房改房交易后是商品房

[律师回复] 一、货物期货是指标的物为货物的期货合约。是关于买卖双方在未来某个约定的日期以签约时约定的价格买卖某一数量的实物商品或贵金属的标准化协议。货物期货交易，是在期货交易所内买卖特定商品或贵金属的标准化合同的交易方式。例如：某类商品当前市价为5，A期货以该商品为标的，规定3月后有权以6的价格买入1吨。3月后，该类商品价格涨至7，手上持有A期货的投资者，可以以6的价格买入，净赚价差1。而商品的实物交割就是纳税环节，等同于货物买卖，应交纳增值税。 二、增值税征税范围的特殊规定。货物期货(包括商品期货和货金属期货)，应当征收增值税，在期货的实物交割环节纳税，其中： 1、交割时采取由期货交易所开具发票的，以期货交易所为纳税人。期货交易所增值税按次计算，其进项税额为该货物交割时供货会员单位开具的增值税专用发票上注明的销项税额，期货交易所本身发生的各种进项税额不得抵扣。 2、交割时采取由供货的会员单位直接将发票开给购货会员单位的，以供货会员单位为纳税人。

[律师回复] 买房认购 签订签定认购书。签购房认购书不是买房必经程序,只是大多数楼盘买房前须先认购,轻易不签认购书。根据我国《合同法》规定,认购书属“预约合同”,也就是在认购书上要对之后要签的购房合同基本条款给予明确,如果置业者未见房产购房合同,那么则不存在预约法效。一旦商品房的认购、订购、预订等协议具备了商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,那么该协议应当认定为商品房买卖合同。

[律师回复] 二手房交易税费如何计算经适房交易卖方需缴纳的税费：交易卖方需缴纳的税费：
1.个人所得税：转让满5年(含5年)，且是家庭唯一生活用房，并在1年内不再购房的，免征个人所得税;转让个人住房，无论是普通住宅还是非普通住宅，不论年限，均按成交价2%征收个人所得税。
2.营业税：个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，按照成交价全额征收
5.65%营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购房款后的差额征收
5.65%营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
3.交易费：按3元/平方米缴交。买方需缴纳的税费：
1.契税：购买面积在90平方米以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按房屋成交价1%征收契税;购买面积在90平方米以上的普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，按房屋成交价的
1.5%征收契税;购买面积在144平方米以上的非普通住房，不论是否属于家庭唯一住房的，均按成交价的3%征收契税;对购买普通住房，但家庭还拥有多套住房的购房家庭，则同样按成交价的3%征收契税。
2.登记费：80元。
3.交易费：按3元/平方米缴交。房改房交易卖方需缴纳的税费：个人所得税、营业税、交易费与商品房交易相同。买方需缴纳的税费：
1.契税：与商品房交易相同。
2.登记费：40元
3.交易费：与商品房交易相同。写字楼办公房门面交易卖方需缴纳的税费：
1.个人所得税：按照其销售收入减去购房款后的差额征收20%个人所得税。
2.营业税：按照其销售收入减去购房价款后的差额征收
5.65%营业税。
3.土地增值税：按成交价的2%征收土地增值税。
4.交易费：写字楼、办公房按18元/平方米缴交;商业用房(门面)按24元/平方米缴交。买方需缴纳的税费：
1.契税：按成交价的3%征收契税。
2.登记费：按550元/套缴交。
3.交易费：写字楼、办公用房按18元/平方米缴交;商业用房(门面)按24元/平方米缴交。我市二手房的交易，一般有两种方式，一是通过中介公司进行交易，二是买卖双方自由交易。不论采取何种方式，对交易双方来说，都需要了解房屋交易中的主要环节及操作技巧，以增加交易的“保险系数”，规避交易风险。为此，记者采访了智宇中介资深房地产经纪人杨泉。杨泉对如何顺利进行二手房交易的问题，进行了系统的介绍和分析。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 金融商品主要指外汇、有价证券、非货物期货基金、信托、理财产品等各类资产管理产品、各种金融衍生品，其中，有价证券主要指股票、债券。 金融商品转让是指是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动，其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。 购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期的，不属于金融商品转让行为。

