没还清贷款的房子可以卖吗

[律师回复] 因为现在哪里的房价都不便宜，要想全款买套房子就更不容易了，所以现在买房的都是贷款买房，不管是不买房投资，买房自住也好，总免不了买了几年就想卖的情况，比如房价涨了想卖掉赚钱，房子小了想换套大的，房子位置不喜欢想换个喜欢的区域，不管是什么原因，二手房市场一直在房地产市场是占据主导位置的，因为房子是贷款买的，是在银行做了抵押的，那可以卖吗?房管局过户是必须要保证房产没有任何抵押，查封的，如果房产有抵押，有查封，房管局是过不了户的，所以要想卖按揭房，最重要的就是先将按揭款还掉，然后注销抵押，这样就可以进行过户了。如果房东没钱还按揭款的，那就需要客户的首付款或者金融机构帮忙还按揭了，所以对于用买方首付款还按揭的情况，这个就需要和客户沟通了，客户愿意就行，可以少一部分钱，因为如果通过金融机构帮忙赎楼，是要收取费用的，无论是房东和客户肯定都不怎么愿意给这比费用的，所以优先选择与买方沟通用首付款还按揭，还清按揭然后注销抵押，最后过户，如果买方是贷款也需要审批通过后再帮忙还按揭，避免审批不通过的情况。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 有网友问：你好，本人在田区购买了一处学区房，当时购房是总价是40万，贷款期20年刚还款不到一年。现在想把这套房子卖了，应该怎么出售?可不可以在银行把贷款转到买房者的头上?如果全额还款行不行? 一、如果买方同意一次性支付房款 双方可以先签买卖合同，但不能过户。如果要过户，借款人需要提前还款，需提前一月到贷款银行填写，提前还款的申请书，审批下来如同意提前还款，交纳一个月的利息违约金即可办理。 还款完毕后银行会凭抵押凭证退还给你土地证和房产证，并开结清证明，凭结清证明要当地房管局缮证室，注销按揭/抵押。你的房子方可正常交易。可以用转让款先行偿还银行的贷款和利息，在解除抵押登记后，再与受让方办理转让手续。 (具体的交易流程一般在房产局都有公示,同时房产局还可提供第三方的账户确保交易双方的资金安全。) 二、如果买方需要为这套房子贷款 需向银行申请变更贷款人 如果买方也要按揭，那么贷款银行首先要审查买方的资格，如果买方符合银行的贷款条件，贷款银行才会先终止与您的贷款合同，结清此前的贷款本息，同时就剩余尚未偿清的贷款，与受让方签订新的贷款合同。此后，在买卖双方办理完房产转让手续后，还要到房地产主管部门办理抵押登记的变更手续。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 一、房贷不还清能不能卖 贷款购买房屋，实际上是将房屋抵押给银行，如果在没有还清贷款的情况下，银行是房屋的抵押权人，房屋只有解除抵押才能进行买卖。 未还清贷款出售房屋的方法： 1、贷款直接相连的单位就是银行，首先要询问办理贷款的房屋是否可以办理转抵押手续，如果可以办理抵押就可以直接简单的将剩余的贷款转到买家的名下，到时贷款就由买家处理，延续之前的缴纳方式，或是缩短年限或是一次性还清贷款免去利息。这就要看买家的资金实力了。 2、如果贷款的银行不能将贷款的房屋办理转抵押手续，就只能选择还清房贷了，因为没有产权证是不可以进行买卖的。这时就需要从其他途径贷到房款，可以从中介找到合格的担保公司办理贷款，待到交易尾款全部付清的时候，就可以还清担保公司的房款，然后剩下的就是之前所投入的房屋价值，就是自己的利润。 3、在找担保公司之前，也可以让买方先支付房款的一部分首付，然后再找到担保公司办理不足的房款申请，这样可以省去一部分担保费用，也可以降低贷款数目，等到产权证办下来之后办理过户手续，款项到手，就可以全面解决问题。 4、其实简单的做法就是靠自己的能力还清房贷，如自身能力有限，可以通过人脉资源凑到足够的钱，只要房款全部付清就可以顺利将房屋出售，用所得收入偿还借来的钱全部还回去。 二、房贷的还款方式 1、固定利率还款 所谓固定利率，顾名思义就是在贷款期限内贷款利率不作调整。 优点：利率不随其他因素的变化而调整 缺点：如果银行下调贷款利率，借款人的贷款利率没有变化，支出的贷款利息或较多 适用人群：收入稳定的客户或生意人 2、等额本金还款 等额本金是指借款人每月偿还数额中，本金保持不变，利息逐月递减。 优点：利息支出较少 缺点：前期还款压力大 适用人群：收入较高的客户 3、等额本息还款 所谓等额本息，是指在贷款期限内，借款人每月按相等的金额偿还贷款本息。 优点：月还款额固定，便于记忆 缺点：总利息支出多 适用人群：工作、收入稳定的人士(比如事业单位员工、白领等) 三、房贷断供会有什么严重后果 第 一、影响个人征信 一旦房产所有人断供，那么就会出现逾期，如果连续多个月没有还款，那么就会影响到个人的信用记录，以后想申请信用卡，贷款就比较难了。 第 二、产生罚息 如果房产所有人没有按时还月供，就会面临罚息。 第 三、房产被拍卖 如果房产所有人出现断供的情况，一般银行会给房产所有人6个月的宽限期， 第一次没有按时还贷款，银行会通过电话或短信方式通知提醒;连续3次以上不还月供的，银行客户经理就会直接致电催缴，如果不连续6个月以不还房贷，那么银行就会向申请对房子进行拍卖，拍卖所得优先用于偿还银行的贷款以及所产生的罚息。 第 四、首付可能打水漂 如果房产所有人断供，一但进入法律程序，那房产所有人就会有很大的损失。因为银行会向申请对房产进行拍卖，而的拍卖一般价格都比较低，因为司法拍卖如果第一次流拍，要打折10%-20%再拍 第二场，再流拍再按10%-20%降价拍卖，最终房产拍卖的价格估计只有市价的60%左右。 而拍卖所得的款项，首先要扣除其中产生的各种费用，比如案件受理费、公告费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等，接着就会用于偿还银行的贷款和罚息。 假如房产所有人买房的时候首付三成，贷款7成，而最终拍卖的价格只有房价的60%左右，那么房产所有人几乎就拿不到一分钱，首付就会打水漂。而且还有可能面临追加偿还银行贷款的责任。