一、商品房建造到交房流程是怎样的
首先,开发公司会向购房者发出书面邀请函,请他们按照既定的约定日期前去对购置的房屋进行验收和交接。
其次,作为房产所有者的您需要持有入住通知中提出的相关证明文件以及各类相关资料,然后在规定的时日内抵达房地产开发公司所指定的地点,以此来检验该公司是否具备依法应当获取的书面文件(即“两书一表”);所谓的“两书”是指《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》,而“一表”则是指《竣工验收备案表》。接下来,您还需特别留意面积方面的问题,主动索取《面积实测表》,以便向开发公司了解可能出现的公摊面积及其构成成分。在这之后,您需聘请专业人士对房间进行严谨细致的质量检查,针对发现的问题进行详细记录,并且认真填写验房单。验房结束以后,您可以依据具体情况选择对应的处理方式:若该商品房确实存在被法律或合同赋予了退房权利的质量问题或者存在可解除购房合同的额外事宜,那么您应该慎重考虑是否要退货并且必须在所规定的期限内通过书面方式通知房地产开发企业;反之,如果商品房仅涉及轻度质量问题或未达到预先约定的标准,您可以向房地产开发企业提交问题清单,并由其在限定时间内逐一修复或做出相应赔偿。当房地产开发企业完成了对商品房问题的修复工作,并得到您的认可后,您们可以依据商品房面积实际测量的技术报告来计算和结算房款。
最后,您需要支付商品房买卖合同或商品房预售合同中所约定的其他各项费用给房地产开发企业。随后,您将签署《房屋验收交接单》,从中获取由房地产开发企业或其指定的第三方提供的房屋钥匙。
此外,您还需要向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业缴纳物业管理费用,并办理相关的物业管理手续。
《房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
二、商品房产权到期后要怎么办
在商品房所占有的使用权限到期之后,是允许进行续期申请的。只要符合续期条件,且成功获得审批,便可按照相关规定缴纳相应数额的土地出让金,从而使使用权得以延续下去。
值得注意的是,对于位于具有七十年使用年限住宅用地之上的商品房而言,当其使用权限到期后将会自动续期,无需另行申请。关于房屋以及土地的产权问题,实际上是包含着两个主要部分,即房屋所有权及其土地使用权。
其中,房屋所有权是永恒不变的,而土地使用权则依据相关法律法规被设定为四十年、五十年或者七十年不等,在期限届满之时将自动进行续期处理,同时所需支付的续期费用也将依照当时的情况适当上调,具体为1%-10%之间(即土地使用权出让金)。
《民法典》第三百五十九条
住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
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