[律师回复] 可以起诉要求

[律师回复] 一、房屋买卖协议简易版本
　　出售方：__________________ （以下简称：甲方）
　　购买方：__________________ （以下简称：乙方）
　　经甲乙双方友好协商，就乙方向甲方购买房屋，达成如下协议：
　　第一条 房屋基本情况
　　
1、甲方所售房屋所有权证号为“____________号”，房屋土地使用权证号为“____________号”；该房屋的土地使用权取得方式为：____________，土地使用年限自______年______月______日至______年______月______日止 ；
　　
2、甲方所售房屋位于______市______路______ 号营业房第______楼。
　　第二条 房屋价格及其他
　　
1、甲方所售房屋建筑面积为：______平方米；
　　
2、甲方所售房屋单价为：______元/平方米；房款总计为____________。
　　
3、乙方实际应付甲方的房屋总价款为：____________（大写____________）。
　　
4、以上房屋买卖的一切过户手续的办理及其所产生的一切税收和其他费用全部由甲方负责承担并支付。
　　第三条 双方权利义务
　　
1、甲方协助乙方在______年______月______日前与现有租房人新的租房协议签订完毕，租房费用及租房时间等相关事项另行协商，新的租房协议作为本协议的补充协议，新的租房协议自签订之日起生效，同时乙方即成为房屋新的出租房。
　　
2、乙方在与现有租房人签订新的租房协议生效后，于2日内支付甲方购房订金____________元（大写：____________）。
　　
3、新的租房协议签订后，甲方于7日内负责将房屋及房屋相关手续交接给乙方。
　　
4、甲方在收到乙方购房订金后，在三个月内负责将该房屋产权证、土地使用证过户到乙方或乙方指定人名下，否正造成的损失由甲方承担。
　　
5、甲方保证在交接房屋时没有产权纠纷和财务纠纷，有关按揭、抵押债务、税项、水电、物管费等甲方均在交接前办妥。
　　第四条 违约责任
　　
1、该协议签订生效后，甲乙双方不得以任何理由违约；
　　
2、如乙方违约，甲方不退还乙方交纳的购房订金，该订金作为甲方的经济损失赔偿费；
　　
3、如甲方违约，甲方按乙方支付的订金总额1.5倍赔偿给乙方，作为乙方经济损失赔偿费。
　　第五条 其他
　　
1、本协议未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本协议具同等法律效力。
　　
2、本协议自双方签订之日起生效。
　　
3、本协议一式两份，双方各执一份。
　　甲方（签名）：
　　年 月 日
　　乙方（签名）：
　　年 月 日

