宜,由甲、乙双方另行议定,并签订补充协议,补充协议与本协议具同等法律效力。
  
2、本协议自双方签订之日起生效。
  
3、本协议一式两份,双方各执一份。
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一、销售侵犯注册商标专用权商品。
二、违反企业登记管理相关规定,伪造或冒用公司名称。
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四、利用网页发布与真实情况不符的企业或商品信息,进行虚假宣传。
五、恶意诋毁,损害竞争对手的商业信誉、商品声誉。
1、主观拦截竞争对手产品的默认设置与安装。
2、诱导卸载。
3、影响使用。
六、销售假冒伪劣商品,损害其他经营者或消费者利益。
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商品房定金交易合同怎么写
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 商品房预订定金合同怎么写 甲方:(卖方): ___________________ 住所:______________________________ 邮编 :_____________________________ 法定代表人:________________________ 联系电话:__________________________ 委托代理机构:______________________ 住所:______________________________ 邮编 :_____________________________ 法定代表人:________________________ 联系电话:__________________________ 乙方 ( 预订方 ):__________________ 住所 :______________________________ 邮编 :______________________________ 证件名称:___________________________ 证号:_______________________________ 联系电话 :__________________________ 法定代表人:_________________________ 委托代理人:_________________________ 住所 :______________________________ 邮编 :______________________________ 证件名称:___________________________ 证号:_______________________________ 联系电话 :__________________________ 甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则,经协商一致,就乙方向甲方预订商品房事宜,订立本合同。 第一条 乙方预订座落______________________房屋(以下简称该房屋)。甲方已领取该房屋的所有权证(证书号:_________),并经____________测绘机构实测,该房屋建筑面积为___________平方米。 第二条 甲、乙双方约定按下述第种方式计算该商品房价款: 1.按建筑面积计算,该商品房单价为(______币)每平方米______元,总金额 (______币)______元整。 2.按套内建筑面积计算,该商品房单价为(______ 币)每平方米______元,总金额(____________币) 元整。 3.按套(单元)计算,该商品房总价款为(______ 币) ______元整。 第三条 乙方同意签订本合同时,支付定金人民币__________________元,作为甲、乙方双方当事人订立商品房出售合同的担保,签订商品房出售合同后,乙方支付的定金转为房价款。 第四条 甲、乙双方商定,预订期为______天(不超过十五天),乙方于______年______月______日前_____________与甲方签订《商品房买卖合同》(浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制)。 第五条 甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房出售合同的附件。 第六条 在本合同的 第四条约定的预订期限内,除本合同 第七条、 第八条约定的情形外,甲方拒绝签订商品房出售合同的,双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订商品房出售合同的,无权要求甲方返还已收取的定金。 第七条 有下列情况之 一,乙方拒绝签订商品房出售合同的,甲方应全额返还乙方已支付的定金。 1.甲乙双方在签订商品房出售合同时,因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款,存在分歧,不能协商一致; 2.甲乙双方签订本合同后、签订商品房出售合同前,由司法机关、依法限制该房屋房产权利的。 第八条 有下列情况之 一,乙方拒绝签订商品房出售合同的,甲方应双倍返还乙方已支付的定金: 1.甲方未遵守本合同 第二条、 第五条约定的; 2.甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的抵押、查封等事实的。 第九条 甲乙双方应当在约定的期限(不超过十五天)内签订商品房销售合同。约定期限内未签订的,本合同自动失效。 第十条 本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,按下述第种方式解决: 1.提交_______仲裁委员会仲裁。 2.依法向人民。 第十一条 本合同一式___份,甲乙双方各持___份,_________ 、___________各执一份。
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一、销售侵犯注册商标专用权商品。
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四、利用网页发布与真实情况不符的企业或商品信息,进行虚假宣传。
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六、销售假冒伪劣商品,损害其他经营者或消费者利益。
七、未经许可,从事法律法规规定须取得营业执照方可从事的经营活动。
八、违反相关规定,擅自泄露或出卖消费者个人信息。
九、利用格式合同做出对消费者不公平、不合理的规定,侵害消费者权益。
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商品房的交易流程是什么
1、掌握房屋信息2、双方签订买卖合同3、前往银行办理贷款4、经由房地产管理部门审核5、缴纳相应税费6、办理产权过户手续7、领取房产证并结算。
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房产纠纷
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商品房交易有怎样的流程
1、签署认购书2、签署正式房屋买卖合同3、办理预售预购登记4、抵押登记手续5、预售转让6、立契过户。房屋竣工核验合格后,房屋交用之日起30日内,开发商和购房人应持买卖契约到市场处和房产交易所办理立契过户手续。买卖双方应在此时各向房产交易所缴纳交易手续费,卖方还须向国家缴纳契税。7、办理产权证。
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房产纠纷
我妹妹最近看中了一个商品房,关于房子的价格也是在他可以接受的范围内的,跟人谈好之后就要签署房子的合同了,只是不知道对于商品房屋买卖简易协议书怎么写?
[律师回复] 甲方(出卖人): 身份证号码:
  乙方(买受人): 身份证号码:
  甲乙双方经过有好协商,就房屋买卖一事,在平等、自愿、诚实守信的前提下,达成如下协议:
  第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下:
  
