上海二套房认定标准

一、上海二套房认定标准

（一）关于上海地区房屋登记的二套住房确定标准具体而言如下:

首先，若购房者先前曾通过贷款方式购得一套房产且其相关信息已在房屋登录系统中得到登记，那么在此情况下，倘若再次进行房产购置，则将被视为购买二套住房;

其次，对于曾经通过贷款购置一套房产并已售出的购房者来说，尽管其所购房产已无法在房屋登记系统中查询到，但前提是在银行征信系统中仍能找到贷款纪录，这也将导致该购房者被划归为二套住房购买群体;接下来探讨的情况为，如果购房者曾以全额付款方式购买过一套住宅，并已出售完毕，尽管其在房屋登记系统内无法查询到该房产信息，但是若他们计划再次通过贷款手段实现居住需求，那就需要将其归类于二套住房购买人群;而后是对于只拥有一套全额付款的房产，其信息已经在房屋登记系统中得到登录的购房者，倘若他们在此时选择通过贷款购买新住房，也需要将其识别为二套住房购买者;

另外，对于那些无法直接通过房屋登记系统进行查询的购房者，在经过银行严格审查核实的基础上发现这些购房者早已拥有一套房产，同样需要将其归入二套住房购买者行列。

（二）在上海地区，各大银行认定二套住房的标准分别为:

首先，若购房者在父母名下已拥有房产，之后他们试图通过未成年子女名义进行房产购买，依然需要按照二套住房处理;次之，对于在年幼时期就已经在自己名字下拥有房产的购房者来说，即便他们在成年后希望再次购置房产，也必须按照二套住房处理;随后提到的是，对于那些已经在名下拥有一套全额付款的房产，并且还打算通过贷款手段实现新的居住需求的购房者，此类情况也应归属为二套住房范畴之内;紧随其后的情况则是，对于那些自己名下的房产是由贷款购买的，即使在所有款项偿清并已经卖出的情况下，但由于在贷款历史记录仍然存在，因此也必须按照二套住房处理;

然后是首次购房行为的购房者，如果他们在再次购房过程中再次采用这种购房方法，这个时候也应该被认定为二套住房行为;

最后，如果某对夫妻在结婚之前其中的一方曾因贷款购房而引发贷款记录，那在往后的婚姻生活中，当他们还想要申请贷款购房的话，此时也只能算作二套住房购房行为。

（三）关于上海地区改善型住房的认定标准，主要关注的是家庭人均居住面积是否低于规定的33.4平方米。假设购房者的家庭人均居住面积达到了此一标准，那么这意味着他们在进行第二次购房时，可以脱颖而出成为改善型住房购买者，而不必被归入二套住房范围，但反之，如果人均购房面积超过了33.4平方米，那么在此情况下，再次开始购房就只能视为二套住房购买行为。

《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》

有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：

(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；

(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；

(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

二、上海二套房的认定标准是什么

在中国大陆的上海地区，契税的支付依据和二套房产的判定标准如下所示：

首先，是关于购房人之前曾使用商业贷款购买房地产情况的认定，如果贷款尚未完全偿还清楚而再次申请贷款购买房地产的行为，则被视为购买二套房产；

其次，倘若购房者名下已经存在两处通过商业贷款购买的房产且其中一处在偿清贷款的情况下，再次购房的行为也会被认定为购买二套房产；

第三种情况则是夫妇双方中一方在结婚前曾使用商业贷款购买房产，而后另一方在结婚前则使用了公积金贷款进行购房，在婚后勤于夫妇双方共用贷款购买房产但仍有贷款未偿还的情况下，这同样也属于购买二套房产之列。综上所述，由政府部门定义的“二套房产”是指以家庭成员（包含借款人及其配偶以及未成年子女）为计算单位，对该家庭人均居住面积超过当地人均居住面积的家庭进行购房限制，而这些家庭在已经采用了住房公积金贷款方式购置房产之后，如需再次向商业银行申请住房贷款进行购房，那么这些房贷房就将被划归到“二套房产”之列。

此外，家庭的范围不仅包括购买者本人、其妻子或丈夫以及孩子，同时也涵盖了父母与成年子女一起购房的情形，在此前提下，不同家庭拥有的住房数量，则需要根据当地房管部门所提供的居民家庭原有住房信息书面查询结果来进行准确判断。值得注意的是，凡符合国家规定并在销售合同中有约定购买条件的“二套房产”，由于其不具备享受税收优惠的资格，因此需要按照房屋总价的3%税率进行契税的交纳。

《中华人民共和国契税法》第三条

契税税率为百分之三至百分之五。

契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

上海市对二套房产的评估标准如下：购房者于本市购入第二套房产的认定依据主要源于房地产局的房屋登记信息以及各大商业银行所构建的个人征信体系。假设购房者曾经通过银行贷款购房并且相关信息已经被纳入登记系统，那么他们在未来的购房过程中将被视作购买二套房产。即便购房者曾经通过贷款购房，但在出售之后，只要其在银行的个人征信系统中仍然存在记录，那么他们在未来的购房过程中依然会被视作购买二套房产。如果购房者是以全款方式购房并在出售之后再次选择贷款购房，那么他们同样会被视作购买二套房产。对于那些希望改善居住条件的购房者来说，如果他们的家庭平均居住面积小于33.4平方米，那么他们在购买第二套房产时可以被视作是为了改善居住环境而进行的购房行为，否则他们的购房行为将会被视作购买二套房产。