[律师回复] 对于九类网络商品交易犯法行为这个问题，解答如下, 九类网络商品交易违法行为
为提升消费者网络消费的辨别力，强化在网络商品交易监管工作的公示警示作用，结合全国工商行政管理机关近年来查办的网络违法案件，现向社会公布包括网络侵犯知识产权、“傍名牌”、销售假冒伪劣商品、虚假宣传误导消费、恶意诋毁竞争对手商业信誉及商品声誉、利用格式合同侵害消费者合法权益等九类典型网络商品交易违法行为。
希望广大网络经营者在从事网络商品交易时，在自觉遵守国家相关法律法规的同时，更应主动承担起更多的社会责任。与此同时，还应积极配合管理机关，共同维护好良好的网络商品交易环境，共同促进网络商品交易市场的健康有序发展。
一、销售侵犯注册商标专用权商品。
二、违反企业登记管理相关规定，伪造或冒用公司名称。
三、使用与知名商品近似的名称、包装、装潢，造成与他人的知名商品相混淆，误导消费。
四、利用网页发布与真实情况不符的企业或商品信息，进行虚假宣传。
五、恶意诋毁，损害竞争对手的商业信誉、商品声誉。
1、主观拦截竞争对手产品的默认设置与安装。
2、诱导卸载。
3、影响使用。
六、销售假冒伪劣商品，损害其他经营者或消费者利益。
七、未经许可，从事法律法规规定须取得营业执照方可从事的经营活动。
八、违反相关规定，擅自泄露或出卖消费者个人信息。
九、利用格式合同做出对消费者不公平、不合理的规定，侵害消费者权益。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 商品房预订定金合同怎么写 甲方：(卖方)： ___________________ 住所：______________________________ 邮编 ：_____________________________ 法定代表人：________________________ 联系电话：__________________________ 委托代理机构：______________________ 住所：______________________________ 邮编 ：_____________________________ 法定代表人：________________________ 联系电话：__________________________ 乙方 ( 预订方 )：__________________ 住所 ：______________________________ 邮编 ：______________________________ 证件名称：___________________________ 证号：_______________________________ 联系电话 ：__________________________ 法定代表人：_________________________ 委托代理人：_________________________ 住所 ：______________________________ 邮编 ：______________________________ 证件名称：___________________________ 证号：_______________________________ 联系电话 ：__________________________ 甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方预订商品房事宜，订立本合同。 第一条 乙方预订座落______________________房屋(以下简称该房屋)。甲方已领取该房屋的所有权证(证书号：_________)，并经____________测绘机构实测，该房屋建筑面积为___________平方米。 第二条 甲、乙双方约定按下述第种方式计算该商品房价款： 1.按建筑面积计算，该商品房单价为(______币)每平方米______元，总金额 (______币)______元整。 2.按套内建筑面积计算，该商品房单价为(______ 币)每平方米______元，总金额(____________币) 元整。 3.按套(单元)计算，该商品房总价款为(______ 币) ______元整。 第三条 乙方同意签订本合同时，支付定金人民币__________________元，作为甲、乙方双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，乙方支付的定金转为房价款。 第四条 甲、乙双方商定，预订期为______天(不超过十五天)，乙方于______年______月______日前_____________与甲方签订《商品房买卖合同》(浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制)。 第五条 甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房出售合同的附件。 第六条 在本合同的 第四条约定的预订期限内，除本合同 第七条、 第八条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房出售合同的，双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订商品房出售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。 第七条 有下列情况之 一，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。 1.甲乙双方在签订商品房出售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致; 2.甲乙双方签订本合同后、签订商品房出售合同前，由司法机关、依法限制该房屋房产权利的。 第八条 有下列情况之 一，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金： 1.甲方未遵守本合同 第二条、 第五条约定的; 2.甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的抵押、查封等事实的。 第九条 甲乙双方应当在约定的期限(不超过十五天)内签订商品房销售合同。约定期限内未签订的，本合同自动失效。 第十条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下述第种方式解决： 1.提交_______仲裁委员会仲裁。 2.依法向人民。 第十一条 本合同一式___份，甲乙双方各持___份，_________ 、___________各执一份。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、新房交房税费有： 1、契税：非普通住宅契税按4%征收，普通住房标准为按 1.5%征收。个人首次购买90平方米及以下普通住房契约按1%征收。各城市具体收费标准略有不同。 2、住房维修基金：商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。 3、房屋产权登记费：有的开发商是办证时才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。 4、证照印花税：5元/本。 5、工本费：10元/本。 二、开发商收取的费用： 1.房款尾款：根据双方合同约定。 2.面积差额款：根据商品房面积实测技术报告书。 3.装修变更费用：根据业主与开发商的补充协议。 4.车位款：针对需要购买车位的业主，双方需另行签署合同(原购房合同约定赠送车位的除外，但要注意车位是有产权的) 5.宽带、有线电视开通费：可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。建议装修完后再交纳比较合理，否则可能会多交几个月的服务费。 6.其它增值服务项目开通费用：商品房买卖合同中没有单独约定的，均可以不交。 三、物业管理收取的费用： 1.物业管理费用：以合同约定为准。 2.北方城市供暖费:物业公司没有权利强行和提前收取这笔费用，更没有权利以此作为不交付房屋的理由。 3.