(一)座落于 ,建筑面积 平方米;套内建筑面积_______平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积______ ______平方米;
  
(二)出售房屋的所有权证证号为 ;
  
(三)房屋平面图见房产证;
  
(四)该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
  该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
  
(五)出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、装修、卫生间、其他设施、设备,转让给买受人,其转让价格已包含在房屋的价款中,不再另行支付价款。
  第二条 甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷,保证该房屋不受他人合法追索。
  第三条 计价方式与价款
  按双反约定价钱付款,总金额人民币 元整;房价款的支付方式为:乙方在 年 月 日前付给甲方定金 。
  上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。
  第四条 房屋价款乙方分二期付给甲方:
  第一期:在 年 月 日,付人民币 万元;
  第二期:在交付房屋之日,付清尾款人民币 万元。
  每期付款,甲方收到后出具收据。
  第五条 甲、乙双方定于 年 月 日正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
  第六条 甲、乙双方确认,虽然房屋所有权证未作记载,但依
  法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。双方签订协议后,不得就房屋买卖方面产生其他法律纠纷。
  第七条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
  第八条 该房屋正式交付时,水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费,甲方全部结清。
  第九条 本合同未尽事宜,甲、乙双方可另行订立补充条款。
  第十条 甲、乙双方在履行本合同中若发生争议,应协商解决。协商不成的,由房屋所在地人民法院起诉管辖 。
  第十一条 本合同一式 份。其中甲方留执 份,乙方留执 份,均具有相同的法律效力。
  第十二条 本合同自甲乙双方签订之日起生效。
  甲方(签章):
  联系电话:
  乙方(签章):
  签约日期:
  联系电话:
  签约日期:
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商品房交易中,如何解除买卖合同
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 判决解除商品房买卖合同如何执行 当事人可以依据判决书申请强制执行。判决解除商品房买卖合同的判决由合同所在地人民负责执行,可以要求被执行人进行赔偿或者退还购房款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十四条 发生法律效力的民事判决、裁定,以及刑事判决、裁定中的财产部分,由 第一审人民或者与第一审人民同级的被执行的财产所在地人民执行。 法律规定由人民执行的其他法律文书,由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民执行。 申请强制执行应提供的材料 (一)申请人申请强制执行应提供的材料有: 1、强制执行申请书一份。申请人为法人或其他组织的,强制执行申请书应加盖公章;申请人为自然人的,应由本人在强制执行申请书上签名或捺手印。强制执行申请书不得使用圆珠笔书写,不得使用复印件; 2、证明申请人主体资格的材料一份,受委托代为申请强制执行的,一并提供委托代理资料。申请人申请执行非法律文书的,还应提供被申请人的主体资格证明材料一份; 3、具有强制执行内容的生效法律文书原件一份和复印件两份。出具的生效法律文书应加盖承办法官的法律文书生效章,如果经过两级审理, 一、二审的法律文书均需提供;仲裁机关出具的生效法律文书应附上仲裁机关关于法律文书已经生效的函件或双方当事人已签收的送达回执原件一份;出具的生效行政法律文书应附上当事人已签收的送达回执以及证据材料原件一份; 4、被申请人财产线索清单。已经对被申请人的财产采取保全措施的,应提交采取保全措施的民事裁定书复印件一份。
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