水、电费周转金或保证金：有部分物业会收取，但费用最高不宜超过常规家庭3个月的水电费用(分户计量除外) 4.停车管理费 四、物业装修管理收取的费用： 1.装修保证金：没有明确规定，但收费不应过高，且无特殊原因必须退还。 2.装修管理费 3.垃圾消纳费 4.装修施工临时出入证制证费：没有明确规定，原则上不超过5元/证。 五、新房交房费用缴纳注意事项 公共维修基金：何时交纳、由谁收取、日后管理使用等。按规定，公共维修基金应在入住时交纳。有不少开发商在交楼时，以各种借口强迫买房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”公共维修基金和契税。对此，业主有权拒绝。 契税：按规定，契税应在办理产权证时交，有很多开发商会要求入住前就交，业主们完全可以拒绝。契税在国内只有税务机关和税务机关指定的单位才有权收取，物业公司是无权向业主收取的。 大、中维修基金：目前有不少物业公司，利用早于交纳维修基金规定出台的北京关于普通住宅和高档住宅物业管理的收费规定，误导业主在交纳共同维修基金的同时，在收房时再交纳大、中修费，对这种重复收费的做法，业主有权拒绝。具体可见国土和房管局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》。 总体而言，业主在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时应交纳的购楼款，建设单位就应将钥匙直接交给买房人，如果买房人和建设单位在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。 物业费：一般来说，物业管理费交一年，具体以合同约定为准。 北方城市取暖费：一般情况，对物业公司代收的取暖费，买房人在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。 其他各种收费：交房时，开发商可能会列出的相当多的费用交纳清单。其中部分为合理，但有很大部分很可能为不合理收费。如开发商会要求业主交纳电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费等等。对此，也完全可以拒绝。具体可见《商品住宅销售价格构成管理办法》，该文件明确规定对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内。那么除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。如果在合同外新增加设备，则可向自愿接受相关服务的买房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的买房人收费。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 什么是商品房买卖合同备案 一:依据: 1、据我国相关法律 第四十四条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。” 2、《城市房产开发管理条例》二十六条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。” 3、《城市商品房预售管理办法》 第十条:“商品房预售,其中开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。而且开发企业应当自签约之日起30日内,需要向房地产管理部门和市、各县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。” 二:办理程序 房地产开发企业,需要自联机签约之日起30日内,向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记 1、在网上打印的商品房预售合同一式四份(而且双方当事人已签字或盖章); 2、网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书; 3、需要房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人(也可以是负责人身份证明书复印件、授权委托书原件各一份; 4、国有土地使用权证原件及复印件各一份;买受人身份证明复印件 包括: (1)买受人为自然人的,提交身份证件的复印件;买受人为外省市自然人的,还需提交《暂住证》或《工作居住证》的复印件; (2)买受人为法人或其他组织的,提交经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书、或批准该法人、其他组织成立的文件、法定代表人或负责人身份证明; 三:解答“房屋买卖合同备案之后,如何查询合同登记备案”这个问题。 （一）、购房合同是买房的重要手续和证明,是保护购房者自身权益的重要文件。只有经主管部门登记备案的购房合同,才能履行其合法效力。购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章,上面的号码即为合同登记备案号。购房者既可登陆武汉房地产市场信息网,键入相关信息查询合同登记备案情况,也可在向开发商征询经办合同登记备案房产局后,亲自前往该处了合同登记备案情况。 （二）、如果您在网上查询不到您的购房合同登记备案号,可能有两个原因。 第一种可能是网上信息更新不及时,那么您只要延后几天再查询即可; 第二种可能是您将合同编号当做合同登记备案号,不小心输错了号码。您应该了解的是:商品房购房合同第一页的合同编号并不是合同登记备案号,购房者上网查询时应该输入合同登记备案章上显示的号码,否则就可能会出现查询失败的情况。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 目前供热、燃气行业里报停后再申请复热时有些单位需要收取开口费，这里的开口费通俗上说的手续费。 1、开口费水、电、燃气、暖气属于建筑配套，应包含在房价以内，不允许在房价外另行收费(可以要求开发商提供收费依据和相关政策文件，否则到物价局咨询并投诉) 2、广播设计费、电话、宽带根据当地的政策，一般是管线到户，具体到开通时，再按相关单位的标准缴纳。 3、测绘、评估、律师费一般有买房人承担。 商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受 政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 开口费不合法 开发商或物业向业主强收“开口费”属于乱收费行为，国家早都不允许这类的收费，法律条文也没有这样的规定。 面对这种情况，可以拒绝交费，并向消费者协会投诉，或者向所属地政府部门投诉。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 九类网络商品交易违法行为
为提升消费者网络消费的辨别力，强化在网络商品交易监管工作的公示警示作用，结合全国工商行政管理机关近年来查办的网络违法案件，现向社会公布包括网络侵犯知识产权、“傍名牌”、销售假冒伪劣商品、虚假宣传误导消费、恶意诋毁竞争对手商业信誉及商品声誉、利用格式合同侵害消费者合法权益等九类典型网络商品交易违法行为。
希望广大网络经营者在从事网络商品交易时，在自觉遵守国家相关法律法规的同时，更应主动承担起更多的社会责任。与此同时，还应积极配合管理机关，共同维护好良好的网络商品交易环境，共同促进网络商品交易市场的健康有序发展。
一、销售侵犯注册商标专用权商品。
二、违反企业登记管理相关规定，伪造或冒用公司名称。
三、使用与知名商品近似的名称、包装、装潢，造成与他人的知名商品相混淆，误导消费。
四、利用网页发布与真实情况不符的企业或商品信息，进行虚假宣传。
五、恶意诋毁，损害竞争对手的商业信誉、商品声誉。
1、主观拦截竞争对手产品的默认设置与安装。
2、诱导卸载。
3、影响使用。
六、销售假冒伪劣商品，损害其他经营者或消费者利益。
七、未经许可，从事法律法规规定须取得营业执照方可从事的经营活动。
八、违反相关规定，擅自泄露或出卖消费者个人信息。
九、利用格式合同做出对消费者不公平、不合理的规定，侵害消费者权益。

[律师回复]
1、预售登记前
在这个阶段，购房者如果想要变更买受人名称或增加买受人的，相对来说手续并没有很复杂。首先，购房者应先与开发商进行协商，通常情况下，开发商都是会同意更改的。
如果该商品房未竣工验收，需前往有关单位开具未竣工检查报告，并由开发商提交合同更名的原因，支付相关手续费用即可。如果该商品房已经竣工验收，则无法进行更名，但可等产权证办理出来后再以赠予的形式更名。
2、预售登记后
如果新增买受人与购房者具有直系亲属关系，可在预售合同上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明。其他不具亲属关系的，应按预售转让程序办理，即由原买受人提出申请，撤销合同备案后重新签订购房合同。

[律师回复] 适用和案件性质的特定性、诉讼过程和方式的相对随意性。只有基层人民在审判中可以适用简易程序。即适用简易程序审理的案件，发回重审或按审判监督程序再审的案件不得适用，中级以上人民不适用简易程序审判、审判组织和审判期限的法定性；只对初审案件适用，传唤当事人和证人、争议不大的民事案件。一般而言、审理的案件案情的简单性，不得延长。审理的是事实清楚、权利义务关系明确； 3，普通程序六个月之内宣判，既可以当即审理是否适用简易程序： 1，可以改用普通程序审理； 2，但反之则不然，即由审判员或助理审判员一人独任审判。对审判而言，也可以择日审理； 4，可以简便方式随时进行，在立案之日起三个月内审结，简称程序从立案之日起三个月之内宣判、简易程序的可变性。在审理过程中发现案情复杂。适用简易程序审判的特点； 5，要看案件复杂程度以及受诉的级别

[律师回复] 房改房是指城镇职工根据国家和县级以上地zhi方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房，而商品房是房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售，房改房不能变成商品房，房改房是国家对员工薪酬中没有包含住宅花费资金的一种抵偿。 【法律依据】 可根据《房地产权证》的记载内容判别其所属类别，在房屋所有权来源项目栏或备注栏，折价房改房会记载“折价购买”，全价房改房会记载“全价购买”或“房改售房”的内容。

[律师回复] 依据我国相关法律法规的有关规定，房改房和商品房的差别：1、房屋产权方面不同，房改房按照成本价购买，商品房属于完全的产权；2、面积方面不同，我国对房改房的住房面积有一定限制，必须按照国家给出的范围内，而国家对商品房没有此项限制；3、购买对象不同，购买房改房的对象有一定的限制，上市也是有一定条件，而商品房没有限制。

[律师回复] 甲方（出卖人）： 身份证号码：
　　乙方（买受人）： 身份证号码：
　　甲乙双方经过有好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实守信的前提下，达成如下协议：
　　第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
　　
（一）座落于 ，建筑面积 平方米；套内建筑面积_______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积______ ______平方米；
　　
（二）出售房屋的所有权证证号为 ；
　　
（三）房屋平面图见房产证；
　　
（四）该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
　　该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
　　
（五）出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、装修、卫生间、其他设施、设备，转让给买受人，其转让价格已包含在房屋的价款中，不再另行支付价款。
　　第二条 甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。
　　第三条 计价方式与价款
　　按双反约定价钱付款，总金额人民币 元整；房价款的支付方式为：乙方在 年 月 日前付给甲方定金 。
　　上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。
　　第四条 房屋价款乙方分二期付给甲方：
　　第一期：在 年 月 日，付人民币 万元；
　　第二期：在交付房屋之日，付清尾款人民币 万元。
　　每期付款，甲方收到后出具收据。
　　第五条 甲、乙双方定于 年 月 日正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
　　第六条 甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依
　　法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。双方签订协议后，不得就房屋买卖方面产生其他法律纠纷。
　　第七条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
　　第八条 该房屋正式交付时，水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，甲方全部结清。
　　第九条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款。
　　第十条 甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，由房屋所在地人民法院起诉管辖 。
　　第十一条 本合同一式 份。其中甲方留执 份，乙方留执 份，均具有相同的法律效力。
　　第十二条 本合同自甲乙双方签订之日起生效。
　　甲方（签章）：
　　联系电话：
　　乙方（签章）：
　　签约日期：
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[律师回复] 解答如下, 　　各位老师，我买了一套商品房，现已延期近半年。按合同规定，逾期交房不超过两个月按总房价日赔偿万分之0.3，合同没说超过两个月怎么赔偿。按现在这个赔偿价，连银行同期存款利率也达不到，我该怎么做请各位给指点一下，谢谢!　　答复：你可以在主张延期交房的诉讼过程中请求(或是仲裁机构)要求对于约定违约金增加.我国合同法第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。因为按照银行逾期付款的法定违约金为每日万分之二点一,而你们双方约定的确是日万分之零点三,实在是过低,而且由于合同多半是开发商事先制定的格式性的,因此综合上述理由,你可以考虑要求或是仲裁机构予以调整.

[律师回复] 解答如下, 商品房预售不是必须缴全款的，是否支付全款，完全是通过双方协商的结果。但实践中，商品住宅首付不低于30，商业用房首付不低于50；而通常已经取得了商品房预售许可证的话，一次性购房的是要补齐房款才能签合同去房管局做备案的。
按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔〕31号）第六条的规定，企业通过正式签订房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入，缴纳企业所得税。会计上，由于商品房所有权上的主要风险未转移和成本不能可靠计量等原因，预售房款不符合收入确认条件，应当作“预收账款”处理。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条
《中华人民共和国担保法》第八十九条
《担保法司法解释全文》第一百二十一条

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 判决解除商品房买卖合同如何执行 当事人可以依据判决书申请强制执行。判决解除商品房买卖合同的判决由合同所在地人民负责执行，可以要求被执行人进行赔偿或者退还购房款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十四条　发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由 第一审人民或者与第一审人民同级的被执行的财产所在地人民执行。 法律规定由人民执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民执行。 申请强制执行应提供的材料 (一)申请人申请强制执行应提供的材料有： 1、强制执行申请书一份。申请人为法人或其他组织的，强制执行申请书应加盖公章;申请人为自然人的，应由本人在强制执行申请书上签名或捺手印。强制执行申请书不得使用圆珠笔书写，不得使用复印件; 2、证明申请人主体资格的材料一份，受委托代为申请强制执行的，一并提供委托代理资料。申请人申请执行非法律文书的，还应提供被申请人的主体资格证明材料一份; 3、具有强制执行内容的生效法律文书原件一份和复印件两份。出具的生效法律文书应加盖承办法官的法律文书生效章，如果经过两级审理， 一、二审的法律文书均需提供;仲裁机关出具的生效法律文书应附上仲裁机关关于法律文书已经生效的函件或双方当事人已签收的送达回执原件一份;出具的生效行政法律文书应附上当事人已签收的送达回执以及证据材料原件一份; 4、被申请人财产线索清单。已经对被申请人的财产采取保全措施的，应提交采取保全措施的民事裁定书复印件一份。